Uitspraken

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het verstekvonnis van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter) van 5 maart 2019.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- het appelexploot van 29 mei 2019;
- de verstekverlening;
- de memorie van grieven.

Vervolgens heeft Lefier de processtukken overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

De vordering van Lefier in hoger beroep strekt ertoe dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd voor zover daarin de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de toekomstige huurtermijnen zijn afgewezen en dat deze vorderingen alsnog worden toegewezen, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

De rechtsvoorganger van Lefier verhuurt met ingang van 1 juni 2001 de woning aan de [a-straat] 51 (voorheen genummerd [a-straat] 93) te [A] aan [geïntimeerde] . De huurovereenkomst is vastgelegd in een huurcontract van 18 mei 2001. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Lefier van toepassing. Tot 1 juli 2019 bedroeg de huur (inclusief voorschot op leveringen en diensten) € 572,41 per maand en vanaf 1 juli 2019 € 572,23 per maand. Vanaf 1 september 2019 bedraagt de huur € 575,23 per maand. Op grond van het huurcontract is de huur verschuldigd voor de eerste van de maand waarop de huur betrekking heeft.

De kantonrechter te Groningen heeft op vordering van Lefier op 5 december 2013,
23 september 2015 en 13 juli 2016 verstekvonnissen gewezen tegen [geïntimeerde] , waarbij wegens huurachterstand de huurovereenkomst is ontbonden en [geïntimeerde] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand. Tot ontruiming is het steeds niet gekomen omdat [geïntimeerde] na het vonnis maar voor de voorgenomen ontruiming alsnog betaalde.

Na het vonnis in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] de achterstallige huur betaald. Hij heeft geen huurachterstand meer.

Met grief I komt Lefier op tegen afwijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming. Volgens Lefier heeft de kantonrechter bij haar oordeel ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat [geïntimeerde] structureel te laat betaalt, vaak huurachterstanden heeft laten ontstaan, waardoor Lefier gedwongen is geweest hem vaak aan te manen, haar vordering uit handen te geven, betalingsregelingen met hem te treffen en gerechtelijke procedures tegen hem te beginnen. Deze geschiedenis van structurele wanbetaling rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, ondanks het feit dat ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding sprake was van een achterstand van twee huurtermijnen en die huurachterstand inmiddels is ingelopen.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze bepaling brengt de, op de redelijkheid en billijkheid gebaseerde, rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan een gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Dat geldt ook ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte. Bij een vordering tot ontbinding van een dergelijke overeenkomst weegt de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

Uit deze feiten en omstandigheden volgt dat het niet betalen van de huur in januari en februari 2019 geen incident was, bijvoorbeeld vanwege persoonlijke omstandigheden waardoor [geïntimeerde] eenmalig de huur niet kon betalen, maar dat sprake is van het structureel te laat betalen van de huur en van een patroon van het in het geheel niet betalen van de huur. Het hof acht het, gelet op het verzenden van tientallen aanmaningen, het herhaald inschakelen van deurwaarders en het voeren van vier gerechtelijke procedures, aannemelijk dat het Lefier, zoals zij stelt, veel tijd en geld heeft gekost de huurbetalingen van [geïntimeerde] te ontvangen. [geïntimeerde] is structureel tekortgeschoten in de nakoming van zijn hoofdverplichting, het (tijdig) betalen van de huur. Hoewel hij driemaal is gewaarschuwd met een vonnis tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde, is hij de huur te laat blijven betalen en heeft hij eind 2018 en begin 2019 opnieuw een betalingsachterstand laten ontstaan. Onder deze omstandigheden weegt het woonbelang van [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof niet op tegen het gewicht van de tekortkoming van [geïntimeerde] . Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde] de betalingsachterstand inmiddels heeft betaald. De betaling van de achterstand maakt de structurele tekortkoming in het verleden niet ongedaan. Van Lefier kan in redelijkheid niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst met een huurder als [geïntimeerde] , die stelselmatig de huur niet of te laat betaalt en daardoor de organisatie van Lefier belast met extra uitvoeringskosten, nog langer voortzet. Zij heeft er belang bij dat de door [geïntimeerde] gehuurde woning beschikbaar komt ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning en die wel hun betalings-verplichtingen tegenover Lefier tijdig en volledig nakomen.

De slotsom is dat het hof, anders dan de kantonrechter die alleen (kenbare) aandacht heeft besteed aan de huurachterstand van januari en februari 2019, de vorderingen tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar acht, met dien verstande dat het hof een ontruimingstermijn van één maand zal hanteren. Ten aanzien van de vordering tot ontruiming overweegt het hof dat in het petitum van de memorie van grieven de huisnummers 93 en 51 zijn verwisseld. Het hof vat dit op als een kennelijke vergissing. De grief slaagt dan ook gedeeltelijk.

Grief II is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van Lefier. Uit de toelichting op de grief volgt dat de afwijzing geen betrekking heeft op de buitengerechtelijke kosten, maar op de vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen. Gelet op wat hiervoor is overwogen over de structurele betalingsachterstanden van [geïntimeerde] en omdat niet gebleken is van een huurachterstand tot 31 augustus 2019 heeft Lefier er (alleen) belang bij dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de huur vanaf 1 september 2019 tot aan de ontruiming. Het hof tekent daarbij aan dat in geval van ontbinding en ontruiming vóór het einde van een huurperiode voor de gevorderde veroordeling van betaling van de gehele maandelijkse huur voor een periode van minder dan een gehele maand geen grond bestaat. In zoverre slaagt de grief.

[geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II) en in de nakosten.