Uitspraken

[gedaagde] heeft op 18 november 2002 aan Engelsing Makelaars opdracht gegeven tot de verkoop van zijn woning met schuren, ondergrond, erf en tuin, gelegen aan [adres]. In de opdrachtbevestiging is de vraagprijs bepaald op

€ 647.500,00.

In de verkoopbrochure staat, onder meer, het volgende:

(…)

Omschrijving

[adres]

Koopsom

€ 647.500,-- k.k.

Kadastrale gegevens

Gemeente : [gemeente] Sectie : C

Nummer : 5775 (ged.)

Inhoud : circa 300 m³

Bouwjaar : ca. 1960

Indeling:

(…) Perceelsoppervlakte ca. 2400 m²

(…)

Op een kadastrale tekening die onderdeel uitmaakt van de verkoopbrochure staan de volgende kadastrale percelen genoemd:

5775 GED

5776

5777

5779

5781

5783 GED

In het door Engelsing opgemaakte ‘Opnameformulier Woonhuis’ staat, voor zover van belang het volgende:

(…)

Kadastrale gemeente: [gemeente] Kadastrale sectie nrs.: C 5777

Kad. opp. (in m2) 2400

(…)

Lengte/diepte 80 m

Breedte 30 m

(…)

In de handgeschreven aantekeningen staat, onder meer, het volgende:

(…)

Bijz: Kaveloppervlakte ± 2400 m² (30 x 80 mtr)

(…)

In het door [gedaagde] op 19 januari 2003 ingevulde en ondertekende vragenformulier staat, onder meer, het volgende:

(…)

1. Andere overeenkomsten

Zijn er nadat u het huis in eigendom Ja

hebt gekregen nog andere, eventuele

aanvullende notariële of onderhandse

akten opgesteld van het pand?

(…)

[gedaagde] heeft daarbij de volgende handgeschreven tekst geplaatst:

Het grondstuk is in overleg met de buren ([gedaagde]) groter dan kadastraal is aangegeven.

Uit de handgeschreven notities van Engelsing Makelaars blijkt, onder meer, nog het volgende:

(…)

Verkocht wordt:
5776 → zie kad.

5777 → ,,

5778 → ,,

5779 → ,,

5781 → ,,

5782 → ,,

…. ged

5775 ged

(…)

5780 wordt niet mee verkocht!

(…)

In de NVK Koopakte staat, voor zover van belang, het volgende:

(…)

verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

de vrijstaande woning met achterliggende schuur, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend [gemeente], sektie C., nummers 5777, groot 3 are en 85 ca., alsmede de omliggende percelen, allen kadastraal bekend [gemeente], sektie C, respectievelijk nummer 5776, groot 5 are en 85 ca., nummer 5778, groot 11 ca., nummer 5779, groot 1 are en 74 ca., nummer 5781, groot 55 ca., en nummer 5782, groot 2 ca., zoals aangegeven op bijgaande kadastrale tekeningen, één en ander aan partijen genoegzaam bekend, (…) tegen een koopsom van € 590.000,00 (…)

Op 15 september 2003 is in opdracht van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een taxatierapport uitgebracht. In dat rapport staat, onder meer, het volgende:

(…)

In de notariële akte van levering van 3 november 2003 staat onder meer het volgende:

(…)

Verkoper heeft blijkens een met koper op acht september twee duizend drie aangegane koopovereenkomst aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt, ieder voor de helft:

het woonhuis met achterliggende schuur, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te [adres], kadastraal bekend [gemeente], sectie C, nummer 5777, groot drie aren en vijf en tachtig centiaren, sectie C, nummer 5776, groot vijf aren en vijf en tachtig centiaren, sectie C, nummer 5778, groot 11 centiaren, sectie C, nummer 5779, groot een are en vier en zeventig centiaren, sectie C, nummer 5781, groot vijf en vijftig centiaren, en sectie C, nummer 5782, groot twee centiaren (…)

In augustus 2009 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] [gedaagde] aangeschreven. In de brief staat, voor zover van belang, het volgende:

(…)

Op 1 november 2003 hebben wij het woonhuis met kavel aan [adres] van jullie gekocht. Bij het woonhuis en de kavel is een gedeelte van de kavel in gebruik bij het bedrijventerrein. De afspraak welke destijds gemaakt is, is dat de totale kavel welke momenteel door het aangrenzende bedrijventerrein in gebruik is bij het woonhuis wordt bijgetrokken wanneer het bestemmingsplan welke momenteel nog geldt voor het bedrijventerrein wordt gewijzigd in “woonbestemming”. Volgens recente informatie zou dit medio 2009 gaan plaatsvinden.

Kavelgrootte

Op 2e Paasdag 2009 hebben wij jullie gevraagd om duidelijkheid inzake de grensbepaling aan de zijde van het bedrijventerrein. (…)

Wij hebben de huidige kavel opgemeten volgens de huidige gegevens welke wij op dit moment hebben. (…)

Uitgaande van bovenstaande maten komen wij uit op een huidige totale oppervlakte van slechts 1214,2 m2. Wij hebben volgens de koopadvertenties van jullie gekocht 2400 m2. De koopsom welke wij destijds zijn overeengekomen is ook gebaseerd op een totale kavelgrootte van 2400 m2 en niet van 1214,2 m2.

(…)

Ter info, de grenslijn van de punt van kavel [naam] tot aan [adres] heeft wel een grootte van 2400 m2, wij gaan er van uit dat dit de juiste grenslijn is. Detail is wel dat een gedeelte van deze kavel behoort aan Indalo Vastgoed B.V. en dat jullie niet in de boeken werden genoemd als eerdere eigenaars (!)

(…)

Wij betalen immers al bijna 6 jaar hypotheek voor een grondstuk waarover wij niet kunnen beschikken (…)

Wij manen jullie hierbij aan om tot het komen van een bevredigende oplossing op korte termijn voor zowel duidelijkheid omtrent de kavelgrens en grootte alsmede het gebruik van de kavel.

(…)

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] op 12 juli 2012 opnieuw aangeschreven:

(…)

Medio 2003 heb jij aan ons verkocht de percelen 5776, 5777, 5778, 5779, 5781 en 5782 volledig en een gedeelte van de percelen 5775 en 5783 (de nieuwe kadastrale aanduiding is 5966 en 5964). Deze percelen hebben samen een omtrek van 30 x 80 meter met een oppervlakte van ca 2400 m². Voor deze percelen hebben wij € 590.000,-- (…) betaald.

De percelen met de kadastrale aanduiding 5776, 5777, 5778, 5779, 5781 en 5782 zijn op 3 november 2003 geleverd. Dit houdt in dat op 3 november 2003 slechts 1212 m² is geleverd. Wij spraken voor het sluiten van de koopovereenkomst af dat de resterende oppervlakte van 1188 m² (een gedeelte van de percelen met de aanduiding 5775 en 5783) zou worden nageleverd op het moment dat het bestemmingsplan van perceel 5783 zou zijn gewijzigd en een woonbestemming zou krijgen.

Aangezien [gedaagde] al een paar keer het perceel heeft opgemeten en de omvang van de nog na te leveren oppervlakte betwist, willen wij graag verwijzen naar de advertentietekst van “Engelsing Exclusief zomer 2003” en de verkoopbrochure waaruit blijkt dat jij een object van 30 x 80 meter met een totale oppervlakte van 2400 m² hebt aangeboden. Verder staat in de verkoopbrochure een kaart van het perceel waar duidelijk op staat aangegeven dat het perceel ook gedeeltelijk de percelen 5783 en 5775 omvat. Onder de tekening staat dan ook ter aanvulling vermeld dat gaat om de percelen 5775 (ged.), 5776 5777, 5779, 5781 en 5783 (ged.).

(…)

De taxateur heeft de opdracht gekregen om het perceel te taxeren zoals het werd aangeboden en wij het wilden kopen. Uit zowel de omschrijving als de situatieschets blijkt dat de taxateur ook is afgegaan op jouw informatie. De taxateur heeft in dit rapport aangegeven dat de waarde bij een onderhandse verkoop € 600.000,-- bedraagt. Dit bedrag hebben wij ook ongeveer betaald

(€ 590.000,--). Ook hieruit volgt dat wij een perceel van 2400 m² hebben gekocht.

(…)

Wij zien dan ook geen belemmering meer voor jou om de percelen 5775 en 5783 zodanig te leveren dat ons perceel –zoals toegezegd en is aangekocht- een omtrek krijgt van 30 x 80 meter met een oppervlakte van 2400 m². Om die reden zouden wij graag horen wanneer het jou gelegen komt om voor deze nalevering een afspraak te maken bij de notaris.

(…)

Bij brief van 27 november 2012 heeft [gedaagde] de rechtsbijstandverlener, onder meer, het volgende geschreven:

(…)

Het is extreem onaannemelijk dat, indien ook de percelen met de nummer 5783 en 5775 zouden zijn verkocht, met een uitgestelde leveringsverplichting zoals u stelt, dat niet in de koopakte en vervolgens in de leveringsakte zou zijn vermeld, temeer nu uw cliënten volgens uw schrijven een taxatierapport zouden hebben doen opstellen op basis van een aankoop die mede de nummers 5783 en 5775 zouden omvatten. Het is overigens niet juist dat ik een dergelijk taxatierapport zou hebben doen opstellen, zoals u ten onrechte stelt.

Ik begrijp niet op welke correspondentie u in dit verband doelt in de 4e alinea van uw genoemde brief en evenmin op welke “vragenlijst bij de Koopakte” in die alinea.

Het is voorts uitermate onaannemelijk dat uw cliënten onvoorwaardelijk de overeengekomen koopsom zouden hebben betaald, indien deze zou zijn gebaseerd en afhankelijk gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis. Het ging daarbij niet om een ondergeschikte kwestie, niet om een gering oppervlakteverschil, maar om een verdubbeling van de hoeveelheid blijkens de akten verkochte en geleverde grond, waarvan noch in de koopakte noch in de akte van levering ook maar de geringste aantekening is gemaakt!

Het is, kortom, volstrekt evident dat ik geen percelen met de nummers 5783 en 5775 heb verkocht, ook niet onder enige (opschortende) voorwaarde.

(…)

Volledigheidshalve beroep ik mij tot slot op verjaring. Uw cliënten hadden behoren te klagen op het moment dat zij hadden behoren te ontdekken dat het door hen gekochte niet juist was omschreven. (…)

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen, samengevat,

primair, subsidiair en meer subsidiair:

een verklaring voor recht dat a) medio augustus 2003 tussen [gedaagde] als verkoper en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] als kopers een mondelinge koopovereenkomst is gesloten ten aanzien van de (toenmalige) kadastrale percelen [gemeente], sectie C, 5775 GED (thans 5966), 5776, 5777, 5778, 5779, 5781, 5782 en 5783 GED (thans onderdeel van 5964 GED) met een gezamenlijke oppervlakte van circa 2.400 m², waarbij b) partijen zijn overeengekomen dat de percelen 5775 GED (thans 5966) en 5783 GED (thans onderdeel van 5964 GED, zoals ingetekend in productie 39) zouden worden nageleverd, zodra de betreffende percelen zouden zijn afgesplitst en de ter zake vigerende bestemming zou zijn gewijzigd in een woonbestemming.

Zij vorderen voorts, samengevat,

primair:

veroordeling van [gedaagde] tot levering (middels tussenkomst van een door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan te wijzen notaris) op zijn kosten van de kadastrale percelen [gemeente], sectie C 5996 en C 5964 GED binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,- per dag voor elke dag dat [gedaagde], na het verstrijken van acht dagen na betekening van dit vonnis hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 600.000,-;

subsidiair:

een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bedoelde naleveringsafspraak alsmede een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst partieel zal worden ontbonden en wel voor dat deel dat betrekking heeft op de bedoelde naleveringsafspraak alsmede dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] geleden schade als gevolg van de hiervoor bedoelde omstandigheden, met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een (schade)vergoeding aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] van € 600.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, althans zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

meer subsidiair:

een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bedoelde naleveringsafspraak alsmede gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van de artikelen 6:265 jo 6:270 BW, in die zin dat de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betaalde koopprijs ad € 590.000,- k.k. wordt verminderd met een bedrag gelijk aan de door hen geleden schade wegens de toerekenbare tekortkoming, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

uiterst subsidiair

dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op de voet van de artikelen 6:228 jo 6:230 BW zodanig wordt gewijzigd, dat daarmee het door hen geleden nadeel wordt opgeheven, zulks door vermindering van de door hen voor de woning aan [gedaagde] betaalde koopprijs van € 590.000,- k.k. met een bedrag gelijk aan de waarde van de percelen/perceeldelen, zoals ingetekend op productie 39, die tot op heden niet aan hen in eigendom toebehoren, welk bedrag zal worden vastgesteld bij staat en vereffend volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover van 3 november 2003, althans vanaf 15 oktober 2013 (datum indiening akte vermeerdering van eis), althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum.

Daarnaast vorderen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] (primair tot en met uiterst subsidiair) veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na dit vonnis, alsmede de nakosten.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] leggen, zakelijk weergegeven, primair aan hun vordering ten grondslag dat medio augustus 2003 tussen partijen overeenstemming werd bereikt over de verkoop en de levering van de kadastrale percelen [gemeente], sectie C, 5776, 5777, 5778, 5779, 5781 en 5782 én 5775 GED (thans C 5996) en 5783 GED (thans onderdeel van C 5964 GED) (met een totale oppervlakte van 2.400 m²), waarbij werd overeengekomen dat die (twee laatstgenoemde) perceelsgedeelten zouden worden nageleverd op het moment dat het toepasselijke bestemmingsplan in “ wonen” zou zijn gewijzigd en de aanpassingen zouden zijn voltooid met betrekking tot de grondstukken. Nu de bestemming is aangepast, staat niets (meer) aan levering in de weg. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen dan ook nakoming van de koopovereenkomst wat betreft de leveringsverplichting van die beide (laatstgenoemde) percelen.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] leggen vervolgens (subsidiair) aan hun vordering ten grondslag dat de overeenkomst partieel ontbonden (ex artikel 6:270 BW) moet worden, nu [gedaagde] niet aan zijn leveringsverplichting voldoet. In dat geval vorderen zij ook aanvullende schadevergoeding op de voet van artikel 6:277 BW.

Voor zover nodig beroepen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zich op dwaling (artikel 6:228 BW) als gevolg van de handelswijze van [gedaagde], in het bijzonder door de mededelingen van (de zijde van) [gedaagde], alsmede op bedrog, de derogerende werking van de redelijkheid en de billijkheid, en onrechtmatigde daad.