Totaal maandelijks te betalen€ 5,90”
6. In geschil is of de woningen die voor (i) verkoop of sloop zijn bestemd, dan wel
(ii) woningen die ter beschikking worden gesteld op grond van gebruikersovereenkomsten, onderworpen zijn aan de verhuurderheffing.
7. Eiseres stelt dat de woningen die bestemd zijn voor verkoop en sloop, niet bestemd zijn voor verhuur, en derhalve niet onder de Wet verhuurderheffing (hierna: Wet VHH) vallen. Eiseres stelt dat de woningen die zij op grond van gebruiksovereenkomsten ter beschikking stelt, niet onder de Wet VHH vallen omdat geen sprake is van (ver)huur.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag.
8. Verweerder stelt dat de woningen die zijn bestemd voor verkoop en sloop, en die worden verhuurd, onder de verhuurderheffing vallen. Verweerder stelt dat de gebruiksvergoeding die wordt betaald voor de woningen die ter beschikking zijn gesteld op grond van gebruiksovereenkomsten dient te worden gekwalificeerd als huur.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
9. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Prejudiciële vragen
10. Eiseres heeft de rechtbank verzocht om prejudiciële vragen in de zin van artikel 27ga van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) te stellen aan de Hoge Raad. De rechtbank willigt dit verzoek van eiseres niet in. In het onderhavige geval is weliswaar een rechtsvraag aan de orde, maar dit betreft met name een uitleg van de nationale wet. De rechtbank is van oordeel dat de bedoeling van de wetgever afdoende uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid en dat zij - met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 - de onderhavige geschilpunten zelf kan beantwoorden.
11. Artikel 2, aanhef en onderdeel a van de Wet VHH (tekst 2013) luidt:
“In deze wet wordt verstaan onder:
a. huurwoning: in Nederland gelegen voor verhuur bestemde woning die ingevolge
artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken als één onroerende zaak wordt aangemerkt, mits de huurprijs van die woning niet hoger is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag, met uitzondering van woningen die worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden.”
12. Artikel 7:201, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) luidt:
“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”
Woningen bestemd voor verkoop of sloop
13. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 juni 2017, nr. 16/00967, ECLI:NL:HR:2017:1131 beslist dat voor de vraag of sprake is van huurwoningen in de zin van artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VVH, aansluiting moet worden gezocht bij het huurbegrip van artikel 7:201 van het BW. Naar het oordeel van de rechtbank moet sprake zijn van een voldoende bepaalbare tegenprestatie voor het in gebruik krijgen van de desbetreffende woning welke verband houdt met het woongenot dat de bewoner geacht kan worden aan de in gebruik gegeven woning te ontlenen en die niet van elke reële betekenis is ontbloot en moet de bewoner zich jegens eiseres hebben verplicht de in gebruik gegeven woning zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen.
14. Eiseres stelt dat de woningen die door haar zijn bestemd voor verkoop of sloop niet kunnen worden aangemerkt als voor de huur bestemde woningen in de zin van artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VHH, ook al waren deze woningen op 1 januari 2013 (peildatum) wel (tijdelijk) verhuurd dan wel bewoond. Verweerder stelt dat deze woningen wel als huurwoningen in de zin van de Wet VHH kwalificeren.
15. De rechtbank is van oordeel dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat objectieve criteria bepalend zijn voor de vraag of al dan niet sprake is van een ‘voor verhuur bestemde woning' als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VHH (zie onderdeel 7.1 van de conclusie van de Advocaat-Generaal bij voormeld arrest van 23 juni 2017). Er is sprake van een ‘voor verhuur bestemde woning' als het betreffende object op de peildatum feitelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het BW. De (subjectieve) bestemming die de eigenaar op de peildatum aan de desbetreffende woning heeft gegeven en de duur van de verhuur van de woning zijn voor de invulling van voormeld criterium niet van belang (vgl. de uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant van 31 augustus 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:5470, onder rechtsoverweging 4.9 en 4.10). Gelet hierop moet het andersluidende standpunt van eiseres worden verworpen.
16. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres zich toelegt op de verhuur van woningen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat alle aan eiseres in eigendom toebehorende op de peildatum bewoonde woningen in beginsel ‘voor verhuur bestemd’ zijn als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel a van de Wet VHH.
17. Op de peildatum 1 januari 2013 waren de - in geschil zijnde - door eiseres voor verkoop of sloop bestemde woningen op grond van overeenkomsten bewoond. Gesteld noch gebleken is dat voor het woongenot door de bewoners niet meer dan een symbolisch bedrag als tegenprestatie aan belanghebbende werd voldaan of dat de bewoners zich niet jegens eiseres hebben verplicht de woning zelfstandig en als hoofdverblijf te blijven bewonen. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan artikel 7:201 van het BW.
De woningen welke door eiseres zelf zijn bestemd voor verkoop en sloop, zijn dan ‘voor verhuur bestemd’ als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet VHH en terecht in de verhuurderheffing begrepen.
Woningen ter beschikking gesteld op grond van gebruiksovereenkomsten
18. Eiseres stelt dat zij een aantal woningen ter beschikking heeft gesteld op grond van een gebruiksovereenkomst. Eiseres stelt zich hierbij op het standpunt dat de om niet in bruikleen gegeven woningen niet als huurwoning in de zin van de verhuurderheffing kwalificeren, omdat deze woningen niet worden verhuurd in de zin van artikel 7:201 van het BW. Dit omdat geen tegenprestatie is te onderkennen. Eiseres stelt, dat voor zover een vergoeding is betaald die ziet op servicekosten, deze kosten niet als een vergoeding voor eigenaarslasten geldt. Eiseres verwijst hierbij naar een uitspraak van Rechtbank
Zeeland-West-Brabant van 29 oktober 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:7034. Verweerder stelt dat de woningen die ter beschikking zijn gesteld op grond van een gebruiksovereenkomst en waarvoor een vergoeding wordt betaald, deze vergoeding van eigenaarslasten dient te worden gekwalificeerd als huur.
18. De rechtbank begrijpt de standpunten van partijen aldus dat tussen hen niet in geschil is dat de woningen die om niet ter beschikking zijn gesteld, niet onder de verhuurderheffing vallen. Dit betekent dat enkel in geschil is of de woningen die ter beschikking zijn gesteld tegen een vergoeding, naar wat de rechtbank begrijpt een vergoeding die enkel is ingegeven om een (deel van de) servicekosten te dekken, ter beoordeling voorligt.
20. De rechtbank overweegt als volgt. Voor het aannemen van ‘huur’ in de zin van artikel 7:201 van het BW zijn twee kenmerken essentieel: (i) het in gebruik verstrekken van een zaak door de ene partij en (ii) een daartegenover staande prestatie van de andere partij aan wie in gebruik is gegeven. Ontbreekt de tegenprestatie, dan is geen sprake van huur.
De essentialia moeten voldoende bepaalbaar zijn (artikel 6:227 van het BW).
21. Uit jurisprudentie van de burgerlijke rechter volgt dat voor de kwalificatie van een overeenkomst als “huur” de werkelijke inhoud en strekking van de overeenkomst en hetgeen partijen bij het aangaan voor ogen stond, prevaleert boven de vorm en de naamgeving van de overeenkomst. Hieruit volgt voorts dat ook de hoogte van de tegenprestatie van belang kan zijn om te bepalen of sprake is van een huurovereenkomst, waarbij bij een “uiterst lage huurprijs” geen huurovereenkomst kan worden aangenomen (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1991, NJ 1991/678). Ten slotte dient de tegenprestatie verband te houden met het woongenot dat de bewoner geacht kan worden aan de in gebruik gegeven woning te ontlenen (zie overweging 13).
22. De rechtbank leidt uit de tekst van de ‘Gebruiksovereenkomst woning’ (zie overweging 5) en de daarop door eiseres gegeven toelichting af dat de per saldo overeengekomen vergoeding enkel ziet op de servicekosten. De rechtbank begrijpt voormelde overeenkomst zo, dat enige vergoeding voor het woongenot expliciet niet is overeengekomen, nu op de overeengekomen huurprijs een korting is verleend tot hetzelfde bedrag zodat per saldo ter zake niets verschuldigd is. Dat de servicekosten verband houden met het gebruik van de woning, is in het licht daarvan onvoldoende om het bestaan van een huurovereenkomst aan te nemen.
22. De rechtbank concludeert dat de WOZ-waarden van de woningen die op grond van de ‘Gebruiksovereenkomst woning’ in gebruik zijn gegeven alsnog op de grondslag van de verschuldigde verhuurderheffing over 2013 in mindering moeten worden gebracht. Dit betekent dat het totaal van de WOZ-waarden moet worden verminderd met € 59.229.212 en de verschuldigde verhuurderheffing met € 8.292. De rechtbank vermindert de totaal verschuldigde verhuurderheffing tot een bedrag van € 1.799.338.
24. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
25. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 501 (1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Gesteld noch gebleken is dat de heer Maat overigens werkzaamheden heeft verricht.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
