27 april 2012
Eerste Kamer
11/00236
DV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
GEMEENTE DEN HAAG,
zetelende te 's-Gravenhage,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier,
t e g e n
1. [Verweerster 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Verweerster 2],
wonende te [woonplaats],
3. [Verweerster 3], handelende onder de naam STRANDPAVILJOEN [A],
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTERS in cassatie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Gemeente en [verweerster] c.s.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
a. het vonnis in de zaak 736981 08-5314 van de kantonrechter te 's-Gravenhage van 4 december 2008;
b. de arresten in de zaak 200.027.732/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 7 april 2009 en 28 september 2010.
Het arrest van het hof van 28 september 2010 is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof van 28 september 2010 heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld.
De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerster] c.s. is verstek verleend.
De zaak is voor de Gemeente toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 9 maart 2012 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerster] c.s. huren sinds 2000 van de Gemeente een stuk grond op het Zuiderstrand te 's-Gravenhage. Daarop exploiteren zij - overeenkomstig de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst - een strandpaviljoen met horecafunctie. De huurovereenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd, waarbij in 2004 de huurprijs werd verhoogd.
(ii) Art. 1 lid 4 van de huurovereenkomst luidt:
"Er is sprake van een gebrek van de grond als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan de huurder het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten."
(iii) Het strandpaviljoen is bereikbaar via het strand en via vier duinpaden die beginnen aan de Wieringsestraat en de Duivelandsestraat in de wijk Duindorp. Bezoekers benaderen het strandpaviljoen veelal via de duinpaden.
(iv) De Gemeente heeft vanaf midden jaren negentig met de woningcorporatie Vestia plannen gemaakt voor de herontwikkeling van Duindorp. Met de sloop en nieuwbouw van woningen aan de Wieringsestraat is in 2006 een aanvang gemaakt. Na de voltooiing van deze werkzaamheden is de Gemeente in 2009 begonnen met de herinrichting van de openbare ruimte.
(v) Ten gevolge van de (bouw)werkzaamheden zijn twee duinpaden aan de Wieringsestraat vanaf 2007 tot eind 2009 afgesloten geweest. De Gemeente heeft [verweerster] c.s. over deze afsluiting niet geïnformeerd bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004.
3.2 Voor zover in cassatie nog van belang vorderen [verweerster] c.s.
a) voor recht te verklaren dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die zij lijden en geleden hebben door de belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde,
b) veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de, nader bij staat op te maken, schade over de periode 2007-2009 en
c) vermindering van de huurprijs over deze jaren.
De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen.
Zij overwoog daartoe onder meer - in rov. 3.9 - het volgende:
"[Verweerster] c.s. hebben (...) van de gemeente een stuk strand gehuurd met het doel om daarop een strandpaviljoen met horecafunctie te exploiteren. Bij de verlenging van deze overeenkomst in 2004 mochten [verweerster] c.s. er van uitgaan dat de situatie voor de looptijd van de huurovereenkomst ten opzichte van de situatie in 2000 ongewijzigd zou zijn in die zin dat het strandpaviljoen voor bezoekers via de aanwezige duinpaden bereikbaar zou blijven, dat bezoekers in Duindorp op de [verweerster] c.s. bekende parkeerplaatsen hun auto konden parkeren en dat de uitstraling van het duingebied ongewijzigd zou blijven. Zij waren immers niet in kennis gesteld van de in de nabije toekomst aan te vangen werkzaamheden in Duindorp en hoefden met de verslechtering van hun situatie geen rekening te houden. Temeer niet daar de huurprijs bij de verlenging van de huurovereenkomst werd verhoogd. Nu enkele duinpaden door de bouwactiviteiten in Duindorp voor een langere periode zijn afgesloten, de bereikbaarheid van de overige paden door de bouwactiviteiten is verminderd, de parkeergelegenheid is afgenomen en de uitstraling van het duingebied door de werkzaamheden is verminderd, leidt dit tot een aantasting van het genot dat [verweerster] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst van de gehuurde grond mochten verwachten."
3.3 In hoger beroep heeft het hof de grieven van de Gemeente verworpen. Hetgeen het hof daartoe heeft overwogen kan als volgt worden samengevat. De grieven stellen in de eerste plaats de vraag aan de orde of de gestelde slechte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het strandpaviljoen kan worden aangemerkt als een gebrek dat huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) dan wel schadevergoeding (art. 7:208 BW) rechtvaardigt (rov. 6). De vraag is met andere woorden of sprake is van een schadeveroorzakende omstandigheid die krachtens de huurovereenkomst voor rekening en risico van de Gemeente komt (rov. 7). Onderzocht moet worden of sprake is van een aan de Gemeente toe te rekenen schadeveroorzakende omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan [verweerster] c.s. minder genot verschaft dan zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. [Verweerster] c.s. stellen zich op het standpunt dat de volgens hen onvoldoende bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het (op het gehuurde geëxploiteerde) strandpaviljoen, als gevolg waarvan omzet- en winstderving is opgetreden, een dergelijke aan de Gemeente toe te rekenen omstandigheid is. Zij is immers nauw betrokken geweest bij de herstructurering van Duindorp, is verantwoordelijk voor de openbare ruimte en heeft het daarom in haar macht om tegen inbreuken op de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het strandpaviljoen op te treden, en heeft in 2004 bij de verlenging van de huurovereenkomst en verhoging van de huur ten onrechte niet gewaarschuwd voor de gevolgen van de herstructurering van Duindorp voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het strandpaviljoen (rov. 8). Dit standpunt is terecht door de kantonrechter gevolgd (rov. 9-13).
3.4.1 De Hoge Raad ziet aanleiding onderdeel C.1 als eerste te behandelen. Evenals de overige onder C naar voren gebrachte klachten neemt dit onderdeel - terecht - tot uitgangspunt dat het hof heeft onderzocht of sprake is geweest van een vermindering van het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden stuk grond als het onderhavige. Dit impliceert dan, aldus het onderdeel, "dat het hof kennelijk heeft gemeend dat het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten mede omvatte de voldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde en de daarmee samenhangende bezoekersaantallen, omzet en winst."
3.4.2 Dat het hof kennelijk heeft geoordeeld dat het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten mede de met voldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling samenhangende bezoekersaantallen, omzet en winst omvatte, berust op een onjuiste lezing van het bestreden arrest. Het oordeel van het hof aangaande het genot dat [verweerster] c.s. mochten verwachten ziet - hoezeer bezoekersaantallen, omzet en winst ook mede door die factoren worden bepaald - uitsluitend op de toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van (de omgeving van) het strandpaviljoen.
3.4.3 Onderdeel C.1 behoeft, in verband met het hiervoor in 3.4.2 overwogene, nog slechts behandeling voor zover het klaagt dat het hof met zijn oordeel aangaande het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten, heeft miskend dat de op de verhuurder van een los stuk strand rustende verplichting tot genotsverschaffing naar haar aard niet méér meebrengt dan dat dit stuk strand geschikt dient te zijn voor het overeengekomen gebruik als zodanig, in dit geval: de exploitatie van een strandpaviljoen.
3.4.4 Voor de door het onderdeel gehuldigde enge opvatting inzake art. 7:204 lid 2 BW biedt noch de tekst van die bepaling noch de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt. Wat betreft deze laatste is veeleer het tegendeel het geval. Zo houdt de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot art. 7:204 onder meer het volgende in:
"Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak - bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt.
Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden." (Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 14)
Dit wordt in de Nota naar aanleiding van het verslag als volgt herhaald:
"Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere
andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zouzijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat."
(Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6)
3.4.5 Het door het onderdeel bestreden oordeel van het hof komt erop neer dat - nu [verweerster] c.s. bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 mochten verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de Gemeente betrokken was - het genot dat de Gemeente ingevolge de huurovereenkomst aan [verweerster] c.s. diende te verschaffen mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden. Gelet op het hiervoor in 3.4.4 overwogene geeft dat oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het begrip "genot" in de zin van art. 7:204 lid 2 , zodat de hier aan de orde zijnde klacht van onderdeel C.1 geen doel treft.
3.4.6 De overige in het middel aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] c.s. begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, W.D.H. Asser en A.H.T. Heisterkamp, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 27 april 2012.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
