Uitspraken

De rechtbank overweegt allereerst dat onder omstandigheden een zorgplicht van een taxateur kan worden aangenomen jegens derden, erin bestaande dat de taxateur moet instaan voor de juistheid van het taxatierapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan te grondslag liggende onderzoek. Dat geldt ook in een situatie als de onderhavige, waarin de taxatie werd verricht ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire lening. Deze zorgplicht brengt mee dat schending daarvan kan worden gekwalificeerd als onrechtmatig handelen jegens de derde.

Naar het oordeel van de rechtbank is evenwel onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat [gedaagden gezamenlijk] met het taxatierapport van 23 september 2002 zijn zorgplicht jegens Combivoordeel heeft geschonden.

Combivoordeel heeft weliswaar gesteld dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde waarden onjuist waren, maar heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit dat volgt. Immers, het enkele feit dat een waardebepaling (op basis van een geveltaxatie) in 2004 tot een ander (lager) bedrag leidt, is daartoe onvoldoende. De taxatie van [gedaagden gezamenlijk] ziet immers slechts op de waarde op het moment van taxeren en daaraan kunnen geen garanties worden ontleend voor de toekomstige ontwikkeling van die waarde. Het enkele feit derhalve dat de waarde 2 jaar later lager blijkt te zijn, leidt niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde waarde in 2002 onjuist was. De opbrengst van de executieveiling in juni 2007 geeft daarvoor al helemaal geen aanwijzing. Immers, deze opbrengst is gerealiseerd 5 jaar na de taxatie, terwijl bovendien niet is gebleken dat het appartement zich toen in een vergelijkbare staat bevond. Waar Combivoordeel opmerkt dat [gedaagden gezamenlijk] met betrekking tot de staat van onderhoud in 2007 blijft steken in blote stellingen, miskent zij dat de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de onjuistheid van de taxatie in 2002 op Combivoordeel rust en dat het niet aan [gedaagden gezamenlijk] is om de juistheid van zijn taxatie te bewijzen.

Die onjuistheid blijkt evenmin uit de waardeverklaring van J. Hack van 16 augustus 2007, waarin met terugwerkende kracht de waarde per 31 december 2002 is bepaald. Immers, nog daargelaten dat het - ook hier - een geveltaxatie betrof, heeft de taxateur bij zijn oordeel de totale ontwikkeling van het vastgoed in de periode van 2002 tot en met 2007 kunnen betrekken. Informatie waarover [gedaagden gezamenlijk] bij zijn taxatie uiteraard niet kon beschikken. Bovendien ontbreekt in dit rapport enige toelichting op de vergelijkbaarheid van vermelde referentieobjecten en is evenmin toegelicht waarom de waarde van het appartement eind 2002 lager zou zijn dan de koopprijs eind 2000.

De door [gedaagden gezamenlijk] ter zitting gegeven toelichting wijst niet op een onzorgvuldige handelwijze. Immers, [gedaagden gezamenlijk] is uitgegaan van een daadwerkelijk voor dít appartement gerealiseerd verkoopbedrag in 2000 en heeft vervolgens op basis van een aantal factoren de actuele waarde in september 2002 hoger vastgesteld. Daarbij is voor hem het afwerkingsniveau – als gevolg van een zeer recente verbouwing - van groot belang geweest. Dat die verbouwing daadwerkelijk had plaatsgevonden wordt door Combivoordeel weliswaar weersproken, maar die betwisting wordt niet nader onderbouwd. Nu [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard zelf het resultaat van die verbouwing te hebben aanschouwd (zoals hij ook al schreef in de brief van 5 maart 2007) had dit wel van Combivoordeel verwacht mogen worden. Voor zover wordt betoogd dat [gedaagden gezamenlijk] de kosten van die verbouwing voor een te groot bedrag heeft verdisconteerd in de waarde, moet dat worden beschouwd als een verschil van inzicht dat valt binnen de vrijheid die de taxateur heeft bij zijn inschatting van de waarde van het appartement. Combivoordeel heeft bovendien niet concreet gesteld hoe groot het deel van de verbouwingskosten zou zijn dat wel redelijkerwijs in de prijs verdisconteerd had moeten worden en waarom.

Het feit dat de taxatiewaarde aanzienlijk hoger ligt dan het gemiddelde van de referentieobjecten in dezelfde periode, vraagt weliswaar om een toelichting, maar brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat de getaxeerde waarde onjuist is. Dit geldt temeer nu ook de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs in 2000 al aanzienlijk hoger lag dan de verkoopbedragen van andere appartementen aan de [adres] in de zomer van 2002, met uitzondering van nummer 20. Derhalve kan niet zonder meer worden aangenomen dat de verkochte appartementen in die periode beter vergelijkbaar zouden zijn met het appartement dan het appartement op nummer 20. Nu bovendien vaststaat dat kort voor de taxatie daadwerkelijk voor een appartement in hetzelfde complex € 320.000,- is betaald, kan niet gezegd worden dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde bedragen zodanig bezijden de werkelijkheid zijn dat de taxatie onrechtmatig moet worden geoordeeld jegens Combivoordeel.

Nu niet -althans onvoldoende- is gesteld en evenmin is gebleken dat de geconstateerde onzorgvuldigheid bij de motivering van het taxatierapport daadwerkelijk heeft geresulteerd in een onjuiste taxatiewaarde, kan niet worden gezegd dat [gedaagden gezamenlijk] hiermee onrechtmatig heeft gehandeld jegens Combivoordeel. De overige verweren en stellingen kunnen derhalve onbesproken blijven.

Resteert het gestelde onrechtmatig handelen, gelegen in het niet melden van meerdere taxatieopdrachten door [naam] aan Combivoordeel. Combivoordeel heeft daartoe gesteld dat het [gedaagden gezamenlijk] bekend moest zijn dat [naam] het appartement niet voor eigen gebruik zou gebruiken. Bovendien kon [gedaagden gezamenlijk] weten dat [naam] verschillende hypotheken had afgesloten. Volgens Combivoordeel was het strijdig met de maatschappelijk betamelijkheid om Combivoordeel als beoogd geldverstrekker daarvan niet op de hoogte te stellen.

[gedaagden gezamenlijk] betwist dat hij wist dat Combivoordeel als beoogd hypotheekverstrekker optrad. Bovendien stelt hij regelmatig taxaties te doen, zonder ooit te weten of die daadwerkelijk tot financiering hebben geleid en door wie. Er bestaat geen maatschappelijke verplichting om een beoogd hypotheekverstrekker op de hoogte te stellen van dergelijke feiten, aldus [gedaagden gezamenlijk]

De rechtbank begrijpt het betoog van Combivoordeel aldus dat op een makelaar die in opdracht van een klant een taxatie verricht, de verplichting zou rusten om aan (één van ) de beoogde hypotheekverstrekker(s) alle informatie te verstrekken die van invloed zou kunnen zijn op het risico dat die hypotheekverstrekker voornemens is op zich te nemen. Een dergelijke rechtsplicht rust evenwel naar het oordeel van de rechtbank niet op een makelaar. Het is aan de geldverstrekker zelf om zijn risico in te schatten en daarnaar onderzoek te doen. Niet is gesteld bovendien dat het hier om informatie zou gaan, waartoe Combivoordeel geen toegang zou hebben. Derhalve is ook op deze grond geen aansprakelijkheid aan te nemen. Dit leidt ertoe dat de vorderingen zullen worden afgewezen.

Combivoordeel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] worden begroot op:

- griffierecht € 3.829,00

- salaris advocaat € 2.842,00

Totaal € 6.671,00

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.