Uitspraken

[eiser] heeft vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie gevorderd. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van die partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing heeft gevorderd van de kantonrechter over het punt waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Omdat [eiser] tijdig een dergelijke beslissing heeft gevraagd, is de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege komen te vervallen. De vordering tot vernietiging is daarom niet toewijsbaar.

De overige bezwaren die [eiser] tegen de uitspraak van de Huurcommissie naar voren heeft gebracht, waaronder ten aanzien van haar bevoegdheid en het gebrek aan motivering van de Huurcommissie, kunnen verder onbesproken blijven. De uitspraak van de Huurcommissie is, zoals hiervoor ook overwogen, komen te vervallen met de start van de onderhavige procedure. [eiser] is in de gelegenheid gesteld om al zijn standpunten opnieuw naar voren te brengen, op basis waarvan de kantonrechter een onafhankelijke beslissing zal nemen. De primaire gevorderde verklaring van recht en de subsidiaire vordering tot het herzien van de criteria en het besluitvormingsproces van de Huurcommissie kunnen daarom niet worden toegewezen.

Een van de vragen die partijen in deze procedure verdeeld houdt is of de huurovereenkomst als een overeenkomsten ‘naar zijn aard van korte duur’ als bedoeld in artikel 7:232 BW moet worden aangemerkt.

Bij beantwoording van de vraag of de huur een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past terughoudendheid bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst.

Ten aanzien van de aard en het gebruik van het gehuurde stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] een volledig gemeubileerde kamer in het appartement van [eiser] huurde en gebruik kon maken van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals keuken, badkamer en toilet. Uit de door [gedaagde] overgelegde screenshots van de website van [internetsite] blijkt dat [gedaagde] het appartement zou delen met vier huisgenoten. De verhuur van een gemeubileerde kamer aan een buitenlandse student waarbij de keuken, badkamer en toilet voor gemeenschappelijk gebruik met huisgenoten zijn, maakt de aard van het gehuurde niet anders dan die van andere kamers die veelal aan (Nederlandse) studenten worden verhuurd en die als reguliere huur van onzelfstandige woonruimte moet worden aangemerkt waarop de huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Voor verhuur aan studenten is ook een bijzondere beëindigingsmogelijkheid opgenomen in artikel 7:274 lid 4 BW, wat er ook niet op wijst dat sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.

De stelling van [eiser] dat hij bij de kamer extra diensten aanbiedt die maken dat geen sprake is van verhuur van een reguliere studentenkamer, maakt het voorgaande niet anders. Behalve de mogelijkheid om de huurder op te halen van luchthaven Schiphol, heeft [eiser] niet concreet toegelicht welke extra diensten hij dan biedt. Wat betreft deze ophaaldienst geldt dat dit op zichzelf onvoldoende is om daaruit te concluderen dat er geen sprake is van reguliere huur. Daarbij speelt ook een rol dat niet duidelijk is of [eiser] deze ophaaldienst heeft aangeboden als onderdeel van de overeenkomst tussen partijen of slechts als een vriendelijk gebaar. Gezien het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd waarom de aard en het gebruik van het gehuurde zou afwijken van een doorsnee studentenkamer.

Met betrekking tot wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan oordeelt de kantonrechter dat de (tijdelijke) duur van de huurovereenkomst voor [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest. Hoewel partijen geen schriftelijke huurovereen-komst met elkaar zijn aangegaan, heeft [gedaagde] wel screenshots overgelegd van het boekingsformulier van [internetsite] . Hieruit blijkt dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat de huurovereenkomst minimaal 2 maanden en maximaal 5 maanden zou duren. Weliswaar is een huurperiode van (maximaal) 5 maanden kort, maar dat betekent niet dat per definitie sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het gaat erom welk gebruik partijen voor ogen hebben gehad bij het sluiten van de huurovereenkomst. In dit kader heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] tijdelijk verblijf in Nederland nodig had voor de duur van zijn studie en dat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk heeft gehuurd, als het ware als noodopvang, om vanuit daar te zoeken naar een meer permanente woonoplossing in Nederland. [gedaagde] betwist dit echter. [gedaagde] voert aan dat hij via het platform [internetsite] op zoek was naar een aanbieder die hem middellange of lange huisvesting kon bieden, waar het platform ook voor bedoeld is. [gedaagde] ging er van uit dat de voorwaarden van het platform leidend waren. Dat hij na korte tijd alweer is vertrokken uit het gehuurde, had ermee te maken dat [gedaagde] zich niet op het adres van het gehuurde kon inschrijven en daardoor geen bankrekening en studietoeslag kon aanvragen.

Naar het oordeel van de kantonrechter is, ondanks de overeengekomen relatief korte initiële huurperiode van maximaal 5 maanden, onvoldoende gebleken dat het hier gaat om gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Op geen enkele manier is namelijk gebleken dat partijen uitdrukkelijk hebben bedongen dat het gaat om tijdelijke, niet te verlengen, verhuur en wat de specifieke reden van deze bijzondere verhuur is. Onder de Wet doorstroming huurmarkt (die geldt voor huurovereenkomsten gesloten tussen 1 juli 2016 tot 1 juli 2024 en welke wet het mogelijk maakt om tijdelijke huurcontracten af te sluiten), werden veel reguliere huurcontracten eerst voor tijdelijke duur aangegaan, met de mogelijkheid van (stilzwijgende) verlenging. In dit geval heeft [eiser] zich in zijn verweer dat hij voor de Huurcommissie heeft gevoerd wel op het standpunt gesteld dat (stilzwijgende) verlenging van de huurovereenkomst tussen partijen niet mogelijk was, maar [eiser] licht niet toe waar dit uit zou moeten blijken. In ieder geval is de mogelijkheid tot verlenging van de huurovereenkomst tussen partijen niet expliciet uitgesloten. Verder hebben partijen de limitering in duur van de huurovereenkomst niet gekoppeld aan een specifieke gebeurtenis, zoals de studieduur van [gedaagde] , of om ruimte te maken voor de volgende ‘lichting’ studenten / expats. Al met al is onvoldoende aangevoerd waarom het voor [gedaagde] duidelijk had moeten zijn dat het gebruik van het gehuurde gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht, waarbij hij na ommekomst van de overeengekomen huurperiode ruimte zou moeten maken voor anderen. In zoverre onderscheidt de door partijen gesloten huurovereenkomst zich ook te weinig van een reguliere huurovereenkomst om in de inhoud ervan voldoende aanwijzing te kunnen vinden dat partijen een huurperiode van slechts korte duur voor ogen hadden.

De slotsom is dat in dit geval niet gesproken kan worden van huur dat een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. De hierop betrekking hebbende vordering van [eiser] wordt afgewezen.

De conclusie van het voorgaande, namelijk dat er geen sprake is van huur naar zijn aard van korte duur, betekent dat op de huurovereenkomst tussen partijen ook de dwingend rechtelijke bepalingen van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW van toepassing zijn. Dit brengt tevens mee dat de Huurcommissie bevoegd was zich uit te spreken over de splitsing van de all-in prijs, de redelijkheid van de aanvangshuur en het voorschot stookkosten.

[eiser] heeft bepleit dat de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling moet worden herzien, in het bijzonder wat betreft de waardering van de gemeenschappelijke ruimtes en de waardering van de aangeboden diensten, zoals schoonmaak, 24-uurs service en shuttle diensten. [eiser] heeft aan dit standpunt echter geen enkele motivering ten grondslag gelegd, noch heeft hij concreet toegelicht welke puntentelling volgens hem dan juist zou zijn. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om van een ander puntenaantal uit te gaan zoals door de Huurcommissie is vastgesteld (72 punten).

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden in conventie begroot op:

Gelet op het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal van het gehuurde is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter zal daarom de maximale aanvangshuurprijs aan de hand van het puntenaantal vaststellen. De maximale huurprijs bedraagt dan € 178,94 per maand. Het voorschot servicekosten wordt vastgesteld op € 375,00 per maand.

[eiser] zal worden veroordeeld om aan [gedaagde] de teveel betaalde huur terug te betalen. Ook zal [eiser] worden veroordeeld om aan [gedaagde] de teveel betaalde servicekosten terug te betalen. [eiser] heeft geen eindafrekening van de servicekosten verstrekt, waardoor [gedaagde] genoodzaakt was de Huurcommissie in te schakelen om zijn betalingsverplichting vast te stellen. De Huurcommissie heeft die betalingsverplichting over de gehele huurperiode vastgesteld op € 53,95.

De vordering van [gedaagde] tot het opleggen van een dwangsom aan [eiser] bij het uitblijven van betaling is niet toewijsbaar. Dit is onverenigbaar met artikel 611a Rv, welk artikel bepaalt dat een dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom.

Gelet op samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen de proceskosten tussen partijen in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.