Huur bedrijfsruimte. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het bedrijfspand toegewezen omdat de huur vrijwel stelselmatig te laat wordt betaald.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] B.V.
gevestigd te [plaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. F.B.M. Groos
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam] B.V.
gevestigd te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1 Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 9 december 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eiseres] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.
2 De feiten
2.1.
[eiseres] verhuurt aan [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de ROZ algemene bepalingen voor kantoor- en andere bedrijfsruimte van toepassing.
2.2.
De huur bedraagt € 6.060,25 per maand. Op grond van de huurovereenkomst moet de huur voorafgaand aan de betreffende maand worden betaald.
2.3.
Sinds januari 2021 is [gedaagde] haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst niet correct nagekomen door de huur niet tijdig en niet volledig te betalen. Na een aantal vergeefse betalingsverzoeken van [eiseres] , heeft de gemachtigde van [eiseres] op 17 juni 2021 [gedaagde] gesommeerd om binnen zeven dagen een huurachterstand te voldoen van € 11.930,00, verhoogd met € 560,00 aan rente en kosten.
2.4.
De gemachtigde van [eiseres] heeft [gedaagde] op 8 juli 2022 gesommeerd uiterlijk 12 juli 2021 de tot € 15.895,00 opgelopen huurachterstand te voldoen, verhoogd met € 950,00 aan rente en kosten.
2.5.
Ten tijde van het opstellen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 13.174,89. Na het uitbrengen van de dagvaarding heeft [gedaagde] op 20 december 2021 € 16.477,87 aan [eiseres] betaald.
3 De vordering
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 13.174,89, te vermeerderen met € 25,00 aan administratiekosten voor iedere maand dat de huur te laat is betaald (in totaal € 250,00) en de wettelijke (handels)rente vanaf de vervaldag van de huurtermijnen. Daarbij vordert [eiseres] ook [gedaagde] te veroordelen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.149,50 te betalen, en de contractuele boete van € 3.000,00. Verder vordert [eiseres] – samengevat – primair de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen. Subsidiair vordert [eiseres] te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] verplicht is de bedrijfsruimte te ontruimen als [gedaagde] na de afgifte van het vonnis (nogmaals) tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst door de huur stelselmatig niet tijdig en niet volledig te betalen. Dat [gedaagde] na het uitbrengen van de dagvaarding de huurachterstand, verhoogd met rente en kosten, volledig heeft betaald, maken het tekortschieten van [gedaagde] niet ongedaan. De wanprestatie is dusdanig ernstig dat van [eiseres] niet kan worden verwacht [gedaagde] langer als huurder te dulden. Naast de betaling van de huurachterstand, rente, kosten en de contractuele boete, vordert [eiseres] dan ook de huurovereenkomst te ontbinden, en [gedaagde] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen.
4 Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde] beroept zich erop dat zij vanwege de tweejaar durende Coronapandemie omzetverlies heeft geleden. Omdat vanaf november 2021 de omzet van [gedaagde] is aangetrokken, heeft [gedaagde] inmiddels [eiseres] volledig kunnen betalen.
5 De beoordeling
De huurachterstand, rente, kosten en boete
5.1.
In totaal vordert [eiseres] € 16.424,89 aan huurachterstand, rente en boete (€ 13.174,89 + € 250,00 + € 3.000). Hoewel [eiseres] niet heeft betwist dat zij de betaling van 20 december 2021 van € 16.477,87 heeft ontvangen, heeft [eiseres] haar vordering niet met dat bedrag verminderd. Omdat vast staat dat [gedaagde] de gevorderde bedragen volledig heeft betaald, zal de vordering om [gedaagde] te veroordelen € 16.424,89 aan [eiseres] te betalen, worden afgewezen.
De ontbinding / ontruiming
5.2.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.3.
In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming aangemerkt dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [gedaagde] had ten tijde van de dagvaarding de huur over oktober 2021 en november 2021 nog niet betaald. Omdat de huurachterstand bestaat uit twee maanden huur, zal de gevorderde ontbinding en ontruiming wegens een onacceptabele huurachterstand worden afgewezen.
5.4.
Vast staat echter dat [gedaagde] ernstig is tekortgeschoten in de verplichting uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om de huur tijdig te betalen. Hoewel in de huurovereenkomst is bepaald dat de huur per maand vooraf moet worden betaald, heeft [eiseres] op 17 maart 2021 [gedaagde] erop moeten wijzen dat de huur over de maand maart 2021 nog niet was betaald. Bij e-mail van 8 april 2021 heeft [eiseres] [gedaagde] erop gewezen dat de huur over de maanden maart 2021 en april 2021 nog niet was betaald. De huur over de maand april 2021 is uiteindelijk volledig betaald op 7 juni 2021. De huur over de maanden over de maanden oktober 2021 en november 2021 heeft [gedaagde] pas na het uitbrengen van de dagvaarding betaald. Behalve de huur over februari 2022 heeft [gedaagde] ook de huur over de maanden januari tot en met april 2022 niet vóór de eerste dag van die maanden betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter is de herhaalde, vrijwel structurele te late betaling van de huur een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee gepaard gaande ontruiming in beginsel rechtvaardigt.
5.5.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij de huur niet regelmatig kon betalen omdat de omzet door de corona pandemie was teruggelopen. Om rekening te kunnen houden met lagere omzetcijfers moet voldoende aannemelijk zijn dat de omzet van [gedaagde] als gevolg van de pandemie sterk is teruggelopen, althans is achtergebleven bij datgene wat redelijkerwijs mocht worden verwacht. Het lag op de weg van [gedaagde] , die zich immers op onvoorziene omstandigheden beroept, om haar financiële nadeel te stellen en te onderbouwen. [gedaagde] heeft echter geen financiële gegevens verstrekt waaruit de omzetdaling blijkt, zodat de kantonrechter aan dit verweer voorbij gaat. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen dan ook worden toegewezen. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbindingstermijn, zodat [gedaagde] zal worden veroordeeld de bedrijfsruimte binnen één maand na betekening van het vonnis te ontruimen.
Buitengerechtelijke kosten
5.6.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 1.149,50 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 939,25 bij € 16.424,89 in hoofdsom. Op de vordering van € 16.424,89 heeft [gedaagde] € 16.477,87 betaald. Dat is € 52,98 meer dan gevorderd. De kantonrechter zal dit bedrag in minderingen brengen op de buitengerechtelijke incassokosten, zodat een bedrag van € 886,27 aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
Conclusie / proceskosten
5.7.
De conclusie is dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding en ontruiming zal toewijzen. Ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen. De gevorderde huurachterstand, verhoogd met rente, kosten en boete, zal worden afgewezen.
5.8.
[eiseres] heeft [gedaagde] in rechte moeten betrekken om betaling te krijgen. Omdat de gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen, net als de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, is [gedaagde] als de in het ongelijk te stellen partij aan merken. De proceskosten komen daarom voor rekening van [gedaagde] .
6 De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
6.2.
veroordeelt gedaagde om de bedrijfsruimte aan [adres] binnen één maand na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg en bezemschoon op te leveren, en de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 886,27;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 98,52
griffierecht € 1.013,00
salaris gemachtigde € 746,00 ;
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
