vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer / rolnummer: C/10/648181 / HA ZA 22-930
Vonnis van 27 december 2023
[eiseres01]
,
wonend in [woonplaats01] ,
eiseres,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk,
2
De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 1 juli 2021 is aan [eiseres01] geleverd het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres01] in ( [postcode01] ) Capelle aan den IJssel, kadastraal bekend gemeente Capelle aan den IJssel, sectie D, complexaanduiding [complexnummer01] , appartementsindex 25. Volgens dezelfde notariële akte is aan [eiseres01] ook geleverd het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de berging met parkeerplaats op de begane grond van het gebouw nabij haar woning, kadastraal bekend gemeente Capelle aan den IJssel, sectie D, complexaanduiding [complexnummer02] , appartementsindex 29. [eiseres01] heeft haar nieuwe woning verbouwd, waarna zij in het voorjaar van 2022 naar de [sectie01] is verhuisd.
2.2.
[gedaagde01] en [gedaagde02] zijn sinds 26 augustus 1994 de eigenaren, ieder voor de onverdeelde helft, van de woning aan de [adres02] in ( [postcode02] ) Capelle aan den IJssel, kadastraal bekend gemeente Capelle aan den IJssel, sectie D, nummer [nummer01] . Verder zijn [gedaagde01] en [gedaagde02] sinds 26 augustus 1994 de eigenaren, ieder voor de onverdeelde helft, van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats op de begane grond van het gebouw nabij hun woning, kadastraal bekend gemeente Capelle aan den IJssel, sectie D, complexaanduiding [complexnummer02] , appartementsindex 33.
2.3.
De onder 2.1 en 2.2 bedoelde rechten zijn afkomstig uit een bij akte van splitsing van 23 mei 1979 gesplist perceel grond met toen in aanbouw zijnde opstallen. Aan de akte van splitsing is onder meer de volgende splitsingstekening van de geplande parkeerplaatsen op de begane grond (hierna: de gedeponeerde splitsingstekening) gehecht.
2.4.
Bij de hiervoor genoemde akte van splitsing is ook de Vereniging van Eigenaars Gebouw [naam VvE01] te Capelle aan den IJssel (hierna: de VVE) opgericht. [eiseres01] , [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn van rechtswege lid van de VVE.
2.5.
Op onderstaande foto is een aantal parkeerplekken in de parkeergarage te zien en de auto van [gedaagde01] en [gedaagde02] . De plek waar de auto staat, is de parkeerplek waar het in deze procedure om gaat (hierna: de betwiste parkeerplek).
[Foto in het geding gebracht door [gedaagde01] en [gedaagde02] ]
2.6.
Op enig moment is een splitsingstekening met handmatige bijschrijvingen (hierna: de gewijzigde splitsingstekening) in omloop geraakt. Daarop is naast parkeerplek 33 een met een pijl aangewezen parkeerplek getekend, met de omschrijving ‘vrije plek’. De gewijzigde splitsingstekening is niet in de openbare registers ingeschreven.
2.7.
In mei 2022 heeft [eiseres01] geconstateerd dat de auto van [gedaagde01] en [gedaagde02] op de betwiste parkeerplek geparkeerd stond. Sindsdien heeft zij bij [gedaagde01] en [gedaagde02] kenbaar gemaakt dat die plek van haar is. De VVE steunt dat standpunt en heeft op 11 mei 2022 aan [gedaagde01] en [gedaagde02] bericht:
“Geconstateerd is dat u op zowel index 33 als 29 een auto parkeert.
Daar u alleen de eigenaar bent van index nummer 33 gaan wij er vanuit dat u vanaf nu geen auto meer parkeert op index 29, die behoort namelijk aan een andere eigenaar toe.”
2.8.
Een medebewoner van het appartementencomplex, de heer [naam01] , heeft op 20 juli 2022 de volgende schriftelijke verklaring ondertekend:
“De stelling dat de plek bij de muur zou toebehoren aan de heer [gedaagde01] is onjuist. Dit volgt bovenal uit het feit dat deze plek – zeker ook in de ogen van de VVE – altijd heeft gefunctioneerd als vrije plek.
Als bewijs hiervan dient het feit dat de VVE ongeveer tien jaar lang – van circa 2000 tot 2010 – de plek bij de muur tegen betaling heeft verhuurd aan mijn overleden echtgenote (…). Wij wensten destijds een tweede parkeerplek te hebben in de garage. Beheerder van de parkeerplekken (…) bood ons toen namens de VVE aan om de plek bij de muur voor een maandelijks geldbedrag te huren van de VVE en dit aanbod hebben wij geaccepteerd. Derhalve hebben wij de plek bij de muur tien jaar lang gehuurd van de VVE en daardoor tien jaar lang maandelijks geld overgemaakt naar de VVE.
Na 2010 ben ik wegens overlijden van mijn vrouw gestopt met de huur van de plek bij de muur en sindsdien fungeert deze wederom als reguliere vrije plek.
Ten tweede hingen er jarenlang huisnummers boven de parkeerplekken in de garage. Dit had tot doel om voor een ieder duidelijk te maken aan wie een parkeerplek toebehoort. Hierbij kan ik (als getuige) verklaren dat het huisnummer [huisnummer01] van de heer [gedaagde01] altijd heeft gehangen boven de plek waar hij nu parkeert. De plek bij de muur was in het geheel niet voorzien van een huisnummer. (…)”
2.9.
Op vragen van partijen hebben de vorige eigenaren van de woning van [eiseres01] per e-mail van 16 november 2022, met verwijzing naar een foto met hetzelfde aanzicht als de onder 2.5 opgenomen foto, verklaard dat zij altijd op de plek naast de betwiste parkeerplek parkeerden: “Maar uw foto’s zijn nu voor mij wel duidelijker dan de plattegrond [de gewijzigde splitsingstekening, opmerking rechtbank], die ik onlangs kon bekijken. De juiste plek is de plek, (…) meteen rechts naast de audi. De pilaar staat dan tussen de audi en de auto van de nieuwe bewoners.”
3
Het geschil
3.1.
[eiseres01] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
-
voor recht verklaart dat [eiseres01] het recht op het uitsluitend gebruik heeft van de parkeerplaats met appartementsindex 29, die is weergegeven op de gedeponeerde splitsingstekening;
-
voor recht verklaart dat [gedaagde01] en [gedaagde02] onrechtmatig jegens [eiseres01] handelen door gebruik te maken van de parkeerplaats met appartementsindex 29;
-
[gedaagde01] en [gedaagde02] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van het vonnis hun eigendommen van de parkeerplaats met appartementsindex 29 te verwijderen en verwijderd te houden en [gedaagde01] en [gedaagde02] verbiedt om zonder toestemming van [eiseres01] gebruik te maken van de parkeerplaats met appartementsindex 29, op straffe van hoofdelijke verbeurte van een dwangsom van € 500,- per overtreding en per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 25.000,-;
-
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eiseres01] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij eigenaar is van de betwiste parkeerplek. [gedaagde01] en [gedaagde02] gebruiken die plek zonder recht of titel en dat is onrechtmatig.
3.3.
[gedaagde01] en [gedaagde02] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, dan wel tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres01] in haar vorderingen, met veroordeling van [eiseres01] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na het vonnis.
3.4.
[gedaagde01] en [gedaagde02] stellen door bevrijdende verjaring eigenaren te zijn geworden van de parkeerplaats met appartementsindex 29. Zij parkeren al sinds 1994 op deze plek.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
Partijen zijn het er niet over eens wie eigenaar is van de betwiste parkeerplek. [gedaagde01] en [gedaagde02] voeren het bevrijdende verweer dat zij door verjaring eigenaar zijn geworden van die plek, [eiseres01] betwist dat.
4.2.
Artikel 3:105 lid 1 BW bepaalt dat hij die een goed bezit, dat goed verkrijgt op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De in dit artikel bedoelde verjaringstermijn is twintig jaar (artikel 3:306 BW). Deze termijn gaat lopen op de dag nadat een ander dan de eigenaar bezitter van het goed is geworden. Voor een geslaagd beroep op verjaring is vereist dat dit bezit gedurende de gehele verjaringstermijn heeft voortgeduurd. De stelplicht en bewijslast daarvan rusten op de partij die een beroep op bevrijdende verjaring doet.
Het antwoord op de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW). Of iemand de feitelijke macht over een zaak uitoefent, wordt bepaald naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). De machtsuitoefening moet volgens de wetsgeschiedenis het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doen (Hoge Raad 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743). Hierbij komt het aan op uiterlijke omstandigheden die wijzen op het (gaan) houden voor (alleen) zichzelf; de uiterlijke omstandigheden moeten zodanig zijn dat de eigenaar daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (Hoge Raad 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826).
Kort samengevat: [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn door bevrijdende verjaring eigenaar geworden van de betwiste parkeerplek als zij aantonen dat zij deze plek twintig jaar onafgebroken in hun bezit hebben gehad.
4.3.
[gedaagde01] en [gedaagde02] hebben gemotiveerd gesteld dat zij de betwiste parkeerplek in 1994 in bezit hebben genomen toen zij hun woning betrokken. Hiertoe hebben zij aangevoerd dat zij vanaf dat moment hun auto altijd op die, door de verkoopmakelaar als hun parkeerplek aangewezen plek, hebben geparkeerd, zoals ook de vorige eigenaar van hun woning met parkeerplek dat al jaren deed. In elk geval vanaf 1994 tot ongeveer 2014 hingen volgens hen overal in de parkeergarage huisnummerborden bij de parkeerplekken, zodat voor alle bewoners duidelijk was waar zij hun auto moesten parkeren. Bij de betwiste parkeerplek hing toen een bord met nummer 18, het huisnummer van [gedaagde01] en [gedaagde02] . De sporen van dat bord zijn nog zichtbaar. Diverse bewoners en gebruikers van de parkeergarage hebben deze feitelijke situatie in een algemene schriftelijke verklaring bevestigd en enkele bewoners doen dat ook expliciet ten aanzien van het bord met nummer 18. De feitelijke situatie was decennialang zoals weergegeven op de gewijzigde splitsingstekening (zie 2.6): als eerste in de rij van vier plekken de vrije parkeerplek bij de muur (nummer 1 op de in 2.5 opgenomen foto), daarnaast de betwiste parkeerplek waar de auto van [gedaagde01] en [gedaagde02] altijd staat (nummer 2 op dezelfde foto), daarnaast de parkeerplek van (inmiddels) [eiseres01] (nummer 3 op de foto) en daarnaast die van een andere eigenaar (parkeerplek nummer 4 op de foto). De ‘vrije plek’ is door de VVE circa tien jaar lang verhuurd aan een derde. Al met al geeft niet de splitsingsakte uit 1979, maar de gewijzigde splitsingstekening de feitelijke situatie in de parkeergarage weer, aldus [gedaagde01] en [gedaagde02] .
4.4.
[eiseres01] betwist dat [gedaagde01] en [gedaagde02] sinds 1994 op de betwiste parkeerplek parkeren en als dat wel zo zou zijn, betwist zij dat dat kwalificeert als bezit. [eiseres01] voert aan dat de leden van de VVE bevestigen dat de betwiste parkeerplek eigendom is van [eiseres01] , dat de gewijzigde splitsingstekening onjuist is en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] door de VVE op straffe van een boete zijn gesommeerd om hun auto van de betwiste parkeerplek te verwijderen. De VVE wil en kan niet meewerken aan wijziging van de gedeponeerde splitsingsakte.
Dit betoog geeft er weliswaar blijk van dat de VVE het beroep van [eiseres01] op haar eigendomsrecht steunt, maar is geen gemotiveerde betwisting van de door [gedaagde01] en [gedaagde02] gestelde feiten en omstandigheden. De VVE baseert haar visie immers slechts op de gedeponeerde splitsingstekening, maar die tekening zegt niet zonder meer iets over de feitelijke situatie in de parkeergarage. De sommatiebrief van de VVE (zie 2.9) geeft steun aan de stelling dat [gedaagde01] en [gedaagde02] op de betwiste parkeerplek parkeerden.
4.5.
Volgens [eiseres01] zijn er in de rij van parkeerplekken waartoe de betwiste parkeerplek behoort geen vier, maar drie plekken en is de plek direct naast de muur de plek met nummer 33 van [gedaagde01] en [gedaagde02] . Gelet op de foto bij 2.5, die in afwijking van de gedeponeerde splitsingstekening onmiskenbaar vier parkeerplekken naast elkaar toont, acht de rechtbank die stelling niet overtuigend en kan [eiseres01] ter onderbouwing van de feitelijke situatie in de parkeergarage niet volstaan met verwijzing naar de gedeponeerde splitsingstekening. De rechtbank volgt [eiseres01] ook niet in haar betoog dat de vorige eigenaren van haar woning altijd op de betwiste parkeerplek parkeerden. Het e-mailbericht van de vorige eigenaren waaruit dat volgens [eiseres01] blijkt, is met het onder 2.9 aangehaalde bericht gewijzigd. Bovendien geven diverse verklaringen van medegebruikers van de parkeergarage, waaronder bewoners die daar al sinds 1994 of eerder wonen, en een foto van de op de betwiste parkeerplek geparkeerde auto van [gedaagde01] en [gedaagde02] bij een taxatierapport uit 2016, steun aan hun stelling dat zij daar altijd parkeerden. Dat [gedaagde01] en [gedaagde02] over een tweede auto beschikten die zij elders parkeerden, doet daar niet aan af, ook niet als die auto (soms) op de plek naast de muur geparkeerd stond. [eiseres01] betwist verder dat in de parkeergarage huisnummerborden hingen bij de parkeerplekken, maar haar betoog op dat punt overtuigt niet. Dat een woordvoerder van de VVE zegt niet beter te weten dan dat er nooit officiële huisnummerborden hebben gehangen, is niet doorslaggevend. Gelet op de op foto’s zichtbare sporen van bordjes en de verklaringen van medebewoners acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat die borden er hebben gehangen. Hetzelfde geldt voor de verklaring dat de VVE niet bekend is met een huurovereenkomst voor de vrije plek; tegenover de concrete verklaring van [naam01] (zie 2.8) heeft [eiseres01] niets aangevoerd waaruit blijkt dat de vrije plek een andere bestemming had. Daarmee heeft zij de gemotiveerde stelling van [gedaagde01] en [gedaagde02] op het punt van de huurovereenkomst onvoldoende gemotiveerd weersproken.
4.6.
[eiseres01] heeft verder niets ingebracht tegen de gemotiveerde stelling van [gedaagde01] en [gedaagde02] dat de feitelijke situatie in de parkeergarage in elk geval sinds 1994 altijd is geweest zoals weergegeven op de gewijzigde splitsingstekening. De rechtbank oordeelt dan ook dat vaststaat dat [gedaagde01] en [gedaagde02] hun auto sinds 1994 altijd op de betwiste parkeerplek parkeerden. Dat die plek niet ontoegankelijk is gemaakt voor derden maakt dat niet anders. Het ontoegankelijk maken van een parkeerplek voor anderen kan een aanwijzing van bezit zijn, maar is, anders dan [eiseres01] heeft betoogd, voor het aannemen van bezit niet vereist en ligt in een afgesloten parkeergarage ook niet zonder meer voor de hand. Aan de stelling van [eiseres01] dat [gedaagde01] en [gedaagde02] slechts houder van de betwiste parkeerplek waren omdat het gebruik is gebaseerd op een afspraak tussen de eigenaren en/of de VVE, gaat de rechtbank voorbij, omdat die stelling niet is onderbouwd. Gelet op alle voormelde omstandigheden kwalificeert het door [gedaagde01] en [gedaagde02] steeds parkeren van hun auto op de betwiste parkeerplek als bezit. Dit wordt in feite ook bevestigd door het feit dat [eiseres01] zich niet vrij voelde om zelf op de betwiste plek te parkeren. Zij constateerde dat daar vaak een andere auto stond geparkeerd en heeft daarom contact gezocht met de eigenaren van die auto, naar later bleek [gedaagde01] en [gedaagde02] .
4.7.
Gelet op het oordeel dat [gedaagde01] en [gedaagde02] sinds 26 augustus 1994 bezitter zijn van de betwiste parkeerplek en dat dit bezit sindsdien onafgebroken heeft voortgeduurd, zijn zij op 27 augustus 2014 eigenaren geworden van (het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van) de betwiste parkeerplek. Dit betekent dat de oorspronkelijke eigenaar van dit appartementsrecht de eigendom van de betwiste parkeerplek vanaf 27 augustus 2014 niet langer kon opeisen en niet bevoegd was om deze eigendom aan [eiseres01] te verkopen en te leveren. Dit betekent dat [eiseres01] geen eigenaar is geworden van de betwiste parkeerplek en dat haar vorderingen moeten worden afgewezen.
4.8.
[eiseres01] heeft tijdens de zitting opgemerkt dat een geslaagd beroep van [gedaagde01] en [gedaagde02] op bevrijdende verjaring tot de ongerijmde situatie zou leiden dat zij twee parkeerplekken in eigendom hebben en [eiseres01] nul, wat nooit door iemand is beoogd. Hiermee lijkt [eiseres01] aan te voeren dat het beroep van [gedaagde01] en [gedaagde02] op bevrijdende verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank ziet daar geen grond voor. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben hun auto altijd geparkeerd op de aan hen aangewezen betwiste parkeerplek, waar destijds een bordje met hun huisnummer hing. Zij hebben nooit aanspraak gemaakt op de eigendom van een andere (tweede) parkeerplek in de garage. [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben gelet op het voorgaande het recht verkregen om op de betwiste parkeerplek te parkeren. Zij hebben daar ook een belang bij, omdat zij een grote auto hebben en het naar gesteld lastig is om die auto direct naast de muur te parkeren. Dit laatste heeft [eiseres01] overigens ook niet betwist. Daarnaast hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] ermee ingestemd om in afwachting van een besluit van de vergadering van de VVE te parkeren op parkeerplaats 4 op de in 2.5 opgenomen foto, zodat [eiseres01] tijdelijk op de betwiste parkeerplek kon parkeren, welke situatie na instemming van de vergadering van de VVE permanent kon worden gemaakt. Met deze door partijen aangedragen oplossing heeft de vergadering van de VVE blijkbaar niet kunnen instemmen. Dat valt [gedaagde01] en [gedaagde02] niet aan te rekenen. De rechtbank begrijpt goed dat [eiseres01] niet om deze situatie heeft gevraagd en dat zij dacht dat zij een parkeerplek in de garage kocht, maar juridisch gezien is dat dus niet zo. Hierop kan zij misschien de verkoper aanspreken, maar niet [gedaagde01] en [gedaagde02] . Misschien ziet de vergadering van de VVE in dit vonnis aanleiding om alsnog mee te werken aan de door partijen gezamenlijk voorgestelde of een andere voor hen aanvaardbare oplossing, waarbij het behulpzaam zou kunnen zijn om een splitsingstekening te deponeren die in overeenstemming is met de feitelijke situatie in de parkeergarage.
4.9.
[eiseres01] is de in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde01] en [gedaagde02] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00
- -
salaris advocaat € 1.196,00 (2 punten × tarief € 598,00)
- -
nakosten
€ 173,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.683,00
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing en de proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Beide vorderingen zijn op de wet gegrond en er is geen verweer tegen gevoerd.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres01] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] en [gedaagde02] tot op heden begroot op € 1.683,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres01] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet [eiseres01] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.3.
veroordeelt [eiseres01] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet uiterlijk veertien dagen na dit vonnis zijn voldaan,
5.4.
verklaart het vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Welter-Dekkers, griffier. Het vonnis is in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
