Uitspraken

‘Artikel 2

1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.

2. (…)

3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.’

‘ Artikel 3

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek (toevoeging hof: welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen) worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het Modelreglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;

(…)

j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.’

‘ Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden

ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken , de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voorzover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de elektriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften , de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken .’

‘ Artikel 10

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.’

‘6. Voorstel tot het oplossen van diverse daklekkages.

(…)

a. Het oplossen van de daklekkage van 1 toren (toren 3) overeenkomstig offerte [offerte] € 25.321,00

Het vervangen van de liftschachtopbouw bij maximaal 3 torens (1-4-7) € 12.885,00

Totaal € 38.206,00

Te financieren vanuit de algemene reserve.’

In de grief I voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de liftschachtopbouw niet valt onder hetgeen is bepaald in artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement. Volgens [appellant] maakt de kantonrechter ten onrechte een onderscheid tussen lift en liftschachtopbouw. [appellant] stelt dat tussen de lift, de liftschacht en de liftschachtopbouw een dusdanig nauwe samenhang bestaat - zonder liftschachtopbouw kan er immers geen sprake zijn van een werkende lift - dat aldus de liftschaftopbouw ook onder de (term) technische installaties, zoals bedoeld in artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement, valt. In beginsel behoren technische installaties tot de gemeenschappelijke zaken, maar er is een uitzondering gemaakt voor installaties die uitsluitend ten dienste staan van één privégedeelte. Nu volgens [appellant] zowel de lift als de liftschachtopbouw uitsluitend ten dienste staan van het bovenste appartement (penthouse) van het betreffende gebouw (alleen die met piramidedak), behoren deze niet tot de gemeenschappelijke zaken. Volgens [appellant] is mede relevant dat de liftschachtopbouw is gemaakt om te voldoen aan de voor liften geldende NEN-normen, die erin voorzien dat onder en boven elke lift een bepaalde ruimte binnen de constructie vrij wordt gehouden.

In grief II voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de liftschachtopbouw dient te worden aangemerkt als onderdeel van de schil van het gebouw en daarmee valt onder artikel 9 lid 1 sub a van het Reglement. [appellant] is van mening dat de liftschaftopbouw geenszins kan worden gelijkgesteld met het dak dan wel met de dragende muren of het geraamte van het gebouw. De liftschachtopbouw en de lift (samen de liftinstallatie) vormen volgens hem een op zichzelf staande technische installatie, die noodzakelijkerwijs boven het dak uitsteekt, enerzijds door de piramidevorm van het dak en anderzijds door de toepassing van de NEN-norm.

In grief III voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat het besluit van 9 maart 2017 niet in strijd is met het bepaalde in artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement. [appellant] herhaalt zijn standpunt dat de liftinstallaties (lift en liftschachtopbouw) uitsluitend ten dienste staan van de respectieve penthouses in de torens met piramidedak en zodoende onder de uitzondering van artikel 9 lid 1 sub b vallen. Op grond van artikel 9 lid 1 sub b juncto artikel 3 juncto artikel 2 lid 3 van het Modelreglement komen onderhouds- en herstelkosten aan de liftinstallatie niet voor rekening van de gezamenlijke eigenaars. Het besluit is volgens [appellant] dan ook in strijd met artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement.

In grief IV voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte zijn betoog heeft verworpen dat de lift en de liftschachtopbouw onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden.

In grief V voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de kosten voor (mogelijke gebreken) aan de liftschachtopbouw en/of het daaraan verbonden dak niet in artikel 3 van de Splitsingsakte (waarin expliciet staat welke kosten van in beginsel gemeenschappelijke aard (hof: desalniettemin) voor rekening komen van welke individuele eigenaars) staan vermeld, zodat ervan uit moet worden gegaan dat deze kosten voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars. [appellant] stelt dat artikel 3 van de Splitsingsakte alleen van toepassing is op kosten zoals daarin expliciet vermeld. Kosten die niet in artikel 3 Splitsingsakte staan zijn volgens [appellant] pas gemeenschappelijk als zij in artikel 3 (Modelreglement) juncto artikel 9 lid 1 Modelreglement zijn genoemd. Zoals desgevraagd ter zitting van dit hof door [appellant] bevestigd, is hij dus van mening dat artikel 3 Splitsingsakte alleen van toepassing is als er al sprake is van gemeenschappelijkheid in de zin van artikel 9 lid 1 van het Modelreglement. Een wijziging van de Splitsingsakte ex artikel 5:139 BW is volgens [appellant] , anders dan door de kantonrechter overwogen, dan ook niet de te volgen weg om te kunnen bewerkstelligen dat de kosten voor (mogelijke gebreken aan) de liftschachtopbouw en/of het daaraan verbonden dak voor rekening van de respectieve penthouse-eigenaren komen.

In grief VI voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte zijn stelling niet heeft gevolgd dat de VVE, alvorens tot haar besluit van 9 maart 2017 te komen, -conform artikel 10 van het Modelreglement- eerst haar leden had moeten laten stemmen over de vraag of de liftschachtopbouw al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort. Volgens [appellant] was de VVE reeds op de hoogte van zijn bezwaren tegen het aanmerken van de kosten van de lift als gemeenschappelijke kosten. Dit blijkt uit de notulen van de ledenvergadering van 7 december 2016 (productie 5 bij beroepschrift).Volgens [appellant] is toen door de voorzitter voorgesteld bij één toren de lekkages te repareren en vervolgens de VVE op te splitsen in zeven VVE’s, dus één per toren. Dat voorstel zou er immers toe leiden dat [appellant] , die in een toren zonder lift (met plat dak) woont, niet hoeft te delen in de kosten voor en ten gevolge van de lift per respectieve toren met lift. Hoewel het VVE bestuur er kennelijk niet aan twijfelt dat de onderhoudskosten aan de lift gemeenschappelijk zijn, had zij - gelet op de bezwaren van [appellant] - een dergelijke beslissing (als thans door [appellant] bestreden) in de daaropvolgende vergadering van 9 maart 2017 niet mogen nemen. [appellant] acht dit in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

In grief VII voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] noch enige andere appartementsrechteigenaar een beroep op artikel 5:139 BW (wijziging van de Splitsingsakte) dan wel op artikel 10 van het Modelreglement heeft gedaan. [appellant] is van mening dat hij wel een beroep op artikel 10 Modelreglement heeft gedaan (vgl. grief VI). Nu de VVE (desondanks) heeft nagelaten aan de vergadering voor te leggen of de liftschachtopbouw als gemeenschappelijke zaak kwalificeert, is volgens [appellant] sprake van strijd met artikel 10 van het Modelreglement.

In grief VIII voert [appellant] ten slotte aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de (gezamenlijke) kosten voor het vervangen van de liftschachtopbouw en het oplossen van de daklekkage voor rekening van alle leden van de VVE te laten komen (door te financieren vanuit de algemene reserve). [appellant] herhaalt zijn standpunt dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staan om de kosten waarop het besluit van 9 maart 2017 ziet voor rekening van alle appartementseigenaren te laten komen, nu alleen de eigenaren van de penthouses - behorend bij vier van de zeven torens- profijt hebben van de lift(installatie).

De VVE merkt vooraf op dat het verzoek van [appellant] onvoldoende bepaald is. Er zijn tijdens de algemene ledenvergadering van 9 maart 2017 verschillende besluiten genomen en ook andere organen van de VVE kunnen besluiten nemen.

Voorts is de VVE van mening dat de grieven van [appellant] dienen te worden verworpen.

De kantonrechter heeft terecht een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de lift en anderzijds de dakopbouw die zich boven de lift bevindt. Het eerste is een technische installatie, maar het tweede niet. Ingevolge artikel 9 lid 1 sub a Modelreglement zijn de daken gemeenschappelijk. De dakopbouw valt onder deze categorie. In ieder geval valt de opbouw onder de schil van het gebouw, waar de daken en de buitengevels deel van uitmaken, hetgeen eveneens gemeenschappelijk is op grond van hetzelfde artikel.

Verder voert de VVE aan dat voor haar altijd vaststond en nog steeds vaststaat dat de liftschachtopbouw een gemeenschappelijke zaak is. Het bestuur van de VVE heeft dan ook geen aanleiding gehad om een stemming ex artikel 10 Modelreglement te agenderen voor een algemene ledenvergadering. [appellant] heeft (het hof begrijpt: tegenover het bestuur van de VVE) geen beroep gedaan op artikel 10 Modelreglement. Evenmin is (door hem) voorgesteld om de splitsingsakte te wijzigen. Hij heeft voorafgaand aan de vergadering van 9 maart 2017 een agenda ontvangen, dus hij wist waarover zou worden gestemd. De vergadering heeft voorts besloten om de vervanging van de opbouw ten laste te brengen van de algemene reserve. De VVE stelt dat er geen sprake is van een situatie die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn voor [appellant] .