2.8.
Op de door de rechtbank gestelde vragen 2 tot en met 10 (de antwoorden op de vragen 1 en 11 zijn hier niet verder van belang) heeft de deskundige voor zover van belang de volgende antwoorden gegeven.
Vraag 2.
Wat waren in 2015 binnen uw beroepsgroep de standaarden en/of gebruiken
a. voor de wijze waarop een ‘voorafgaande taxatie’ als bedoeld in artikel 7:960 BW van een gebouw op basis van hertaxatie van commercieel vastgoed (in verband met een brandverzekering; verder: een voortaxatie) dient te worden uitgevoerd en
b. waaraan een in dat verband opgesteld taxatierapport dient te voldoen?
Vraag 3.
Indien u verwijst naar richtlijnen en protocollen, kunt u dan voor zover mogelijk aangeven hoe de richtlijn of het protocol tot stand is gekomen? Wilt u de richtlijn of het protocol bijvoegen, dan wel de vindplaats vermelden?
De deskundige antwoordt -voor zover van belang- als volgt:
“(…) Taxeren (van opstallen) vereist een grote mate van nauwgezetheid. Het is noodzakelijk dat een taxateur zich ter plaatse voldoende op de hoogte stelt van de bouwaard, de afmetingen en de aanwezige voorzieningen in het gebouw. Verder dient hij/zij onderscheid te maken tussen de eigendommen van de verzekeringnemer in wiens opdracht de taxatie wordt uitgevoerd, en de eigendommen van derden. Als voorbeeld noem ik in dit verband een verhuurd gebouw, waarbij de opstaleigenaar alleen zijn eigendommen getaxeerd wenst te hebben en dus niet de waarde van alle bouwkundige zaken die door een huurder zijn aangebracht.
Bij het maken van zijn berekening, die uiteindelijk tot de getaxeerde waarde leidt, dient de
taxateur gebruik te maken van actuele kengetallen. Of daarbij gebruik maakt wordt van een
waardering per m2-vloeroppervlak, per m3-gebouwinhoud of van een elementenbegroting is
ter keuze van de taxateur.
(…)
Er blijken geen officiële richtlijnen of protocollen te bestaan voor het opstellen van 7:960BW opstaltaxatie.”
Vraag 4.
Indien er ten aanzien van vraag 2, binnen de beroepsgroep verschillende opvattingen bestonden, kunt u vermelden welke dat zijn?
De deskundige heeft geen melding gemaakt van verschillende opvattingen binnen de beroepsgroep.
Vraag 5.
Kunt u vaststellen wat in 2015 - beoordeeld naar de toen geldende normen - het bouwvolume was van de verschillende onderdelen van de gebouwen? Kunt u daarbij zoveel mogelijk een onderscheid maken tussen de hoofdgebouwen, de daarbij horende uitbouwen, bijgebouwen en/of achterliggende bouwwerken?
De deskundige antwoord als volgt:
“Van belang is in dit geval aan te geven op welke wijze er gemeten dient te worden. Er zijn in de markt tal van bouwkostendatabases. Deze databanken bevatten een schat aan
informatie. Enerzijds om heel gedetailleerd de bouwkosten te kunnen berekenen, zoals
bijvoorbeeld een aannemer dat doet om een offerte te maken, anderzijds grofmaziger en
bijvoorbeeld gerangschikt op basis van m3-prijzen. Dat is bijvoorbeeld terug te vinden bij
Archidat: https://webwinkel.bouwformatie.nl/bouwkostenwijzer. In dergelijke kosten
handboeken staat te lezen dat uitgegaan moet worden van het bruto vloeroppervlak en de
bruto hoogte van een gebouw. Dat houdt in: alles buitenom meten, uitgaande vanaf
bovenzijde beganegrondvloer.
Dezelfde methodiek wordt aangehouden door het Verbond van Verzekeraars
(…)
Zij gebruikt de kuberingsmethode als leidraad bij het snel bepalen van verzekerde sommen
voor met name woningen.
Na het bestuderen van de bouwtekeningen, en uitgaande van de situatie in 2015, kom ik tot
de volgende bouwvolumes:
Hoofdgebouw 9.554 m3
Aanbouw linksachter 1.475 m3
Aanbouw rechtsachter 1.655 m3”
Vraag 6.
Kunt u de waarde per m3 voor de verschillende onderdelen noemen, beoordeeld naar de
situatie van 2015?
De deskundige antwoordt als volgt:
“Hierbij dien ik een voorbehoud te maken. De situatie van 2015 heb ik niet kunnen
beoordelen. Ik moet het doen met een beoordeling van het pand in de situatie zoals ik dat
heb beoordeeld in 2022, waarbij ik mij realiseerde dat er sinds 2015 tal van aanpassingen
zijn geweest, al was het maar door het herstel van de brandschade, het veranderde gebruik
en het wegslopen van de twee achtervleugels. Ik zocht onder meer aansluiting bij de aan mij
verstrekte foto’s, die kort na de brand zijn gemaakt, en bij de waarde van een ingeschatte
hoeveelheid verbouwingswerkzaamheden die tussen 2015 en 2019 zijn uitgevoerd. [gedaagde 2]
geeft aan dat hij geen foto’s meer heeft van zijn inspectie 2015. [betrokkene 8] leverde mij foto’s die afkomstig zijn van social media en waarvan mij aangeeft dat die gemaakt zijn voor 2015. Het waarheidsgehalte van die foto’s heb ik niet onomstotelijk kunnen vaststellen.
Uitgaande van de situatie in 2015 is verder van het grootste belang een betrouwbare
aanname te doen van de waarde van de bouwkundige onderdelen die tot het eigendom van
de opdrachtgever (de verzekeringnemer) behoren en wat wellicht bijvoorbeeld als
huurdersbelang of inventaris is te waarderen.
In uw vraag 7 vraagt u naar een taxatiewaarde van de in slechte staat verkerende
achterliggende gebouwen. Een opstalpolis biedt bij een gedekte schade recht op een
uitkering die uitgaat van herbouwwaarde (tenzij daar in heel incidentele gevallen in tekst
van de polisvoorwaarden vanaf wordt geweken, maar daarvan is mij in dit geval niets
gebleken). Het doet daarbij niet ter zake of een gebouw(-deel) in minder goede staat
verkeerde. Als verzekeraars bereid zijn een gebouw in dekking te nemen, dan accepteert
men automatisch dat bij schade de uitkering gebaseerd is op herbouwkosten zonder dat
men correcties aanbrengt op basis van veroudering. De taxatiewaarde van een in slechte
staat verkerend gebouw wijkt dus in beginsel niet af van een in goede staat verkerend
gebouw. In de bedragen die ik noem heb ik daarom ook geen rekening gehouden met
afschrijving of een andere neerwaartse prijscorrectie.”
Verder somt iedere taxateur, ook [gedaagde 2] , in het taxatierapport op welke onderdelen wel en
welke onderdelen niet zijn betrokken in de waardering. Bij het noemen van bedragen baseer
ik mij dan ook op de lijst met in- en uitsluitingen volgens het taxatierapport van [gedaagde 1] van 7 september 2015, referentie T.2015/09/8327. Ik betrek dan bijvoorbeeld de btw en de door de leden van de [eiser] aangebrachte verbeteringen in mijn waardering. Dat geldt dan bijvoorbeeld ook voor de waarde van de verbouwingen die door [betrokkene 6] , ruimschoots voor de taxatie in 2015, waren aangebracht, ondanks dat deze zaken op een aparte polis gedekt bleken te zijn. [gedaagde 2] had immers de waarde van die verbouwingen
betrokken in zijn taxatie, althans het was niet uitgesloten.
Resumerend en rekening houdende met de hiervoor genoemde overwegingen en
uitgangspunten, uitgaande van prijspeil 2015, acht ik voor het hoofdgebouw een m3-prijs
van EUR 525,00 gerechtvaardigd. Voor de twee achterliggende gebouwen meen ik dat,
vanwege het minder hoge afwerkingsniveau een m3-prijs van EUR 450,00 passend is. Hierin zijn nog niet begrepen de waarde van de buitengalerijen en de waarde van het
eigenarenbelang. Als de waarde van deze onderdelen aan de m3-prijs van het hoofdgebouw
worden toegevoegd, dan bedraagt de m3-prijs voor het hoofdgebouw EUR 609,21/m3.”
Vraag 7.
Kunt u de waarde van de gebouwen in 2015 - beoordeeld naar de toen geldende normen-
taxeren op basis van herbouwwaarde ten behoeve van een voortaxatie voor een
brandverzekering? Kunt u die waarde voorts geven, uitgaande van de situatie dat de
achterliggende bouwwerken in slechte staat verkeerden?
De deskundige antwoordt als volgt:
“Zoals onder 6 al is toegelicht kan ik geen rekening houden met een correctie voor de slechte staat van de achterliggende bouwwerken.
Mijn taxatiewaarde, prijspeil 2015, uitgaande van de overwegingen die onder 6 zijn
genoemd wordt dan als volgt:
EUR
Hoofdgebouw 9.554 m3 à 525 = 5.016.084,00
Aanbouwen achter 3.129 m3 à 450 = 1.408.114,00
Galerijen achter = 117.500,00
Eigenarenbelang begane grond = 67.492,00
Eigenarenbelang eerste etage = 50.619,00
Eigenarenbelang tweede etage = 306.783,00
Eigenarenbelang derde etage = 0,00
Eigenarenbelang vierde/vijfde etage west ( [betrokkene 6] ) = 350.000,00
Eigenarenbelang vierde/vijfde etage oost = 116.667,00
Totaal, inclusief btw = 7.433.259,00”
Vraag 8.
Valt de wijze en uitvoering van de door [gedaagden] uitgevoerde voortaxatie binnen de in 2015 geldende standaard en/of binnen de gebruiken die toen door de beroepsgroep acceptabel werden geacht? Voor zover dit niet het geval was, op welke punten week de voortaxatie daarvan af?
Kunt u bij de beantwoording van deze vraag betrekken dat bij de voortaxatie
a. de kuberingsmethode is gebruikt
b. een deel het bouwvolume dat ziet op bijgebouwen - die (mogelijk) in slechte staat verkeerden - niet is meegerekend en dat dit is gecompenseerd door een toeslag (van circa 15%) op de prijs per m3 van het wel meegerekende bouwvolume?
De deskundige antwoord als volgt:
“Zoals hiervoor is toegelicht bestaan er geen vaste protocollen of richtlijnen waaraan een taxatierapport voor verzekeringsdoeleinden dient te voldoen. [gedaagde 2] kan dus niet hebben afgeweken van regels of normen die niet bestaan.
In het procesdossier trof ik het volgende document aan:
(…)
De stempel “ [betrokkene 2] ” doet vermoeden dat bovenstaande handmatige becijfering de
basis is geweest voor de door [gedaagde 1] / [gedaagde 2] uitgebrachte taxatie. Daarin staat te lezen dat
[gedaagde 2] de kuberingsmethode heeft gebruikt en dat hij daaraan een bedrag van EUR 500.000
heeft toegevoegd voor waardeverhogende onderdelen zoals de lift, de brandmeldinstallatie
en de nooduitgangen.
De gebruikte methode, dus de kuberingsmethode en daar onderdelen aan toevoegen is,
zoals ik onder 6.3 al heb aangegeven, een gebruikelijke wijze van taxeren.
Bij de beantwoording van de vragen 6 en 7 heb ik uitgelegd dat het apert onjuist is om in een verzekeringstaxatierapport voor opstallen een prijsverlagende correctie door te voeren voor gebouwdelen die in slechte staat verkeren.”
Vraag 9.
Bestond er in 2015 binnen de beroepsgroep een bandbreedte waarbinnen afwijkingen
van gemeten volumes en/of waarderingen op basis van herbouwwaarde bij een
voortaxatie acceptabel worden geacht? Zo ja wat was die bandbreedte?
De deskundige antwoordt als volgt:
“ [betrokkene 4] (bestuurslid van de [betrokkene 5] , toevoeging rechtbank, zie blz 8 van het rapport) bevestigde mij dat er GEEN algemeen geldende bandbreedte bestaat die taxateurs gebruiken om hun eventuele onnauwkeurigheid/inschatting te duiden.
Vanzelfsprekend is bekend bij verzekerden, taxateurs en verzekeraars dat taxeren altijd een
inschatting blijft en dus geen exacte wetenschap is.”
Vraag 10.
Voor zover de antwoorden op vragen 5, 6 en 7 afwijken van de resultaten van de
metingen van (de onderdelen van) de gebouwen en/of van de waardering door [gedaagde 2] , zoals (onder meer) blijkt uit de aantekeningen en het taxatierapport:
a. kunt een verklaring geven voor die afwijking?
De deskundige antwoordt als volgt:
“Het blijft gissen naar het antwoord op de vraag waarom de waardering van [gedaagde 2] afwijkt. Als ik mij baseer op de onder de beantwoording van vraag 8 weergegeven berekening dan lijkt het totaal becijferde aantal m3 niet in overeenstemming te zijn met mijn berekening die onder vraag 5 is vermeld. Ik herken in de berekening van [gedaagde 2] niet de later door hem genoemde toegepaste korting op de m3-prijs van het hoofdgebouw. Feit is wel dat, gelet op de hoogte van de kosten die [gedaagde 2] rekende voor het maken van deze taxatie, niet een uitvoerige elementenbegroting gemaakt kon worden. Nauwkeurigheid maakt dan plaats voor inschattingen. Inschattingen kunnen achteraf onjuist blijken te zijn.”
b. blijft die afwijking binnen de in vraag 9 bedoelde bandbreedte?
De deskundige antwoordt als volgt:
“Er bestaat geen algemeen gangbare en geaccepteerde bandbreedte.”
de wijziging van eis en de onderbouwing daarvan
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
