Uitspraken

Heineken heeft in eerste aanleg – samengevat – gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de opzegging van Heineken voor uitsluitend [straatnaam X] 3 te [woonplaats] rechtsgeldig is en leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst voor die unit en onverlet laat de huurovereenkomst voor zover die betrekking heeft op andere door Heineken van [geïntimeerde] gehuurde units. Verder heeft zij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld te gehengen en te gedogen dat Heineken tot ontruiming van de unit [straatnaam X] 3 te [woonplaats] overgaat.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 oktober 2018 de vorderingen van Heineken afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.

Heineken is tijdig in beroep gekomen en heeft 18 grieven tegen het vonnis aangevoerd. De eerste twee grieven zijn gericht tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Nu het hof de feiten met inachtneming van die grieven zelf heeft vastgesteld, heeft Heineken geen belang meer bij deze grieven. De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

Het gaat in deze zaak in de kern om het volgende. Heineken stelt zich op het standpunt dat het door partijen ondertekende document van 10 april 1995 (in het kader van artikel 7:290 BW) moet worden gekwalificeerd als een aantal overeenkomsten van huur en verhuur, betrekking hebbende op evenzovele bedrijfsruimten en dat daaraan niet afdoet dat er sprake is van één document waarin de huur en verhuur van al die ruimten is opgenomen. Volgens Heineken is op ieder van die bedrijfsruimten het regime van boek 7, titel 4, afdeling 6 BW van toepassing en kan hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Grand Café Luther moet zelfstandig worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en Heineken kon de huurovereenkomst voor die bedrijfsruimte daarom opzeggen, aldus Heineken. [geïntimeerde] betwist dit alles en stelt dat er sprake is van één huurovereenkomst ten aanzien van één object, met één huurprijs, welke huurovereenkomst alleen in zijn geheel opzegbaar is en niet in delen.

Het hof stelt voorop dat uit de wettelijke regeling zoals neergelegd in afdeling 7.4.6 BW niet volgt dat de door Heineken van [geïntimeerde] gehuurde ruimtes die afzonderlijk kunnen worden gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, los gezien van wat partijen zijn overeengekomen, zonder meer door Heineken afzonderlijk kunnen worden opgezegd. Artikel 7:290 BW bepaalt onder meer dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van (onder meer) een restaurant- of cafébedrijf. Deze definitie brengt weliswaar mee dat ook gedeelten van een gebouwde onroerende zaak als bedrijfsruimte kunnen worden verhuurd, maar brengt niet mee dat dwingend op iedere afzonderlijk te identificeren bedrijfsruimte separaat de afdeling 7.4.6. van toepassing is. Als die gedachte zou worden aanvaard, zou ook aan het door partijen genoemde arrest HR 10 augustus 2012, NJ 2014/141, m.nt. A.L.M. Keirse (Gem. Rotterdam/Utopia) de zin ontvallen, aangezien die gedachte immers neerkomt op een door de wet gedicteerde splitsing in situaties waarin sprake is van een gemengde huurovereenkomst.

Voor de beantwoording van de vraag of de door partijen gesloten overeenkomst te kwalificeren valt als meerdere afzonderlijk opzegbare huurovereenkomsten, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de relevante bepalingen uit de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij dient acht te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen die het al dan niet opsplitsen van de overeenkomst voor de huurder heeft of kan hebben. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid doorslaggevende betekenis toe.

De tekst van de huurovereenkomst en allonge biedt steun aan het standpunt van [geïntimeerde] dat partijen in zijn totaliteit één huurovereenkomst zijn aangegaan die alleen in zijn geheel opzegbaar is. Dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben gehad dat het gehuurde gedeeltelijk al was onderverhuurd en ook door Heineken in meerdere gedeelten (als afzonderlijke bedrijfsruimten) zou worden onderverhuurd staat aan die uitleg niet in de weg. Deze bedrijfsruimten zijn immers als één geheel aan Heineken verhuurd, waarbij ook één huurprijs is bedongen, terwijl in de overeenkomst niet is voorzien in de mogelijkheid van gedeeltelijke huuropzegging. Heineken heeft aangevoerd dat het gehuurde is opgedeeld in een aantal exploitatie-gebonden objecten waardoor de kantonrechter ten onrechte overwogen heeft dat het gehuurde als één bouwkundige eenheid kan worden aangemerkt. Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt echter afdoende, hetgeen ook in het door Heineken overgelegde conceptrapport van de door de kantonrechter benoemde deskundige wordt bevestigd, dat het gehuurde één pand betreft met verschillende adressen. Dat er daarbij sprake is van een aantal exploitatie-gebonden objecten is in de overeenkomst onderkend en is geen omstandigheid die er toe leidt dat de overeenkomst niet als één huurovereenkomst kan worden beschouwd.

Ook in de allonge van 31 december 2014 blijft het gehuurde door partijen als één geheel aangeduid, terwijl het gehuurde wordt uitgebreid met nieuw te bouwen opslagruimtes en melding wordt gemaakt van de splitsing van het pand [straatnaam Y] 12 in [straatnaam Y] 12 en 12a met de toevoeging dat locatie 12a een onafhankelijk onderdeel van het gehuurde vormt. Verder is in de allonge de huurprijs in zijn totaliteit verhoogd. Zowel de tekst van de overeenkomst als die van de allonge bieden daarmee voldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat partijen voor het beoogde gebruik van het object één huurovereenkomst hebben gesloten. Heineken heeft geen stellingen van feitelijke aard aangevoerd die, indien ze tussen partijen vast zouden komen te staan, zouden meebrengen dat partijen voor ieder te onderscheiden bedrijfsruimte een aparte huurovereenkomst hebben gesloten.

Door het complex in zijn geheel te huren tegen een totaalprijs heeft Heineken het risico dat de onderverhuur op enig moment of voor enig gedeelte minder succesvol zou zijn op zich genomen. Zou worden aanvaard dat Heineken de huur van [straatnaam X] 3 separaat zou kunnen opzeggen, dan zou deze risicoverdeling worden doorbroken. Volgens Heineken doet het aanmerken van de rechtsverhouding als één huurovereenkomst afbreuk aan de bescherming die artikel 7:290 BW aan de huurder biedt en waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Heineken heeft diverse mogelijke complicaties/consequenties genoemd in het geval de overeenkomst als één huurovereenkomst wordt gezien, die volgens Heineken ertoe leiden dat huurders en onderhuurders van middenstandsbedrijfsruimte niet of minder kunnen profiteren van de beschermingsgedachte die aan de wettelijke regeling ten grondslag ligt. Heineken heeft daarbij als voorbeelden genoemd het leerstuk van de indeplaatsstelling, het geheel of gedeeltelijk vergaan van één van de panden, huurprijswijzigingsverzoeken, beëindigingsvorderingen of het faillissement van een onderhuurder. Naar het oordeel van het hof is daarbij geen sprake van een ontoelaatbare beperking van de huurdersrechten van Heineken. In de hoofdhuurverhouding tussen Heineken en [geïntimeerde] zijn deze leerstukken onverkort van toepassing. Het feit dat de partijen in tot dusver grotendeels hypothetische situaties tegen complicaties zouden kunnen aanlopen rechtvaardigt niet om thans de risicoverdeling die zij zijn overeengekomen ten laste van [geïntimeerde] los te laten. Het had op de weg van Heineken gelegen om voorzieningen in de overeenkomst op te nemen, indien zij de door haar bedoelde complicaties/consequenties had willen voorkomen. De bedoelde complicaties/consequenties zijn daarnaast niet zo zwaarwegend of onoverkoombaar dat daardoor een andere uitleg van de overeenkomst in de rede ligt.

Gelet op al het voorgaande is het hof van oordeel dat het Heineken op basis van de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst niet vrijstond tot gedeeltelijke opzegging van deze huurovereenkomst over te gaan. Hetgeen overigens door Heineken naar voren is gebracht kan niet tot een ander oordeel leiden.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Heineken in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

- griffierecht € 324,00

- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief II)

Zoals gevorderd zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.