Uitspraken

In deze procedure moet de kantonrechter beoordelen of er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Als uitgangspunt geldt dat op grond van artikel 6:256 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vraag die dus beantwoord dient te worden is of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als sprake is van een tekortkoming, beoordeelt de kantonrechter of de ernst daarvan een ontruiming met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij maakt de kantonrechter een afweging tussen de ernst van het niet nakomen van de overeenkomst en het belang van [gedaagde] om een dak boven zijn hoofd te hebben. Ook zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

Vast staat dat [gedaagde] geen toestemming heeft gevraagd en gekregen voor het onderverhuren dan wel in gebruik geven van de woning aan derden. Met de overgelegde e-mail van de [firma] van 23 juni 2022, de e-mail van de bewindvoerder van 8 november 2022, het verslag van de waarneming van de BOA van 2 mei 2023, het verslag van de woonconsulent van Thuisvester en de verklaringen van omwonenden heeft Thuisvester voldoende onderbouwd dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. Uit al deze stukken blijkt dat er verschillende derden, waaronder [naam] , in de woning korte of langere tijd hebben verbleven. Uit de e-mail van de [firma] volgt bovendien dat al voor het voorarrest van [gedaagde] derden in de woning verbleven. [gedaagde] heeft daarmee in strijd gehandeld met zijn verplichtingen uit hoofde van de huurvoorwaarden en het aanhangsel. Gelet op de onderbouwing van Thuisvester wordt het niet onderbouwde verweer van [gedaagde] dat er zo nu en dan iemand in de woning kwam om de post op te halen en om de woning te onderhouden, verworpen.

De gestelde huurachterstand is onvoldoende weersproken. Het verweer dat de huur wordt betaald is niet onderbouwd. Het is aan [gedaagde] om aan te tonen dat hij de huur wel heeft betaald. [gedaagde] heeft daarvan geen bewijs overgelegd. Het door Thuisvester bij productie 17 overgelegde overzicht van de betalingsachterstand en de door haar ter zitting gegeven toelichting is door het niet verschijnen van [gedaagde] op de zitting onweersproken gebleven. Daarmee staat vast dat de huurachterstand tot en met december 2023 € 2.934,35 bedraagt. [gedaagde] zal dan ook veroordeeld worden om dit bedrag te betalen.

[gedaagde] is op grond van de huurvoorwaarden en het aanhangsel verplicht toegang tot de woning te verlenen aan Thuisvester, dan wel aan door Thuisvester ingeschakelde derden in verband met de uitvoering van werkzaamheden en/of controles. [gedaagde] is in deze verplichting tekortgeschoten, nu sinds november 2022 door de [firma] is geprobeerd om toegang tot de woning te verkrijgen, maar dit niet is gelukt. Dat [gedaagde] niet bekend was met een verzoek om toegang tot de woning te verlenen komt voor zijn rekening en risico. [gedaagde] heeft zelf aangegeven dat hij ervoor heeft gezorgd dat tijdens zijn voorarrest de post werd opgehaald. Hij zou dus de brief van 28 maart 2023, waarin hem wordt verzocht om contact op te nemen met de [firma] , volgens zijn eigen stelling hebben moeten ontvangen. Bovendien blijkt uit de e-mail van 23 juni 2022 dat het de [firma] ook voor het voorarrest van [gedaagde] niet lukte om toegang te verkrijgen tot de woning.

De hiervoor vastgestelde tekortkomingen zijn ernstig en rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De kantonrechter weegt daarbij mee dat partijen een aanhangsel behorend bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen waarin een aantal verplichtingen van [gedaagde] - die hij ook op grond van de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden heeft - extra is benadrukt. Thuisvester heeft tijdens de zitting toegelicht dat het niet gebruikelijk is dat er een dergelijk aanhangsel wordt overeengekomen en dat dit aanhangsel nadrukkelijk is besproken bij het aangaan van de huurovereenkomst. [gedaagde] was bij het aangaan van de huurovereenkomst dus een gewaarschuwd man. Toch heeft hij in strijd gehandeld met de bepalingen die in het aanhangsel zijn opgenomen. De kantonrechter rekent hem dit zwaar aan. Daarnaast weegt mee dat de huurachterstand na dagvaarding is opgelopen en inmiddels meer dan zes maanden bedraagt. [gedaagde] komt dus ook nadat hij uit voorarrest is teruggekeerd in de woning zijn huurbetalingsverplichting niet na. Er bestaat ook geen concreet zicht op betaling van de huur(achterstand). Alleen al deze huurachterstand is voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat [gedaagde] onterecht in voorarrest heeft gezeten maakt, hoe vervelend ook voor hem, niet dat hij in de woning mag blijven wonen. Ook tijdens zijn voorarrest dient hij zich te houden aan zijn verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en het aanhangsel en is hij verantwoordelijk voor de woning. Daarnaast hebben zijn tekortkomingen ook voor en na zijn voorarrest plaatsgevonden.

Uit het lichaam van de dagvaarding blijkt dat de kale huurprijs van de woning
€ 408,79 per maand bedraagt en dat Thuisvester wenst dat [gedaagde] veroordeeld wordt om dit bedrag maandelijks te betalen vanaf het moment dat de huurovereenkomst is beëindigd tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over de woning heeft gekregen. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat het onder III. gevorderde bedrag van € 1.839,32 per maand aan gebruiksvergoeding een kennelijke verschrijving is, zoals tijdens de zitting ook door Thuisvester is bevestigd, en zal een bedrag van € 408,79 per maand aan gebruiksvergoeding toewijzen op de wijze zoals dat in de beslissing is vermeld.

Thuisvester heeft gelet op de overgelegde foto’s en verklaringen van haar woonconsulent voldoende aangetoond dat er schade aan de woning is ontstaan, waaronder de kapotte ruit in de voordeur en het moeten vervangen van de sloten. Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW wordt de tijdens de huurtijd ontstane schade vermoed door toerekenbaar tekortschieten van de huurder te zijn ontstaan. [gedaagde] heeft dit bewijsvermoeden voor wat betreft het moeten vervangen van de sloten niet weerlegd. Het door Thuisvester gevorderde bedrag van € 277,98 aan kosten voor het vervangen van de sloten, wordt daarom toegewezen.

De gevorderde rente over de huurachterstand en de schadevergoeding wordt toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is vermeld. De gevorderde rente is op grond van de wet toewijsbaar en [gedaagde] heeft daartegen geen verweer gevoerd.

[gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:

Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat Thuisvester de mogelijkheid krijgt om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. De redenen daarvoor zijn de meerdere ernstige tekortkomingen van [gedaagde] , het gegeven dat de aanzienlijke huurachterstand ook na dagvaarding verder is toegenomen en dat er geen zicht is op betaling van de huur. Gelet daarop prevaleert het belang van Thuisvester om het vonnis - ook als dat nog niet onherroepelijk is - te kunnen uitvoeren en het verder oplopen van de huurachterstand te voorkomen.