1 Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 12A te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 499.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verlaagd tot € 453.000 en de bestreden aanslag dienovereenkomstig verlaagd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 17 juli 2020. ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 11 mei 2021 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn dochter [A] en [B] , alsmede [C] namens de heffingsambtenaar.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot op € 229.900 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
3.4
Partijen hebben ter zitting van het Hof desgevraagd eenparig verklaard dat de objectafbakening van de onroerende zaak en de overige twee – hiervoor onder 2.2 – bedoelde woningen tussen hen niet in geschil is.
3.5
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4 Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.
4.2
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport van 17 januari 2020, opgesteld door [C] , gediplomeerd WOZ-taxateur, met bijbehorende waardematrix. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak, die is vastgesteld op € 455.000, onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een viertal referentieobjecten:
- [b-straat] 71 te [D] , verkocht op 21 februari 2017 voor € 385.000,
- [c-straat] 9 te [E] , verkocht op 3 april 2017 voor € 453.000,
- [d-straat] 59 te [F] , verkocht op 11 april 2017 voor € 430.000 en
- [e-straat] 15 te [G] , verkocht op 2 juli 2018 voor € 475.000.
4.3
Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem – in elke fase van het geding - een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof, stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, indien met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet aan het vorenoverwogene niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij betere referentie-objecten aan te dragen.
4.4
De in geschil zijnde waarde is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Hieruit volgt dat de waarde van een onroerende zaak in een voorgaand belastingjaar niet van doorslaggevend belang is. Ook is de procentuele waardestijging van de onroerende zaak en/of de referentieobjecten ten opzichte van een eerdere waardepeildatum niet van betekenis.
4.5
Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het taxatierapport blijkt dat bij de waardering rekening is gehouden met het feit dat de onroerende zaak, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, een geschakelde woning is. De courantheid van de onroerende zaak is door de taxateur op “matig” gewaardeerd. Het rapport vermeldt voorts: “Voor de waardering van het woongedeelte is de gemiddelde geanalyseerde verkoopwaarde per m³ van de vergelijkingspanden neerwaarts bijgesteld met 15 % in verband met de uitstraling, 12,5 % voor de mindere staat van onderhoud en 15 % voor het feit dat dit object geschakeld is met twee woningen.”. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar voorts aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen. Dat deze objecten niet identiek zijn aan de onroerende zaak doet daar niet aan af. Met deze verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt. In het taxatierapport is rekening gehouden met de verschillen in bouwjaar, perceeloppervlakte, woninginhoud, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en bijgebouwen. In de kubieke meterprijs heeft de heffingsambtenaar verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen verwerkt en in de prijs per vierkante meter komt de leer van het afnemend grensnut tot uitdrukking.
4.6
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte de vraagprijs van de onroerende zaak heeft meegewogen bij de waardevaststelling en dat de aanvankelijke vraagprijs voor de onroerende zaak en de twee daarmee geschakelde woningen in 2016 € 800.000 voor het geheel bedroeg, maar dat nadien de vraagprijs is gedaald naar € 645.000 en dat uiteindelijk in februari 2021 het geheel is verkocht voor € 630.000. Uit het overgelegde taxatierapport blijkt evenwel dat de hiervoor – onder 2.2 – bedoelde vraagprijs bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden. De verkoopprijs van het geheel is tot stand gekomen in 2021 en derhalve niet relevant voor de waarde op waardepeildatum, nog daargelaten dat belanghebbende geen inzicht heeft gegeven in de verdeling van de verkoopprijs over de respectieve delen, waaronder de onroerende zaak.
4.7
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat onvoldoende rekening gehouden is met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Voor wat betreft de aanwezigheid van asbest, constateert het Hof dat, blijkens het taxatierapport van de heffingsambtenaar, een aftrek is toegepast van € 70.000 in verband met de aanwezigheid van asbest. Naar het oordeel van het Hof is de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak daarmee voldoende in de vastgestelde waarde verdisconteerd. Zoals hiervoor – onder 4.5 – is vastgesteld, is bij de waardevaststelling een aftrek van 12,5 % toegepast voor de mindere staat van onderhoud. Ook die aftrek acht het Hof voldoende.
4.8
Belanghebbende heeft tenslotte gesteld dat te weinig rekening is gehouden met de samenhang tussen de onroerende zaak en de hiervoor – onder 2.2 – bedoelde geschakelde woningen. Het Hof stelt hierbij voorop dat, naar partijen ter zitting van het Hof eenparig hebben verklaard, de objectafbakening niet in geschil is. Zoals hiervoor – onder 4.5 – al is overwogen, is bij de waardering van de onroerende zaak rekening gehouden met een aftrek van 15 % voor het feit dat dit object geschakeld is met de twee bedoelde woningen. Daarmee is de door belanghebbende gestelde waardedruk die daarvan uitgaat, naar het oordeel van het Hof, voldoende meegenomen.
4.9
Voor het eerst ter zitting van het Hof heeft belanghebbende nog de stelling ingenomen dat de onroerende zaak, anders dan de referentie-objecten, blijkens het vigerende bestemmingsplan, slechts mag worden bewoond als bedrijfswoning. Deze stelling acht het Hof tardief. Zonder nader feitelijk onderzoek aan de hand van stukken die geen deel uitmaken van het procesdossier, kan de juistheid van deze stelling niet worden vastgesteld. Belanghebbende heeft desgevraagd geen redenen kunnen aangeven waarom hij deze stelling niet eerder heeft betrokken. Het Hof laat deze stelling daarom onbesproken.
4.10
Tenslotte heeft belanghebbende gesteld dat de onroerende zaak, anders dan de referentie-objecten, is gelegen op poldergrond, waarvan, volgens belanghebbende, van algemene bekendheid is dat die grond voortdurend verzakt. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet weersproken en heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat met deze verzakking bij de waardevaststelling geen rekening is gehouden. Vaststaat tussen partijen evenwel dat de onroerende zaak niet is verzakt. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd onweersproken verklaard dat hij in het verleden de grond diverse malen heeft opgehoogd met aarde en ook zijn terrein diverse keren opnieuw heeft moeten laten bestraten. Naar het Hof begrijpt, stelt belanghebbende dat de voortdurende verzakking van de grond voor een potentiële koper die weet van deze verzakking, op de waardepeildatum een waardedrukkend effect uitgaat. Het Hof volgt belanghebbende in die stelling. Belanghebbende heeft evenwel zijn stelling niet gekwantificeerd. Het Hof stelt daarom de waardedruk die uitgaat van de voortdurende verzakking van de grond, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangedragen, in goede justitie vast op € 10.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
6 Beslissing
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 443.000 en vermindert de bestreden aanslag tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 535,
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2021.
De griffier is verhinderd De voorzitter,de uitspraak te ondertekenen
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 juni 2021.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
