Uitspraken

De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde] dat geen geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel dat deze vernietigbaar is. [gedaagde] heeft haar standpunt niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Nergens uit blijkt dat [gedaagde] is gedwongen tot verkoop van haar woning. Daarbij geldt dat [gedaagde] dit standpunt pas bij de voorzieningenrechter in juli 2024 naar voren heeft gebracht, terwijl de koopovereenkomst dateerde van februari 2024.

De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door de woning niet op 3 juni 2024 aan [eiser] te leveren. [gedaagde] is niet op de afgesproken leveringsdatum van 3 juni 2024 verschenen. Ook heeft zij geen volmacht afgegeven aan de notaris, terwijl zij er door [eiser] op was gewezen dat dit ook een mogelijkheid was. Dat is door [gedaagde] niet betwist.

Ook komt vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichting op grond van artikel 2 onder g van de koopovereenkomst. In dat artikel garandeert de verkoper dat de technische installaties naar behoren functioneren en het gebruik daarvan niet op enigerlei wijze wordt beperkt. [eiser] heeft aangevoerd dat de CV-ketel stuk was ten tijde van de levering. Zij heeft daartoe een mail overgelegd van haar van 3 april 2024 aan [gedaagde] , waarin zij dit mededeelt aan [gedaagde] en er bevindt zich ook een factuur in het dossier ten aanzien van de reparatie van de CV-ketel. Pas op zitting heeft [gedaagde] hier tegenin gebracht dat [eiser] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, omdat [eiser] niet heeft bewezen dat de CV-ketel stuk was. [gedaagde] heeft daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist dat de CV-ketel ten tijde van de levering niet functioneerde.

[eiser] stelt dat zij als gevolg van de tekortkomingen van [gedaagde] schade heeft geleden. Zij vordert in dat verband zowel de contractueel overeengekomen boete als een schadevergoeding. De rechtbank stelt het volgende voorop. Het uitgangspunt is dat een boete en schadevergoeding op grond van de wet niet naast elkaar kunnen worden gevorderd. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt in dit verband dat hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. De schuldenaar is in dat geval alleen de boete verschuldigd. Dit uitgangspunt is van regelend recht. Dat betekent dat partijen daarvan kunnen afwijken.

Wel komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de gevorderde advocaatkosten in verband met de kort geding-procedure. Aan deze vordering heeft [eiser] namelijk een apart verwijt (onrechtmatig handelen) ten grondslag gelegd, namelijk dat sprake is van misbruik van recht. Daarvan is sprake als het instellen van een vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Het gaat er dan om dat de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden.1 [eiser] heeft gesteld dat op voorhand bekend was, ook voor [gedaagde] , dat de door [gedaagde] aanhangig gemaakte procedure in kort geding, waarbij schorsing van de executie van het verstekvonnis werd gevorderd, niet zou slagen. [eiser] heeft echter nagelaten te onderbouwen om wat voor stellingen van [gedaagde] het dan ging en waarom zij op voorhand had moeten begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Gelet daarop, zal dit gedeelte van de vordering worden afgewezen.

De boete van € 69.090,00 is opeisbaar en komt voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] is immers tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Bij exploot van 3 juni 2024 is [gedaagde] door [eiser] in gebreke gesteld. Ook na die ingebrekestelling is [gedaagde] niet tijdig haar verplichtingen nagekomen. Dit betekent dat [eiser] aanspraak kan maken op de boete van drie promille van de koopprijs uit artikel VI van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst. [eiser] stelt dat de boete ziet op een periode van 49 dagen, van 12 juni 2024, de dag dat [gedaagde] in verzuim was, tot 1 augustus 2024, de dag dat de woning ontruimd was. De periode waarover de boete wordt gevorderd en de hoogte van de boete worden door [gedaagde] niet betwist.

Artikel VI van de koopovereenkomst bevat een boetebeding als bedoeld in artikel 6:91 BW. Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). Bij de uitvoering van de matigingsbevoegdheid door de rechter is terughoudendheid geboden.

[gedaagde] heeft in het kader van haar beroep op matiging naar voren gebracht dat zij een vrouw op leeftijd is en het verkooptraject op afstand heeft moeten volgen, zonder enige kennis van zaken. [gedaagde] zou zich niet verstaanbaar kunnen maken in het Nederlands en ook niet in staat zijn geweest de koopovereenkomst te begrijpen of de kans hebben gezien zich hierover te laten informeren. De gevolgen van het niet tijdig leveren van de woning, zouden voor [gedaagde] niet te overzien zijn geweest. Ook heeft [gedaagde] – onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Maastricht van 18 augustus 2004 (ECLI:NL:RBMAA:2004:AR0501) – aangevoerd dat er een groot verschil zit tussen de daadwerkelijk geleden schade door [eiser] en de opgeëiste boete.

De genoemde omstandigheden leveren geen grond op voor matiging. Het had het op de weg van [gedaagde] zelf gelegen om professionele hulp in te schakelen bij de verkoop van haar woning, als zij het niet begreep. Daarbij geldt – zoals uiteengezet onder 5.8 – dat het enkele feit dat de boete hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden, niet al maakt dat de boete buitenproportioneel is. De boete bevat een prikkel tot nakoming en – zoals toegelicht onder 5.9 – is [gedaagde] tekortgeschoten in een kernverplichting onder de koopovereenkomst.

De door [eiser] gevorderde boete van € 69.090,00 wordt dan ook toegewezen. De wettelijke rente hierover wordt toegewezen zoals gevorderd: per datum uitspraak, nu deze niet is betwist en [gedaagde] in gebreke is gesteld.

De rechtbank wijst de vordering van € 19,00 voor stroom en gas in de maand juli 2024 af. [eiser] kreeg de woning pas op 23 juli 2024 geleverd. [gedaagde] heeft in dat licht bezien onvoldoende gesteld waarom zij recht heeft op dat bedrag.

De vordering van € 195,86 voor waterschapsbelasting in de periode van 23 juli 2024 tot en met 31 december 2024 wordt toegewezen, nu deze voldoende is onderbouwd en [eiser] de vordering niet inhoudelijk heeft betwist. Dat [gedaagde] deze factuur heeft ontvangen, omdat zij nog steeds ingeschreven staat op het adres van de woning maakt niet dat zij deze ook verschuldigd is. Zij woont er immers niet en maakt geen gebruik van het water dat op het adres van de woning geleverd wordt, in tegenstelling tot [eiser] .

De vordering van € 371,92 voor gemeentelijke belastingen wordt afgewezen. Niet inzichtelijk is hoe [gedaagde] dit bedrag heeft berekend en op welke periode het bedrag precies ziet.

De vordering van [gedaagde] in reconventie wordt toegewezen tot een bedrag van € 195,86. De gevorderde wettelijke rente per datum uitspraak, wordt afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van verzuim.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

[eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagexplootkosten. Artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt – kort gezegd – dat de kosten van het beslag kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Een beslag wordt als onrechtmatig aangemerkt als de vordering waarvoor beslag wordt gelegd niet toewijsbaar is (HR 19 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:273, rov. 3.8.1).

De vordering van [eiser] ten aanzien van de beslagexplootkosten is toewijsbaar, nu de vordering waarvoor beslag is gelegd (grotendeels) wordt toegewezen en het beslag niet nietig of ongegrond is. De rechtbank gaat ook voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat het beslag onnodig was. [eiser] beschikte weliswaar over het verstekvonnis van 19 juli 2024 van de voorzieningenrechter waardoor de medewerking van [gedaagde] voor de levering van de woning niet langer nodig was, maar [eiser] heeft gesteld dat zij het beslag heeft gelegd ter verzekering van haar vordering in deze procedure en die vordering wordt (grotendeels) toegewezen. Het beslag is daarmee niet onnodig.

Toegewezen wordt een bedrag van € 538,22, nu dat de reële kosten zijn van de beslagexploten.

Partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld, zodat er aanleiding is de proceskosten te compenseren.