Geschil over de inhoud van een nabetalingsclausule uit een leveringsakte, welke clausule gedaagde partij bij de koop en levering van een recht van erfpacht heeft aanvaard.
Land van Kwadijk heeft een recht van erfpacht verkregen met betrekking tot een aantal percelen grond in Kwadijk. Land van Kwadijk heeft in het kader daarvan een verplichting op zich genomen tot het verrichten van een nabetaling aan (onder meer) [eiser] . Deze nabetaling is verschuldigd na een onherroepelijke wijziging van de op ‘het verkochte’ rustende agrarische bestemming naar een bestemming woningbouw. Tussen partijen is in geschil of de nabetaling 10% inhoudt van de door Land van Kwadijk te realiseren vrij op naam verkoopprijs van het op de percelen gerealiseerde woningbouwplan of 10% van de door Land van Kwadijk te realiseren vrij op naam verkoopprijs van de grond. De rechtbank oordeelt dat het laatste het geval is.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 januari 2023 met producties 1-17;
- de conclusie van antwoord met productie1;
- het tussenvonnis van 10 mei 2023, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen.
1.2.
Op 2 augustus 2023 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Op de zitting zijn verschenen [eiser] , vergezeld door mr. F.P.W. Kralt, en namens Land van Kwadijk [directeur] , directeur, en [aandeelhouder] , aandeelhouder, vergezeld door mrs. R. van der Hooft en M. Meijerink.
1.3.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. Kralt en Van der Hooft hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken.
1.4.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank de zaak verwezen naar de parkeerrol van 3 april 2024 voor partijberaad. Op de parkeerrol van 3 april 2024 is de zaak - na een nieuw uitstelverzoek van partijen in verband met schikkings-onderhandelingen - voor vier weken aangehouden. Op de rol van 1 mei 2024 is de zaak verwezen naar de parkeerrol van 2 oktober 2024. Op 2 oktober 2024 is de zaak verwezen naar de parkeerrol van 2 april 2025. Op 18 december 2024 heeft [eiser] aangegeven dat hij wil voortprocederen. [eiser] verzoekt de rechtbank om vonnis te wijzen.
1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
[eiser] heeft op 8 juni 2004 een aantal percelen grond in Kwadijk, kadastraal bekend [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] , (hierna: de percelen) verkocht aan Matrix Vastgoed B.V. (hierna: Matrix Vastgoed).
2.2.
In deze koopovereenkomst is opgenomen dat [eiser] als nabetaling ontvangt 10% van de vrij op naam verkoopprijs van het op de percelen gerealiseerde woningbouwplan. Daarbij is het volgende bepaald: “De betaling van deze 10% geschiedt als volgt: 50% van het geschatte verkoopbedrag bij verlening van onherroepelijke bouwvergunning voor het genoemde woningbouwplan.
De restant wordt per verkochte woning nabetaald, waarbij de reeds betaalde 50% per woning in mindering gebracht wordt.”
Daarnaast is in de koopovereenkomst de volgende bepaling opgenomen: “Rechten verkoper rusten (evt. te regelen via kettingbeding) op onroerend goed.”
2.3.
Op 5 augustus 2004 is een notariële akte tot levering gepasseerd met betrekking tot een zogeheten ABC-levering van de percelen cultuurgrond met bovengenoemde nummers. In deze leveringsakte is opgenomen (A) dat [eiser] aan zijn kinderen [kind 1] , [kind 2] en [kind 3] (hierna: partij [junior] ) de percelen heeft verkocht, (B) dat partij [junior] het recht op levering van de percelen aan Amev Levensverzekering N.V. (hierna: Amev) heeft verkocht en (C) dat [eiser] op grond van deze koopovereenkomsten de eigendom van de percelen bij die akte levert aan Amev, zulks ter voldoening van de verplichtingen van [eiser] jegens partij [junior] en ter voldoening van de verplichtingen van partij [junior] jegens Amev.
2.4.
In deze leveringsakte van 5 augustus 2004 is in het hoofdstuk ‘Nabetalingsverplichting bij bestemmingswijziging’ het volgende opgenomen: “Partij [junior] is met betrekking tot het verkochte aanvullend met koper (Amev, toev. rechtbank) overeengekomen dat -in geval van bestemmingswijziging met betrekking tot het verkochte tot bestemming woningbouw- koper een gedeelte van de alsdan door hem te realiseren verkoopprijs ten behoeve van woningbouw zal afdragen aan partij [junior] .
Op het verkochte rust thans een agrarische bestemming.
Indien deze bestemming ten gevolge van een bestemmingswijziging met betrekking tot (een gedeelte van) het verkochte vóór (..) (21-07-2054) onherroepelijk wordt gewijzigd in bestemming woningbouw, ontstaat voor koper de verplichting om aan partij [junior] te voldoen een bedrag ter grootte van (..) (10%) van de door koper te realiseren vrij op naam verkoopsom(men) met betrekking tot het verkochte, hierna te noemen: ‘nabetaling’.
De nabetaling dient te worden voldaan op de hierna volgende momenten:
- binnen één maand na het afgeven van de onherroepelijke bouwvergunning(en) op (een gedeelte van) het verkochte:
vijftig procent (50%) van de totale -op dat moment te schatten- nabetaling;
- de resterende vijftig procent (50 %) van de -definitief vast te stellen- nabetaling:
bij en per de datum van passeren van de akte tot levering/uitgifte, per over te dragen perceelsgedeelte, waarbij de op grond van het eerste lid reeds betaalde deel van de nabetaling (naar rato van het aantal verkochte percelen) in aftrek wordt gebracht:
danwel, indien de volgorde van afgifte bouwvergunning en levering grond in een bepaald geval andersom mocht zijn, eveneens in de verhouding vijftig procent/vijftig procent.
Indien de nabetaling op het moment van voldoening onderhevig is aan omzetbelasting, zal deze omzetbelasting gelijktijdig met de nabetaling worden voldaan op de wijze zoals hiervoor omschreven.”
Verder is in het hoofdstuk ‘Winstafdrachtclausule bij verkoop’ opgenomen dat partij [junior] met betrekking tot percelen met de nummers [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] (gedeeltelijk) en [perceelnummer 4] aanvullend met Amev is overeengekomen dat, in geval van eigendomsoverdracht vóór 21 juli 2014 van (een gedeelte van) het perceel, Amev een gedeelte van de alsdan door haar te realiseren verkoopprijs zal afdragen aan partij [junior] , onder de in dit hoofdstuk genoemde voorwaarden.
2.5.
Daarbij is het volgende kettingbeding opgenomen:
“De bedingen hiervoor in het hoofdstuk nabetaling bij bestemmingswijziging en in het hoofdstuk winstafdrachtclausule bepaalde (..) zullen bij elke eigendomsoverdracht of vestiging van een zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht van het bij deze akte verkochte, aan de nieuwe verkrijger casu quo gebruiker in eigendom en/of zakelijk en/of persoonlijk genotsrecht moeten worden opgelegd, ten behoeve van partij [junior] of en/of zijn echtgenote of zijn/haar/hun rechtverkrijgende(n) onder algemene titel moeten worden bedongen en aangenomen en in elke verdere akte van eigendomsoverdracht woordelijk worden overgenomen, zulks op verbeurte door de koper of zijn rechtverkrijgende(n) onder algemene of bijzondere titel in de eigendom, die verzuimt op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen aannemen, van een zonder ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete, van (..) (€ 100.000,00) ten behoeve van de partij [junior] en/of zijn echtgenote of zijn/haar/hun rechtverkrijgende(n) onder algemene titel, een en ander onverminderd de verplichting van de koper tot vergoeding aan de partij [junior] van kosten, schaden en interessen.”
2.6.
Op 5 augustus 2004 is ook een notariële akte tot vestiging erfpachtrecht gepasseerd met betrekking tot de percelen cultuurgrond. In deze akte is opgenomen dat Amev een overeenkomst inzake erfpachtfinanciering heeft gesloten met (Matrix B.V. als zelfstandig bestuurder van) Bouwmeester Projectontwikkeling B.V. (hierna: Bouwmeester). Daarbij is overeengekomen dat de percelen door grondeigenaar Amev in erfpacht worden uitgegeven aan Bouwmeester. In deze akte wordt in artikel 31 onder II. onder meer verwezen naar de ‘Nabetalingsverplichting bij bestemmingswijziging’ zoals opgenomen in de leveringsakte van 5 augustus 2004.
2.7.
Op 23 december 2010 is een notariële akte van levering eigendom gepasseerd met betrekking tot (onder meer) de percelen cultuurgrond met nummers [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] . In deze akte is vermeld dat Bouwmeester het recht van erfpacht tot 5 augustus 2030 op deze percelen heeft verkocht aan Dekker Project Ontwikkeling B.V. (hierna: Dekker) blijkens een met Dekker aangegane mondelinge koopovereenkomst.
Verder is in deze akte vermeld dat Dekker daarbij uitdrukkelijk, voor zover van belang, het bepaalde in de leveringsakte van 5 augustus 2004 over de ‘Nabetalingsverplichting bij bestemmingswijziging’ en de ‘Winstafdrachtclausule bij verkoop’, over de algemene bepalingen met betrekking tot de nabetaling bij bestemmingswijziging en de winstafdrachtclausule en over het kettingbeding aanvaardt.
2.8.
In een akte van cessie van 11 juli 2014 tussen [kind 1] en [eiser] is vermeld dat [kind 1] heeft verklaard aan zijn vader [eiser] een bedrag van € 16.000,- wegens geleende gelden schuldig te zijn en dat zij zijn overeengekomen dat [kind 1] deze schuld zal terugbetalen door middel van cessie. Bij deze akte van cessie heeft [kind 1] zijn 1/3e onverdeeld aandeel in de rechten op voornoemde ‘nabetaling bij bestemmingswijziging’ en ‘winstafdracht bij verkoop’ overgedragen aan [eiser] .
2.9.
Op 31 oktober 2016 is een notariële akte van levering eigendom gepasseerd met betrekking tot (onder meer) de percelen cultuurgrond met nummers [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] . In deze leveringsakte is vermeld dat Dekker het recht van erfpacht tot 5 augustus 2030 op deze percelen heeft verkocht aan Land van Kwadijk blijkens een met Land van Kwadijk aangegane mondelinge koopovereenkomst.
Verder is in deze leveringsakte vermeld dat Land van Kwadijk daarbij uitdrukkelijk, voor zover van belang, het bepaalde in de leveringsakte van 5 augustus 2004 over de ‘Nabetalingsverplichting bij bestemmingswijziging’ en de ‘Winstafdrachtclausule bij verkoop’, over de algemene bepalingen met betrekking tot de nabetaling bij bestemmingswijziging en de winstafdrachtclausule en over het kettingbeding aanvaardt.
2.10.
Land van Kwadijk en [eiser] zijn het vervolgens niet eens geworden over de inhoud van de nabetalingsverplichting.
3 Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat, een verklaring voor recht dat de nabetalingsclausule, zoals neergelegd in de leveringsakte van 31 oktober 2016, inhoudt dat de 10% aan nabetaling, die door Land van Kwadijk moet worden betaald aan [eiser] op het moment dat de bestemming van de percelen onherroepelijk wordt gewijzigd in bestemming woningbouw, dient te worden berekend over de vrij op naam verkoopprijs van het op de percelen te realiseren woningbouwplan, met veroordeling van Land van Kwadijk in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering, samengevat, het volgende ten grondslag.
3.2.1.
Land van Kwadijk is als koper van het recht van erfpacht op de percelen met nummers [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] gebonden aan de nabetalingsclausule, zoals onder andere neergelegd in de leveringsakte van 31 oktober 2016. Deze nabetalingsclausule is in de leveringsakte opgenomen op grond van het kettingbeding uit de vestigingsakte van 5 augustus 2004. De nabetalingsclausule in de vestigingsakte van 5 augustus 2004 en in de leveringsakte van 31 oktober 2016 kan niet anders worden gelezen dan in samenhang met de (tussen [eiser] en Matrix Vastgoed gesloten) koopovereenkomst van 8 juni 2004, omdat in die overeenkomst de herkomst van de nabetalingsclausule te vinden is. In dat licht kan slechts één interpretatie aan de nabetalingsclausule worden gegeven, namelijk dat [eiser] als nabetaling 10% van de vrij op naam verkoopprijs van het op de percelen gerealiseerde woningbouwplan ontvangt.
3.2.2.
Als de rechtbank oordeelt dat de koopovereenkomst van 8 juni 2004 geen verband houdt met de nabetalingsclausule in de leveringsakte van 31 oktober 2016, dan geldt nog steeds dat aan die nabetalingsclausule slechts één uitleg kan worden gegeven. Ook uit die clausule volgt immers ondubbelzinnig dat de nabetaling ziet op het volgende: ‘dat -(..)- koper een gedeelte van de alsdan door hem te realiseren verkoopprijs ten behoeve van woningbouw zal afdragen.’ Hieruit volgt evident dat de nabetaling wordt berekend over de verkoopprijs van woningbouw, aldus [eiser] .
3.3.
Land van Kwadijk voert verweer. Land van Kwadijk betwist dat sprake is van een nabetalingsverplichting die uitgelegd moet worden op basis van de koopovereenkomst van 8 juni 2004 waarbij zij geen partij is. Er moet volgens Land van Kwadijk worden uitgegaan van de koopovereenkomst tussen partij [junior] en Amev, zoals deze blijkt uit de opvolgende leveringsaktes en de daarin opgenomen bepalingen die uitdrukkelijk zijn aanvaard door de opvolgende verkrijgers en die opgelegd moeten worden aan eventuele rechtsopvolgers van deze verkrijgers. De nabetaling ziet blijkens die aktes op ‘het verkochte’, dat als ‘de verkochte grond’ moet worden gekwalificeerd. De nabetaling houdt dus in 10% van de door Land van Kwadijk te realiseren vrij op naam verkoopprijs van de grond, nadat voor het verkochte een bestemmingsplan is gaan gelden dat woningbouw mogelijk maakt. Deze nabetalingsregeling sluit ook aan bij de praktijk, waarbij geen sprake is van het verkocht worden van woningen, maar van het (uitsluitend) verkocht worden van grond. De grond is bestemd voor de realisatie van woningen, waarbij deze woningen gerealiseerd worden in opdracht van de verkrijgers van de grond via een aannemingsovereenkomst met een aannemer, aldus Land van Kwadijk.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1.
Partijen zijn verdeeld over de inhoud van de nabetalingsclausule uit de leveringsakte van 5 augustus 2004, welke clausule Land van Kwadijk bij de koop en levering van het recht van erfpacht op de percelen cultuurgrond in 2016 heeft aanvaard.
4.2.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat deze nabetalingsclausule moet worden uitgelegd in samenhang met de oorspronkelijke koopovereenkomst van 8 juni 2004 en aan de hand van de bedoeling die de daarbij betrokken partijen ( [eiser] en [naam] als eigenaar van Matrix Vastgoed) bij het sluiten van die koopovereenkomst hadden.
4.3.
De rechtbank volgt dit standpunt niet. In de notariële akte van 31 oktober 2016 waarbij het recht van erfpacht aan Land van Kwadijk is geleverd, wordt enkel verwezen naar de leveringsakte van 5 augustus 2004. De leveringsakte van 31 oktober 2016 bevat geen rechtstreekse verwijzing naar de koopovereenkomst van 8 juni 2004. Evenmin is deze koopovereenkomst als bijlage aan de leveringsakte van 31 oktober 2016 gehecht. Er ontbreekt dus voor Land van Kwadijk elke grond voor gebondenheid aan de koopovereenkomst van 8 juni 2004. De daarin neergelegde afspraken, waaronder die over de nabetalingsregeling, zijn door andere partijen overeengekomen. Niet kan worden vastgesteld dat Land van Kwadijk en Dekker, van wie zij het recht van erfpacht heeft gekocht, met de inhoud van die afspraken bekend waren, laat staan dat zij zich daaraan hebben geconformeerd. Ter zitting kwam naar voren dat er wel contact is geweest tussen Dekker en [naam] over de oorspronkelijke overeenkomst tussen [eiser] en Matrix Vastgoed, maar – daargelaten wat er precies door [naam] is gezegd – dit laat onverlet dat er geen contractuele samenhang bestaat tussen de koopovereenkomst van 8 juni 2004 en de leveringsaktes van 5 augustus 2004 en 31 oktober 2016. De uitleg van de nabetalingsclausule moet dan ook beperkt blijven tot wat hierover is vermeld in deze leveringsaktes.
4.4.
De (subsidiaire) stelling van [eiser] dat in elk geval uit de taalkundige uitleg van de nabetalingsclausule volgt dat er een nabetaling moet plaatsvinden over de verkoopprijs van woningbouw slaagt evenmin. Dit licht de rechtbank hierna toe.
4.4.1.
De door Land van Kwadijk aanvaarde nabetalingclausule uit de leveringsakte van 31 oktober 2016 is woordelijk overgenomen uit de leveringsakte van 5 augustus 2004. Daaruit blijkt dat een nabetalingsverplichting geldt na een onherroepelijke wijziging van de bestemming tot woningbouw met betrekking tot (een gedeelte van) het verkochte waarop een agrarische bestemming rust. ‘Het verkochte’ is dus, gelet ook op de definitie van ‘het verkochte’ in beide leveringsaktes, (cultuur)grond waarop het recht van erfpacht is gevestigd.
4.4.2.
De 10% nabetaling is in de clausule gekoppeld aan de v.o.n. verkoopsom(men) met betrekking tot ‘het verkochte’ en niet met betrekking tot woningbouw. Dat er in de nabetalingsclausule staat dat ‘koper een gedeelte van de alsdan door hem te realiseren verkoopprijs ten behoeve van woningbouw zal afdragen’ betekent, anders dan [eiser] stelt, niet dat de nabetaling wordt berekend over de verkoopprijs van die woningbouw. Dan had in plaats van het voorzetsel ‘ten behoeve van’ het woord ‘van’ gestaan of de zinsnede ‘verkoopprijs van de te bouwen woningen’. ‘Ten behoeve van woningbouw’ wijst juist op grond waarop (na de toekenning van een woonbestemming) mag worden gebouwd. Als onvoldoende weersproken neemt de rechtbank verder aan dat Land van Kwadijk uitsluitend een verkoopprijs met betrekking tot de grond realiseert en geen verkoopprijs ten aanzien van te bouwen woningen: bij een onherroepelijk bestemmingsplan wordt de grond immers geleverd aan een eindverkrijger en die sluit vervolgens een aannemingsovereenkomst met een aannemer voor de realisatie van de woning. De stelling van Land van Kwadijk dat er moet worden nabetaald over de verkoopprijs van de grond vindt verder steun in de betalingsmomenten zoals vastgelegd in de (opvolgende) leveringsaktes. Die momenten zijn gelegen in de fase waarin de bouw van de woningen nog niet is begonnen.
4.4.3.
Kortom, uit de bewoordingen van de leveringsakte van 31 oktober 2016 komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk naar voren dat de nabetaling wordt berekend over de vrij op naam verkoopprijs van de grond en niet van het op de percelen te realiseren woningbouwplan.
4.5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen.
4.6.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Land van Kwadijk worden begroot op:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.082,00
5 De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.
ST/ACH
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
