Uitspraken

Jasmin’s heeft twee als zodanig aangeduide grieven tegen het vonnis van 6 maart 2018 opgeworpen. Beide grieven keren zich tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming. In de toelichting op de grief I is daarnaast verwoord dat er inmiddels geen huurachterstand meer bestaat, waarin het hof een grief leest tegen het toegewezen bedrag aan achterstallige huur. In de toelichting op grief II is nog bezwaar gemaakt tegen de toegewezen vergoeding van buitengerechtelijke kosten, althans de omvang daarvan, welk bezwaar door het hof eveneens als een grief wordt aangemerkt.

Jasmin’s heeft aangevoerd dat zij inmiddels alle achterstallige huur heeft voldaan en dat ook de lopende huur correct wordt betaald. Volgens Jasmin’s rechtvaardigt haar tekortkoming omtrent het niet tijdig betalen van de huur bij deze stand van zaken niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar verstrekkende gevolgen. In dat verband heeft Jasmin’s nog gewezen op de investeringen die zij in de zomer van 2018 in het gehuurde heeft gedaan en nog niet heeft kunnen terugverdienen, op het belang van haar 21 personeelsleden die in het door Jasmin’s gedreven restaurant werkzaam zijn en op het belang van het restaurant op Brink 87 dat de keuken van het gehuurde deelt. Jasmin’s heeft verder nog gewezen op de bijzondere familieomstandigheden waarmee de heer [A] , de eigenaar van Sawa en feitelijke exploitant, in de periode van mei en juni 2019 te kampen had en waardoor de bedrijfsvoering van Jasmin’s tijdelijk is gehinderd. Jasmin’s concludeert dat en afweging van de wederzijds belangen bij deze stand van zaken moet leiden tot een afwijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van gehuurde.

Het inmiddels ingelopen hebben van de huurachterstand laat onverlet dat Jasmin’s gedurende zeer lange tijd - in ieder geval vanaf februari 2017 - de huur voortdurend - behalve de termijn over juni 2018 - te laat heeft betaald. Onomstreden is dat het niet of niet tijdig betalen van de overeengekomen huur een tekortkoming oplevert van de huurder in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Het hof is van oordeel dat de hierboven besproken tekortkoming - het laten ontstaan en gedurende zeer lange tijd laten voortduren van huurachterstand, in de vorm van het niet en het niet tijdig betalen van huur - de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verplichting tot tijdige en volledige huurbetaling één van de meest fundamentele verbintenissen is die op de huurder rust en voorts dat Jasmin’s meerdere nadere afspraken over de betaling van huur niet is nagekomen, zowel in het voorjaar van 2017 aangaande een betalingsregeling voor de toen bestaande huurachterstand als in 2018 aangaande de afspraak van stipte betaling van de lopende huur in ruil voor het afzien van een tenuitvoerlegging van het vonnis van 6 maart 2018. Bovendien betrekt het hof de omstandigheid dat Jasmin’s, althans haar beherend vennoot Sawa, (kennelijk) de investering in nieuw restaurant in Zutphen boven het alsnog inlopen en tijdig betalen van de huur aan GBN heeft gesteld. Bij deze stand van zaken is niet langer van GBN te vergen dat zij de huurovereenkomst met Jasmin’s voortzet en haar in het gehuurde laat, aangezien het verleden aantoont dat er steeds huurachterstand is geweest.

Dat Jasmin’s de op dat moment bestaande huurachterstand betreffende de maanden augustus tot en met oktober 2019 op de ochtend van de comparitie heeft voldaan, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Tot het geheel aflossen van de huurachterstand is Jasmin’s eerder kennelijk niet in staat of bereid geweest. Jasmin’s heeft bovendien geen inzicht gegeven in haar bedrijfsvoering, zodat ieder inzicht in de omzet en de winstgevendheid van de onderneming van Jasmin’s ontbreekt. Daarmee kan er niet vanuit worden gegaan dat haar financiële positie zodanig is verbeterd ten opzichte van de periode waarin zij de huur niet en niet tijdig kon betalen, dat er voldoende vertrouwen moet worden aangenomen dat er niet opnieuw huurachterstand zal ontstaan en dat voortaan tijdig zal worden betaald.

Voor zover het ontstaan en oplopen van de huurachterstand veroorzaakt is door feiten als een minder goed lopend horeca-concept (in 2017), het uitkopen van een compagnon en het wijzigen van het horeca-concept met bijhorende verbouwing van het gehuurde (in 2018) en/of het door [A] (tijdelijk) meer aandacht besteden aan een familieomstandigheid (in en omstreeks mei 2019), zijn dat omstandigheden die in de verhouding tussen GBN en Jasmin’s voor rekening van Jasmin’s komen. Voor ontbinding van een overeenkomst is immers niet vereist dat de tekortkoming die aan de ontbinding ten grondslag ligt, aan de tekortschietende partij kan worden toegerekend.

Dat de ontbinding van de huurovereenkomst en het daarmee samenhangende verlies van de bedrijfsruimte - en daarmee van de beschikbaarheid van de keuken in het gehuurde voor een ander restaurant van Sawa - voor Jasmin’s en Sawa ingrijpend is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Hetzelfde geldt voor het gestelde werknemersbelang. Nog daargelaten dat het overgrote deel van het personeel kennelijk slechts op tijdelijke basis voor Jasmin’s werkzaam is, valt niet in te zien dat zij niet herplaatst kunnen worden bij één van de andere horecaondernemingen van Sawa. De nadelige gevolgen van de ontbinding en ontruiming moet Jasmin’s zelf dragen nu die zijn veroorzaakt door haar betalingsgedrag. De grieven falen in zoverre.

Het hof concludeert dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, voor zover daarbij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming is toegewezen.

Wat betreft Jasmin’s grief aangaande de toegewezen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten geldt het volgende. GBN heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. GBN vordert in dat verband een bedrag ad € 1.810,45, stellende dat het daarbij gaat om een bedrag berekend conform artikel 33.1 van de Algemene Bepalingen. Omdat de tekst van die bepalingen ontbreekt en GBN dat bedrag verder niet heeft toegelicht of voorgerekend, kan de juistheid van dat bedrag niet worden vastgesteld, zal het hof bij het vaststellen van het wél toewijsbare bedrag aansluiting zoeken bij wat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten daaromtrent bepaalt. Op die grond is toewijsbaar een bedrag van € 1.076,04. In zoverre slaagt de grief.

De overige onderdelen van het bestreden vonnis (de veroordeling tot betaling van huur dan wel gebruiksvergoeding tot aan het moment van de ontruiming en de veroordeling van Jasmin’s in de proceskosten) moeten worden bekrachtigd. De memorie van grieven bevat tegen deze onderdelen van het vonnis geen bezwaren die doel treffen. Voor bewijslevering als door Jasmin’s aangeboden, bestaat bij deze stand van zaken geen aanleiding.