Uitspraken

a) [de V.O.F.] v.o.f. is een makelaar die zich specifiek richt op de verkoop van hippisch onroerend goed. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn vennoten van [de V.O.F.] v.o.f.

b) Op 10 december 2014 zijn [appellant] en [de V.O.F.] een overeenkomst van opdracht aangegaan (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst betreft de opdracht aan [de V.O.F.] tot dienstverlening bij de verkoop van de woning met stallen, rijhal, ondergrond en weiland van [appellant] aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand). In de overeenkomst is onder meer bepaald:

“(…)

3. De opdrachtgever zal zich onthouden van het inroepen of gebruik maken van bemiddeling van anderen of andere verkoopmogelijkheden dan die van [de V.O.F.] Makelaardij, tenzij deze laatste daarmee uitdrukkelijk schriftelijk instemt.

(…)

5. De opdrachtgever is courtage verschuldigd, indien tijdens de looptijd van deze opdracht een overeenkomst tot stand komt, ongeacht het feit of deze het gevolg is van bemiddeling van [de V.O.F.] Makelaardij.

6. Courtage is verschuldigd, indien er na intrekking van de opdracht, een overeenkomst tot stand komt die het gevolg is van bemiddeling die gedurende de termijn van de opdracht is verricht of indien binnen 2 maanden na intrekking een overeenkomst tot stand komt.

7. De kosten van bemiddeling bedragen 1,5% van de overeen te komen koopprijs vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting.

8. [de V.O.F.] Makelaardij rekent een eenmalige onkostenvergoeding van € 1250,- vermeerderd met omzetbelasting. De onkostenvergoeding zal in mindering worden gebracht op de courtage bij verkoop. (…)

(…)

10. Intrekking van de opdracht kan uitsluitend schriftelijk bij aangetekend schrijven geschieden. Als datum van intrekking geldt de datum waarop [de V.O.F.] Makelaardij cq. de opdrachtgever de schriftelijke mededeling ontvangt. Bij intrekking van de opdracht is de opdrachtgever naast de tot dan toe gemaakte publiciteitskosten (advertentiekosten, fotopresentatie, vermelding in gidsen, etc.) te allen tijde aan de makelaar een onkostenvergoeding verschuldigd van € 495,- vermeerderd met omzetbelasting.

11. De courtage vermeld onder punt 7 zal door de opdrachtgever uiterlijk worden voldaan bij de notaris ten tijde van de akte van eigendomsoverdracht. Te late betaling brengt extra kosten met zich mee waardoor de courtage wordt verhoogd met 7% plus de wettelijke rente over het totaal verschuldigde.

(…)”

c) Het in artikel 8 van de overeenkomst bedoelde voorschot op de courtage van € 1.512,50 inclusief btw (€ 1.250,- exclusief btw) heeft [appellant] aan [de V.O.F.] voldaan.

d) Ter uitvoering van de overeenkomst heeft [de V.O.F.] het pand gepresenteerd en te koop aangeboden op haar eigen website en op beurzen en dergelijke. Zij heeft verder informatie verstrekt aan geïnteresseerden en brochures verzonden. Zij heeft ook meerdere bezichtigingen verzorgd. De initiële vraagprijs van € 895.000,- k.k. is tussentijds verlaagd. Er zijn meerdere biedingen uitgebracht. Geen daarvan heeft tot het sluiten van een koopovereenkomst geleid.

e) Na het sluiten van de overeenkomst is het pand op enig moment voor november 2016 via [makelaar] Makelaardij, een niet specifiek op de hippische vastgoedmarkt gerichte makelaar (hierna: [makelaar] ), op Funda geplaatst.

f) [de V.O.F.] heeft, tijdens een vakantie van [geïntimeerde 2] in Namibië, gebruik gemaakt van telefooncentrale PhoneCare. In een e-mail van PhoneCare van 27 november 2017 aan [geïntimeerde 2] met als onderwerp “Uw berichten van maandag 27 november 2017” is onder meer vermeld:

“27-11-2017 09:39

gesproken met: Dhr. [naam 1]

telefoon: (…)

e-mail: ***

betreft: [adres] [plaats]

Wilt u deze persoon terugbellen?”

g) [appellant] heeft [geïntimeerde 2] bij e-mail van 30 november 2017 als volgt bericht:

“(…)

Heb je vandaag geprobeerd te bellen lukte niet.

Het pand staat al enige tijd te koop bij jou en er komen geen kijkers meer in het afgelopen jaar.

Dus hebben we besloten het bij jou uit de verkoop te halen.

Mocht je toch kijkers hebben ben je natuurlijk van harte welkom.”

h) [geïntimeerde 2] heeft bij e-mail van 2 december 2017 als volgt gereageerd:

“(…)

Jammer dat jullie met onze dienstverlening willen stoppen.

In de periode dat we de bemiddeling mochten verrichten zijn er diverse biedingen gedaan tot de € 700.000,- K.K. Ook dit jaar is [geïntimeerde 3] met klanten bij jullie geweest.

De heer [naam 1] heeft vorige week nog contact gezocht omtrent jullie pand, alsook [naam 2] en [naam 3] . Interesses zijn er zeker, echter tot op heden niet voor de prijsstelling die we hanteren.

Graag had ik nog even contact met jullie gehad. Wanneer ik terug ben uit het buitenland, zal ik jullie telefonisch contacteren om de vervolg stappen te bespreken.

(…)”

i) [geïntimeerde 2] heeft [appellant] bij e-mail van 18 december 2017, onder verwijzing naar dat telefoongesprek, onder meer als volgt bericht:

“(…)

Na ons telefoongesprek van vorige week, kan ik mij vinden i[n] het volgende:

• Contractsduur (reeds lopende opdracht tot dienstverlening) loopt tot 1 augustus 2018;

• Courtage 1,5% excl. BTW bij verkoop (oorspronkelijke opdracht tot dienstverlening);

• Wanneer de andere makelaar aantoonbaar zorgt voor een daadwerkelijke koper en wij daar geen werk van hebben, rekenen wij een onkostenvergoeding van € 495,- excl. BTW en geen courtage. Dit geldt tevens bij het opzeggen/afsluiten van het contract.

Verneem graag je reactie en hoop dat bovenstaand een gepast voorstel is.

(…)”

j) [appellant] heeft niet op dit voorstel gereageerd.

k) Bij e-mail van 9 februari 2018 heeft [geïntimeerde 2] [appellant] bericht dat zij heeft vernomen dat het pand is verkocht en in april zal worden geleverd. In deze e-mail heeft [geïntimeerde 2] aanspraak gemaakt op courtage.

l) Op 6 april 2018 is het pand geleverd aan de heer [koper] (hierna: [koper] ) voor een koopprijs van € 825.000,- k.k. In de leveringsakte is vermeld dat de onderliggende koopovereenkomst is gesloten op 2 februari 2018.

[appellant] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd, zo begrijpt het hof, tot vernietiging van de bestreden vonnissen gewezen in conventie en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in conventie, en tot vernietiging van de bestreden vonnissen gewezen in reconventie voor zover daarbij de vorderingen van [de V.O.F.] zijn toegewezen en tot het alsnog afwijzen van deze vorderingen.

[de V.O.F.] heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen.

Met grief I richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het einde van de overeenkomst aan hem kan worden toegerekend in de zin van artikel 7:411 lid 2 BW en tegen het passeren van zijn stelling dat het einde van de overeenkomst aan [de V.O.F.] moet worden toegerekend, omdat zij in de nakoming van haar verplichtingen is tekortgeschoten en haar bemiddelingswerkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd (rov. 4.8/4.9 tussenvonnis).

Grief II is gericht tegen het oordeel dat [de V.O.F.] op grond van artikel 7:411 lid 2 BW in redelijkheid betaling toekomt van de volledige courtage verminderd met besparingen, en tegen de daaraan ten grondslag liggende overwegingen dat koper [koper] als lead van [de V.O.F.] is te beschouwen, dat gelet op de exclusiviteitsbepalingen in de overeenkomst verdere bemiddeling niet door [makelaar] maar door [de V.O.F.] had moeten worden verricht, althans dat [de V.O.F.] daartoe in de gelegenheid had moeten worden gesteld, en dat niet is in te zien dat bemiddeling door [de V.O.F.] niet tot een koopovereenkomst met [koper] zou hebben geleid (rov. 4.10/4.11 tussenvonnis).

Grief III is gericht tegen de vaststelling dat [koper] (al) op dezelfde dag waarop hij contact legde met [de V.O.F.] contact heeft opgenomen met [makelaar] (rov. 4.12 tussenvonnis).

Grief IV is gericht tegen het oordeel dat [appellant] ervoor gekozen heeft het pand ook via [makelaar] te koop aan te bieden zonder daarover nadere afspraken te maken met [de V.O.F.] en [makelaar] , en dat dit voor rekening en risico van [appellant] komt (rov. 4.12 tussenvonnis).

Grief V is gericht tegen de overweging dat [appellant] de overeenkomst rauwelijks en met onmiddellijke ingang heeft beëindigd en dat van [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid had mogen worden verwacht dat hij, na bekendwording met de bezichtigingsafspraak met [koper] , de overeenkomst met [de V.O.F.] had laten voortduren (rov. 4.13 tussenvonnis).

Grief VI is gericht tegen het oordeel dat artikel 10 van de overeenkomst, gelezen in de context van de hele overeenkomst en het bepaalde in artikel 7:406 lid 1 BW, een aanspraak op loon op grond van artikel 7:411 BW niet uitsluit (rov. 4.3 eindvonnis). [appellant] voert hiertoe aan dat hij op grond van artikel 10 van de overeenkomst bij intrekking van de opdracht alleen € 495,- aan onkostenvergoeding en een vergoeding van publiciteitskosten verschuldigd is, naast het al betaalde voorschot. Daarmee is het loon waarop [de V.O.F.] aanspraak kan maken tot deze vergoedingen contractueel beperkt, en is in zoverre afgeweken van artikel 7:411 BW.

De grieven I tot en met VI lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Op grond van artikel 10 van de overeenkomst stond het [appellant] vrij de opdracht op elk gewenst moment in te trekken. Bovendien, indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan, zoals [de V.O.F.] stelt, dat [appellant] op het moment van intrekking (30 november 2017) wist dat een potentiële koper ( [koper] ) zich kort daarvoor (27 november 2017) bij [de V.O.F.] had gemeld voor het pand, kan aan [appellant] van die intrekking geen verwijt worden gemaakt. In de eerste plaats geldt dat er geen reden is om aan te nemen dat [appellant] al op dat moment kon weten of voorzien dat [koper] het pand wilde kopen voor een prijs die voor [appellant] aanvaardbaar was. [de V.O.F.] was bovendien op dat moment, vanwege het verblijf van [geïntimeerde 2] in Namibië, beperkt in het hebben van (persoonlijk) contact met [koper] ; in zoverre heeft [de V.O.F.] de stellingen van [appellant] , die [koper] in zijn verklaring heeft bevestigd, niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Mogelijk is [koper] , al dan niet via [appellant] , vervolgens nog vóór het eindigen van de overeenkomst met [de V.O.F.] op 30 november 2017 in contact gekomen met [makelaar] . Gelet op de zeer beperkte resterende duur van de overeenkomst, van 27 tot 30 november 2017, leidt dit naar het oordeel van het hof niet tot een noemenswaardige aantasting van de contractuele exclusiviteitsafspraken met [de V.O.F.] die enige rol van betekenis speelt bij het bepalen van het redelijk loon.

De koopovereenkomst met [koper] is vervolgens tot stand gekomen door bemiddeling van [makelaar] . Het is immers [makelaar] , en niet [de V.O.F.] , die heeft zorggedragen voor bezichtiging van het pand door [koper] , het onderhandelen over de koopprijs en condities, het opstellen van de koopovereenkomst, de begeleiding van de levering etc. De beloning die aan [de V.O.F.] in het kader van artikel 7:411 lid 1 BW in redelijkheid toekomt, moet daarom, in de gegeven omstandigheden, naar het oordeel van het hof niet worden gerelateerd aan de koopsom waarvoor het pand is verkocht.

Wél dient de beloning voor [de V.O.F.] in die zin redelijk te zijn dat deze de kosten dekte die [de V.O.F.] in redelijkheid heeft gemaakt voorafgaand aan het eindigen van de opdracht. Dit zijn kosten waarvan [appellant] profijt heeft gehad, en die ertoe hebben geleid dat de uiteindelijke koper van het pand, [koper] , het pand – via de website van [de V.O.F.] – heeft gevonden, zo heeft [appellant] niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.

[de V.O.F.] heeft in detail uiteengezet welke kosten zij heeft gemaakt voor publicatie en promotie van het pand (productie 10 bij conclusie van antwoord), met opgave van de data en omschrijving van de activiteiten en kosten per activiteit, waaronder het maken van een fotopresentatie, een dronefilm, presentatie op websites, presentaties op paardenconcoursen en andere evenementen. Gelet op de door [de V.O.F.] gegeven specificatie van de gemaakte publiciteitskosten, gaat het bij deze kosten – zo begrijpt het hof – overigens niet uitsluitend om ten behoeve van de publicatie/promotie van het pand gedane uitgaven maar ook om vergoeding van in direct verband daarmee door [de V.O.F.] bestede uren.

Het is dus onjuist, zoals [appellant] stelt (antwoordakte [appellant] eerste aanleg, punt 1.7), dat [de V.O.F.] de publiciteitskosten niet heeft onderbouwd. Het is daarentegen [appellant] die de onderbouwde opgaaf niet gemotiveerd heeft weersproken. De gemaakte publiciteitskosten ter hoogte van € 7.122,50 staan daarmee als onvoldoende gemotiveerd weersproken vast. [appellant] heeft evenmin voldoende gemotiveerd weersproken dat [de V.O.F.] naast publiciteitskosten ook andere (algemene) kosten heeft. Het hof acht daarvoor het gevorderde bedrag van € 495,- redelijk. Het hof neemt bij het voorgaande in aanmerking dat [appellant] erkent dat hij, op grond van artikel 10 van de overeenkomst, gehouden is tot vergoeding van gemaakte publiciteitskosten en tot betaling van € 495,- aan onkostenvergoeding, te vermeerderen met btw.

Daarmee bedraagt de hoogte van het in redelijkheid vast te stellen loon voor [de V.O.F.] € 7.617,50. Dit bedrag is, naar het oordeel van het hof, toewijsbaar als loon op grond van artikel 7:411 lid 1 BW. Het betreft hier immers een vergoeding voor kosten die partijen hebben beoogd inbegrepen te zijn in de courtage, en dus in het loon. Voor zover de kosten niet beschouwd kunnen worden als bij het loon inbegrepen, dan is de vergoeding daarvan toewijsbaar op grond van artikel 7:406 BW.

Over het bedrag van € 7.617,50 is 21% omzetbelasting verschuldigd, zodat het verschuldigde bedrag € 9.217,18 bedraagt. Dit bedrag moet worden verminderd met het voorschot van € 1.512,50 dat [appellant] al heeft betaald, zodat een bedrag van € 7.704,68 resteert.