Uitspraken

Kern van het geschil betreft de vraag of Van der Aa toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers cs] en of [eisers cs] als gevolg hiervan schade heeft geleden waarvoor Van der Aa aansprakelijk is.

Voor de vraag of Van der Aa toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW, dient te worden beoordeeld of Van der Aa jegens [eisers cs] heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan.

Artikel 4 van de tussen [eisers cs] en[belanghebbenden] gesloten NVM-koopovereenkomst bepaalt dat[belanghebbenden] ter zekerheidstelling van [eisers cs] uiterlijk op 27 april 2012 een bankgarantie zal stellen dan wel een waarborgsom zal storten. De met deze bepaling beoogde bescherming van de verkoper tegen een wanpresterende koper zou illusoir zijn, indien een verkopende makelaar niet gehouden is na te gaan of op de overeengekomen datum de waarborgsom is gestort dan wel een bankgarantie is gesteld en de verkopende partij ervan op de hoogte te stellen indien dat niet (tijdig) is gebeurd. De verkopende makelaar is - als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar - dan ook gehouden een en ander na te gaan en de verkoper van het resultaat daarvan (onverwijld) in kennis te stellen. [eisers cs] mocht hier ook vanuit gaan, terwijl Van der Aa op haar beurt er niet van mocht uitgaan dat [eisers cs] hier zelf op zou toezien. Van der Aa voert ook niet aan dat zij met [eisers cs] hierover iets (anders) heeft afgesproken.

Als onbetwist is komen vast te staan dat [eisers cs] eerst op 11 juli 2012 heeft vernomen dat de waarborgsom met betrekking tot de woning te Sliedrecht niet was gestort, terwijl hij op dat moment de woning te Vianen al had aangekocht. Nu Van der Aa, nadat zij op of omstreeks 27 april 2012 had vernomen dat de waarborgsom niet was gestort, heeft nagelaten dit onverwijld aan [eisers cs] te melden, heeft Van der Aa - gezien hetgeen hiervoor is overwogen - niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou moeten gaan. De omstandigheid dat de toezeggingen van[belanghebbenden] bij Van der Aa het vertrouwen wekte dat hij de waarborgsom alsnog zou voldoen en de omstandigheid dat Van der Aa er daarnaast niet van op de hoogte was dat [eisers cs] op 27 april 2012 een koopovereenkomst voor de woning te Vianen had getekend, ontslaan Van der Aa niet van haar verplichtingen jegens [eisers cs]

Gezien het voorgaande wordt geoordeeld dat Van der Aa een beroepsfout heeft gemaakt en dat zij daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers cs] Van der Aa is derhalve aansprakelijk voor schade die [eisers cs] als gevolg van deze beroepsfout heeft geleden.

Voor de vraag of [eisers cs] als gevolg van deze beroepsfout schade heeft geleden, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie die zich feitelijk heeft voorgedaan en de hypothetische situatie dat Van der Aa [eisers cs] wel (onverwijld) ervan op de hoogte had gesteld dat de waarborgsom niet was gestort.

Volgens Van der Aa is in deze hypothetische situatie de kans slechts 50% dat [eisers cs] de koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen daadwerkelijk had ontbonden.[belanghebbenden] wekte immers het vertrouwen dat hij de waarborgsom alsnog zou voldoen en [eisers cs] wilde de woning in Vianen graag hebben.

[eisers cs] stelt dat hij bij de koop van een woning steeds een conservatief standpunt heeft ingenomen; hij wilde eerst de woning in Sliedrecht verkopen, alvorens een nieuwe woning te kopen. Gezien zijn inkomen, zou de bank geen financiering voor beide woningen verstrekken. Bovendien waren er destijds meerdere woningen op de markt die hij geschikt en mooi vond. Hij had dan ook de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in Vianen ontbonden, als hij zou hebben geweten dat de waarborgsom niet was voldaan. Ter onderbouwing van deze stelling wijst hij tevens op het feit dat voorafgaand aan de koop van de woning te Vianen, de koop door hem van de woning aan de IJsbaan 8 te Sliedrecht geen doorgang had gevonden, omdat de verkopers niet instemden met de aan die koop door [eisers cs] gestelde voorwaarde van verkoop van de eigen woning te Sliedrecht. Op de comparitie is deze gang van zaken bevestigd door Van der Aa, die als verkopend makelaar bij de onderhandelingen met betrekking tot de woning aan de IJsbaan 8 te Sliedrecht was betrokken. Gelet op hetgeen partijen over en weer op dit punt aanvoeren zoals hiervoor is weergegeven, wordt het in voldoende mate waarschijnlijk geacht dat [eisers cs] de koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen daadwerkelijk had ontbonden, indien hij zou hebben geweten dat de waarborgsom niet (tijdig) was gestort.

Ter vaststelling van (de omvang) van de schade dienen dan ook de daadwerkelijke kosten van [eisers cs] te worden vergeleken met de kosten die hij zou hebben gehad indien hij gebruik zou hebben gemaakt van de mogelijkheid tot ontbinding van die koopovereenkomst.

Niet valt in te zien waarom de schade niet reeds in deze procedure kan worden vastgesteld. [eisers cs] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld bij akte een schadebegroting over te leggen, alsmede toe te lichten op welke wijze de schade - in het licht van het onder 4.9. geformuleerde uitgangspunt - in causaal verband staat tot de beroepsfout van Van der Aa. [eisers cs] dient daarbij met betrekking tot de gestelde waardedaling van de woning te Vianen tevens in te gaan op het verweer van Van der Aa dat die waardevermindering zich niet materialiseert omdat de woning niet wordt verkocht. Daarnaast dient hij zich uit te laten over de vraag of de woning te Sliedrecht inderdaad op 10 juni 2013 aan de nieuwe kopers is geleverd. Van der Aa zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld op deze akte te reageren.

Anders dan door van der Aa is gesteld, was de schade voorzienbaar op het moment van de beroepsfout. Als onbetwist is komen vast te staan dat Van der Aa met [eisers cs] de woning te Vianen op Funda heeft bekeken en met hem over de hoogte van de koopprijs van die woning heeft gesproken. Hieruit kan worden afgeleid dat Van der Aa bekend was met het feit dat [eisers cs] ten tijde van de verkoop van de woning te Sliedrecht actief op zoek was naar een nieuwe koopwoning, zodat haar ook bekend kon en moest zijn dat indien zij zou nalaten te melden dat de waarborgsom niet was gestort, hierdoor schade bij [eisers cs] kon ontstaan.

De omstandigheid dat [eisers cs] zelf niet heeft geïnformeerd of de waarborgsom was gestort, voordat hij de koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen heeft gesloten, levert geen eigen schuld op. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wordt het onaanvaardbaar geacht dat degene die een fout maakt zich verweert door te betogen dat de wederpartij deze fout had dienen te voorkomen door zelf de verplichting op zich te nemen die ten grondslag ligt aan de fout. Het lag op de weg van Van der Aa zich ervan te vergewissen of de waarborgsom al dan niet was gestort en [eisers cs] hieromtrent (onverwijld) op de hoogte te stellen.

Het beroep op de schadebeperkingsplicht van [eisers cs] gaat evenmin op. [eisers cs] heeft kort na ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in Sliedrecht op 14 augustus 2012 de woning te Sliedrecht opnieuw in de verkoop gezet. Hiermee heeft [eisers cs] aan zijn schadebeperkingsplicht voldaan. In redelijkheid kon van [eisers cs] niet worden gevergd dat hij tevens zijn woning te Vianen te koop zou zetten. Hierbij is van belang dat [eisers cs] onbetwist heeft gesteld dat hij de woning te Vianen reeds had betrokken, toen hij op 11 juli 2012 (twee dagen voor het geplande transport van de woning te Sliedrecht) ervan in kennis werd gesteld dat de waarborgsom voor deze woning niet was gestort.