Uitspraken

5 Daarnaast verzoekt eiseres de rechtbank om verweerder te veroordelen:

10. De bhw van een onroerende zaak is, bijzondere omstandigheden daargelaten, de huur die voor de onroerende zaak niet te lang voor of na de waardepeildatum tussen niet-gelieerde partijen is overeengekomen. Opmerking verdient dat het enkele feit dat een eerder overeengekomen huur wordt aangepast aan de (huur)prijsontwikkeling na het sluiten van de huurovereenkomst (ook wel indexering genoemd), niet voldoende is om de “geïndexeerde huurprijs” als uitgangspunt voor de bepaling van de bhw te nemen. Ontbreekt een voor de onroerende zaak tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huur, of is de huur voor de onroerende zaak te lang voor of na de waardepeildatum overeengekomen, dan kan de bhw van de onroerende zaak worden herleid uit huren die niet te lang voor of na de waardepeildatum zijn overeengekomen voor met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken (de huurreferenties). Bij die herleiding dient rekening te worden gehouden met de verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de huurreferenties.

Bepaling van de bhwk-factor van het object

Is er een bruikbare “eigen verkoopprijs” van de onroerende zaak of is er een bruikbare uit de verkoopcijfers van huurreferenties afgeleide verkooprijs van de onroerende zaak, dan is de bhwk-factor het quotiënt van de eigen verkoopprijs of de afgeleide verkoopprijs van de onroerende zaak en de bhw van de onroerende zaak.

Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is?

Omdat verweerder niet beschikte over informatie over de huur van het object zelf, heeft hij bij de bepaling van de bhw van het object gebruik gemaakt van hem wel ter beschikking staande informatie over huren van met het object vergelijkbare onroerende zaken (de huurreferenties; zie onder 8). De taxateur van verweerder heeft ter zitting, ter verduidelijking van de manier waarop hij, uitgaande van deze informatie, tot de in het Taxatieoverzicht vermelde huurwaarden van (delen van) [adres 1] en de verkoopreferenties is gekomen, het volgende opgemerkt.

De informatie over de huurreferenties maakt het mogelijk de huren van de huurreferenties met de in het Taxatieoverzicht vermelde huurwaarden van [adres 1] en de verkoopreferenties te vergelijken. Uit het overzicht van de huurreferenties blijkt dat de huurwaarden/m2 van huurreferentie (respectievelijk € 435, € 345 en € 380) hoger zijn dan de in het Taxatieoverzicht in aanmerking genomen (gemiddelde) bhw/m2 van [adres 1] (€ 233) en de drie verkoopreferenties (respectievelijk € 300, € 300 en € 214). In het Taxatieoverzicht is, met andere woorden, wat betreft de bhw/m2 van [adres 1] en de koopreferenties, terughoudend te werk gegaan. Daarbij komt nog dat de bhw/m2 van het object (€ 233) zich in de onderste helft van de bhw-en/m2 van de koopreferenties (€ 214 - € 300) bevindt.

Over de correcties van de verkoopprijzen van verkoopreferenties voor de tussentijdse waardeontwikkeling heeft de taxateur van verweerder ter zitting het volgende verklaard.

In het kader van de permanente marktanalyse verzamelt, registreert en analyseert de gemeente voortdurend objectkenmerken en marktgegevens van onroerende zaken. Deze informatie wordt (ook) gebruikt om de correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling te bepalen. In de eerste plaats wordt gekeken naar de lokale waardeontwikkeling maar ook de landelijke gegevens over de waardeontwikkeling worden in de beschouwing betrokken. Op grond hiervan wordt de ‘trend’ bepaald aan de hand waarvan de verkoopprijzen van verkoopreferenties voor tussentijdse waardeontwikkeling worden gecorrigeerd. Voor de vastgoedsector waartoe het object en de verkoopreferenties behoren, is de ‘trend’ voor 2020 4 procent. De trend wordt naar tijdsgelang toegepast.

In het Taxatieoverzicht is een aantal secundaire kenmerken van het object en de koopreferenties genoemd, met name locatie, ligging, bouwjaar, bouwkundige kwaliteit en onderhoud. Dat doet de vraag rijzen of, voorafgaand aan de berekening van de bhwk-factoren van de verkoopreferenties, de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijzen van de verkoopreferenties verder zijn gecorrigeerd voor de verschillen tussen de ‘secundaire’ kenmerken van het object en de koopreferenties. De taxateur van verweerder heeft daarover het volgende verklaard.

In de onderbouwing van de vastgestelde waarde van het object met de bhwk-methode kan de in aanmerking genomen huurwaarde van het object niet los gezien worden van de bhwk-factor van het object.

Zoals eerder is opgemerkt, is in het Taxatieoverzicht wat betreft de bhw-en/m2 van het object en de koopreferenties, terughoudend te werk gegaan en bevindt de bhw/m2 van het object zich bovendien in de onderste helft van de bandbreedte van de bhw-en/m2 van de koopreferenties. Een zelfde terughoudende benadering is gevolgd bij de bepaling van de bhwk-factor van het object. De bhwk-factor van het object is lager dan de bhwk-factoren van [adres 2] en [adres 3] en ook dan het gemiddelde van de bhwk-factoren van alle drie koopreferenties. Hieraan doet niet af dat de bhwk-factor van de derde koopreferentie ( [adres 4] ) lager is dan die van [adres 1] . [adres 4] is onder meer qua kwaliteit en onderhoud veel minder dan [adres 1] en de beide andere koopreferenties,

Op basis van de in het kader van de permante marktanalyse verzamelde, vastgelegde en geanalyseerde gegevens zijn in het Taxatieoverzicht de ‘secundaire kenmerken’ benoemd en gekwalificeerd. De invloed die de verschillen in deze secundaire kenmerken van het object en de verkoopreferenties in de waardebepaling hebben, is niet per kenmerk in euro’s of percenten uitgedrukt. De verschillen tussen de secundaire kenmerken van het object en de verkoopreferenties zijn in het Taxatieoverzicht verdisconteerd in de bhw-en/m2 en bhwk-factoren van het object en de koopreferenties. De bhw/m2 en de bhwk-factor van het object zijn duidelijk lager dan het gemiddelde van de bhw-en/m2 en het gemiddelde van de bhwk-factoren van de verkoopreferenties. Gelet op het een en ander is, ook zonder dat de invloed op de waarde van de verschillen wordt gekwantificeerd in euro’s of percenten, duidelijk dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.

De gemachtigde van eiseres heeft betwist dat verweerder de “trend” aan de hand waarvan hij de verkoopprijzen van de koopreferenties heeft gecorrigeerd voor de tussentijdse waardeontwikkeling, aannemelijk heeft gemaakt.

De rechtbank volgt de gemachtigde van eiseres hierin niet. Met wat verweerder in de van hem afkomstige stukken en ter zitting heeft aangevoerd, heeft hij de rechtbank ervan overtuigd dat de ‘trend” de gemiddelde waardeontwikkeling in 2020 weergeeft van de vastgoedsector waartoe de koopreferenties behoren en dat verweerder aan de hand van de ‘trend’ de verkoopprijzen van de koopreferenties in voldoende mate voor de tussentijdse waardeontwikkeling heeft gecorrigeerd. De gemachtigde van eiseres heeft over de ‘trend’ en de correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling geen feiten aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, grond opleveren voor een gerede twijfel aan de ‘trend’ en de aan de hand daarvan toegepaste correcties van de verkoopprijzen van de verkoopreferenties.

Deze beroepsgrond faalt.

Volgens de gemachtigde van eiseres is het object geen winkel, zoals in het Taxatieoverzicht staat, maar een van de vestigingen van eiseres waarin zij ‘ [consumpties] ’” verkoopt. Daarom is de bhw/m2 van € 300, die verweerder ook gebruikt voor de koopreferenties [adres 2] en [adres 3] , voor het object te hoog. Ook betwist de gemachtigde van eiseres de stelling van verweerder dat de kelder onder het object wordt gebruikt als kantoor. De bhw/m2 van € 140 die in het Taxatieoverzicht voor de kelder van het object is vermeld, is gebaseerd op de volgens hem onterechte aanname dat de kelder als kantoor wordt gebruikt en moet daarom verlaagd worden tot € 75, welk bedrag verweerder ook voor de opslagruimte van de verkoopreferentie [adres 4] heeft gebruikt.

Wat de gemachtigde van eiseres heeft aangevoerd over de samenstelling van het object (begane grond met kelder) in het object ontplooide activiteiten (verkoop van ‘ [consumpties] ’) is onvoldoende om enkel op grond daarvan te oordelen dat de bhw-en/m2 van € 300 (voor de begane grond) en € 140 (voor de kelder) te hoog zijn. Marktgegevens of andere objectieve, controleerbare gegevens die zijn stellingen zouden kunnen onderbouwen, heeft de gemachtigde van eiseres niet aangevoerd. Ook anderszins heeft hij geen feiten aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, de rechtbank tot een ander oordeel kunnen brengen dat het oordeel dat zij onder 14 heeft gegeven.

Deze beroepsgrond slaagt niet.

Volgens de gemachtigde van eiseres heeft de huurreferentie [adres 5] een heel andere locatie dan het object. Met deze omstandigheid zou verweerder onvoldoende rekening hebben gehouden.

Gemachtigde van eiseres heeft niet toegelicht wat hij onder een ‘heel andere locatie’ verstaat en evenmin welk effect de gestelde ‘heel andere locatie’ van de huurreferentie [adres 5] zou moeten hebben op de bhw/m2 van het object. Reeds om die reden faalt deze beroepsgrond.

Gemachtigde van eiseres is het niet eens met de opvatting van verweerder dat de verschillen tussen de secundaire kenmerken van het object en die van de verkoopreferenties in het Taxatieoverzicht verdisconteerd zijn in de bhw-en/m2 en bhwk-factoren van het object en de koopreferenties. Gemachtigde van eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de invloed van verschillen in de kenmerken van het object en de verkoopreferenties op de bhw-en/m2 en bhwk-factoren van het object en de koopreferenties per kenmerk had moeten kwantificeren en onderbouwen.

Een partij is vrij in de keuze van de manier waarop zij haar standpunten onderbouwt. Geen rechtsregel verplichtte verweerder om de invloed van verschillen in de kenmerken van het object en de verkoopreferenties op de bhw-en/m2 en bhwk-factoren van het object en de koopreferenties per kenmerk te kwantificeren en te onderbouwen. Met wat verweerder in de van hem afkomstige stukken en ter zitting heeft aangevoerd, heeft hij de rechtbank ervan overtuigd dat de verschillen tussen de secundaire kenmerken van het object en de verkoopreferenties in het Taxatieoverzicht verdisconteerd zijn in de bhw-en/m2 en bhwk-factoren van het object en de koopreferenties. Wat de gemachtigde van eiseres op dit punt heeft aangevoerd, brengt hierin geen verandering.

Deze beroepsgrond faalt.

De gemachtigde van eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder rekening had moeten houden met de onvoorziene gevolgen die de COVID-19 pandemie voor de waarde van het object heeft gehad en nog heeft. Dat verweerder daarmee rekening heeft gehouden, blijkt volgens de gemachtigde van eiseres niet uit verweerders onderbouwing van de vastgestelde waarde.

De rechtbank volgt de gemachtigde van eiseres hierin niet en overweegt daartoe het volgende. In de Wet WOZ5 is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum – dat is in dit geval 1 januari 20206 – heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (de hoofdregel). Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was er nog geen sprake van een COVID 19-pandemie. Volgens de hoofdregel zijn de door de gemachtigde gestelde onvoorziene gevolgen die de COVID-19 pandemie voor de waarden van het object heeft – zo van dergelijke gevolgen sprake is – voor de bepaling van de waarden van het object dus niet van belang. De Wet WOZ maakt op de hoofregel echter drie uitzonderingen waarvan er in dit geval één van relevant is, althans kan zijn, voor de beantwoording van de vraag of de onderhavige beroepsgrond slaagt. Die uitzondering houdt in dat, in afwijking van de hoofdregel, de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld – in dit geval 1 januari 20217 – als de zaak in het jaar vóór dat tijdstip – in dit geval in de loop van 2020 – een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid.

De gemachtigde van eiseres stelt dat de waarden van het object in de loop van 2020 een verandering hebben ondergaan als gevolg van een specifiek voor het object geldende bijzondere omstandigheid. Deze specifiek voor het object geldende omstandigheid is volgens de gemachtigde van eiseres dat COVID-19 zich in de loop van 2020 tot een pandemie heeft ontwikkeld en dat deze pandemie in dat jaar ook in Nederland manifest is geworden.

De gemachtigde van eiseres, op wie in deze de bewijslast rust, heeft geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat de waarde van het object is veranderd (in positieve of in negatieve zin) als gevolg van de omstandigheid dat COVID-19 zich in 2020 tot een pandemie heeft ontwikkeld en in dat jaar ook in Nederland manifest is geworden. Alleen al om die reden is de uitzondering op de hoofdregel op grond waarvan de waarde moet worden bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar, niet van toepassing. Daarbij komt nog dat de gemachtigde van eiseres op geen enkele wijze aannemelijk heeft gemaakt dat de omstandigheid dat COVID-19 zich in 2020 tot een pandemie heeft ontwikkeld en in dat jaar ook in Nederland manifest is geworden, een specifiek voor het object geldende omstandigheid is.

De gemachtigde van eiseres heeft in dit verband ook nog aangevoerd dat andere heffingsambtenaren naar aanleiding van de COVID-19 epidemie wel hebben besloten om belanghebbenden tegemoet te komen. Naar het oordeel van de rechtbank nopen tegemoetkomingen van andere heffingsambtenaren , zo daarvan sprake is, verweerder niet om ook aan eiseres een soortgelijke tegemoetkoming te verlenen.

Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

17. Omdat verweerder naar het oordeel van de rechtbank heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde van het object, komt de rechtbank niet meer toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde van het object van € 299.000 niet te laag is.

Met betrekking tot het verzoek om vergoeding van immateriële schade.

Bij het bezwaarschrift heeft de gemachtigde van eiseres een “VOLMACHT INZAKE WOZ/OZB/WATERSCHAPSLASTEN/ZUIVERINGSHEFFING/BIZ C.A.” (de volmacht) overgelegd. De volmacht is in “Februari/maart/april 2021”opgesteld en op 26 april 2021 door [A] namens eiseres ondertekend. In de volmacht wordt Bartels Consultancy B.V. (de BV van gemachtigde) – voor zover hier van belang en kort samengevat – gemachtigd om eiseres in bezwaar, beroep, hoger beroep en beroep in cassatie “ter zake uitsluitend het in de aanhef van deze volmacht genoemde onderwerp” te vertegenwoordigen. De volmacht bevat de volgende passage:

“Onder deze machtiging wordt ook uitdrukkelijk geschaard de bevoegdheid om de van de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband (waarbij de gemeente is aangesloten) bij (gedeeltelijke) gegrondverklaring te ontvangen bijdrage c.q. tegemoetkoming in de door mij noodzakelijkerwijs te maken proceskosten te laten storten op [de bankrekening van de BV van gemachtigde]. Ondergetekende draagt al zijn/haar bestaande en toekomstige vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in de artikelen 7:15 en 8:75 Awb waarbij [de BV van gemachtigde] is opgetreden als gemachtigde over aan [de BV van gemachtigde] en gelast hierbij de gemeente c.q. het fiscale samenwerkingsverband c.q. de Ministerie van Justitie en Veiligheid om de proceskostenvergoeding rechtstreeks over te maken aan [de BV van gemachtigde] op [de eerder genoemde bankrekening]. Mutatis mutandis geldt dat ook voor alle andere daarmee gelijk te stellen (proces)kostenvergoedingen, waaronder de immateriële vanwege onredelijke termijnoverschrijdingen. Uiteraard dient het teveel betaalde aan lokale heffingen rechtstreeks [de bankrekening ] van mij, volmachtgever, gestort te worden […]”

Gelet op deze passage in de volmacht zou inwilliging van het door de gemachtigde van eiseres ingediende verzoek om verweerder te veroordelen tot vergoeding van de door eiseres geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, niet ertoe leiden dat eiseres wordt gecompenseerd voor de door haar geleden immateriële schade in de vorm van spanning en frustratie als gevolg van het uitblijven van een beslissing op het beroep binnen een redelijke termijn, maar zou wat als compensatie van spanning en frustratie van eiseres is bedoeld, in werkelijkheid winst voor de BV van de gemachtigde van eiseres vormen. Het belang van eiseres is derhalve niet rechtstreeks bij het door de gemachtigde van eiseres ingediende verzoek om schadevergoeding betrokken. Op deze grond wijst de rechtbank het door de gemachtigde van eiseres ingediende verzoek om vergoeding van immateriële schade af.

De rechtbank volstaat met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden.