RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
zaaknummer: 9714527 AC EXPL 22-528 JH/1050
Vonnis van 10 augustus 2022
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.H.A. ter Huurne,
de vereniging
[VvE] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen de VvE,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. drs. D.B. den Hartog.
2 Waar gaat het over?
2.1.
Bij akte van 2 november 1999 is het gebouw [gebouw] gesplitst in 31 appartementsrechten en is de VvE opgericht. Verder is bij deze akte een reglement van splitsing vastgesteld. [eiser] is eigenaar van een appartementsrecht met betrekking tot een woning op de eerste verdieping ( [adres] ) en een parkeerplaats.
2.2.
Langs de buitengevel van het gebouw ligt een grindstrook met daarin een aantal lager gelegen koekoeken met rondom betonnen randen. Het staat tussen partijen vast dat zowel de grindstrook als de randen van de koekoeken behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Op de betonnen randen van de koekoeken zijn plantenbakken geplaatst. De appartementseigenaren van de vier appartementen op de begane grond ( [adres] , [adres] , [adres] en [adres] ) hebben daarnaast op de grindstrook diverse zaken geplaatst, zoals plantenbakken en bankjes.
2.3.
[eiser] vordert veroordeling van de VvE tot het treffen van maatregelen van handhaving jegens de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond, zodanig dat die eigenaren hun zaken van het gemeenschappelijke grindgedeelte en van de randen van de koekoeken verwijderen. Als te treffen maatregelen vordert [eiser] - kort gezegd - het aanschrijven van de eigenaren om de zaken te verwijderen en, als zij hier niet aan voldoen, het opleggen van een boete en het starten van een gerechtelijke procedure. De VvE voert verweer tegen deze vordering.
2.4.
In het splitsingsreglement is, voor zover hier relevant en rekening houdend met de op het modelreglement aangebrachte wijzigingen, hierover het volgende bepaald:
-
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: (…) het geraamte van het gebouw met de ondergrond (…)
-
(…)
-
Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
-
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van (…) het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd.
-
(…)
-
De vergadering kan tot de in het eerste en tweede lid genoemde handelingen toestemming verlenen en een reeds verleende toestemming intrekken.
-
(…)
-
Het aanbrengen aan de buitenzijde van (…) bloembakken (…) en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, (…) mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
-
Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
-
Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van tenminste eenmaal de laatst vastgestelde maandelijkse voorschotbijdrage (…) voor elke overtreding of niet-nakoming dan wel voor elke dag dat de overtreding of niet-nakoming voortduurt onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding (…) en onverminderd heden andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.
1. Het gemeenschappelijk grintgedeelte op de begane grond grenzend aan de appartementsrechten met de appartementsindices A-1 tot en met A-4 dient in stand te worden gehouden. Uitsluitend de bewoners van de begane grond-appartementen (…) mogen zich ophouden op dit gemeenschappelijk grintgedeelte, voor zover dit direct voor hun appartement is gelegen. Het is echter verboden om vuilnis, obstakels van welke aard ook of andere zaken op het gemeenschappelijk grintgedeelte te plaatsen of te parkeren.”
3 De beoordeling
3.1.
Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter zich bevoegd acht om te oordelen over de door [eiser] ingestelde vorderingen. De vorderingen van [eiser] zijn weliswaar van onbepaalde waarde, maar vertegenwoordigen duidelijk geen hogere waarde dan € 25.000, zodat de kantonrechter op grond van artikel 93 sub b Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bevoegd is.
3.2.
Voor de beoordeling van de vraag of de VvE verplicht is tot het treffen van maatregelen van handhaving moet eerst worden vastgesteld of er wordt gehandeld in strijd met het splitsingsreglement. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de zaken die geplaatst zijn op de grindstrook en de zaken die staan op de randen van de koekoeken.
3.3.
Op grond van artikel 50 van het splitsingsreglement is het verboden om zaken op het grindgedeelte te plaatsen. De VvE voert als verweer dat afwijking van deze verbodsbepaling op grond van de artikelen 9 en 12 van het splitsingsreglement mogelijk is met toestemming van de vergadering van eigenaars. Die toestemming is volgens de VvE tijdens de algemene ledenvergadering van 26 april 2021 verleend. Tijdens die vergadering is namelijk met 700 stemmen voor en 202 stemmen tegen het voorstel aangenomen dat de huidige losse objecten op het grind kunnen blijven staan, met de beperking dat dit er maximaal vijf mogen zijn.
Het verweer van de VvE gaat niet op. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarom niet.
3.4.
Ingevolge artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Artikel 5:129 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing, waarvan het splitsingsreglement krachtens artikel 5:111 onder d BW deel uitmaakt, gelijk wordt gesteld met de statuten. Het besluit van de vergadering van eigenaars is dus nietig, omdat de inhoud van dit besluit in strijd is met artikel 50 van het splitsingsreglement. Dit artikel kent een zelfstandige concrete regeling voor de grindstrook die afwijkt van de algemene regeling in de artikelen 9 en 12 van het splitsingsreglement.
3.5.
De eigenaren van de vier appartementen op de begane grond handelen dus in strijd met het splitsingsreglement door zaken op de grindstrook te plaatsen.
De randen van de koekoeken
3.6.
In artikel 12 van het splitsingsreglement is een verbod opgenomen voor het plaatsen van voorwerpen zonder toestemming van de vergadering op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd. In artikel 13 van het splitsingsreglement is over het aanbrengen van bloembakken aan de buitenzijde van het gebouw bepaald dat dit alleen mag met toestemming van de vergadering. Het is dus alleen toegestaan om bloem/plantenbakken te plaatsen op de randen van de koekoeken als de vergadering hiervoor toestemming heeft gegeven.
3.7.
De VvE heeft aangevoerd dat in 2019 is besloten om plantenbakken rondom de koekoeken te plaatsen als valpreventie. Zij verwijst hiervoor naar de notulen van de vergadering van eigenaars van 9 april 2019. In deze notulen staat hierover: “Plantenbakken op de koekoekranden als val preventie. Grootouders met jonge kleinkinderen hebben geen behoefte aan valpreventie en er is al en voorziening getroffen, aldus de tuincommissie.” Anders dan de VvE stelt blijkt uit de notulen en de daarbij behorende besluitenlijst niet dat de vergadering van eigenaars in april 2019 (of eerder) toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van plantenbakken op de randen van de koekoeken. Gesteld of gebleken is evenmin dat over dit punt op een latere vergadering een besluit is genomen.
3.8.
De VvE heeft voorafgaand aan de vergadering van eigenaars op 26 april 2021 een notitie gedeeld met daarin een aantal voorstellen. Bij het voorstel over het plaatsen van losse objecten in de grindstrook staat het volgende: “Noot: de plantenbakken rond de koekoeken vallen buiten de discussie. Deze zijn voor valpreventie als fraaie en voor de VVE goedkope oplossing (door de eigenaren op eigen kosten aangeschaft) al eerder door het bestuur goedgekeurd.” De kantonrechter stelt vast dat uit de stukken niet is op te maken dat een dergelijk besluit is genomen. Maar ook als het bestuur het plaatsen van plantenbakken op de randen van de koekoeken zou hebben goedgekeurd, was zij hiertoe niet bevoegd. Op grond van de artikelen 9 lid 3, 12 lid 3 en 13 lid 2 van het splitsingsreglement kan alleen de vergadering hiervoor toestemming verlenen. Hiervoor is al overwogen dat die toestemming ontbreekt.
3.9.
Dit leidt ertoe dat ook ten aanzien van het plaatsen van plantenbakken op de randen van de koekoeken door de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond wordt gehandeld in strijd met het splitsingsreglement.
3.10.
Zoals eerder is overwogen vordert [eiser] veroordeling van de VvE tot het treffen van maatregelen van handhaving jegens de eigenaren van de vier appartementen op de begane grond. Volgens de VvE heeft [eiser] geen belang bij handhaving. Dit verweer gaat niet op. [eiser] is appartementseigenaar en heeft ter zitting toegelicht dat het hem onder meer gaat om het uniforme aanzicht van het gebouw. Ook wil hij tegengaan dat de appartementseigenaren op de begane grond zich gemeenschappelijke buitenruimte toe-eigenen waardoor de appartementen op de begane grond aantrekkelijker worden dan de appartementen op de verdiepingen.
3.11.
De vaststelling dat er door een aantal appartementseigenaren in strijd wordt gehandeld met het splitsingsreglement en dat [eiser] belang heeft bij handhaving brengt echter niet mee dat alle door [eiser] gevorderde maatregelen ook toewijsbaar zijn.
3.12.
De VvE is op grond van artikel 29 lid 1 van het splitsingsreglement wel verplicht om de betrokkenen een schriftelijke waarschuwing te doen toekomen per (aangetekende) brief en hen te wijzen op de overtreding. De VvE heeft aangegeven dit niet te willen doen. Zij zal daarom worden veroordeeld tot het versturen van een brief aan de eigenaren van de appartementen aan de [adres] , [adres] , [adres] en [adres] in [woonplaats] , waarin staat dat het plaatsen van zaken op de grindstrook en de betonnen randen van de koekoeken in strijd is met het splitsingsreglement, dat zij daarmee in overtreding zijn, dat dit kan worden bestraft met een boete en dat de eigenaren binnen een maand de zaken van de grindstrook en de randen van de koekoeken dienen te verwijderen. Aan deze veroordeling zal een dwangsom worden gekoppeld van € 500 per dag of dagdeel, met een maximum van € 5.000.
3.13.
Artikel 29 lid 2 van het splitsingsreglement bepaalt dat het bestuur betrokkene een boete kan opleggen indien hij/zij geen gevolg geeft aan de schriftelijke waarschuwing. Het is dus geen verplichting van het bestuur. De VvE heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de bevoegdheid om een boete op te leggen. Nu het bestuur een eigen verantwoordelijkheid toekomt, kan de kantonrechter dit besluit slechts marginaal toetsen.
In de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter het besluit om geen boete op te leggen niet onbegrijpelijk. Op de vergadering van eigenaars van 26 april 2021 heeft een ruime meerderheid immers ingestemd met het laten staan van de zaken op de grindstrook. De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat dit voor de plantenbakken op de randen van de koekoeken anders is. Hierover is in ieder geval niets gesteld. De vordering tot het opleggen van een boete wordt daarom afgewezen.
3.14.
Ook de vordering tot het starten van een gerechtelijke procedure tegen de appartementseigenaren die, na aanschrijving, weigeren de zaken van de grindstrook en de randen van de koekoeken te verwijderen wordt afgewezen. Het bestuur is op grond van het splitsingsreglement hiertoe niet verplicht. Het is aan het bestuur om, rekening houdend met de met een procedure gemoeide kosten en het te verwachten resultaat, een afweging te maken of zij dat wel of niet wil doen. Als [eiser] zich hier niet in kan vinden, dan ligt het op zijn weg om een besluit van de vergadering van eigenaars uit te lokken dat het bestuur verplicht om een procedure te starten.
3.15.
De VvE wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure. Hoewel de vorderingen van [eiser] grotendeels worden afgewezen, was hij genoodzaakt om de VvE in rechte te betrekken omdat zij niet vrijwillig aan haar verplichting tot aanschrijving wil voldoen.
De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 131,18
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde € 498,00 (2 punten x tarief € 249,00)
Totaal € 715,18
4 De beslissing
4.1.
veroordeelt de VvE om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis een brief te sturen aan de eigenaren van de appartementen aan de [adres] , [adres] , [adres] en [adres] in [woonplaats] , waarin staat dat het plaatsen van zaken op de grindstrook en de betonnen randen van de koekoeken in strijd is met het splitsingsreglement, dat zij daarmee in overtreding zijn, dat dit kan worden bestraft met een boete en dat de eigenaren binnen een maand na dagtekening van de brief de zaken van de grindstrook en de randen van de koekoeken dienen te verwijderen, zulks op straffe van de verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag of deel van de dag dat de VvE niet aan deze veroordeling tot verzending van de brief aan elk van de betrokken eigenaren voldoet, met een maximum van € 5.000;
4.2.
veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 715,18;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2022.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
