Uitspraken

In dit kort geding vordert Eigen Haard, voor zover thans van belang, ontruiming van de woning op de grond dat [verweerder 1] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.

[verweerder 1] voert hiertegen verweer, met name op de grond dat de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De voorzieningenrechter heeft, na bespreking van de wederzijdse stellingen, tot feitelijk uitgangspunt genomen dat [verweerder 1] het gehuurde steeds als hoofdverblijf is blijven bewonen, maar gedurende iets meer dan een half jaar tevens in het gehuurde kosteloos onderdak heeft verleend aan een gezin met een jong kind dat anders op straat kwam te staan. Voorts heeft hij aangenomen dat [verweerder 1] aanvankelijk de bedoeling had het gezin voor een korte periode onderdak te bieden, om welke reden van ‘woonfraude’ geen sprake is, maar dat hij wel is tekortgeschoten in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen omdat hij voor die tijdelijke inwoning geen toestemming had gevraagd of verkregen van de verhuurder.

De voorzieningenrechter overwoog vervolgens dat de te beantwoorden vraag is of deze tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Hij heeft aanleiding gezien de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen (cursiveringen in het origineel zijn overgenomen):

“1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”

De wetgever heeft aan art. 6:265 lid 1 BW de structuur gegeven van een hoofdregel (kort gezegd: iedere tekortkoming geeft de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden), gevolgd door een ‘tenzij-bepaling’ die een uitzondering op de hoofdregel inhoudt. In de parlementaire geschiedenis van deze bepaling is daarover het volgende opgemerkt:

“De slotwoorden van de eerste zin noemen een groep gevallen, waarin ontbinding niet toegestaan is. Reeds lang wordt algemeen aanvaard dat de rechter ontbinding kan weigeren op grond dat de wanprestatie van te geringe betekenis is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 16 januari 1959, N.J. 1960 no. 46, is bovendien gebleken dat men met dit kwantitatieve criterium nog niet geheel uitkomt, maar dat ook de bijzondere aard van een bepaalde tekortkoming en de uitzonderlijk ingrijpende gevolgen van een concrete ontbinding factoren zijn die kunnen meewerken tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet kan rechtvaardigen. In overeenstemming met het geciteerde arrest schrijft de hier besproken bepaling een afweging voor waarbij de zojuist genoemde aspecten in aanmerking worden genomen. Het is zeer goed denkbaar dat deze afweging leidt tot de conclusie dat een algehele ontbinding niet, maar een vorm van gedeeltelijke ontbinding wel door de tekortkoming gerechtvaardigd kan worden. Men blijve zich echter steeds ervan bewust dat de hier besproken zinsnede een uitzonderingsbepaling is, en dat vooral de gevallen waarin de bijzondere aard van de tekortkoming of de buitengewoon ingrijpende gevolgen van een ontbinding de doorslag geven tot een uitsluiting van de ontbinding, vrij zeldzaam zijn. Daarbij moet meewegen dat het voor de rechtszekerheid van groot belang is dat verklaringen tot ontbinding niet te spoedig nietig worden verklaard. In het algemeen moet een teleurgestelde crediteur erop kunnen rekenen dat hij recht op ontbinding heeft. Voor de schuldeiser die aan zijn bevoegdheid twijfelt, is overigens de mogelijkheid opengelaten om het oordeel van de rechter in te roepen.”

(T.M., Parl. Gesch. Boek 6, p. 1005)

Hoewel uit de slotzinnen van deze passage ook wel anders is afgeleid, is onjuist de opvatting dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft. In de rechtspraak van de Hoge Raad is art. 6:265 lid 1 BW ook nooit aldus uitgelegd (zie hierna).

De tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW is vergelijkbaar met de tenzij-bepaling in art. 6:74 lid 1 BW, welk artikel eveneens de structuur kent van hoofdregel (iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar tot schadevergoeding) en uitzondering (tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend). Zoals in laatstgenoemd artikel de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen uitdrukking geven aan de materiële rechtsregel dat slechts een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) tot schadevergoeding verplicht, zo brengen in art. 6:265 lid 1 BW de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. In zodanig geval behoeft niet van een schuldeiser gevergd te worden dat hij met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder moet; in die zin moet ook de hiervoor geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis begrepen worden.

De inhoudelijke maatstaf dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid en stemt inhoudelijk overeen met vaste rechtspraak van de Hoge Raad, zowel onder oud recht als onder huidig recht. Zie voor het tot 1 januari 1992 geldende recht onder meer HR 11 juni 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4400, NJ 1983/695, rov. 3.3 (Gallas/Mozes en Oskam) en HR 10 augustus 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0673, NJ 1992/715, rov. 3.3 (Lensink/Van Koppenhagen), en voor het huidige recht onder meer HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762, NJ 2009/319, rov. 3.4 en 3.7 (WonenBreburg/[B]) en HR 29 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP4340,rov. 3.40 ([C]/Staat).

In het hiervoor in 3.5 en 3.6 weergegeven stelsel worden de belangen van de schuldenaar beschermd doordat voor ontbinding eerst plaats is indien de schuldeiser aantoont dat de schuldenaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis en, voor zover vereist, in verzuim verkeert, terwijl de belangen van de schuldenaar voorts – naast de in art. 6:86 BW besloten liggende mogelijkheid dat hij zijn verzuim zuivert – bescherming vinden in de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW (zie ook hierna in 3.8.1-3.8.4).

Dat het aan de schuldenaar is om zich op de tenzij-bepaling te beroepen, sluit niet uit dat onder omstandigheden in het verweer van de schuldenaar dat geen sprake is van een tekortkoming, afhankelijk van de daartoe aangevoerde feiten en omstandigheden, het (subsidiaire) betoog besloten kan liggen dat de tekortkoming – indien deze in rechte wordt aangenomen – gelet op de omstandigheden van het geval niet de gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Of dat zo is, is een kwestie van uitleg van de stellingen van de schuldenaar en zal mede ervan afhangen of een dergelijk (subsidiair) betoog voor de schuldeiser voldoende kenbaar was.

Gelet op het voorgaande bestaat ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

Deze beoordelingsruimte heeft de rechter ook indien tegen de huurder verstek is verleend. Dat ligt besloten in de in art. 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot, kort gezegd, woon- of bedrijfsruimte of een woonwagen. Blijkens de parlementaire geschiedenis van (het op woonruimte betrekking hebbende) art. 7A:1623n (oud) BW – dat in zoverre ongewijzigd is opgegaan in het huidige art. 7:231 lid 1 BW – strekt die verplichte tussenkomst immers ertoe dat zodanige ontbinding “alleen op verantwoorde wijze kan [plaatsvinden] wanneer de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf beoordeelt” (Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 11, p. 3). Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend (ook in verstekzaken) wel haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden.