Uitspraken

Het spoedeisend belang van deze zaak vloeit voort uit de aard van de vordering. Waterlandplein Beheer heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) buitengerechtelijk ontbonden en heeft [gedaagde] verzocht de viswinkel te ontruimen. Nu [gedaagde] heeft aangegeven niet tot vrijwillige ontruiming over te gaan, is het spoedeisend belang gegeven.

De gevorderde ontruiming is gebaseerd op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit kort geding staat dan ook de vraag centraal of en in hoeverre voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden.

Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden.

Vast staat dat de burgemeester van de gemeente Amsterdam heeft besloten om de viswinkel te sluiten vanwege verstoring van de openbare orde. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit, hierop is negatief beslist. [gedaagde] heeft vervolgens beroep in gesteld, maar hierop is nog geen beslissing gevolgd. Met artikel 7:231 lid 2 BW is, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, beoogd de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk - en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst - de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden. Voorlopig moet daarom worden uitgegaan van de juistheid van het besluit van de burgemeester.

Artikel 7:231 lid 2 BW verplicht de verhuurder niet om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dit artikel geeft de verhuurder een keuze om van deze bevoegdheid gebruik te maken. Er is sprake van een ‘kan-bepaling’. In het geval de verhuurder ervoor kiest gebruik te maken van de bevoegdheid die artikel 7:231 lid 2 BW haar geeft, moet nog wel worden beoordeeld of het beroep van verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de viswinkel nu niet hoeft te ontruimen. Dat betekent dat de vordering van Waterlandplein Beheer wordt afgewezen. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht.

Waterlandplein Beheer heeft toegelicht dat zij een grote verantwoordelijkheid voelt voor de situatie en zich geroepen voelt daartegen op te treden. Haar belang bij de ontruiming is gelegen in het herstellen van de openbare orde en de veiligheid in het winkelcentrum en de daarboven gelegen woningen. Er heest grote onrust bij een deel van de winkeliers en de omwonenden. Zij vrezen voor nieuwe explosies als de viswinkel weer open gaat. Daarnaast vreest Waterlandplein Beheer dat andere huurders de huurovereenkomst zullen opzeggen en het Winkelcentrum minder waard wordt. Het risico op een nieuw schietincident is volgens Waterlandplein Beheer gewoon te groot, waardoor zij geen andere mogelijkheid zag dan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Hiertegenover staan de zwaarwegende belangen van [gedaagde] . Zij exploiteert al 10 jaar de viswinkel en is vertrouwd in de omgeving. Zij heeft rondom de viswinkel haar klandizie en als [gedaagde] de viswinkel moet ontruimen, zal dit het einde van de viswinkel betekenen. Hierdoor zal [gedaagde] geen inkomsten meer hebben en schaadt dit ook de inkomstenbron en pensioenvoorziening van [naam] .

In deze zaak is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] , dan wel haar eigenaar, een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt van de situatie. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, of dat zij zich niet als een goed huurder zou hebben gedragen. De antecedenten op naam van [naam] spelen geen rol in de belangenafweging. Die dateren van meer dan twintig jaar geleden en staan in geen enkel verband met de schietpartijen.

Het motief achter de schietpartijen is nog altijd onbekend. Een alternatief scenario is dat het naastgelegen [naam horecagelegenheid] het motief is van de schietpartijen, maar ook hiervoor is geen afdoende onderbouwing.

Uiteraard dient Waterlandplein Beheer als eigenaar van het winkelcentrum en als verhuurder op te komen voor de belangen van de overige winkeliers. Dat de schietpartijen tot onrust en een onveilig gevoel hebben geleid bij de winkeliers, het winkelend publiek en omwonenden, is begrijpelijk. Echter, desgevraagd heeft Waterlandplein Beheer tijdens de zitting meegedeeld dat geen van de winkeliers de huurovereenkomst naar aanleiding van de schietpartij heeft opgezegd. Ook is er geen afname van het winkelend publiek waargenomen.

Verder speelt mee dat de burgemeester niet heeft besloten tot verlenging van de sluiting van de viswinkel. Hieruit kan worden afgeleid dat de gemeente het aanvaardbaar vindt dat de viswinkel weer open gaat. Daarbij moet in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat de verantwoordelijkheid voor handhaving van de openbare orde en veiligheid primair bij de gemeente, politie en justitie ligt.

Een en ander overziend valt de belangenafweging uit in het voordeel van [gedaagde] . Het uitoefenen door Waterlandplein Beheer van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, moet in het hiervoor geschetste kader naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Dit maakt dat de kantonrechter de vordering van Waterlandplein Beheer tot ontruiming van de viswinkel zal afwijzen.

Waterlandplein Beheer is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: