Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARL:2017:9007

Instantie
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Datum uitspraak
17-10-2017
Datum publicatie
19-10-2017
Zaaknummer
200.174.205/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog, dwaling dan wel misbruik van omstandigheden betreffende de woning van appellant, een hoogbejaarde man zonder directe familieleden, aan geïntimeerden.

Het hof wijst de vordering, anders dan de rechtbank, met toepassing van artikel 3:44 lid 5 BW toe op basis van misbruik van omstandigheden door derden, die een groot deel van de verkoopopbrengst hebben ontvangen. Wijze en gevolgen van de vernietiging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RN 2017/106
NJF 2017/494
AR 2017/5431
FJR 2018/60.7
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.174.205/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/369121 / HL ZA 14-151)

arrest van 17 oktober 2017

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. E.C. Aantjes-Breel, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

1 Readen Real Estate B.V.,

gevestigd te Hilversum,

hierna: Readen,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [B] ,

hierna: [geïntimeerde2],

geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen: Readen c.s.,

niet verschenen.

1 Het geding in eerste aanleg

1.1

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de vonnissen van 16 juli 2014 en 18 februari 2015 van de rechtbank Midden Nederland, afdeling privaatrecht, locatie Lelystad (hierna: de rechtbank).

2 Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 11 mei 2015;
- de verstekverlening tegen Readen c.s.;
- de memorie van grieven (met producties).

2.2

Vervolgens heeft [appellant] de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

De vordering van [appellant] in hoger beroep strekt ertoe dat het vonnis van de rechtbank van 18 februari 2015 wordt vernietigd en dat de door hem in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen, een en ander met veroordeling van Readen c.s. in de proceskosten.

3 De vaststaande feiten

3.1

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.14) van het vonnis van

18 februari 2015 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling van de feiten zijn geen grieven gericht, zodat er in hoger beroep van kan worden uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten komen, aangevuld met enkele andere vaststaande feiten, op het volgende neer.

3.2

Readen houdt zich bezig met handel in onroerend goed en projectontwikkeling. [geïntimeerde2] is volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel sinds 4 maart 2014 bestuurder van Readen.

3.3

[appellant] , die geboren is [in] 1926, woont in de woning gelegen aan de [a-straat] 250 te [A] (hierna: de woning). [appellant] is alleenstaand en heeft geen directe familieleden.

3.4

[appellant] is in 2011 in verband met aan de woning uit te voeren schilderwerkzaamheden in contact gekomen met de heren [C1] en [C2] (omdat in de processtukken door partijen geen - consequent en nauwkeurig - onderscheid wordt gemaakt tussen deze beide heren [C] zullen zij hierna, zowel elk afzonderlijk als gezamenlijk, ook worden aangeduid als: de gebroeders [C] ). De gebroeders [C] hebben in opdracht van [appellant] vervolgens (schilder)werkzaamheden verricht.

3.5

[appellant] heeft op 4 november 2011 ten overstaan van mr. Eveline Schot, notaris te Amsterdam (hierna: notaris Schot) zijn testament herroepen en [C1] tot zijn enig erfgenaam benoemd. Voor het geval deze erfstelling geen effect sorteert, heeft [appellant] [C2] tot zijn enig erfgenaam benoemd.

3.6

Begin september 2013 heeft D5 Avenue Ltd (hierna: D5), een aan Readen gelieerde vennootschap, goederen (accessoires voor mobiele i-Phones, i-Pads en i-Pods) geleverd aan Van Schaaik B.V., een vennootschap van de gebroeders [C] .

3.7

De woning is op 26 september 2013 getaxeerd door de heer [D] . Tijdens de taxatie waren [appellant] en één van de gebroeders [C] aanwezig. Laatstgenoemde heeft zich aan de taxateur voorgesteld als het kleinkind van [appellant] . In het taxatierapport staat onder meer vermeld:

“(…)
Bedrijfsnaam opdrachtgever: Readen Realestate bv
(…)
Marktwaarde: €275.000, -
(…)
Volgens opgave van: Opdrachtgever
wordt het object (...)
c. onbewoond opgeleverd: Nee, huidige eigenaar gaf aan niets van een
verkoop te weten tevens de voorkeur heeft er tot
aan zijn overlijden er te blijven wonen.
d. gebruikt of in eigen gebruik genomen door
de aanvrager van de financiering; Nee, huidige eigenaar zal de woning blijven
bewonen.
(...)
NADERE MEDEDELINGEN
De waardering is conform opdracht vrij van huur en gebruik. Zoals eerder in het rapport aangegeven is hier volgens taxateur geen sprake van en zal de huidige eigenaar en tevens bewoner in het pand blijven wonen, (...)"

3.8

De heer [D] heeft een schriftelijke verklaring opgesteld gedateerd op

25 oktober 2015, waarin onder meer het volgende is vermeld:
"(…) Ik ben als register makelaar en taxateur werkzaam bij Eelman Nienhuys Makelaars & Taxateurs. In september 2013 kreeg ik via Makelaardij De Nederlanden uit Amsterdam (makelaar [E] ) een taxatie opdracht uit naam van De heer [geïntimeerde2] van Readen Real Estate BV. Het ging om een taxatie voor de woning aan de [a-straat] 250 te [A] .

Bij het verstrekken van de opdracht is aan mij medegedeeld dat de taxatie plaatsvond in het kader van de aankoop van deze woning en dat de woning vrij van gebruik diende te worden getaxeerd.

Op 26 september 2013 heb ik de woning aan de [a-straat] 250 te [A] bezocht. Daar sprak ik ene heer [C1] die zich voorstelde als het kleinkind van de heer [appellant] . Ook sprak ik de heer [appellant] . Uit mijn gesprek met de heer [appellant] bleek dat de heer [appellant] geen weet had van een eventuele verkoop van zijn woning. De heer [appellant] gaf meerderde malen aan dat hij niet van plan was tot verkoop van zijn woning over te gaan en dat hij zijn woning zou blijven bewonen.

Omdat ik de situatie niet vertrouwde heb ik na mijn bezoek aan de woning van de heer [appellant] telefonisch contact gezocht met de heer [geïntimeerde2] van Readen Real Estate B.V. In dit telefoongesprek heb ik de heer [geïntimeerde2] verteld de situatie niet te vertrouwen, aangezien mij was gebleken dat de eigenaar van de woning de heer [appellant] de intentie had de woning te blijven bewonen en niet voornemens was zijn woning te verkopen. Tevens heb ik in dit telefoongesprek aangegeven mijn vraagtekens te hebben bij de familiale band van de heer [C1] en de heer [appellant] . (...)"

3.9

Op 10 en 14 oktober 2013 heeft D5 opnieuw goederen (accessoires voor i-Phones,
i-Pods en i-Pads) geleverd aan van Schaaik B.V.

3.10

Kandidaat-notaris mr. C. Hogenboom-van Loenen, verbonden aan het kantoor van notaris mr. A.C.W. graaf Van Limburg Stirum (hierna: notaris mr. A.C.W. van Limburg-Stirum) heeft [appellant] in een brief van 17 oktober 2013 uitgenodigd voor het tekenen van een koopovereenkomst betreffende de woning op 21 oktober 2013 om 15.00 uur. Bij de brief waren een koopovereenkomst en het concept van een leveringsakte gevoegd.

3.11

In een e-mailbericht van 17 oktober 2013 aan [geïntimeerde2] heeft notaris Van Limburg Stirum de koopovereenkomst en de concept leveringsakte verstuurd. In dit e-mailbericht vraagt notaris Van Limburg Stirum aan [geïntimeerde2] om [appellant] te vragen een geldige legitimatie mee te nemen.

3.12

Tussen [appellant] en Readen is op 21 oktober 2013 ten kantore van notaris Van Limburg Stirum een koopovereenkomst gesloten waarbij [appellant] de woning verkoopt aan Readen. In de koopovereenkomst, die op 21 oktober 2013 door [appellant] en namens Readen door [F] is ondertekend (hierna: de koopovereenkomst), staat onder meer het volgende vermeld:
"De heer [appellant] , (...) verklaart te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Readen Real Estate B.V., (...)
het woonhuis, met ondergrond en verder aanbehoren, staande en gelegen te [A] , [a-straat] 250 (...)
De koopprijs van het verkochte bedraagt: tweehonderdachtenenveertigduizend euro (€ 248.000,00). Deze is voor een gedeelte ad éénhonderdachtenzestigduizend euro (€ 168.000,00) voldaan doordat koper goederen aan verkoper heeft geleverd ter waarde van dit bedrag. Het restant ad tachtigduizend euro (€ 80.000,00) zal bij de overdracht worden voldaan. (...)
De overdrachtsbelasting (…) is voor rekening van koper.
De notariële kosten terzake deze overeenkomst en de kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, zijn voor rekening van koper.
(…)
De leveringsakte zal worden verleden op éénendertig oktober tweeduizend dertien (...)
Verkoper zal het verkochte levenslang blijven huren voor één euro (€ 1,00) per maand exclusief kosten van gas, water en electra. (...)"

3.13

[appellant] heeft op 21 oktober 2013 tevens een “volmacht verkoop registergoed” ondertekend, waarin hij heeft verklaard volmacht te geven aan ieder van de medewerkers van notariskantoor Van Limburg Stirum te Hilversum om voor en namens hem, de woning in eigendom over te dragen. In de volmacht staat hierbij vermeld, voor zover hier van belang: "zulks voor de prijs van tweehonderdachtenveertigduizend euro (€ 248.000.00), waarvan reeds is ontvangen éénhonderdachtenzestigduizend euro (€ 168.000,00) (in goederen), het restant ad tachtigduizend euro (€ 80.000,00) zal bij de overdracht worden voldaan (…)”

3.14

Uit de door notaris Van Limburg Stirum op 23 oktober 2013 gemaakte eindafrekening voor [appellant] volgt dat een bedrag van € 86.907,38 is voldaan ter aflossing van een hypothecaire geldlening bij de ING bank en dat een bedrag van € 168.000,- is "voldaan door koper". De afrekening sluit op een door [appellant] , na verrekening van zakelijke lasten en de kosten van aflossing van de hypotheek, te betalen bedrag van € 7.104,98.

3.15

In een e-mailbericht van 29 oktober 2013 van notaris Van Limburg Stirum aan
[G] , een broer van [geïntimeerde2] , schrijft notaris Van Limburg Stirum onder meer:
"Ik heb ontvangen een bedrag ad E 86.124,77. Omdat er door de bank E 30,-- kosten buitenland in aftrek worden gebracht, is er dus per saldo E 30,-- te weinig overgemaakt.
Wilt u dit alsnog overmaken?
Ik heb van de kant van verkoper nog niet het door hem te betalen bedrag van E 7.104,98 ontvangen, wellicht kunt U daar nog een belletje aan wagen.
Als beide bedragen binnen zijn kan ik de overdracht effectueren."

3.16

In een telefoonnotitie van 29 oktober 2013 van een medewerker van notariskantoor Van Limburg Stirum is onder meer het volgende vermeld:
"telefoontje van de heer [G] op 29-10-2013 (…) om 12 uur.
Het bedrag van 7.104,98 is door de heer [appellant] aan de broer van [G] gegeven. Deze laatste komt dit bedrag contant brengen op 29 /10 om 14 uur."

3.17

De akte tot levering van de woning is op 29 oktober 2013 door notaris
Van Limburg Stirum verleden. In de leveringsakte staat onder meer:
"De koopprijs is gedeeltelijk reeds voldaan, doordat koper aan verkoper goederen heeft geleverd ten bedrage van éénhonderdachtenzestigduizend euro (€ 168.000,00). Het resterende deel van de koopsom ad tachtigduizend euro (€ 80.000,00) is door koper voldaan door storting op rekening ten name van gesteld van derdengelden notariskantoor Van Limburg Stirum; verkoper verleent aan koper kwijting terzake van de betaling van de gehele koopsom, (…)"
Aan de akte is een factuur van 21 oktober 2013 gehecht van A4 aan Van Schaaik B.V. "t.a.v. De heer [appellant] " betreffende de levering van een groot aantal goederen op 2 en 6 september en op 10 en 14 oktober 2013 voor een totaalbedrag van € 168.000,13 (inclusief BTW). De geleverde goederen woorden in de factuur gespecificeerd.

3.18

Tussen [appellant] en Readen is een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst gesloten waarbij is overeengekomen dat [appellant] het recht heeft in de woning te blijven wonen tegen betaling van een symbolische huurprijs van € 1,00 per maand.

3.19

Ter verzekering van zijn rechten heeft [appellant] , na verkregen verlof, ten laste van Readen conservatoir (verhaals)beslag doen leggen op de woning.

3.20

Op 10 april 2014 heeft [appellant] aangifte gedaan van oplichting.

3.21

In een brief van 16 april 2014 aan Readen heeft de advocaat van [appellant] de nietigheid van de overeenkomst tussen [appellant] en Readen ingeroepen wegens bedrog, dwaling en/of misbruik van omstandigheden.

3.22

[appellant] heeft een klacht ingediend tegen notaris Van Limburg Stirum. De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer van toezicht) heeft de klacht bij beslissing van 25 september 2015 gegrond verklaard en heeft notaris Van Limburg Stirum een berisping opgelegd. De kamer van toezicht heeft onder meer het volgende overwogen:
“(…)
Uit het verweer van de notaris en de daarbij overgelegde stukken blijkt van recherche met betrekking tot het bestaan van de voorkomende vennootschappen en hun bestuurders en van de personalia van klager. Daarmee is echter niet gebleken van voldoende onderzoek. Weliswaar zijn de zakelijk gezien strikt noodzakelijke zaken geverifieerd, maar van enig onderzoek naar de aan de notaris voorgehouden familieverhouding van klager en de gebroeders [C] is geen sprake geweest,
en evenmin is gebleken van onderzoek naar de reden waarom klager zijn huis wilde verkopen met als tegenprestatie de levering van goederen aan [C] . Naar het oordeel van de kamer was dat nodig nu de gehele constructie niet in het voordeel van klager was. Weliswaar blijkt uit de handgeschreven aantekeningen van de notaris dat hem kennelijk was meegedeeld dat de goederen door 'neef’ worden verkocht ten behoeve van verkoper (klager), echter juist in een dergelijke situatie had de notaris tijd moeten nemen om dit buiten aanwezigheid van de belanghebbenden met klager te bespreken. Het ging immers om een uitgestelde prestatie van [C1] aan klager, waarvoor geen enkele zekerheid werd gegeven, anders dan de mededeling dat [C1] een neef zou zijn en werkzaamheden zou verrichten voor klager. In een gesprek met klager had nadrukkelijk aan de orde moeten komen welke risico's zich hierbij voordoen en dat zelfs de mogelijkheid bestond dat er op geen enkel moment iets aan klager zou (kunnen) worden uitbetaald of geleverd. Dit klemt te meer daar klager een hoge leeftijd had ten tijde van het opmaken en passeren van de aktes en telkens vergezeld werd door personen die financieel belang hadden bij de transactie terwijl de transactie voor klager grote risico's opleverde. De koopovereenkomst en leveringsakte voorzien niet in uitbetaling van enig bedrag aan klager, anders dan noodzakelijk ter aflossing van de hypotheek van klager. Ook dit had de notaris nadrukkelijk met klager buiten aanwezigheid van andere partijen moeten bespreken. Vervolgens had de notaris daarvan samengevat melding moeten maken in een schrijven aan klager. De koopovereenkomst bood geen enkele garantie voor klager dat [C1] verplichtingen had jegens hem en de hiermee verband houdende factuur dateert van 21 oktober 2013, de dag waarop partijen de notaris hebben bezocht. Van enig eerder aan klager gegeven inzicht daarin is niet gebleken. Gelet op het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris verwijtbaar in gebreke is gebleven ter zake van de zorgplicht jegens klager.

4.4

Voor zover de notaris heeft gewezen op de aanwezigheid van klager, de door klager gedane mededelingen en de al dan niet historische zaken waarover hij wist te vertellen, brengt dat geen wijziging in het voorgaande. Immers, daarmee (en de conclusie van notaris dat klager geestelijk in orde was) is niet gezegd of gebleken dat klager, die reeds op leeftijd was, deze niet alledaagse constructie kon overzien. In ieder geval was dit niet alledaags voor klager en het had op de weg van de notaris gelegen om de daardoor bestaande onevenwichtigheid tussen klager en de andere partijen te compenseren.

4.5

Voorts is de kamer van oordeel dat ook uit de inhoud van de koopovereenkomst en de leveringsakte moet worden geconcludeerd dat niet met de nodige zorg en zorgvuldigheid jegens klager is gehandeld. Naast het al genoemde ontbreken van enige informatie over hoe wordt gehandeld als de verkoop van de goederen niet (direct) lukt en ook een andere prestatie aan klager uitblijft, wordt in het koopcontract gesproken van klager als verkoper en Readen als koper. De goederen met een waarde van € 168.000,- zijn echter door D5 geleverd aan Van Schaaik B.V. Weliswaar bevat de adressering van de factuur van 21 oktober 2013 aan Van Schaaik B.V. ook de naam van klager, maar klager heeft geen enkele relatie met die vennootschap. Aldus moet worden geconcludeerd dat in het koopcontract - en in het verlengde daarvan de leveringsakte - ten onrechte is vermeld dat koper een deel van de koopsom aan verkoper (klager) heeft voldaan. De door de notaris gegeven uitleg dat D5 een vennootschapsrechtelijke zuster is van Readen maakt dit niet anders. Nog daargelaten dat dit niet is onderbouwd met documenten waarover de notaris in oktober 2013 beschikte, blijft het onjuist dat in het contract en de akte de gestelde verwevenheid niet wordt genoemd en is met een levering van goederen aan Van Schaaik B.V. geen sprake van een levering van goederen aan klager.”

3.23

Notaris Van Limburg Stirum is tegen deze beslissing in beroep gegaan bij het Gerechtshof te Amsterdam. Bij beslissing van 12 juli 2016 heeft het hof overwogen dat de klacht gegrond is en heeft het notaris Van Limburg Stirum de maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee weken opgelegd. Het hof heeft de gronden van het oordeel van de kamer van toezicht overgenomen en daaraan onder meer toegevoegd:
(…)
6.2.2. In het onderhavige geval zijn met name de volgende omstandigheden van belang. De werkzaamheden van de notaris betroffen een overeenkomst die de notaris ter zitting van het hof zelf heeft omschreven als een 'vreemd contract', en waarvan hij heeft gezegd dat hij een dergelijke transactie nog nooit zo had gedaan. Het was bovendien een overeenkomst die vooral het (zakelijke) belang van klagers wederpartij(en) diende en waarbij klager de enige was voor wie er risico's aan waren verbonden, mede in aanmerking genomen dat geen enkele zekerheid werd gegeven dat klager een geldelijke tegenprestatie zou ontvangen voor de verkoop van zijn woning, anders dan noodzakelijk ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening. Daar komt bij dat klager - een man op leeftijd - een leek was op dit gebied en als enige van de betrokken partijen niet zakelijk handelde. Onder deze omstandigheden bracht de zorgplicht van de notaris mee dat hij de details en de gevolgen van de overeenkomst vooraf met klager buiten aanwezigheid van de overige betrokken partijen moest bespreken, teneinde te verifiëren of klager de rechtsgevolgen en risico's van de overeenkomst begreep en daarmee instemde. Het had daarbij in de rede gelegen dat de notaris de (bijzondere) juridische en financiële (rechts)gevolgen en risico's voor klager vooraf op schrift zou hebben toegelicht, zodat klager daarvan tijdig kennis had kunnen nemen en zich daarover had kunnen beraden. Op deze wijze had de notaris de bestaande onevenwichtigheid tussen klager en de andere partijen - die voor hem kenbaar was of althans had moeten zijn - behoren te compenseren.
(…)
6.3 Het hof acht het verder onbegrijpelijk dat de koopovereenkomst en de leveringsakte niet overeenstemmen met de daadwerkelijke gang van zaken. In die stukken is immers niet opgenomen welke partijen de goederen hebben geleverd en afgenomen (of de rechtsverhouding van deze partijen ten opzichte van de daadwerkelijke koper en verkoper). De notaris heeft vermeld dat koper (Readen) een deel van de koopsom aan verkoper (klager) in goederen heeft voldaan, terwijl de goederen met een waarde van € 168.000,00 door D5 aan Van Schaaik B.V. zijn geleverd. Dat de notaris klager en de gebroeders [C] bij het opstellen van de akten enigszins heeft vereenzelvigd en dat het klager zelf geweest is die door ondertekening van de koopovereenkomst heeft verklaard dat hij € 168.000,00 in goederen heeft ontvangen, aldus de notaris ter zitting in hoger beroep, kan de notaris niet baten. Hetzelfde geldt voor de in dit hoger beroep geopperde mogelijkheid dat de goederen door D5 aan de gebroeders [C] na september 2013 in consignatie zijn geleverd en de rechten op die goederen door de verkoop op klager zijn overgegaan. Dit betreft niet meer dan een achteraf opgekomen veronderstelling. De notaris had tot taak bij het opmaken van de koopovereenkomst en de akte van levering zich ervan te vergewissen dat de tekst daarvan overeenstemde met de werkelijkheid. Bij twijfel of onduidelijkheid had hij nader onderzoek behoren te doen. Ook op dit punt is de notaris nalatig geweest, wat hem tuchtrechtelijk is te verwijten.”

4 De procedure in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft Readen c.s. gedagvaard en (primair wegens bedrog, subsidiair wegens dwaling en meer subsidiair wegens misbruik van omstandigheden) gevorderd dat wordt bepaald dat de koopovereenkomst van 21 oktober 2013 is vernietigd dan wel dat deze overeenkomst alsnog wordt vernietigd, met veroordeling van Readen om haar medewerking te verlenen aan de registratie van de woning op de naam van [appellant] . Uiterst subsidiair heeft hij gevorderd dat op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt bepaald dat de bepaling in de koopovereenkomst dat wordt betaald in goederen niet in stand kan blijven en dat Readen c.s. worden veroordeeld tot betaling aan hem van een bedrag van € 168.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente.
Daarnaast heeft hij (primair tot en met uiterst subsidiair) gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat Readen c.s. onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld en veroordeeld worden tot betaling van de door hem geleden materiële schade ad € 7.104,98 en immateriële schade ad € 10.000,-, een en ander te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

4.2

Readen c.s. hebben verweer gevoerd. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5 De bespreking van de grieven

5.1

De vorderingen van [appellant] strekken allereerst tot vernietiging van de koopovereenkomst tussen Readen en [appellant] betreffende de woning en tot het ongedaan maken van de levering van de woning aan Readen, dan wel - uiterst subsidiair - tot wijziging van de koopovereenkomst en betaling door Readen van een bedrag van € 168.000,-. De vorderingen tot vernietiging van de koopovereenkomst en het ongedaan maken van de levering zijn primair gebaseerd op bedrog, subsidiair op dwaling en meer subsidiair op misbruik van omstandigheden. Voor de toewijsbaarheid van deze vorderingen is niet van belang of sprake is van bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden; in al deze gevallen is de overeenkomst vernietigbaar.

5.2

Het hof ziet reden eerst grief III te bespreken, waarin [appellant] zich keert tegen het oordeel van de rechtbank dat het beroep op misbruik van omstandigheden niet kan slagen. Aan dit beroep heeft [appellant] het volgende ten grondslag gelegd.
a. [appellant] woont alleen in de woning, waarvan hij in 1965 doordat hij de woning erfde van zijn ouders eigenaar is geworden. Hij heeft geen directe familieleden, geen sociale contacten en is door gezondheidsklachten niet mobiel. Hij leidt een zeer geïsoleerd leven.
b. [appellant] is in contact gekomen met de gebroeders [C] , die er de gewoonte van maken om bij eenzame, afhankelijke (hoog)bejaarden folders door de brievenbus te werpen en daarin schilderwerkzaamheden aan te bieden. Op die manier komen zij in contact met deze ouderen, wie ze vervolgens enorme bedragen afhandig maken. Een van de broers is, blijkens een arrest van de Hoge Raad van 4 april 2006 (ECLI:NL:HR:2006:AU5719) voor oplichting veroordeeld. Uit dat arrest volgt dat de andere broer als zijn mededader wordt beschouwd.
c. [appellant] heeft de gebroeders [C] opdracht gegeven tot het verrichten van schilderwerkzaamheden. Tijdens de uitvoering van de schilderwerkzaamheden is door de gebroeders [C] aan [appellant] geadviseerd om de overeengekomen werkzaamheden uit te breiden. Omdat [appellant] hiervoor niet de benodigde financiële middelen had, hebben de gebroeders [C] aan [appellant] voorgesteld om een hypothecaire geldlening van
€ 75.000,00 af te sluiten. Ter uitvoering van dit voorstel hebben zij [appellant] meegenomen naar een hypotheekadviseur en later naar een notaris, waarbij [appellant] was opgedragen om tijdens deze afspraken voor te wenden dat [appellant] en de gebroeders [C] goed bevriend waren.

d. Na storting van het hypotheekbedrag op de rekening van [appellant] hebben de gebroeders [C] voorgesteld om dit bedrag voor [appellant] in bewaring te nemen onder meer om zo de betaling van de werkzaamheden direct te kunnen verrekenen. [appellant] , destijds ruim 85 jaar oud, begreep een en ander niet goed, maar wilde dat bouw- en schilderwerkzaamheden
zouden worden afgerond omdat de woning al enkele maanden in de steigers stond en er nog nauwelijks werkzaamheden waren verricht. [appellant] is daarom in goed vertrouwen akkoord gaan met het in bewaring geven van zijn geld en heeft zijn pinpas met pincode aan de gebroeders [C] gegeven. In de periode van 1 tot en met 9 juli 2011 hebben de gebroeders [C] een totaalbedrag van € 75.000,00 van de rekening van [appellant] opgenomen.

e. In de daaropvolgende maanden kregen de gebroeders [C] ook de sleutel van de woning, namen zij regelmatig zijn post mee en vertelden zij aan [appellant] dat zij, om hem daarmee te ontlasten, zijn administratie lieten verzorgen door de administrateur van hun bouwbedrijf. [appellant] verloor hierdoor het overzicht over zijn financiën. Ondertussen lagen de werkzaamheden stil.

f. Op enig moment hebben de gebroeders [C] geopperd dat de omvangrijke muziekcollectie van [appellant] , die van grote emotionele waarde voor hem is, bewaard zou moeten blijven en na zijn overlijden tentoongesteld zou kunnen worden in de woning. De woning zou dan door de gebroeders [C] zodanig verbouwd worden dat de begane grond als kantoorruimte voor hun bouwbedrijf zou kunnen worden gebruikt en de bovenverdieping als tentoonstellingsruimte dienst zou kunnen doen. [appellant] heeft geen naaste familieleden en heeft niemand om zijn platencollectie aan na te kunnen laten. [appellant] is daarom ingegaan op het voorstel van de gebroeders [C] om zijn testament te wijzigen in die zin dat zij de enige erfgenamen zouden worden.

g. Enige tijd later is aan [appellant] verteld dat het testament niet voldoende waarborg bood dat de woning na zijn overlijden daadwerkelijk aan de gebroeders [C] toe zou komen. Om te voorkomen dat verre familie van [appellant] mogelijk ook (deels) aanspraak zou kunnen maken op de woning, waardoor de realisatie van een museum voor de muziekcollectie in gevaar zou kunnen komen, is gekozen voor het verkopen van de woning aan de gebroeders [C] tegen een marktconforme koopsom, met de afspraak dat [appellant] de rest van zijn leven voor een symbolische huurprijs van € 1,00 per maand in de woning zou mogen blijven wonen.

h. De woning is op 26 september 2013 getaxeerd door de heer [D] . Omdat de heer [D] het niet vertrouwde, is hij later op de dag nogmaals langs gegaan bij [appellant] en heeft hij zijn contactgegevens achtergelaten, zodat [appellant] hem kon bellen als hij daar behoefte aan zou hebben. De heer [D] heeft [geïntimeerde2] gebeld om te melden dat hij de situatie niet vertrouwde.

i. Na de taxatie boden de gebroeders [C] aan om de woning in bewoonde staat van [appellant] te kopen voor een bedrag van € 248.000,00. Na aftrek van de hypotheeksom zou een bedrag overblijven van € 168.000,00, welk bedrag op de rekening van [appellant] zou worden gestort.

j. Op 21 oktober 2013 hebben de gebroeders [C] [appellant] meegenomen naar het kantoor van Readen en naar notariskantoor Van Limburg Stirum. Toen heeft [appellant] kennis gemaakt met Readen en [geïntimeerde2] . [appellant] wist niet waarom zij bij de afspraak aanwezig waren, maar begreep dat [geïntimeerde2] bevriend was met de gebroeders [C] . In het notariskantoor werd [appellant] gevraagd een aantal documenten te paraferen en te ondertekenen. [appellant] werd niet in de gelegenheid gesteld de documenten, die hij ook niet op voorhand van de notaris had ontvangen, door te lezen alvorens tot ondertekening over te gaan. Omdat hem werd verteld dat hij bij de notaris was om de woning over te dragen aan de gebroeders [C] en dat hij op korte termijn een bedrag van € 168.000,00 op zijn bankrekening zou ontvangen, heeft [appellant] in goed vertrouwen getekend.

5.3

Readen en [geïntimeerde2] hebben de volgende feiten aan hun verweer ten grondslag gelegd:
a. D5 heeft op 2 september 2013 goederen verkocht aan Van Schaaik B.V. Deze goederen staan vermeld op de factuur van 21 oktober 2013 (aangehaald in rechtsoverweging
3.15) en zijn verkocht voor een bedrag van € 15.483,20.

b. Kort na de levering heeft de bestuurder van Van Schaaik B.V., [C2] , aan D5 meegedeeld dat er een liquiditeitsprobleem was. [C2] deed daarom een voorstel voor een financieringsconstructie waaraan zijn “ome Dolf” ( [appellant] ) zou meewerken. [appellant] zou bereid zijn om zijn woning aan D5 te verkopen, waarbij de koopprijs (afgezien van de hypothecaire schuld) in activa zou kunnen worden voldaan. [C2] heeft D5 hierbij verteld dat hij en zijn broer als enige erfgenamen van [appellant] waren benoemd. [appellant] heeft later ter bevestiging hiervan een kopie van zijn testament aan D5 getoond. Het was de bedoeling dat op deze manier alvast de toekomstige erfenis van [appellant] te gelde gemaakt zou kunnen worden zodat de gebroeders [C] hiermee handel konden drijven.

c. Omdat D5 zich niet bezig houdt met handel in onroerend goed en Readen wel, heeft D5 daarna Readen bij de gesprekken met de gebroeders [C] en [appellant] betrokken. [appellant] is vervolgens samen met de gebroeders [C] op het kantoor van D5 en Readen in Hilversum geweest. Alle betrokkenen hebben daar uitgebreid gesproken over de beoogde constructie. Tijdens deze bespreking is overeengekomen dat D5 aanzienlijk meer goederen dan zij al geleverd had, zou leveren aan de gebroeders [C] , waarbij het de bedoeling van alle partijen was dat de gehele koopsom, verminderd met het bedrag van de hypothecaire lening, zou worden voldaan door middel van levering van goederen door D5 aan Van Schaaik B.V. [appellant] maakte tijdens deze bespreking een bijzonder kwieke indruk en heeft uitgebreid verteld over de Eerste en Tweede Wereldoorlog, waarbij hij beschikte over een uitgebreide feitenkennis.

d. Na nadere onderhandelingen tussen D5 en de gebroeders [C] over de nog te leveren goederen en nadat de woning in opdracht van Readen was getaxeerd, heeft een tweede bespreking plaatsgevonden tussen D5, Readen, de gebroeders [C] en [appellant] . Ter gelegenheid van deze bespreking zijn namens D5 de onderliggende facturen voor de over te dragen goederen aan [appellant] overhandigd.
e. Op 21 oktober 2013 zijn [appellant] , Jos [C2] , de heer [F] als vertegenwoordiger van Readen en [G] van Readen bij notaris Van Limburg Stirum geweest om de koopovereenkomst te tekenen. Notaris Van Limburg Stirum heeft de koopovereenkomst en de gevolgen daarvan uitvoerig met [appellant] besproken en [appellant] heeft uitdrukkelijk te kennen gegeven dat een en ander hem bekend was en dat alles conform zijn bedoelingen was. Ook bij deze bijeenkomst maakte [appellant] een, gezien zijn hoge leeftijd, opmerkelijk scherpe indruk en kon hij notaris Van Limburg Stirum uitgebreid vertellen over de stamboom van Van Limburg Stirum.

5.4

Het hof stelt vast dat Readen c.s. niet (gemotiveerd) hebben bestreden wat [appellant] heeft gesteld over zijn verhouding tot de gebroeders [C] , zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverweging 5.8 onder a. tot en met g. en i. Uit deze feiten volgt dat [appellant] zich ten opzichte van de gebroeders [C] in een afhankelijkheidsrelatie bevond. De gebroeders [C] hadden zich bij [appellant] , die gezien zijn leeftijd en sociale isolement kwetsbaar is, in een zodanige positie gemanoeuvreerd dat zij zijn post konden meenemen en lezen, konden beschikken over zijn banktegoeden (ze hadden zijn bankpas en pincode) en tot zijn erfgenamen waren benoemd. Daarnaast hadden zij [appellant] bewogen tot een voor hem nadelige transactie, te weten het afsluiten van een hypothecaire lening. Het door [appellant] geleende bedrag werd door de gebroeders [C] opgenomen. [appellant] was ‘geen partij’ voor de gebroeders [C] en deed, al dan niet omdat hij overtuigd of overbluft werd door hun ‘gladde praatjes’, wat zij wilden.

5.5

Niet ter discussie staat bovendien, dat de gebroeders [C] er bij [appellant] op hebben aangedrongen de woning aan Readen te verkopen. De gebroeders [C] hadden belang bij de transactie, omdat daarmee de aankoop door hun vennootschap van een grote hoeveelheid goederen van D5 werd gefinancierd. Het contact tussen [appellant] en Readen is door de gebroeders [C] gelegd. Het is evident dat de overeenkomst nadelig was voor [appellant] ; hij verloor de eigendom van zijn woning en de overwaarde van de woning kwam niet hem ten goede, maar de gebroeders [C] (via hun vennootschap). Door de overeenkomst nam het vermogen van [appellant] met € 168.000,00 - het bedrag dat werd ingehouden op de koopsom - af.

5.6

Naar het oordeel van het hof staat op grond van de hiervoor weergegeven feiten vast dat [appellant] de overeenkomst met Readen is aangegaan door misbruik van omstandigheden door de gebroeders [C] . Daartoe is het volgende redengevend:
Allereerst is vanwege de afhankelijkheid van [appellant] van de gebroeders [C] sprake van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 3:44 lid 4 BW.
Vervolgens is naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk dat [appellant] deze overeenkomst niet zou hebben gesloten wanneer hij niet afhankelijk zou zijn geweest van de gebroeders [C] . Voor [appellant] zou er geen enkele reden zijn geweest in dat geval zijn woning te verkopen aan een onbekende partij (Readen) en om er genoegen mee te nemen dat het grootste deel van de verkoopprijs zou worden gebruikt om een schuld van een derde (Van Schaaik B.V.) aan een aan de koper gelieerde vennootschap te betalen. Er is dan ook causaal verband tussen de bijzondere omstandigheden en de koopovereenkomst.
De gebroeders [C] waren, gelet op hun contacten met [appellant] , bekend met zijn afhankelijkheid van hen. Zij wisten dat hij hen volkomen vertrouwde, zijn financiën aan hen in handen had gegeven en geloof hechtte aan hun belofte om goed te beschikken over zijn (geestelijke) nalatenschap, door na zijn overlijden een museum in de woning te beginnen. De gebroeders [C] hadden al van de afhankelijkheid van [appellant] misbruik gemaakt door hem een bedrag van € 75.000,- afhandig te maken. De door de gebroeders [C] geëntameerde overeenkomst tussen [appellant] en Readen was, naar de gebroeders [C] bekend was, uitermate nadelig voor [appellant] . [appellant] zou de eigendom van zijn woning verliezen, zou het overgrote deel van de koopsom besteden aan de aflossing van een schuld van een derde (de vennootschap van de gebroeders van [C] ) en de overeenkomst betekende dat de wens van [appellant] dat zijn muziekcollectie na zijn dood als collectie in de woning zou blijven staan, onmogelijk werd gemaakt. De gebroeders [C] hadden, gelet op hun bekendheid met de afhankelijkheid van [appellant] , hem van het aangaan van de overeenkomst moeten weerhouden, in plaats van er bij hem op aan te dringen dat hij de overeenkomst zou sluiten.

5.7

De overeenkomst is, nu aan de vereisten van artikel 3:44 lid 4 BW is voldaan, dan ook tot stand gekomen door misbruik van omstandigheden. Daarbij kan in het midden blijven of [appellant] ermee bekend was - zoals Readen c.s. stellen, maar [appellant] betwist - dat hij de woning niet aan de gebroeders [C] maar aan Readen verkocht en dat hij niet kon beschikken over de overwaarde. Het gaat er om dat [appellant] door de gebroeders [C] is bewogen tot het aangaan van de overeenkomst die daadwerkelijk gesloten is.

5.8

Dat de gebroeders [C] hebben bewerkstelligd dat [appellant] de overeenkomst door misbruik van omstandigheden is aangegaan, betekent nog niet dat de overeenkomst vernietigbaar is. Dat is alleen het geval indien de overeenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden mede van de zijde van Readen dan wel wanneer Readen reden had te veronderstellen dat sprake was van misbruik van omstandigheden. In dat laatste geval kan [appellant] zich jegens Readen op misbruik van omstandigheden door de gebroeders [C] , die zijn te beschouwen als derden bij de overeenkomst tussen [appellant] en Readen, beroepen (vgl. artikel 3:44 lid 5 BW). De rechtbank heeft overwogen dat daarvan geen sprake is. Volgens de rechtbank had Readen geen reden om misbruik van omstandigheden te veronderstellen. Met grief III komt [appellant] ook op tegen dit oordeel.

5.9

Bij het antwoord op de vraag of Readen reden had om te veronderstellen dat de overeenkomst aan de zijde van [appellant] door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen, neemt het hof de volgende omstandigheden in aanmerking:
- De overeenkomst tussen [appellant] en Readen is in meerdere opzichten bijzonder. Allereerst dient de overeenkomst ter financiering van handelstransacties tussen twee andere partijen, D5 en Van Schaaik B.V. Volgens de eigen stellingen van Readen is [appellant] (en is de aankoop van diens woning) pas in beeld gekomen nadat tussen D5 en Van Schaaik B.V. een handelsovereenkomst was gesloten. Vervolgens is opmerkelijk dat [appellant] de woning huurt van Readen voor een bedrag van € 1,- per maand;
- De overeenkomst was zeer nadelig voor [appellant] . [appellant] verloor niet alleen de eigendom van zijn woning, maar kon ook niet vrij beschikken over de verkoopopbrengst. Dat was Readen bekend, omdat het inherent was aan de overeenkomst. Uit het feit dat [appellant] zijn woning verkocht om een schuld van Van Schaaik B.V. te kunnen voldoen, kon Readen c.s. afleiden dat [appellant] niet over ander vermogen beschikte om de gebroeders [C] te helpen bij het oplossen van de liquiditeitsproblemen van Van Schaaik B.V. Readen c.s. diende er dan ook vanuit te gaan dat [appellant] zijn gehele vermogen besteedde aan de aanschaf van goederen door Van Schaaik B.V. van D5;

- De verkoopovereenkomst is snel tot stand gekomen en gerealiseerd. Volgens de eigen stellingen van Readen c.s. is begin september 2013 door de gebroeders [C] gesuggereerd dat [appellant] zou kunnen helpen bij de liquiditeitsproblemen van Van Schaaik B.V.. Volgens Readen c.s. was toen voor ruim € 15.000,- aan goederen geleverd. Ruim een maand later had D5, dat toen bekend was met de liquiditeitsproblemen van Van Schaaik B.V., voor een bedrag van € 168.000,- aan Van Schaaik B.V. geleverd. Kort daarop is de woning geleverd;
- Readen, in de persoon van [geïntimeerde2] , is door [D] in een telefoongesprek en in het taxatierapport gewaarschuwd. [D] had kennelijk een ‘niet pluis gevoel’ bij de (familiaire) verhouding tussen [appellant] en de gebroeders [C] en bij de voorgenomen transactie. Niet gesteld of gebleken is, dat Readen hierin aanleiding heeft gezien vraagtekens te plaatsen bij de bedoelingen die [appellant] bij de transactie had en daar onderzoek naar te doen, bijvoorbeeld door de twijfels van [D] aan [appellant] voor te leggen. In dit verband overweegt het hof dat Readen [D] de opdracht had gegeven de woning 'in onbewoonde staat' te taxeren, terwijl uit het rapport van [D] bleek dat [appellant] juist in de woning wilde blijven wonen;
- Vertegenwoordigers van Readen hebben niet afzonderlijk met [appellant] gesproken. Volgens de eigen stellingen van Readen c.s. was [appellant] steeds in gezelschap van de gebroeders [C] toen zij met hem spraken. (Het hof laat in het midden hoe vaak vertegenwoordigers van Readen met [appellant] hebben gesproken);
- De notaris heeft, naar Readen c.s. bekend was, ook niet met [appellant] afzonderlijk gesproken. Ook ten kantore van de notaris was [appellant] in het gezelschap van de gebroeders [C] . In dit verband is opmerkelijk - en voor de beoordeling van belang - dat de notaris zich enkele malen tot [geïntimeerde2] heeft gewend over zaken die [appellant] aangingen, te weten het door [appellant] meebrengen van het identiteitsbewijs (vgl. rechtsoverweging 3.11) en de betaling door [appellant] van een bedrag van € 7.104,98 (vgl. rechtsoverweging 3.15);
- [appellant] was ten tijde van het aangaan van de overeenkomst een oude man .

5.10

Deze feiten en omstandigheden komen erop neer dat Readen met [appellant] , een oude man een in korte tijd uitgewerkte overeenkomst met een bijzonder karakter aanging, die zeer nadelig was voor [appellant] en voordelig voor de gebroeders [C] , terwijl Readen er door de heer [D] op was gewezen dat de familieverhouding tussen [appellant] en de gebroeders [C] kwestieus was. Op grond daarvan is Readen naar het oordeel van het hof niet een wederpartij die geen reden had het bestaan van misbruik van omstandigheden te veronderstellen in de zin van artikel 3:44 lid 5 BW. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Readen geen onderzoek heeft gedaan naar de verhouding tussen [appellant] en de gebroeders [C] , ofschoon zij daar gelet op het karakter en het nadeel van de transactie voor [appellant] in combinatie met de waarschuwing van de heer [D] alle reden toe had. Ook indien, zoals de rechtbank heeft overwogen, de waarschuwing van de heer [D] zag op de omstandigheid dat [appellant] in de woning wilde wonen en dat aan die wens was tegemoetgekomen door het sluiten van een huurovereenkomst, bleef de waarschuwing van betekenis. Het was een signaal dat [D] ten tijde van de taxatie niet wist wat de bedoeling van de overeenkomst was. Indien [appellant] , zoals Readen c.s. stellen, zijn testament heeft getoond, mocht Readen er nog niet zonder meer vanuit gaan dat de gebroeders [C] en [appellant] familie waren. Bovendien vormt een eventuele familieverhouding tussen [C] en [appellant] nog geen verklaring voor een transactie die erop neerkomt dat [appellant] (vrijwel) zijn gehele vermogen, dat in zijn woning was vastgelegd, besteedde aan de aanschaf van goederen door een vennootschap van [C] .
Readen c.s. hebben nog aangevoerd dat [appellant] een zeer scherpe indruk maakte. Hij zou hebben verteld langdurig werkzaam te zijn geweest in de verzekeringsbranche, zou blijk hebben gegeven van een grote kennis van de Tweede Wereldoorlog en kende de ‘ins and outs’ van de stamboom van de familie Van Limburg Stirum. Readen c.s. miskennen dat het feit dat een oude man veel kennis heeft van het verleden niets zegt over de vraag of hij in staat is om vrij (zonder dat zijn wil tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden) zijn wil over een ingewikkelde vermogensrechtelijke transactie te bepalen.
Dat notaris Van Limburg Stirum (evenals de twee notarissen met wie [appellant] eerder contact heeft gehad) niet heeft getwijfeld aan de wilsbekwaamheid van [appellant] , staat niet in de weg aan een geslaagd beroep op misbruik van omstandigheden. [appellant] heeft niet gesteld dat zijn wil en verklaring niet met elkaar overeenstemden, en dat dus sprake is geweest van een wilsgebrek in de zin van artikel 3:34 BW, maar dat zijn wil op een gebrekkige wijze is gevormd. Uit de in rechtsoverweging 3.22 en 3.23 aangehaalde uitspraken volgt bovendien dat notaris Van Limburg Stirum (in elk geval) in tuchtrechtelijk opzicht is tekortgeschoten in de op hem rustende zorgplicht.

5.11

De slotsom is dat grief III slaagt. Grief V, die zich keert tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen grond is voor vernietiging van de koopovereenkomst, slaagt eveneens. Het hof is van oordeel dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van het bepaalde in artikel 3:44 lid 4 juncto artikel 3:44 lid 5 BW. [appellant] heeft de overeenkomst met de brief van zijn advocaat van 18 april 2014 (aangehaald in rechtsoverweging 3.21) weliswaar vernietigd, maar nu de vernietiging een rechtshandeling betreft met betrekking tot een registergoed en Readen niet in de vernietiging heeft berust, kan deze brief de rechtshandeling niet vernietigen (artikel 3:50 lid 2 BW). Het hof zal de overeenkomst dan ook vernietigen. De daartoe strekkende vordering van [appellant] is toewijsbaar.

5.12

[appellant] heeft ook gevorderd dat Readen wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen aan de kadastrale registratie van de woning op zijn naam, althans te bepalen dat het in deze te wijzen arrest in de plaats komt van de bij de eigendomsoverdracht en levering noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van Readen.

5.13

Op grond van het bepaalde in artikel 3:53 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht, in dit geval derhalve tot 21 oktober 2013. Wat op grond van de (vernietigde) overeenkomst is gepresteerd, is zonder titel, en derhalve, onverschuldigd betaald. Nu de woning op basis van de vernietigde overeenkomst is geleverd, heeft de woning achteraf bezien het vermogen van [appellant] niet verlaten. Voor overdracht is immers een geldige titel vereist (vgl. artikel 3:84 lid 1 BW) en die titel heeft van meet af aan ontbroken (zie ook Hoge Raad 13 april 2001, ECLI:NL:HR:2003:AB1059). Dat is anders indien de woning door Readen is overgedragen aan een derde te goeder trouw (vgl. artikel 3:88 BW), maar gesteld noch gebleken is dat die situatie zich voordoet.

5.14

Nu de woning eigendom van [appellant] is gebleven, is een veroordeling van Readen om mee te werken aan de (terug)levering van de woning of aan de registratie van de woning op naam van [appellant] niet noodzakelijk. Voldoende is dat dit arrest, waarin de overeenkomst wordt vernietigd, wordt ingeschreven in de openbare registers, waartoe artikel 3:17 lid 1 onder e. de mogelijkheid biedt. Het hof zal daartoe in het dictum ook de kadastrale gegevens van de woning vermelden.

5.15

In eerste aanleg heeft Readen betoogd dat de vernietiging van de overeenkomst met zich brengt dat [appellant] haar een bedrag van € 248.000,- dient terug te betalen. Zij schort de medewerking aan de ongedaanmakingsverplichting op totdat [appellant] de betaalde koopsom heeft terugbetaald.

5.16

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat Readen niet hoeft mee te werken aan de ongedaanmaking van de levering van de woning. Haar beroep op opschorting van de nakoming van de ongedaanmakingsverplichting slaagt reeds om die reden niet. Het betoog van Readen dat zij in het kader van de ongedaanmaking van de verrichte prestaties aanspraak heeft op betaling van een bedrag van € 248.000,- door [appellant] faalt. Readen heeft van de koopsom geen € 248.000,-, maar € 80.000,- aan [appellant] betaald. In de koopovereenkomst is vermeld dat het restant - het betreft een bedrag van € 168.000,- - is voldaan doordat Readen goederen heeft geleverd aan [appellant] . De op [appellant] rustende ongedaanmakingsverplichtingen houden in dat [appellant] het aan hem uitbetaalde gedeelte van de koopsom dient terug te betalen en de aan hem geleverde goederen dient terug te geven. Tussen partijen staat niet ter discussie dat Readen - anders dan in de koopovereenkomst wordt vermeld - geen goederen aan [appellant] heeft geleverd, zodat [appellant] op dit punt niets ongedaan hoeft te maken.

5.17

Het hof stelt vast dat Readen geen (voorwaardelijk) reconventionele vordering tot terugbetaling van een bedrag van € 80.000,- heeft ingesteld, zodat het hof in deze procedure een dergelijke vordering niet kan toewijzen.

5.18

[appellant] heeft niet alleen vernietiging van de overeenkomst met Readen gevorderd, maar ook een verklaring voor recht dat Readen en [geïntimeerde2] onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld. Ook heeft hij betaling gevorderd van een bedragen aan materiële en immateriële schade. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. Met grief VIII komt [appellant] tegen deze afwijzing op.

5.19

[appellant] vordert allereerst een bedrag van € 7.104,98 aan materiële schade. Hij verwijst voor dit bedrag naar de door notaris Van Limburg Stirum opgestelde afrekening. Volgens [appellant] heeft de notaris dit bedrag bij hem in rekening gebracht voor de kosten van de overdracht. Dat uitgangspunt is onjuist. Allereerst is in de koopovereenkomst bepaald dat de kosten van de overdracht voor rekening komen van Readen. [appellant] heeft geen stukken overgelegd waaruit volgt dat van die afspraak is afgeweken. Dat volgt ook niet uit de door notaris Van Limburg Stirum opgestelde afrekening (aangehaald in rechtsoverweging 3.14). Het bedrag van € 7.104,98 aan het slot van die afrekening is tot stand gekomen doordat op de aan [appellant] toekomende koopsom van € 248.000,- de reeds voldane koopsom van € 168.000,- (de vordering van D5) en de aflossing van de hypotheek ad € 86.907,38 in mindering werden gebracht, rekening houdend met enkele verrekeningen. De koopsom was, zo volgt uit de afrekening, niet voldoende om de hypotheek af te lossen en de vordering van D5 te voldoen. Er resteerde een door [appellant] te betalen bedrag van € 7.104,98.

5.20

De slotsom is dat [appellant] zijn stelling dat hij een bedrag van € 7.104,98 aan schade heeft geleden doordat hij de kosten van overdracht van de woning heeft moeten betalen, onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof stelt vast dat [appellant] niet heeft aangevoerd dat hij andere materiële schade heeft geleden dan het door hem gevorderde bedrag van € 7.104,98.

5.21

[appellant] heeft vervolgens ook een bedrag van € 10.000,- aan immateriële schade gevorderd. Hij stelt dat hij "meerdere psychisch nadelige gevolgen" heeft ondervonden sinds de overdracht van de woning. Het hof gaat ervan uit - [appellant] heeft dat verder niet uitgewerkt - dat [appellant] met deze stelling wil aangeven dat hij in die zin in zijn persoon is aangetast dat hij geestelijk letsel heeft opgelopen. [appellant] heeft aangevoerd dat hij onzeker is geworden rond het aangaan van sociale contacten, bang is om alleen over straat te gaan en zich in zijn eigen woning niet veilig voelt. Dat duidt erop dat bij [appellant] sprake is van psychisch onbehagen. Volgens vaste rechtspraak is om van geestelijk letsel te kunnen spreken echter niet voldoende dat sprake is van meer of minder sterk psychisch onbehagen of een zich gekwetst voelen. Nu [appellant] niets meer heeft aangevoerd, bijvoorbeeld dat bij hem sprake is van een in de psychiatrie erkend ziektebeeld waarvoor hij onder behandeling is (geweest), heeft hij geen aanspraak op vergoeding van immateriële schade.

5.22

Uit het voorgaande volgt dat [appellant] niet heeft onderbouwd dat hij (materiële of immateriële) schade heeft geleden. Dat betekent dat de vorderingen van [appellant] tot betaling van de door hem gevorderde bedragen aan materiële en immateriële schade niet toewijsbaar zijn. [appellant] heeft niet aangevoerd dat hij ook andere schade heeft geleden dan de door hem gevorderde schadebedragen. Onder deze omstandigheden is de gevorderde verklaring voor recht dat dat een verklaring voor recht dat Readen c.s. onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld, niet toewijsbaar. Grief VIII faalt dan ook.

5.23

Nu de vorderingen op basis van onrechtmatige daad reeds vanwege het ontbreken van schade niet toewijsbaar zijn, is de grondslag van de vernietiging van de overeenkomst ook niet van belang voor een beoordeling van deze vorderingen. Dat betekent dat [appellant] er geen belang bij heeft dat het hof, nu het al heeft geoordeeld dat sprake is van misbruik van omstandigheden (de meer subsidiaire grondslag), ook nog onderzoekt of sprake is van bedrog (de primaire grondslag) en/of dwaling (de subsidiaire) grondslag.

5.24

Bij deze stand van zaken kunnen de grieven I, II en VI en VII over respectievelijk het beroep op bedrog, dwaling, de wijziging van de overeenkomst en de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid onbesproken blijven. Bij de bespreking van grief IV heeft [appellant] geen belang. Met deze grief komt [appellant] op tegen de overweging in het vonnis dat geen van de notarissen die [appellant] van november 2011 tot en met september 2013 hebben gezien, aanleiding heeft gezien om te twijfelen aan de wilsbekwaamheid van [appellant] . Zoals hiervoor is overwogen, heeft [appellant] geen beroep gedaan op een (ten gevolge van wilsonbekwaamheid) van zijn wil verschillende verklaring, maar op een wilsgebrek.

5.25

Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen en de overeenkomst tussen [appellant] en Readen vernietigen. In het geschil tussen [appellant] en Readen is laatstgenoemde dan ook de overwegend in het ongelijk gestelde partij. De vorderingen tegen [geïntimeerde2] zullen worden afgewezen, zodat in het geschil tussen [appellant] en [geïntimeerde2] [appellant] heeft te gelden als de in het ongelijk gestelde partij. Omdat Readen en [geïntimeerde2] in de procedure samen zijn opgetrokken, zal het hof de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep compenseren. Daaruit volgt dat de vordering van [appellant] tot terugbetaling van hetgeen hij op grond van het vonnis van 18 februari 2015 aan Readen c.s. heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling, toewijsbaar is.

6 De beslissing
Het gerechtshof, rechtdoende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
vernietigt de koopovereenkomst van 21 oktober 2013 tussen [appellant] en Readen, waarbij Readen van [appellant] heeft gekocht de woning staande en gelegen te [A] aan de [a-straat] 250, kadastraal bekend gemeente Catharijne sectie [Y] nummer [00000] , groot achtennegentig centiare (0,98 ha);
veroordeelt Readen c.s. hoofdelijk om aan [appellant] terug te betalen hetgeen hij op grond van het vonnis waarvan beroep aan Readen c.s. heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over het terug te betalen bedrag vanaf het tijdstip waarop [appellant] het bedrag heeft betaald tot aan het tijdstip waarop het bedrag is terugbetaald;
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, in die zin dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;
wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. M.W. Zandbergen en mr. Z.J. Oosting en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

17 oktober 2017.