Uitspraken

Persan heeft tegen het vonnis van 24 juli 2018 drie grieven opgeworpen. Met grief 1 komt Persan op tegen de uitleg van de huurovereenkomst, inhoudende dat daarin de mogelijkheid is opgenomen van een opzegging tegen 14 juni 2017. Grief 2 richt zich tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter als ook tegen het oordeel dat tussen partijen geen wilsovereenstemming is bereikt over de allonge. Grief 3 is gekant tegen de veroordeling in de proceskosten.

Het hof heeft de feiten zelfstandig vastgesteld, zodat grief 2, voor zover die is gericht tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter, verder niet behandeld hoeft te worden.

De vraag of de huurovereenkomst tegen 14 juni 2017 kon worden opgezegd, is een vraag van uitleg van artikel 3 van de huurovereenkomst dat de duur, verlenging en opzegging daarvan regelt. Wat betreft de daarbij te hanteren maatstaf geldt het volgende.

Voor de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mocht verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de Haviltex-maatstaf).

De huurovereenkomst, die is opgesteld door de makelaar van Takko, is gesloten tussen Aberdeen, zijnde de rechtsvoorgangster van Persan, en Takko. In die zin is Persan een derde. Gesteld noch gebleken is echter dat de in artikel 3 van die overeenkomst opgenomen regeling over duur, verlenging en opzegging naar haar aard mede is bestemd om de rechtspositie van een derde (d.i. een opvolgend verhuurder of een opvolgend huurder) te bepalen. Gelet hierop bestaat er, anders dan Persan bepleit, bij de uitleg van deze opzeggingsregeling tussen Takko (als contractspartij) en Persan (als rechtsopvolgster van de andere contractspartij) onvoldoende grond om uit te gaan van de zogenoemde cao-norm of van een (andere) geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij de bewoordingen van de opzeggingsbepaling van de huurovereenkomst, gelezen in het licht van de gehele inhoud van die overeenkomst, doorslaggevend (cao-norm) dan wel zwaarwegend zijn (geobjectiveerde variant). Alle mogelijke uitlegfactoren kunnen dus in dit geval een rol spelen, ook in de verhouding tussen Takko en Persan1. Dit is slechts anders indien Persan als derde bescherming2 kan ontlenen aan het bepaalde in artikel 3:36 BW, op welke bepaling Persan overigens ook een beroep heeft gedaan en waarop hierna zal worden ingegaan.

Wat betreft de tekst van artikel 3.2, te weten “Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 x 5 jaar, derhalve tot en met 14 juni 2022”, geldt dat de bewoordingen niet inhouden dat de huurovereenkomst wordt voortgezet voor “10 jaar”, zoals Persan ten onrechte stelt, maar voor “2 x 5 jaar”. Deze bewoordingen wijzen op twee aansluitende perioden van vijf jaar. Minder juist lijkt in dat opzicht te zijn het gebruik van het in enkelvoud geschreven woord ‘periode’, terwijl van het gebruik van een einddatum van 14 juni 2022, afgezet tegen het noemen van de einddatum van de eerste huurperiode (14 juni 2012) in artikel 3.1 de suggestie uitgaat dat de voortzetting na 14 juni 2012 tot 14 juni 2022 één periode betreft. De bewoordingen zelf van artikel 3.2, ook gelezen in de context van artikel 3.1, zijn dan ook in tweeërlei zin op te vatten en in zichzelf onvoldoende helder.

Gesteld noch gebleken is dat de op de huurovereenkomst van partijen toepasselijke algemene bepalingen iets inhouden wat kan bijdragen aan de door de ene dan wel de andere partij bepleitte uitleg van artikel 3.2. Het feit dat het hier gaat om twee professionele partijen die een zakelijke transactie aangingen, legt op zichzelf weinig gewicht in de schaal nu dat voor beide contractspartijen gold.

Het gaat hierbij om een huurovereenkomst van winkelruimte waarop het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing is. Dat regime gaat uit van een huurtijd van vijf plus vijf jaar, in die zin dat een huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt na ommekomst daarvan voor vijf jaar wordt verlengd (7:292 BW). Behoudens tijdige opzegging loopt na ommekomst van die tweede termijn van vijf jaar de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:300 BW voor onbepaalde tijd door, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen. Een huurovereenkomst die na twee perioden van vijf jaar voor onbepaalde tijd is voortgezet, kan worden opgezegd - kort gezegd - met inachtneming van een termijn van één jaar. Een huurovereenkomst waarin een derde termijn (van vijf jaar) is overeengekomen kan alleen tegen het einde van die termijn worden opgezegd. Zo bezien heeft een huurder weinig baat bij een overeengekomen duur van 5 plus 10 jaar. Een huurder heeft immers al van rechtswege aanspraak op een huurtijd van 10 jaar, terwijl hem dan wel de mogelijkheid is ontnomen om de huurovereenkomst tegen het einde van die 10 jaar op te zeggen. Daar staat tegenover dat bij een overeengekomen duur van 5 plus 5 plus 5 jaar zowel verhuurder als huurder zekerheid hebben dat na ommekomst van de wettelijke huurtijd van 10 jaar de huurovereenkomst niet op termijn van één jaar maar tegen het einde van die dan derde termijn kan worden opgezegd. Een constructie waarbij een huurder van winkelruimte 5 plus 10 jaar gebonden wordt, zonder mogelijkheid van tussentijdse opzegging na ommekomst van de wettelijke termijn van 10 jaar, acht het hof ook bepaald minder gebruikelijk.

Takko heeft er in dit verband, onder verwijzing naar wat haar makelaar [A] van destijds ter comparitie en via een e-mailbericht van 19 oktober 2017 heeft verklaard, aangevoerd dat het nimmer haar bedoeling is geweest om een verlengingsperiode van 10 jaar overeen te komen. In het huurvoorstel van 2 april 2007 is ook tot uitdrukking gebracht dat Takko een huurovereenkomst beoogde aan te gaan met een huurperiode van “5 jaar + 2 x 5 optiejaren”, waarna met artikel 3.2 van de huurovereenkomst is bedoeld dit vast te leggen, aldus Takko. Persan heeft over de totstandkoming van de huurovereenkomst en in het bijzonder van artikel 3.2 niet anders aangevoerd dan dat zij van Aberdeen heeft begrepen dat de verlengingsperiode ziet op een termijn van 10 jaar. Ter comparitie in hoger beroep is gebleken dat die stelling op niets anders is gebaseerd dan op de tekst van artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Iedere verdere toelichting of onderbouwing van de zijde van Aberdeen ontbreekt.

Het hof komt, alles overziende, tot het oordeel dat artikel 3.2 van de huurovereenkomst zó moet worden uitgelegd dat Takko (ook) na ommekomst van de eerste periode van verlenging van vijf jaar, ofwel per 14 juni 2017, de mogelijkheid had om de huurovereenkomst met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 3.3 en 3.4 op te zeggen.

Persan heeft in hoger beroep nog een beroep gedaan op derdenbescherming ex artikel 3:36 BW. Zij is de rechtsopvolgster van Aberdeen die als verhuurder contractspartij bij de huurovereenkomst was. Voor toepassing van artikel 3:36 BW kan Persan als derde worden aangemerkt. Hier geldt dat een beding in de huurovereenkomst wordt uitgelegd conform de betekenis die zij had tussen de oorspronkelijke partijen (Aberdeen en Takko) maar dat de derde (Persan) onder de voorwaarden van genoemd artikel kan worden beschermd tegen het beding in die uitleg.

Voor een geslaagd beroep op artikel 3:36 BW is onder meer vereist dat de derde overeenkomstig de zin die hij aan een verklaring of gedraging redelijkerwijs mocht toekennen, heeft gehandeld3. Dat betekent onder meer dat de derde te goeder trouw in de zin van artikel 3:11 BW moet hebben gehandeld. ‘Goede trouw’ in de zin van voornoemd artikel ontbreekt niet alleen als de derde de feiten of het recht, waarop de goede trouw moet zien, kende, maar in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen.

In dit geval geldt, zoals overwogen, dat er niet vanuit kan worden gegaan dat wat de contractspartijen hadden verklaard ten aanzien van de in artikel 3 van de huurovereenkomst neergelegde regeling over duur, verlenging en opzegging van de huur bedoeld was voor een derde, zoals Persan kan worden aangeduid. Ook Persan, als derde, moest zich ervan bewust zijn dat zij de situatie niet kende zoals Aberdeen en Takko wel kenden. Dit betekent onder meer dat als er aanleiding is tot twijfel, een derde zal moeten twijfelen en onderzoek zal moeten verrichten naar de ware stand van zaken. Naar Persan erkent, heeft zij in het verband van haar onderzoek naar een overname van de winkelruimte kennis genomen van de huurovereenkomst en daarmee van de inhoud van artikel 3.2. Zoals hiervoor overwogen, zijn de bewoordingen van artikel 3.2 voor tweeërlei uitleg vatbaar en daardoor in zichzelf onvoldoende duidelijk. Er was daarmee aanleiding tot twijfel daarover. Persan heeft echter niets gesteld of en zo ja, welk onderzoek zij heeft gedaan naar wat artikel 3.2 beoogde en aldus naar de duur van de overeenkomst en welke mogelijkheden tot opzegging de huurovereenkomst zou bieden. Persan heeft daardoor te weinig feitelijk onderbouwd dat haar vertrouwen dat een verlengingsperiode van tien jaar zou gelden, gerechtvaardigd is geweest.

Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep van Persan op artikel 3:36 BW reeds op voornoemd grond doel mist. Of aan de andere voorwaarden voor toepassing van artikel 3:36 BW is voldaan, behoeft daarom geen bespreking.

Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de in overweging 5.3 weergegeven vraag bevestigend dient te worden beantwoord. Daarmee valt het doek over grief 1.

Persan heeft verder aangevoerd dat (zij erop mocht vertrouwen dat) tussen partijen overeenstemming is bereikt over verlenging van de huurovereenkomst op basis van de in de allonge neergelegde voorwaarden.

Voorop gesteld wordt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid (vgl. artikelen 3:33-35 BW). Wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt en/of het voldaan zijn aan een voorwaarde voor de ander van essentieel belang is, kan van de totstandkoming van een overeenkomst geen sprake zijn, zolang partijen het over dat punt niet eens zijn geworden onderscheidenlijk (nog) niet aan de voorwaarde is voldaan. Bij de beoordeling van de vraag of (er gerechtvaardigd op mag worden vertrouwd dat) een overeenkomst tot stand is gekomen, zijn alle omstandigheden van het concrete geval van belang. Daarbij geldt als uitgangspunt dat Persan moet stellen en zo nodig bewijzen dat tussen partijen een overeenkomst tot verlenging van de huurovereenkomst tot stand is gekomen, nu zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept.

Gelet op voornoemde feiten en omstandigheden mocht Persan zonder een daartoe strekkende uiting van de directie van Takko naar het oordeel van het hof er niet op vertrouwen dat over de inhoud van de allonge (samengevat: verlenging van de huurovereenkomst voor 5 jaar ingaande 14 juni 2017 met een vermindering van de huurprijs over de verlengingsjaren) overeenstemming was bereikt en een volledige overeenkomst was tot stand gekomen, waarvan zij nakoming kon vorderen (en bij uitblijven van nakoming ontbinding met schadevergoeding). De omstandigheid dat [B] in haar emailbericht van 9 althans 11 mei 2016 bij het aanbieden van de (concept) allonge bewoordingen gebruikt als ‘wij’ of dat zij in emailberichten met [C] afwisselend de woorden van ‘concept allonge’ en ‘allonge’ bezigt, maakt dat niet anders.

Persan heeft nog een beroep gedaan op het bepaalde in artikel 10.4 van de huurovereenkomst van 2007. Vanwege de daarin opgenomen verklaring mocht Persan redelijkerwijs aannemen dat [B] en/of [D] een toereikende volmacht had en komt Takko geen beroep op het ontbreken van vertegenwoordigingsbevoegdheid toe, aldus Persan. Dat betoog ziet er allereerst aan voorbij dat als vaststaand heeft te gelden dat [D] al tijdens het gesprek van 1 februari 2016 aan [C] heeft meegedeeld dat een allonge door de directie goedgekeurd moest worden. Daarbij komt dat de in de artikel 10.4 van de huurovereenkomst opgenomen verklaring over de bevoegdheid van voor Takko optredende vertegenwoordigers ziet op een persoon die namens Takko ‘alle met deze overeenkomst samenhangende stukken, ondertekent respectievelijk zal ondertekenen en daarmee verband houdende afspraken maakt respectievelijk zal maken, daartoe bevoegd is.’ Het gaat daarbij dus om met de overeenkomst van 2007 samenhangende stukken, zoals in artikel 10.4 genoemd, als een beschrijving van het gehuurde en een proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur. De bewoordingen van dat artikel geven geen aanknopingspunt voor de aanname dat daaronder ook valt een nadere overeenkomst waarmee nadere en/of afwijkende afspraken tussen partijen tot stand komen. Persan heeft daarover niets naders aangevoerd, behalve de stelling dat Takko in haar brief van 6 juni 2016, die (eveneens) ondertekend is door de heren [G] en [E] en waarmee de huur is opgezegd tegen 14 juni 2017, [B] heeft genoemd als “Ihr Gesprächspartner”. Die brief ziet echter op de opzegging en niet op een verlenging van de huurovereenkomst of de allonge. De enkele aanduiding van het zijn van gesprekspartner namens Takko (voor kennelijk de opzegging en de teruggave van het object) kan niet worden gelijkgesteld met het (alsnog) zijn van vertegenwoordiger van Takko voor wat eerder tussen [B] en [C] is geschreven over een verlenging van de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is ook dat de directie van Takko en/of [B] na die brief van 6 juni 2016 in die zin hebben verklaard of gehandeld. Het beroep op artikel 10.4 van de huurovereenkomst heeft in dit verband evenmin succes.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen (rechtens afdwingbare) overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en dat Persan ook niet heeft mogen aannemen dat dat wel het geval was. Grief 2 wordt verworpen.

In het falen van de grieven 1 en 2 ligt besloten dat ook faalt grief 3, die gericht is tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.