2.1.
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:
- -
Rokade is een bedrijf gespecialiseerd in de verwerving, verkoop en ontwikkeling van vastgoed.
- -
De Gemeente is eigenaar van de (voormalige) Incom-locatie. Deze locatie ligt aan de J.F. Kennedylaan in Breda.
- -
Naast de Incom-locatie ligt de locatie van [bedrijf] aan de Boschstraat en de Kringlooplocatie aan de Valkenstraat. De kringlooplocatie is in eigendom bij verschillende natuurlijke personen, kort gezegd, de families [familie 1] en [familie 2].
- -
De verdeling van de gronden ziet er als volgt uit:
Bij raadsbesluit d.d. 14 juli 2015 heeft de gemeenteraad besloten de panden JF Kennedylaan 36 (de Incom) en JF Kenendylaan 38 (Vluchtelingenwerk) te slopen en de directeur Ontwikkeling de opdracht te geven een herontwikkelingsvisie op te stellen voor de vrijkomende locaties, tezamen met de direct omliggende panden. Het besluit vermeldt:
“(…) De meest toekomstbestendige optie is de keuze voor scenario 4, de brede herontwikkeling van de bebouwingswand aan de JF Kennedylaan. Deze optie voegt, in potentie de meeste kwalitatieve waarde toe aan de stad, gezien de strategische ligging van de locaties. Daar komt bij dat een zo breed mogelijke herontwikkeling van de locatie ook de meeste waarde toevoegt aan de visie op de Oostflank. (…) Om dit scenario in te kunnen vullen, wordt voorgesteld een marktconsultatie te doen, waarbij een aantal daartoe geschikt geachte partijen wordt gevraagd – binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden – een visie voor de benoemde locatie te ontwikkelen. Gezien de noodzakelijke medewerking van de eigenaren van de omliggende panden, wordt voorgesteld dat de gemeente de eerste gesprekken voert met deze eigenaren, teneinde gevoel te krijgen bij de mogelijkheden om hun eigendom in deze visie te betrekken. (…) Scenario 4 leidt tot een bestemmingsplan procedure, een overeenkomt met een ontwikkelende partij en aanvullende overeenkomsten met BHC en Stichting [woonzorgcentrum]. (…)”
- -
In de eerste helft van 2019 heeft de Gemeente gesprekken gevoerd met de diverse eigenaren in de omgeving van de Incom-locatie. Het ging daarbij om Stichting Pius (eigenaar van Boschstraat 33), de eigenaren van de Kringlooplocatie, de heer [naam 1] (eigenaar van de voormalige moskeelocatie aan de Brouwerijstraat) en de toenmalige eigenaren van [woonzorgcentrum]. Omdat [woonzorgcentrum] op korte termijn verkocht zou worden aan [bedrijf] is de Gemeente ook met [bedrijf] in gesprek gegaan.
- -
Op 1 april 2020 hebben [bedrijf] en de eigenaren van de Kringlooplocatie een intentieovereenkomst gesloten waarin partijen hun voornemen bevestigen om op hun locaties een nieuwbouwontwikkeling van woningen te realiseren en daartoe en initiatiefplan in te zullen dienen bij de Gemeente.
- -
Op 21 mei 2020 heeft [bedrijf] het initiatiefplan ingediend bij de Gemeente.
- -
Bij e-mailbericht .d.d. 1 juli 2020 heeft Rokade bij de Gemeente aangegeven interesse te hebben in de koop van de Incom-locatie.
- -
Bij e-mailbericht d.d. 1 juli 2020 heeft de Gemeente bericht dat zij enkel een integrale ontwikkeling met de naastgelegen gronden in overweging wil nemen.
- -
Op 9 oktober 2020 heeft Rokade bij de Gemeente haar initiatiefplan ingediend tot de verwerving en ontwikkeling van de gemeentelijke gronden gelegen op de hoek J.F. Kennedylaan/Valkenstraat in Breda.
- -
Op 9 december 2020 heeft de Gemeente aangegeven het initiatiefplan van Rokade niet inhoudelijk te gaan beoordelen. De Gemeente bericht Rokade:
“Zoals met u is besproken tijdens een teamsvergadering op 17 november jl, gaan wij niet over tot een inhoudelijke beoordeling van uw initiatiefplan. Hieronder zetten we de redenen hiervoor uiteen.
Locatie
Onderdeel van de locatie van het initiatiefplan;
1 . de gronden van de kringloopwinkel aan de Valkenstraat (kadastraal bekend gemeente Breda, [sectie], [kadastrale aanduidingen 1]), eigendom van diverse particuliere eigenaren;
2. de voormalige lncomlocatie inclusief een deel van een aangrenzend openbaar parkeerterrein (kadastraal bekend gemeente Breda, [sectie], nummers [kadastrale aanduidingen 2] en [kadastrale aanduidingen 3]), eigendom van de gemeente Breda.
Geen onderdeel van de locatie van het initiatiefplan, maar hieraan grenzend aan de achterzijde:
3. het perceel van [woonzorgcentrum], gelegen aan de Boschstraat (kadastraal bekend gemeente Breda, [sectie], nummers [kadastrale aanduidingen 4] en [kadastrale aanduidingen 5]).
Motivering
Voor de gemeente is inbreng van haar gronden en herontwikkeling van deze kwalitatief hoogwaardige locatie in de stad alleen aanvaardbaar als de drie genoemde onderdelen (gronden van de kringloopwínkel, lncom en (een gedeelte van) [woonzorgcentrum]) integraal worden ontwikkeld. Alleen dan is een kwalitatief goed plan op deze plek voorstelbaar. Een gezamenlijke ontwikkeling kan leiden tot een meerwaarde voor de stad en een beter resultaat op ruimtelijk, programmatisch en financieel gebied.
Aangezien u geen eigenaar bent van één van de genoemde percelen en niet heeft aangetoond dat u op een andere manier zeggenschap heeft over de gronden, voldoet uw initiatiefplan niet aan deze voorwaarde.
Wij hebben recent besloten met de eigenaar van [woonzorgcentrum], die met aantoonbare instemming van de eigenaren van de kringloopwinkel een initiatiefplan heeft ingediend, een haalbaarheidsonderzoek voor de gehele locatie op te starten. Op basis hiervan zal de ruimtelijke, maatschappelijke, programmatische en financieel-economische haalbaarheid van herontwikkeling van de locatie worden beoordeeld.
Wij geven prioriteit aan genoemd haalbaarheidsonderzoek en gaan daarom niet over tot een inhoudelijke beoordeling van uw initiatiefplan.”
- Bij e-mailbericht van 10 december 2020 heeft Rokade het volgende aan de Gemeente medegedeeld:
“Hartelijk dank voor uw brief inzake de herontwikkeling van de locatie gelegen aan de JF Kennedylaan / Valkenstraat te Breda.
Wat u schrijft klopt niet met de feiten, dat weet u ook. De heer [naam 2] en mevrouw van
[naam 3] kunnen dat bevestigen. Wij hebben verzocht om ons initiatiefplan, net als ieder initiatiefplan, gewoon in behandeling te nemen. (…)
Voor wat betreft uw motivering het volgende. Wij zijn inderdaad (nog) geen eigenaar van de locatie van de Kringloop. Inmiddels hebben wij een (nu nog voorwaardelijk) bod uitgebracht. Het staat de eigenaren van de locatie van de Kringloop vrij om te verkopen aan wie ze willen. (…)
Hoewel wij u aanbod om de berekende leges terug te storten zeer waarderen maken wij daarvan geen gebruik. Wij zien uit naar een complete en correcte behandeling van ons initiatiefplan. (…)”
- -
Op 11 december 2020 ontving Rokade de creditnota ter terugbetaling van de leges.
- -
Bij e-mailbericht d.d. 29 december 2020 heeft Rokade aangegeven dat zij het initiatief plan niet intrekt en heeft zij de Gemeente verzocht dit initiatiefplan in behandeling te nemen.
- -
Bij e-mailbericht d.d. 22 januari 2022 heeft Rokade de Gemeente opnieuw gemeld dat zij nog steeds geïnteresseerd is in de gronden en verzoekt zij de Gemeente om tot openbare verkoop over te gaan.
- -
Bij brief d.d. 20 april 2022 heeft Rokade de Gemeente het volgende medegedeeld:
In een recent verleden (d.d. 9 oktober 2020) hebben wij onze interesse kenbaar gemaakt voor de verwerving van uw gronden op de hoek J.F. Kennedylaan / Valkenstraat te Breda. Wij verstrekten een initiatiefplan en verzochten u om ons - in geval van een tender - uit te nodigen voor een deelname. Met deze brief brengen wij onze belangstelling nogmaals onder uw aandacht en verzoeken u om tot een openbare verkoop van uw gronden op de hoek J.F. Kennedylaan /Valkenstraat Breda over te gaan. (...)”
- -
Bij brief d.d. 4 juli 2022 heeft Rokade opnieuw bij de Gemeente haar belangstelling van de Gronden onder de aandacht gebracht en de Gemeente gewezen op de – naar mening van Rokade aanwezige – aanbestedingsplicht van de Gemeente.
- -
Bij brief d.d. 15 september 2022 bericht de Gemeente aan Rokade dat zij niet voornemens is om de Gronden openbaar te verkopen of aan te besteden.
- -
Op 16 november 2022 heeft Rokade de Gemeente aangeschreven en uiteengezet waarom zij als serieuze gegadigde voor het perceel dient te worden aangemerkt.
- -
Op 23 december 2022 heeft Rokade de Gemeente verzocht over te gaan tot openbare verkoop van de locatie.
- -
Bij publicatie d.d. 19 juli 2023 heeft de Gemeente aangegeven dat zij voornemens is om de gronden van de voormalige Incom-locatie, gelegen op de hoek J.F. Kennedylaan/Valkenstraat te Breda, inclusief een deel van een aangrenzend openbaar parkeerterrein en een gedeelte van de aangrenzende openbare ruimte (hierna: de Gronden) onderhands uit te geven aan [bedrijf] (die als ‘de Koper wordt aangeduid). De uitgifte bestaat enerzijds uit de verkoop van een deel van de gronden (1142 m2) en anderzijds uit de vestiging van een opstalrecht ten behoeve van de Koper op het resterende deel (763 m2)van de locatie. In de publicatie wordt de volgende motivering gegeven:
Motivering
De gemeente heeft na de beëindiging van het gebruik van de lncom-locatie in 2015 met het oog op de goede ruimtelijke ordening besloten deze uitsluitend in te willen brengen ten behoeve van een integrale ontwikkeling met de naastgelegen locaties, zijnde de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringloop-locatie. Alleen door middel van een integrale ontwikkeling kan een passende bebouwingsrand aan het Valkenbergpark worden gerealiseerd met een vanuit een oogpunt van ruimtelijke kwaliteit gewenste groene binnenhof en een goede parkeeroplossing. De gemeentelijke gronden bestrijken ongeveer 1/3e deel van het totale plangebied. De overige gronden circa 2l3e deel van het plangebied) zijn reeds in eigendom van de Koper (eigenaar van [woonzorgcentrum] aan de Boschstraat) en van een andere partij (de eigenaren van de Kringloopwinkel aan de Valkenstraat). De Gemeente hanteert, in acht genomen het voorgaande, ten behoeve van de uitgifte van de onderhavige gemeentelijke gronden de volgende criteria:
i. De gemeente wil de gronden uitsluitend uitgeven ten behoeve van een integrale ontwikkeling met de naastgelegen locaties, bestaande uit de tuin van [woonzorgcentrum] en de Kringlooplocatie.
ii. De gemeente wil de gronden verkopen aan een partij die bereid en juridisch gezien in staat is om de integrale ontwikkeling van deze locaties uit te voeren;
iii. De gemeente wil de gronden verkopen aan een partij die over de vereiste kennis en ervaring, alsook financiële draagkracht beschikt om de beoogde ontwikkeling uít te voeren;
iv. De gemeente acht het, met in achtneming van haar woningbouwopgave, wenselijk dat de koper tot een spoedige ontwikkeling kan overgaan.
De gemeente is van mening dat de Koper als enige partij aan deze criteria kan voldoen. Koper is reeds eigenaar van [woonzorgcentrum] en heeft een koopovereenkomst gesloten met de huidige eigenaren van de Kringloop-locatie. Op grond van die koopovereenkomst wordt de Kringloop-locatie ter uitvoeríng van het beoogde project aan de Koper verkocht. Dit project bestaat uit een appartementengebouw op de hoek J.E Kennedylaan/Valkenstraat met circa 30 sociale huurwoningen, circa 48 middeldure huurwoningen en circa T2vrije sectorwoningen. Op de begane grond zijn tevens enkele commerciële functies voorzien. De bebouwing van [woonzorgcentrum] blijft aan de zijde van de Boschstraat volledig intact. De ontwikkeling draagt bij aan de woningbouwopgave en voorziet in een gedifferentieerd en betaalbaar product. Op grond van het voorgaande is Koper de enige serieuze gegadigde die voor de uitgifte van de gemeentelijke gronden van de lncomlocatie in aanmerking komt. Uitsluitend de Koper kan redelijkerwijs de door de gemeente gewenste ruimtelijke opgave realiseren met inachtneming van de gewenste snelheid, gelet op de grote woningbehoefte in Breda. Koper heeft - met uitsluiting van anderen (Srip op) de gronden die nodig zijn voor de beoogde integrale gebiedsontwikkeling en is bereid en in staat om het stedenbouwkundig plan te realiseren, en neemt daarmee een unieke positie in. Bovendien beschikt de Koper over de benodigde technische en financiële kwalificaties om de ontwikkeling uit te voeren.
Gelet op het voorgaande is de gemeente van oordeel dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria uitsluitend de Koper als serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de beoogde gronduitgifte. De gemeente heeft daarom op 30 juni 2023 een anterieure overeenkomst gesloten met Koper, waarin ook de onderhavige gronduitgifte is geregeld. Daarbij is een opschortende voorwaarde opgenomen in verband met de onderhavige publicatie. (…)”
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
