RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10755506 \ CV EXPL 23-6790
Uitspraakdatum: 10 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vereniging
Woningbouwvereniging Tuinwijk-Noord
gevestigd te Haarlem
eiseres in conventie
verweerster in reconventie
hierna te noemen: Tuinwijk-Noord
gemachtigde: mr. R. Vos
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde in conventie
eiser in reconventie
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. I. Langeveld
1 Het procesverloop
1.1.
Tuinwijk-Noord heeft bij dagvaarding van 11 oktober 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Tuinwijk-Noord heeft schriftelijk op de tegenvordering gereageerd en haar eis gewijzigd.
1.2.
Op 27 mei 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij akte nog stukken toegezonden en zijn eis gewijzigd.
2 De feiten
2.1.
Tuinwijk-Noord verhuurt met ingang van 1 oktober 2020 aan [gedaagde] een woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Tuinwijk-Noord is een kleine woningbouwvereniging waarvan [gedaagde] lid is. Van 2002 tot 2007 is [gedaagde] lid geweest van het bestuur van de vereniging. Hij huurde toen een andere woning in het zelfde complex van Tuinwijk-Noord.
2.2.
Op de huurovereenkomst is het Huurreglement (Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte) van Tuinwijk-Noord van toepassing verklaard.
2.3.
In artikel 9.1 van het Huurreglement staat:
Als een huurder veranderingen aan de gedaante en inrichting van het gehuurde wil aanbrengen, die ingrijpender zijn dan schilderen, behangen e.d. dient hij daarvoor schriftelijk toestemming aan WBV Tuinwijk Noord te vragen. Die toestemming wordt – al dan niet onder voorwaarden – uitsluitend schriftelijk verleend.
2.4.
In artikel 9.5 van het Huurreglement staat:
Het is huurder verboden de inrichting of de gedaante van de buitenzijde van het gehuurde te veranderen. De enige uitzondering hierop vormt de mogelijkheid van het op deugdelijke wijze (doen) aanbrengen van markiezen of zonneschermen na daartoe van verhuurder verkregen schriftelijke toestemming.
2.5.
In artikel 9.6 van het Huurreglement staat:
Alle veranderingen die in strijd met voormelde bepalingen door huurder zijn aangebracht zullen op eerste aanzegging van WBV Tuinwijk Noord ongedaan worden gemaakt door huurder. Indien huurder in gebreke blijft, zullen de noodzakelijke werkzaamheden door of namens WBV Tuinwijk Noord worden uitgevoerd. Huurder aanvaardt zijn aansprakelijkheid voor vergoeding van de hieraan verbonden kosten.
2.6.
Eind augustus 2022 heeft [gedaagde] aan de achtergevel van het gehuurde een buitenunit van een LG aircosysteem laten plaatsen (hierna ook: de installatie). Het betreft een airco die geschikt is om te koelen en te verwarmen. Voor de aansluiting van de buitenunit is door de gevel van het gehuurde een gat geboord.
2.7.
In september 2022 heeft [gedaagde] aan [betrokkene], coördinator onderhoud van Tuinwijk-Noord (hierna: [betrokkene]), per WhatsApp onder meer gemeld dat hij een “Climate unit” heeft geïnstalleerd die die kan koelen en verwarmen, waarvoor een gaatje van 50mm nodig was. [betrokkene] heeft daarop geantwoord: “Hai [gedaagde], Dat heb je mooi gedaan zeg! Zo bespaar je behoorlijk op de almaar hoger wordende energiekosten.”
2.8.
Per brief van 21 juni 2023 heeft het bestuur van Tuinwijk-Noord aan [gedaagde] laten weten dat geconstateerd is dat de installatie van de airco niet in opdracht of met toestemming van de vereniging heeft plaatsgevonden. Aan [gedaagde] is medegedeeld dat hij de installatie moet verwijderen.
2.9.
Op 5 juli 2023 heeft [gedaagde] (alsnog) verzocht om goedkeuring van de installatie. Op 7 juli 2023 heeft hij zijn verzoek herhaald, waarbij hij een afbeelding van de installatie en e-mailcorrespondentie met [betrokkene] heeft overgelegd.
2.10.
Op 7 augustus 2023 heeft Tuinwijk-Noord de gevraagde toestemming geweigerd en [gedaagde] verzocht om tot verwijdering en deugdelijk herstel over te gaan.
2.11.
Op 30 augustus 2023 heeft [gedaagde] voorgesteld om de constructie enigszins aan te passen, waarmee Tuinwijk-Noord niet akkoord gegaan. Haar gemachtigde heeft geschreven:
Cliënte is al geruime tijd doende op verantwoorde wijze de noodzakelijke energietransitie op haar woningen toe te passen. Daartoe zijn ook bij onderhavige woningen vensters aangebracht met een hogere isolatiewaarde, en is het dak en de vloer in de kruipruimte geïsoleerd. In deze woning is ook de buitengevel waaronder de enkelsteens achtergevel geïsoleerd.
Dat betekent dat om de isolatiewaarde te bewaren ook geen wijzigingen aan de binnenwand mogen worden aangebracht. Door het plaatsen van de installatie is die waarde aangetast en daarin brengt het voorstel van uw cliënt geen verandering. Waargenomen is tevens dat aan de gevel een wandcontactdoos is aangebracht waarvan niet kon worden vastgesteld of dit oordeelkundig door een elektricien is gedaan. Mijn cliënte handhaaft haar standpunt dat de wijzigingen aan de achtergevel op een bouwkundig juiste manier moeten worden teruggedraaid. (…)
2.12.
[gedaagde] heeft de installatie niet verwijderd.
4 Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] voert verweer. Primair voert [gedaagde] aan dat het beroep van Tuinwijk-Noord op het Huurreglement niet kan slagen, omdat hem niet de redelijke mogelijkheid is geboden om voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst kennis te nemen van het Huurreglement. Daarmee is niet voldaan aan de informatieplecht, zodat het Huurreglement vernietigbaar is. Voor zover nog noodzakelijk verzoekt [gedaagde] alsnog vernietiging van het Huurreglement.
4.2.
Subsidiair voert [gedaagde] aan dat op grond van artikel 7:215 lid 1 BW veranderingen aan het gehuurde zijn toegestaan als deze zonder noemenswaarde kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Daarvan is volgens [gedaagde] sprake. De installatie kan eenvoudig worden verwijderd en het gaatje van slechts 50 mm in de muur kan worden dichtgemaakt.
Ook als het Huurreglement wel van toepassing zou zijn, kan op grond hiervan geen verwijdering worden gevorderd.
4.3.
Daarnaast voert [gedaagde] aan dat hij een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van de installatie, terwijl de vereniging geen belang heeft bij de verwijdering daarvan. Volgens [gedaagde] is de installatie vanaf de straatkant of openbare ruimte op geen enkele wijze zichtbaar of verstorend. De installatie veroorzaakt volgens hem geen geluidsoverlast. Verder voert [gedaagde] aan dat Tuinwijk-Noord met twee maten meet, omdat ook aan andere woningen in de buurt aanpassingen aan buitengevels worden toegepast. Tevens beroept [gedaagde] zich erop dat het bericht van 2 september 2022 als schriftelijke toestemming heeft te gelden. Bovendien is in de periode 2 september 2022 tot en met 20 juni 2023 door Tuijnwijk-Noord nooit iets opgemerkt over de installatie.
4.4.
Ten slotte voert [gedaagde] verweer tegen de termijn waarbinnen aan de veroordeling voldaan moet zijn, de gevorderde dwangsommen, en de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
4.5.
[gedaagde] vordert – na wijziging van eis – bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:
(primair)
I. voor recht verklaart dat [gedaagde] de installatie rechtmatig en op juiste wijze heeft geïnstalleerd en dat Tuinwijk-Noord deze dient te dulden;
II. Tuinwijk-Noord gebiedt om schriftelijke toestemming te verlenen aan [gedaagde] voor het plaatsen c.q. geplaatst houden van de installatie, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan ten gunste van [gedaagde] een dwangsom verschuldigd is van € 500,00 voor iedere week dat Tuinwijk-Noord in overtreding is met een maximum van € 10.000,00.
(subsidiair)
I. Tuinwijk-Noord gebiedt om schriftelijke toestemming te verlenen aan [gedaagde] voor het plaatsen c.q. geplaatst houden van de installatie voor de periode totdat Tuinwijk-Noord vastgesteld heeft op welke wijze de woningen verduurzaamd gaan worden, althans voor een periode tot en met 27 mei 2026, althans voor een door de kantonrechter te bepalen termijn.
4.6.
[gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat hij bij afwijzing van de vordering van Tuinwijk-Noord wil voorkomen dat er onduidelijk blijft bestaan over de geplaatste installatie. Daarbij speelt mee dat op de laatste algemene ledenvergadering gesproken is over alternatieven voor de huidige cv-ketels c.q. installaties.
4.7.
Tuinwijk-Noord heeft verweer gevoerd tegen de tegenvordering.
5 De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
In artikel 7:215 BW is geregeld dat de huurder de inrichting of gedaante van het gehuurde alleen met toestemming van de verhuurder mag veranderen, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Als het de verhuur van woonruimte betreft, moet de verhuurder toestemming verlenen indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Als de verhuurder de toestemming niet verleent, kan de huurder aan de rechter vragen hem te machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen. Van deze regeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van het gehuurde betreft. Tuinwijk-Noord beroept zich in dit kader op haar Huurreglement. [gedaagde] heeft betwist dat het Huurreglement van toepassing is.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat in het midden kan blijven of het Huurreglement van toepassing is. Tuinwijk-Noord kan namelijk al op grond van de wettelijke regeling verwijdering van de installatie vorderen. De kantonrechter zal dat hieronder toelichten. Aan de vraag of de algemene huurvoorwaarden aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld of dat hij deugdelijke mogelijkheid heeft gehad om daarvan kennis te nemen, komt de kantonrechter daarom niet toe.
5.4.
Het gaat hier om een installatie aan de buitengevel van het gehuurde. Vast staat dat [gedaagde] niet vooraf schriftelijk toestemming voor het plaatsen van de installatie heeft gekregen en hij op die grond dus niet bevoegd was deze te plaatsen. Volgens de wettelijke regeling is [gedaagde] bevoegd deze toevoegingen desondanks aan te brengen, als het gaat om toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het zal daarbij moeten gaan om hele kleine toevoegingen, zoals bloembakken, een buitenlamp of een deurklopper. Gelet op hoe artikel 7:215 lid 1 BW is geformuleerd, rust op [gedaagde] de bewijslast dat hiervan sprake is. Tuinwijk-Noord heeft ter zitting aangegeven dat het verwijderen van de installatie en het complete herstel van de buitenmuur ongeveer € 2.500,00 zal gaan kosten. Zij heeft erop gewezen dat ten behoeve van de installatie een gat van 50 mm door de gevel is gemaakt waardoor de werking van de aangebrachte isolatie (folie en metal stud voorzetwand) is aangetast. Volgens Tuinwijk-Noord is daardoor een koudebrug ontstaan van ongeveer één m2. Om dat te herstellen kan niet worden volstaan met het dichtmaken van het gat, maar moet voor dat deel een nieuwe wand worden afgewerkt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] hiertegenover onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat sprake is van toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. [gedaagde] heeft volstaan met een enkele, niet onderbouwde, stelling. Dat is onvoldoende. Het gevolg is, dat [gedaagde] volgens de wettelijke regeling schriftelijke toestemming van Tuinwijk-Noord nodig had voor het plaatsen van de installatie. Die was er niet.
5.5.
Evenmin is gebleken dat [gedaagde] nadien alsnog toestemming heeft gekregen van Tuinwijk-Noord voor de plaatsing van de installatie. Uit het enkele bericht van [betrokkene] van september 2022 inhoudende: Hai [gedaagde], Dat heb je mooi gedaan zeg! kan dit niet worden afgeleid. Dit is geen reactie op een verzoek tot toestemming en kan daar ook niet mee gelijkgesteld worden. Tuinwijk-Noord heeft bovendien betwist dat [betrokkene] bevoegd is aan huurders toestemming te geven. Ook het feit dat Tuinwijk-Noord nadien niet direct tot actie is overgegaan betekent niet dat zij achteraf met de plaatsing van de installatie heeft ingestemd.
5.6.
[gedaagde] heeft evenmin aangetoond dat door Tuinwijk-Noord met twee maten wordt gemeten, zoals hij stelt. Niet is gebleken dat andere huurders van Tuinwijk-Noord wel toestemming hebben gekregen voor de plaatsing van een dergelijke installatie. Integendeel, Tuinwijk-Noord heeft onbetwist gesteld dat zij in het verleden andere huurders heeft geweigerd een dergelijke installatie te plaatsen. Tuinwijk-Noord heeft dan ook belang bij de vordering om precedentwerking te voorkomen.
5.7.
De conclusie is dat [gedaagde] de installatie zal moeten verwijderen. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om [gedaagde] toe te staan de installatie geplaatst te houden totdat Tuinwijk-Noord vastgesteld heeft op welke wijze de woningen verduurzaamd gaan worden. Tuinwijk-Noord heeft aangevoerd dat zij inderdaad bezig met het ontwikkelen van beleid van verduurzaming, maar dat dit in eerste instantie gericht is op de mogelijkheid om zonnepanelen te plaatsen. In ieder geval zal geen beleid worden ontwikkeld voor installaties zoals die door [gedaagde] zijn geplaatst omdat deze geen wezenlijke bijdrage kunnen leveren aan verduurzaming.
5.8.
De conclusie is dat de vordering van Tuinwijk-Noord zal worden toegewezen. Dit brengt mee dat de tegenvordering van [gedaagde] wordt afgewezen.
Dwangsommen en termijn van nakoming
5.9.
De kantonrechter zal de dwangsommen toewijzen zoals gevorderd. Voor verlaging ziet de kantonrechter geen grond. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de termijn waarbinnen [gedaagde] aan de veroordeling moet voldoen te stellen op 60 dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat de gevorderde termijn van 14 dagen onredelijk kort is aangezien [gedaagde] voor de verwijdering van de installatie en deugdelijk herstel van de gevel/isolatie afhankelijk is van derden.
Tijdelijke ontruiming van het gehuurde
5.10.
Als [gedaagde] niet binnen de hiervoor gestelde termijn aan de veroordeling voldoet, zal [gedaagde] Tuinwijk-Noord in staat moeten stellen de verwijdering en het herstel zelf uit te (laten) voeren. De kantonrechter zal Tuinwijk-Noord daartoe machtigen. In het geval [gedaagde] geen medewerking zou verlenen, heeft Tuinwijk-Noord belang bij haar vordering tot tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal daarom ook de vordering die daarop ziet toewijzen, voor zover die tijdelijke en/of gedeeltelijke ontruiming noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden. De grondslag hiervan is gelegen is artikelen 558 sub b, 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv).
Proceskosten
5.11.
De proceskosten in conventie en reconventie komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering worden de proceskosten in reconventie in totaal begroot op één salarispunt. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen als hierna te melden.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.12.
[gedaagde] voert aan dat Tuinwijk-Noord de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet heeft onderbouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Tuinwijk-Noord voldoende belang bij de mogelijkheid om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. De kantonrechter zal de veroordeling dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
6 De beslissing
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om de installatie als geplaatst door [gedaagde], dan wel in diens opdracht, aan de achtergevel van het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de buiten- en binnenzijde van de achtergevel na die verwijdering deugdelijk te herstellen, ter beoordeling van de bouwkundige van Tuinwijk-Noord;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Tuinwijk-Noord een dwangsom te betalen van € 500,00 per week, met een maximum van € 5.000,00, als [gedaagde] niet binnen twee maanden na betekening van dit vonnis aan de veroordelingen onder 6.1. en 6.2. voldoet;
6.4.
machtigt Tuinwijk-Noord, voor het geval [gedaagde] in gebreke blijft met het hiervoor onder 6.1. en 6.2. bepaalde na afloop van de onder 6.3. genoemde termijn, om de verwijdering en het herstel zelf te (doen) doorvoeren op kosten van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] om Tuinwijk-Noord en de personen die in haar opdracht of op haar verzoek tot uitvoering van de verwijdering en herstel overgaan hiertoe gelegenheid te bieden;
6.5.
veroordeelt [gedaagde], voor het geval hij niet tijdig, vrijwillig en/of volledig aan de veroordeling onder 6.4. voldoet, om het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, voor wat betreft het voor deze werkzaamheden vereiste gedeelte van het gehuurde te ontruimen, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Tuinwijk-Noord tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,85
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 542,00 (2x € 271,00)
nakosten € 135,00 ;
6.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.10.
wijst de vordering af;
6.11.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Tuinwijk-Noord worden vastgesteld op een bedrag van € 271,00 aan salaris van de gemachtigde van Tuinwijk-Noord, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling;
6.12.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
