Uitspraken

2.1

Het gaat in deze zaak om het volgende:

a. [geïntimeerde 1] is de beherend vennoot van [geïntimeerde 2]

Datacenter huurt van [geïntimeerde 2] circa 1.368,4 m² bedrijfsruimte op de begane grond en de eerste verdieping van het kantoorgebouw "[…]" gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het kantoorgebouw).

Artikel 16 van de huurovereenkomst, met de aanhef: “Eerste recht van koop”, (hierna: de aanbiedingsregeling) luidt als volgt:

De heer [X] (hierna: [X]) van BNP Paribas Real Estate Advisory Netherlands B.V. (hierna: BNP Paribas), de beheerder van het kantoorgebouw namens [geïntimeerde], heeft Datacenter bij brief gedateerd 18 mei 2017 het volgende bericht:

Bij een WhatsApp-bericht van 5 juni 2017 heeft mevrouw [Y]

(hierna: [Y]) van Datacenter [X] gevraagd naar de stand van zaken en nogmaals verzocht om toezending van een concept overeenkomst. [X] heeft geantwoord dat hij in afwachting was van een reactie van [geïntimeerde].

Op 8 juni 2017 heeft [Y] telefonisch contact met [X] opgenomen. Eveneens op 8 juni 2017 heeft de advocaat van Datacenter BNP Paribas onder meer als volgt bericht:

De advocaat van [geïntimeerde] heeft de advocaat van Datacenter bij brief van 12 juni 2017 medegedeeld dat de inhoud van de e-mail van 30 mei 2017 van Datacenter als tegenvoorstel kwalificeert en dat dat tegenaanbod door [geïntimeerde] is afgewezen.

i. Op 16 juni 2017 heeft Datacenter ten laste van [geïntimeerde] conservatoir beslag tot levering op het kantoorgebouw doen leggen.

2.2

In eerste aanleg heeft Datacenter gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

A. [geïntimeerde] te gebieden om binnen één kalendermaand, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, na het wijzen van het vonnis mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het kantoorgebouw:

onder de voorwaarde dat de in onderdeel A van dit petitum bedoelde schriftelijke en namens partijen ondertekende koopovereenkomst onherroepelijk is geworden -

[geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties, daaronder begrepen de kosten van het conservatoire beslag.

2.3

De rechtbank heeft de vorderingen van Datacenter afgewezen en Datacenter in de kosten veroordeeld. Daartoe heeft de rechtbank, kort samengevat, overwogen dat Datacenter met haar bericht van 30 mei 2017 het aanbod van [geïntimeerde] niet heeft aanvaard, maar een tegenvoorstel heeft gedaan. Volgens de rechtbank was [geïntimeerde] op basis van de contractuele relatie tussen partijen niet gehouden met dat tegenvoorstel in te stemmen.

2.4

In hoger beroep vordert Datacenter vernietiging van het vonnis van de rechtbank en toewijzing van haar vorderingen in eerste aanleg, aangevuld met een vordering [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling aan Datacenter van wat zij op grond van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten in beide instanties.

2.5

Met grief I verwijt Datacenter de rechtbank dat zij heeft nagelaten bij de feiten te vermelden dat [X] in het telefoongesprek op 8 juni 2017 met [Y] heeft laten weten dat Datacenter nog dezelfde dag een waarborgsom van € 180.000,- bij de notaris zou moeten storten. Grief II is gericht tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 4.3 van het bestreden vonnis dat de reactie van Datacenter op het aanbod van [geïntimeerde] een afwijzing van dat aanbod inhield. Volgens Datacenter is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen, althans had [geïntimeerde] haar in staat moeten stellen om het aanbod van [geïntimeerde] alsnog zonder financieringsvoorbehoud te aanvaarden. Met grief III komt Datacenter op tegen de overweging van de rechtbank (r.o. 4.3) dat het door Datacenter gemaakte financieringsvoorbehoud een zeer ingrijpende voorwaarde in het nadeel van [geïntimeerde] was, waarmee Datacenter van het aanbod van [geïntimeerde] afweek. Grief IV heeft betrekking op r.o. 4.5 van het vonnis, waarin de rechtbank overweegt dat Datacenter de keuze had om het aanbod van [geïntimeerde] te aanvaarden, te verwerpen of om een tegenvoorstel te doen, en geen aanspraak kon maken op een concept-overeenkomst voordat zij op het aanbod van [geïntimeerde] reageerde. Volgens Datacenter is met haar reactie op het aanbod van [geïntimeerde] een rompovereenkomst ontstaan en mocht zij vragen om een concept waarin die overeenkomst zou worden uitgewerkt. Grief V is gericht tegen de overweging in r.o. 4.6 van het vonnis dat ook uit de vordering van Datacenter valt af te leiden dat zij nog steeds niet bereid was het aanbod van [geïntimeerde] te aanvaarden. Deze overweging berust volgens Datacenter opnieuw op de onjuiste gedachte dat het maken van een financieringsvoorbehoud een afwijzing van het aanbod van [geïntimeerde] inhield. Grief VI bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] op grond van de bestaande contractuele relatie tussen partijen niet gehouden was om met het financieringsvoorbehoud in te stemmen. Grief VII is een veeggrief en grief VIII is gericht tegen de kostenveroordeling.

2.6

[geïntimeerde] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank en veroordeling van Datacenter in de kosten in hoger beroep.

2.7

In het incident vordert [geïntimeerde] een bevel aan Datacenter tot opheffing van het conservatoir beslag, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag met een maximum van € 500.000,- en met veroordeling van Datacenter in de kosten in het incident. Datacenter voert verweer en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.

2.8

Het hof zal direct uitspraak doen in de hoofdzaak, zodat de incidentele vordering van [geïntimeerde] tot opheffing van het conservatoir beslag geen afzonderlijke bespreking behoeft, en de vraag of deze vordering voor het eerst in hoger beroep, bij wege van incident kan worden ingesteld, buiten beschouwing kan blijven.

2.9

Datacenter heeft geen belang bij grief I, omdat het oordeel van het hof niet afhankelijk is van de (gestelde) mededeling van [X]. De overige grieven zal het hof samen behandelen. Deze grieven hebben betrekking op de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de koop en verkoop van het kantoorgebouw. Daarbij komt het aan op de zin die partijen over en weer aan de verklaringen of gedragingen van hun wederpartij in de gegeven omstandigheden mochten toekennen (artikel 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). In dit verband staat voorop dat het stellen van een nadere, niet uitdrukkelijk door partijen overeengekomen voorwaarde bij het uitoefenen van een koopoptie niet zonder meer impliceert dat daardoor van de optie wordt afgeweken, met het in artikel 6:225, eerste lid BW genoemde rechtsgevolg dat de optie als verworpen wordt beschouwd en een nieuw aanbod is gedaan. Of van het afwijken van een koopoptie sprake is, zal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval, waaronder de inhoud en strekking van de optie en van de overeenkomst waarin zij is opgenomen en hetgeen daaruit voortvloeit ten aanzien van de uitoefening van de optie (Hoge Raad 23 april 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL3267).

2.10

Volgens de aanbiedingsregeling hebben partijen na de mededeling van [geïntimeerde] dat zij het kantoorgebouw wil verkopen 10 werkdagen om overeenstemming te bereiken over de koopprijs. De aanbiedingsregeling gaat er dus niet van uit dat Datacenter een aanbod van [geïntimeerde] slechts kan aanvaarden of verwerpen, maar dat partijen met elkaar in onderhandeling treden. Dat brengt mede dat [geïntimeerde] de reactie van Datacenter vanwege het daarin opgenomen financieringsvoorbehoud niet zonder meer kon opvatten als een afwijking van de koopoptie en daarmee als een nieuw aanbod in de zin van artikel 6:225, eerste lid BW.

2.11

In dit verband is verder van belang dat een financieringsvoorbehoud in onroerend goedtransacties niet ongebruikelijk is. Dat blijkt onder meer uit de door Datacenter genoemde ‘Model koopovereenkomst met betrekking tot bedrijfsonroerend goed’ (model 2014), vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, waarin een financieringsvoorbehoud is opgenomen (vgl. ook het door Datacenter genoemde arrest van dit hof van 14 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:313). Niet ter zake doet dat [geïntimeerde] dit model zelf niet hanteert; het gaat erom dat uit het bestaan van dit model reeds blijkt dat een financieringsvoorbehoud niet ongebruikelijk is. Het door Datacenter gemaakte financieringsvoorbehoud kende bovendien een termijn van negen dagen, die zeker niet langer is dan gebruikelijk en ook niet onredelijk is. Het hof deelt dan ook niet de opvatting van de rechtbank dat het financieringsvoorbehoud zeer ingrijpend is, in het nadeel van [geïntimeerde]. Het financieringsvoorbehoud leidde er immers toe dat [geïntimeerde] slechts gedurende korte tijd in onzekerheid verkeerde over het doorgang vinden van de koop. Het verweer van [geïntimeerde] dat het door Datacenter gemaakte financieringsvoorbehoud “volstrekt ongebruikelijk” en “niet gangbaar” is, mist onderbouwing en stuit af op het voorgaande.

2.12

Gelet op de inhoud en strekking van de aanbiedingsregeling en het gebruikelijke en redelijke karakter van het financieringsvoorbehoud kan de reactie van Datacenter van 30 mei 2017 op het aanbod van [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof worden gezien als een aanvaarding die niet van het aanbod van [geïntimeerde] afwijkt, of daar hoogstens op een ondergeschikt punt van afwijkt. Of van het eerste dan wel het tweede sprake is, kan in het midden blijven, omdat [geïntimeerde] pas op 12 juni 2017 aan Datacenter heeft medegedeeld dat zij de reactie van Datacenter van 30 mei 2017 vanwege het financieringsvoorbehoud als een tegenvoorstel kwalificeerde en dat tegenvoorstel afwees. Daarmee heeft [geïntimeerde] niet onverwijld bezwaar gemaakt tegen het financieringsvoorbehoud, zodat ook wanneer het financieringsvoorbehoud als een (ondergeschikte) afwijking van het aanbod moet worden gezien, de overeenkomst tot stand is gekomen overeenkomstig de aanvaarding van Datacenter, inclusief het financieringsvoorbehoud (artikel 6:225 BW, tweede lid BW). Daarbij neemt het hof in aanmerking dat partijen volgens de aanbiedingsregeling maximaal 10 werkdagen hebben om overeenstemming te bereiken over de koopprijs, en vervolgens maximaal één maand voor de overdracht. Tegen die achtergrond is een bezwaar na 12 dagen niet onverwijld.

2.13

Andere voorwaarden heeft Datacenter niet aan de aanvaarding van het aanbod verbonden, zodat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen inzake de koop van het kantoorgebouw voor een koopprijs van € 1.800.000,- kosten koper, onder de opschortende voorwaarde dat Datacenter erin slaagt binnen de genoemde termijn een (naar haar oordeel) passende financiering te verkrijgen. Het hof volgt niet het verweer van [geïntimeerde] dat tussen partijen in het geheel geen overeenkomst tot stand is gekomen, omdat het financieringsvoorbehoud een potestatieve (want slechts van de subjectieve wil van Datacenter afhankelijke) voorwaarde is. Uit de reactie van Datacenter van 30 mei 2017 volgt dat Datacenter zich wel wenste te binden, zij het onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van passende financiering.

2.14

[geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat Datacenter de benodigde financiering niet (tijdig) heeft kunnen verkrijgen. Het hof begrijpt dat [geïntimeerde] hiermee heeft willen betogen dat ook als zij destijds in 2017 haar verplichtingen was nagekomen, Datacenter niet binnen de door haar gestelde termijn van negen dagen de financiering rond had kunnen krijgen, zodat de overeenkomst dan toch niet tot een verplichting tot levering aan haar kant zou hebben geleid. [geïntimeerde] kan zich daar echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op beroepen. Zoals Datacenter met juistheid heeft aangevoerd, is de gebruikelijke gang van zaken bij de koop van een onroerende zaak dat een koopovereenkomst wordt opgesteld, gevolgd door een notariële overdracht. Dat partijen een dergelijke gang van zaken in dit geval ook voor ogen heeft gestaan, blijkt uit de aanbiedingsregeling, waarin is bepaald dat de notariële akte van overdracht binnen een maand nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs zal worden gepasseerd. Ondanks herhaald verzoek van Datacenter heeft [geïntimeerde] echter haar medewerking onthouden aan het opstellen van een koopovereenkomst, en zich in stilzwijgen gehuld totdat zij zich bij brief van 12 juni 2017 van haar advocaat op het standpunt heeft gesteld (zoals het hof hiervoor heeft vastgesteld: ten onrechte) dat in het geheel geen overeenkomst tot stand was gekomen. In die omstandigheden kon [geïntimeerde] niet van Datacenter verlangen dat zij zich inspande om de benodigde financiering te verkrijgen. Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld te stellen dat zij haar medewerking niet hoefde te leveren omdat op voorhand vaststond dat Datacenter de benodigde financiering niet zou kunnen verkrijgen, heeft [geïntimeerde] deze stelling onvoldoende onderbouwd tegenover de gemotiveerde betwisting door Datacenter.

2.15

Uit het voorgaande volgt dat de grieven van Datacenter slagen. Voor bewijslevering ziet het hof geen aanleiding, bij gebreke van een voldoende specifiek en ter zake dienend bewijsaanbod van [geïntimeerde]. Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen en de vordering van Datacenter zoals geformuleerd onder A. en B. i) in eerste aanleg toewijzen, waarbij het hof voor de leveringstermijn van het kantoorgebouw uit zal gaan van de termijn van een maand genoemd in de aanbiedingsregeling (ter voorkoming van executiegeschillen gesteld op 30 dagen). Verder gaat het hof er bij de toewijzing van de vordering onder B. i), mede gelet op randnummer 42 van de dagvaarding in eerste aanleg, vanuit dat Datacenter in plaats van het beding onder iii) heeft bedoeld te verwijzen naar het financieringsvoorbehoud genoemd onder iv). De gevorderde dwangsommen zal het hof matigen tot € 5.000,- per dag, met een maximum van € 500.000,-.

2.16

Daarnaast heeft Datacenter onder B. ii) gevorderd om [geïntimeerde], onder de voorwaarde van totstandkoming van een onherroepelijke koopovereenkomst, te veroordelen tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat, die Datacenter heeft geleden als gevolg van de niet-nakoming van de aanbiedingsregeling door [geïntimeerde]. Datacenter heeft echter geen specifieke grief aangevoerd tegen de afwijzing van deze vordering door de rechtbank. Voor zover de veeggrief van Datacenter (grief VII) gezien moet worden als mede te zijn gericht tegen de afwijzing van deze vordering, gaat het hof daaraan voorbij, omdat Datacenter met deze grief en de gegeven toelichting voor [geïntimeerde] en het hof onvoldoende kenbaar heeft gemaakt op welke grond zij vernietiging van de afwijzing van deze vordering verlangt. In die omstandigheden is voor bewijslevering ten aanzien van de schade geen aanleiding.

2.17

Als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten in beide instanties worden veroordeeld, inclusief de kosten van het door Datacenter gelegde conservatoir beslag.

2.18

Het voorgaande impliceert dat de incidentele vordering van [geïntimeerde] tot opheffing van het conservatoir beslag zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] in de kosten in het incident worden veroordeeld.