Uitspraken

[de eigenaar] is rechthebbende op het appartementsrecht [adres] te [woonplaats] . Zijn appartement is gelegen op de tweede en derde verdieping van het appartementencomplex [naam gebouw] . Hij heeft een verschil van mening met de VvE van het appartementencomplex over de vraag of rook(gasafvoer)kanalen een privézaak zijn – visie [de eigenaar] – of gemeenschappelijk – visie VvE. Aanleiding voor deze procedure was een besluit van de VvE van 4 februari 2019, waarin zij had vastgesteld dat de rookkanalen gemeenschappelijk zijn. [de eigenaar] vordert onder meer een verklaring voor recht dat dat besluit nietig is en dat de rookkanalen tot het privé gedeelte behoren.

2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:

3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé gedeelte.”

Tussen partijen is niet in geschil dat deze passages volgens een objectieve maatstaf moeten worden uitgelegd. Volgens deze maatstaf komt het aan op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Verder zijn van belang de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe verschillende op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. De rechtbank heeft deze maatstaf toegepast. Zij heeft in rechtsoverweging 4.5 van haar vonnis van 3 februari 2021 beslist dat op basis van een objectieve uitleg van de passages in de splitsingsakte de rookgasafvoerkanalen gemeenschappelijk zijn. Zij heeft daarop de vorderingen van [de eigenaar] afgewezen. De grieven van [de eigenaar] richten zich in essentie tegen het uitlegoordeel van de rechtbank.

Het hof leidt uit de stellingen van partijen af dat voor hen “rookkanalen” (de term die in artikel 17 lid 1 sub a splitsingsakte voorkomt) en “rookgasafvoerkanalen” (de term die partijen in hun processtukken gebruiken) uitwisselbare begrippen zijn. Het gaat om kanalen waardoor de verbrandingsgassen van de centrale verwarming naar buiten worden gevoerd. Alle rookkanalen van de woonappartementen monden afzonderlijk uit op het dak van het appartementencomplex. Er is met andere woorden niet een gemeenschappelijk rookkanaal voor verschillende woonappartementen. De rookkanalen van de woonappartementen op de eerste verdieping lopen wel samen door een schacht naar boven, die van de tweede en derde verdieping rechtstreeks door het dak boven het appartement.

Het hof beslist dat een rookkanaal dat verbrandingsgassen van een privé centrale verwarming naar buiten leidt, een gemeenschappelijke zaak is op grond van artikel 17 lid 1 sub a splitsingsakte en dat de VvE dus gelijk heeft. Voor het hof is een contextueel argument doorslaggevend. Het artikelonderdeel kwalificeert immers “rookkanalen” als gemeenschappelijke zaken, zonder daaraan toe te voegen “voor zover die niet uitsluitend dienstbaar zijn aan een privé gedeelte” of een passage van gelijke strekking. Een dergelijke toevoeging komt in artikelen 17 leden 1 en 2 splitsingsakte in min of meer gelijke bewoordingen regelmatig voor (hek- en traliewerk (artikel 17 lid 1 sub b: gemeenschappelijk “voor zover geen privé afscheiding”), plafonds en wanden (artikel 17 lid 1 sub c: “die zich niet bevinden in een privé gedeelte”), liften, hydroforen, etc. (artikel 17 lid 1 sub f: “die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van – of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan – één privé gedeelte”) en leidingen voor afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën (artikel 17 lid 1 sub g: “voor zover niet uitsluitend dienstbaar aan één privé gedeelte”; vgl. ook artikel 17 lid 2 sub a). Omdat zo’n toevoeging ontbreekt bij de passage over rookkanalen, brengt een objectieve uitleg mee dat alle rookkanalen, ook degene die uitsluitend verbrandingsgassen van een centrale verwarming in een privé gedeelte afvoeren, gemeenschappelijk zijn. Zo’n uitleg strijdt niet met artikel 17 lid 2 sub b splitsingsakte, dat bepaalt dat de installaties voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte niet gemeenschappelijk zijn “met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken”. Een consistente en objectieve uitleg, die niet leidt tot een innerlijk tegenstrijdige interpretatie van de hier bedoelde passages, brengt mee dat met deze installaties, leidingen, voorzieningen en overige werken niet ook rookkanalen worden bedoeld. De VvE heeft daarom terecht opgemerkt dat artikel 17 lid 1 sub a splitsingsakte kan worden beschouwd als een bepaling die specifiek de rookkanalen uitzondert van artikel 17 lid 2 sub b splitsingsakte. Het is ook in het belang van alle appartementseigenaren dat gevaarlijke stoffen (zoals koolmonoxide) overal veilig worden afgevoerd.

[de eigenaar] heeft er zich nog op beroepen dat de feitelijke situatie in zijn appartement, waar het rookkanaal slechts één meter lang is en vanuit zijn appartement meteen door het dak loopt, meebrengt dat het rookkanaal als een privézaak moet worden aangemerkt. In de eerste plaats is het niet nodig voor een beslissing in deze zaak om te kijken naar de uiterlijke kenmerken van het appartementencomplex. Een objectieve uitleg van de leden 1 en 2 van artikel 17 splitsingsakte leidt immers al tot de conclusie dat de rookkanalen gemeenschappelijk zijn. Ten tweede is het uiterlijke kenmerk dat het rookkanaal van [de eigenaar] niet via een gemeenschappelijke schacht naar buiten voert, van onvoldoende gewicht om in afwijking van de uit de splitsingsakte blijkende bedoeling van partijen tot de slotsom te komen dat de rookkanalen privézaken zijn.

[de eigenaar] heeft verder gesteld dat uit de splitsingstekening zou voortvloeien dat zijn rookkanaal een privézaak is. Het hof volgt hierin [de eigenaar] niet, omdat de tekening zodanig verkleind is overgelegd dat daarop niet te zien is waar de rookkanalen zijn weergegeven en of op die plaatsen iets is aangegeven over het privé of gemeenschappelijke karakter ervan.

Het voorgaande brengt mee dat de rechtbank op goede gronden de vorderingen van [de eigenaar] heeft afgewezen.

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de eigenaar] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de VvE zullen worden vastgesteld op € 772 aan griffierecht en op € 2.228 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten x tarief II)

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.