Uitspraken

Inleiding

3.1.1 Het hof heeft in zijn eerste tussenarrest overwogen dat de veroudering van de woningvoorraad meebrengt dat periodiek renovaties nodig zijn en dat verhuurders, in het bijzonder woningcorporaties, voor de taak staan de door hen verhuurde woningen te verduurzamen. Daarom zullen ook de komende jaren veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen plaatsvinden.

3.1.2 De verhuurster heeft in haar schriftelijke opmerkingen uiteengezet dat zij en andere woningcorporaties met het oog op deze grootschalige renovatiewerkzaamheden gebruikmaken van volledig ingerichte wisselwoningen, teneinde de renovatie van de woningvoorraad gefaseerd uit te voeren en kosten te besparen.

Rechten en verplichtingen van de huurder in geval van renovatie (art. 7:220 BW)

3.2.1 Indien een verhuurder gedurende de huurtijd met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet, moet de huurder daartoe gelegenheid geven. Deze verplichting van de huurder om een renovatie te gedogen, laat onverlet de aanspraken van de huurder op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding. Zie voor het voorgaande art. 7:220 lid 2 in verbinding met lid 1 BW. Bij renovatie, evenals bij onderhoudswerkzaamheden, kan de huurder, indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, op de voet van de art. 7:207 en 7:208 BW aanspraak maken op huurvermindering en/of vergoeding van eventuele daarmee gepaard gaande kosten of schade.3 Een vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade verdient een plaats in het renovatievoorstel van de verhuurder.4 De rechter beslist in voorkomende gevallen of een renovatievoorstel redelijk is.5 Indien het gaat om een renovatie van ten minste tien woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer ten minste 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd (art. 7:220 lid 3 BW).

3.2.2 Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (art. 7:220 lid 2 BW). Renovatie in de hier bedoelde zin wordt, anders dan onderhoud, geacht te leiden tot een toename van het woongenot als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een verandering of toevoeging.6

3.2.3 Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de renovatie draagt de verhuurder van woonruimte bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt (art. 7:220 lid 5 BW). Als verhuizing noodzakelijk is, niet wegens een renovatie, maar wegens dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 1 BW, heeft de huurder aanspraak op vergoeding van de verhuiskosten indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW.7

3.2.4 De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen en woonwagens en standplaatsen (hierna: de minimumbijdrage) wordt bij ministeriële regeling vastgesteld en wordt jaarlijks geïndexeerd (art. 7:220 lid 6 BW).8 Deze minimumbijdrage was ten tijde van de renovatie in de onderhavige zaak € 5.910,--. Eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten kan de verhuurder in mindering brengen op de hoogte van de minimumbijdrage (art. 7:220 lid 7 BW).

3.2.5 De omvang van de minimumbijdrage is gebaseerd op het rapport “Berekening verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) van juni 2002.9Dat rapport bevat een benadering van de kosten verbonden aan het verhuizen naar en het inrichten van een nieuwe woning. Als kosten neemt het rapport in aanmerking de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, schilderwerk en overige kosten zoals aansluitkosten voor diverse nutsvoorzieningen.

3.2.6 De minimumbijdrage geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Blijkens de parlementaire geschiedenis10 is die noodzaak er als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden is daarbij bepalend. Denkbaar is dat, zoals in het onderhavige geval, de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Wanneer de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder niettemin gebruikmaakt van een aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven, is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. De verhuiskostenregeling is evenmin van toepassing als de huurder tijdens een renovatie in de woning blijft wonen.

3.2.7 Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat – indien sprake is van een noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW – de huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt en ongeacht of de huurder na de renovatie terugkeert in de gerenoveerde woning, en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Heeft de huurder meer kosten gemaakt, dan komt het meerdere boven de minimumbijdrage voor vergoeding in aanmerking op de voet van art. 7:220 lid 1 BW.11

3.2.8 De wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding bij renovatie van woonruimte is van dwingendrechtelijke aard.12 Dit brengt mee dat partijen hiervan niet kunnen afwijken. Evenmin kan een huurder afstand doen van zijn uit art. 7:220 leden 5 en 6 BW voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling.13

Aanspraak op de minimumbijdrage in geval van tijdelijk verblijf in een wisselwoning?

3.3.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.2.6-3.2.8 is overwogen, blijkt dat in de parlementaire geschiedenis aan de orde is geweest in welke gevallen sprake is van een noodzaak tot verhuizing en dat de minimumbijdrage een forfaitair karakter heeft. De parlementaire geschiedenis biedt geen duidelijk aanknopingspunt voor de beantwoording van de vraag of ook aanspraak op de minimumbijdrage bestaat indien de verhuurder aan de huurder die het gehuurde tijdelijk moet verlaten, een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt.

3.3.2 De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen (zie hiervoor in 3.2.5). Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.

3.3.3 In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten (zie hiervoor in 3.2.1).

3.3.4 Het ligt op de weg van de verhuurder om in voorkomend geval in het renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft dat voorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.

Beantwoording prejudiciële vragen

3.4.1 Op grond van het voorgaande, dienen de prejudiciële vragen als volgt te worden beantwoord.

3.4.2 Het antwoord op de eerste prejudiciële vraag is dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW. Dat geldt ook als de huurder geen gebruik maakt van de door de verhuurder aangeboden wisselwoning, indien die woning in de gegeven omstandigheden een redelijke en passende voorziening is.

3.4.3 De tweede tot en met vijfde vraag dienen ontkennend te worden beantwoord. De in die vragen bedoelde kosten van de huurder, die gepaard kunnen gaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning of gemaakt worden bij terugkeer in de gerenoveerde woning, moet de verhuurder in beginsel vergoeden op de voet van art. 7:220 lid 2 in verbinding met art. 7:208 BW.

3.4.4 De zesde prejudiciële vraag leent zich niet voor beantwoording.