Uitspraken

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in het geding gebrachte producties, voor zover de inhoud daarvan niet is weersproken, staat tussen partijen het navolgende vast.

ZOwonen heeft aan [geïntimeerde] verhuurd de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] tegen een huursom van € 459,66 (tot 1 juli 2014) c.q. € 475,51 (vanaf 1 juli 2014), maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen. Op 16 en 22 maart 2014 is deze woning beschoten dan wel bestookt met explosieven, waarbij ook enkele auto’s die in de nabijheid van de woning geparkeerd stonden zijn beschadigd. In de pers wordt een verband gelegd tussen de beschietingen en het feit dat [geïntimeerde] voorzitter/president is van motorclub Bandidos.

Bij besluit van 22 maart 2014 heeft de burgemeester van de gemeente Echt-Susteren met ingang van 22 maart 2012 om 22:00 uur op grond van artikel 174a van de Gemeentewet de woning aan de [adres] te [plaats] gesloten voor de maximale duur van drie maanden of zoveel korter als nodig is. Inmiddels is die sluiting weer beëindigd. [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Voor zover het hof uit de processtukken is gebleken was op dat bezwaar nog niet beslist op het moment waarop arrest werd bepaald. [geïntimeerde] heeft voorts een procedure bij de sector bestuursrecht aangespannen om bij wijze van voorlopige voorziening dit besluit te laten schorsen. Dit verzoek is afgewezen bij gebreke aan spoedeisend belang, omdat de sluiting inmiddels was beëindigd.

Naar aanleiding van de sluiting per 22 maart 2014 heeft ZOwonen bij brief van 24 april 2014 op grond van artikel 7:231, lid 2 BW de tussen haar en [geïntimeerde] bestaande huurovereenkomst ontbonden en heeft zij [geïntimeerde] aangezegd om tegen 8 mei 2014 de woning te ontruimen, bij gebreke waarvan ZOwonen een procedure tot ontruiming zou starten. [geïntimeerde] heeft de woning niet ontruimd.

ZOwonen heeft bij dagvaarding d.d. 11 augustus 2014 in eerste aanleg in conventie – zakelijk weergegeven – gevorderd een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, betaling van een bedrag van € 2.330,= en een bedrag van € 475,51 per maand vanaf 1 september 2014 tot aan de dag der ontruiming, met veroordeling tot betaling van rente en proces- en nakosten als omschreven in de dagvaarding in eerste aanleg.

Ter onderbouwing van haar vorderingen voert ZOwonen primair aan dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst door haar is ontbonden, zodat die thans niet meer bestaat. Haar bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst vloeit voort uit het bepaalde in artikel 7:231, lid 2 BW, nu de burgemeester de woning op voet van artikel 174a Gemeentewet had gesloten.

Subsidiair voert ZOwonen aan dat [geïntimeerde] tot en met augustus 2014 een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 2.330,=, doordat hij vanaf het moment van sluiting van de woning geen huurpenningen meer heeft voldaan. Vooruitlopend op een procedure waarin op deze grond de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd, vordert ZOwonen de ontruiming van het gehuurde. Het bedrag van € 2.330,= vordert ZOwonen ten titel van schadevergoeding (naar het hof begrijpt in de zin van artikel 7:225 BW), althans achterstallige huurpenningen. Op dezelfde grondslag is [geïntimeerde] vanaf 1 september 2014 maandelijks € 475,51 aan ZOwonen verschuldigd.

ZOwonen heeft aangevoerd een spoedeisend belang te hebben bij een voorziening in kort geding, omdat omwonenden van [geïntimeerde] zich zorgen maken om hun veiligheid en actie verlangen van ZOwonen. Bovendien ontvangt zij al geruime tijd geen inkomsten meer ter zake het gehuurde.

[geïntimeerde] heeft in conventie primair tot verweer aangevoerd dat ZOwonen niet heeft aangetoond dat gronden bestonden om tot sluiting van de woning over te gaan. Enkel het feit dat [geïntimeerde] lid is van een motorclub rechtvaardigt die beslissing niet. De incidenten die plaatsgevonden hebben betroffen geen gedragingen in het gehuurde. Daarmee wordt niet voldaan aan het vereiste voor toepassing van artikel 7:231, lid 2 BW.

Subsidiair voert [geïntimeerde] aan dat het besluit tot sluiting niet onherroepelijk is, omdat daartegen bezwaar is aangetekend. De vordering tot ontruiming is alleen dan toewijsbaar, wanneer hoogst aannemelijk is dat de huurovereenkomst op goede gronden is ontbonden. Omdat zeker niet uitgesloten is dat het besluit tot sluiting van de woning zal worden vernietigd, wordt aan die voorwaarde voor toewijzing niet voldaan.

Meer subsidiair bepleit [geïntimeerde] dat bij een afweging van de belangen van hem en zijn bij hem inwonende dochter tegen het belang van ZOwonen een groter gewicht moet worden toegekend aan eerstgenoemde belangen. Van een verstoring van de openbare orde is geen sprake meer.

De huurachterstand was volgens [geïntimeerde] al grotendeels betaald.

[geïntimeerde] betwist dat ZOwonen een spoedeisend belang bij de verlangde voorzieningen heeft. Bij voortzetting van de huurovereenkomst zal [geïntimeerde], zodra hij weer toegang krijgt tot de woning, ook de huur weer gaan betalen en speelt het financieel belang van ZOwonen niet meer.

In het thans bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van ZOwonen in conventie afgewezen.

Bij die beslissing heeft de kantonrechter het belang van ZOwonen bij een onmiddellijke voorziening tot ontruiming van de woning afgewogen tegen het (woon)belang van [geïntimeerde]. Op de in het vonnis omschreven gronden heeft de kantonrechter geoordeeld dat bij afweging van die belangen het belang van [geïntimeerde] om een beslissing in de bodemprocedure af te kunnen wachten zwaarder weegt dan het belang van ZOwonen bij een voorlopige voorziening tot ontruiming. Daarbij is overwogen dat het besluit tot sluiting van de woning nog ter discussie staat in een bestuursrechtelijke procedure. Bij vernietiging van dat besluit ontvalt de grond aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts dient, aldus de kantonrechter, in een bodemprocedure te worden bepaald of het tekortschieten met betrekking tot de betaling van huur ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.

Ten slotte heeft de kantonrechter vastgesteld dat – na wijziging van eis - niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie was ingesteld, zodat daar niet op hoefde te worden beslist.

ZOwonen is het niet eens met deze beslissing en heeft tegen het bestreden vonnis zes grieven aangevoerd. De grieven 1 en 2 sluiten op elkaar aan en richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij de afweging van belangen van partijen rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het besluit tot sluiting van de woning niet onherroepelijk is, dat de vernietiging ervan kan betekenen dat de grondslag voor de ontbinding komt te vervallen en dat om die reden terughoudendheid past bij het toewijzen van de verlangde voorziening.

Grief 3 en 4 richten zich tegen het oordeel dat ZOwonen de spoedeisendheid van haar belang onvoldoende zou hebben onderbouwd en dat dit belang zwaarder van gewicht zou zijn geweest wanneer de periode van sluiting bij het uitbrengen van de dagvaarding nog niet was afgelopen.

Grief 5 is gericht tegen het oordeel dat bij een afweging van de belangen van partijen aan het belang van ZOwonen om het resultaat van een bodemprocedure af te mogen wachten zwaarder weegt dan het belang van ZOwonen bij de gevorderde voorzieningen. Grief 6 luidt dat de kantonrechter ten onrechte de vorderingen van ZOwonen heeft afgewezen.

Voor zover relevant, zal het hof bij de beoordeling van de grieven nader op de daarop gegeven toelichting ingaan.

Zijdens ZOwonen is aangevoerd dat [geïntimeerde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht, doordat hij na ontbinding van de huurovereenkomst zonder recht of titel gebruik blijft maken van de aan hem op grond van de ontbonden huurovereenkomst ter beschikking gestelde woning, hetgeen zij niet hoeft te dulden. Dit levert een voldoende spoedeisend belang op voor de ontvankelijkheid van ZOwonen.

De omstandigheid dat ZOwonen de dochter van [geïntimeerde] weer heeft toegelaten tot de woning doet niet af aan het spoedeisend belang, omdat ZOwonen hiertoe is overgegaan ter naleving van het bestreden vonnis in kort geding, waartegen dit beroep is gericht. Het toelaten van de dochter kan dan ook niet worden beschouwd als aanvaarding van het standpunt dat zij ten onrechte de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden of als een nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] of met zijn dochter. De grieven 3 en 4 zijn dan ook terecht, maar kunnen – gelet op het navolgende - niet tot vernietig van het vonnis leiden.