2.1
Het cassatiemiddel van [eiser] bevat twee onderdelen. Het eerste onderdeel klaagt dat het hof in rov. 6.3, 6.4 en 6.5 miskent dat in een geval als het onderhavige, waarin veronderstellenderwijs vaststaat dat sprake was van een in verband met een renovatie noodzakelijke verhuizing, en waarin de verhuurder geen volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning aan de huurder ter beschikking heeft gesteld, een huurder eenmaal recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW, en dat die vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage ongeacht of hij feitelijk geen of minder kosten maakt. Het hof zou ten onrechte betekenis hebben toegekend aan de hoeveelheid spullen die [eiser] feitelijk heeft meegenomen, aldus de klacht. Het tweede onderdeel bevat een op het voorgaande voortbouwende klacht die is gericht tegen de door het hof bereikte slotsom (rov. 1.2 en 6.13) en tegen het dictum.
2.3
Art. 7:220 BW luidt, voor zover in deze procedure van belang, als volgt:
‘1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
(…).
5. Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.
6. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.
7. De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.’’
2.5
Lid 1 van art. 7:220 BW ziet op het geval waarin de verhuurder gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moet (laten) uitvoeren of de verhuurder krachtens 5:56 BW iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf. Lid 2 van art. 7:220 BW ziet op het geval waarin de verhuurder, onder voortzetting van de huurovereenkomst, wil overgaan tot renovatie van het gehuurde en daartoe een redelijk voorstel doet; de derde zin van lid 2 preciseert wat onder renovatie moet worden verstaan.8 In de leden 1 en 2 bedoelde gevallen rust een gedoogplicht op de huurder. De huurder behoudt echter zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.9
2.6.1
De verhuiskostenregeling van de leden 5-7 van art. 7:220 BW is in 2010 ingevoerd10 als opvolger van de regeling van artikel 11g (oud) Besluit beheer sociale-huursector, die alleen gold voor toegelaten instellingen en niet voor particuliere verhuurders.11
2.6.2
Gaat het om een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW, of om een woonwagen of een standplaats in de zin van de artikelen 235 respectievelijk 236, dan is de verhuurder een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd, waarvan de hoogte bij ministeriële regeling is vastgesteld en die jaarlijks wordt geïndexeerd (art. 7:220 lid 6 BW). Eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten kan de verhuurder in mindering brengen op de hoogte van de minimumbijdrage (art. 7:220 lid 7 BW).12
2.6.3
De omvang van de minimumbijdrage als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW is gebaseerd op het rapport “Berekening verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) van juni 2002. Dat rapport bevat een benadering van de kosten verbonden aan het verhuizen naar en het inrichten van een nieuwe woning. Als kosten neemt het rapport in aanmerking de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, schilderwerk en overige kosten zoals aansluitkosten voor diverse nutsvoorzieningen.13
2.6.4
Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden.14 Thans bedraagt de minimumbijdrage € 7.156.15
2.6.5
De huurder heeft éénmaal recht op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt en ongeacht of de huurder na de renovatie terugkeert in de gerenoveerde woning. De vergoeding heeft een forfaitair karakter, zodat de huurder ook recht heeft op de minimumbijdrage, indien hij geen of minder kosten maakt.16
2.11
Hieruit blijkt dat de noodzaak van een verhuizing moet worden beoordeeld aan de hand van verschillende omstandigheden en dat deze noodzaak ook kan afhangen van omstandigheden die de individuele huurder betreffen. Hoe ingrijpender de renovatiewerkzaamheden zijn, des te eerder men zal mogen aannemen dat er een noodzaak bestaat dat de huurder tijdelijk verkast. Bijkomende andere, individuele omstandigheden, zoals de gezondheid en de gezinssamenstelling van de huurder, mogen ook worden meegewogen bij het bepalen van de noodzakelijkheid. Het kan zich dus voordoen dat, bij dezelfde renovatiewerkzaamheden in een gebouw met meerdere huurders, de ene huurder recht heeft op een verhuiskostenvergoeding omdat voor hem een noodzaak tot verhuizing bestaat, maar een andere huurder geen aanspraak kan maken op die vergoeding omdat voor hem geen noodzaak tot verhuizing bestaat.
2.12
In de praktijk treffen verhuurders (nood)voorzieningen voor huurders die met ingrijpende werkzaamheden te maken krijgen. Zo vermeldt het vonnis van de kantonrechter in deze zaak (in rov. 4.3): “Voorts heeft Trivire buiten het complex een door haar zogenoemd badhuis geplaatst, met daarin toiletten en douches, maar ook een woonkamer met tafels, stoelen en banken, alsmede een koelkast, radio en wifi, waar bewoners van het complex desgewenst konden verblijven gedurende de uitvoering van de werkzaamheden.” Dergelijke door de verhuurder getroffen (nood)voorzieningen, die een plek verdienen in het renovatievoorstel,20 moeten worden meegewogen bij de beoordeling of de renovatiewerkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder zijn woning tijdelijk verlaat. De huurder is niet verplicht om gebruik te maken van dergelijke (nood)voorzieningen. Het zal van de omstandigheden van het geval afhangen of van de huurder in redelijkheid kan worden verwacht dat hij van de (nood)voorzieningen gebruikmaakt.
2.13
Zoals gezegd, kan uit de prejudiciële beslissing in de zaak Portaal II worden opgemaakt wat in verband met de verschuldigdheid van de minimumbijdrage moet worden verstaan onder een verhuizing. Daarvoor volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten (zie rov. 3.3.3).
Uit deze beslissing blijkt dat de minimumbijdrage als bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW niet verschuldigd is wanneer de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking heeft gesteld. Dit laatste is niet omdat in een dergelijk geval geen sprake zou zijn van een verhuizing. De Hoge Raadt grondt dit oordeel op een redelijke wetsuitleg:
“3.3.1 Uit hetgeen hiervoor in 3.2.6-3.2.8 is overwogen, blijkt dat in de parlementaire geschiedenis aan de orde is geweest in welke gevallen sprake is van een noodzaak tot verhuizing en dat de minimumbijdrage een forfaitair karakter heeft. De parlementaire geschiedenis biedt geen duidelijk aanknopingspunt voor de beantwoording van de vraag of ook aanspraak op de minimumbijdrage bestaat indien de verhuurder aan de huurder die het gehuurde tijdelijk moet verlaten, een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking stelt.
3.3.2
De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen (zie hiervoor in 3.2.5). Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.
3.3.3
In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.
Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten (zie hiervoor in 3.2.1).
3.3.4
Het ligt op de weg van de verhuurder om in voorkomend geval in het renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft dat voorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.” [onderstreping toegevoegd; plv.]
2.16
Briedé lijkt hierover in zijn noot onder Portaal II anders te denken:24
“Hoewel het antwoord van de Hoge Raad vrij resoluut lijkt, geen minimumbijdrage in het geval van een wisselwoning, biedt de uitspraak de nodige ruimte voor nuance. Wat immers als de verhuizing noodzakelijk is, maar de huurder zelf elders onderdak vindt of aanspraak kan maken op een (zorg)voorziening of vergoeding daarvan? Dan lijkt mij de minimumbijdrage niet aan de orde.”
De nuance waarop Briedé doelt zit m.i. niet in het begrip verhuizing (zie ook hierna in 2.20). Dat geen minimumbijdrage verschuldigd is indien (aan de overige voorwaarden is voldaan en) de huurder zelf ergens onderdak vindt, volgt naar mijn mening niet uit de beantwoording door de Hoge Raad van de prejudiciële vragen.
2.17.1
De Hoge Raad kiest in de prejudiciële beslissing in de zaak Portaal II niet voor de redenering dat het verlaten van de woning zonder (een deel van) de inboedel mee te nemen, geen verhuizing oplevert. Deze redenering was door een deel van feitenrechtspraak gevolgd om tot het oordeel te komen dat de minimumbijdrage niet verschuldigd is wanneer de verhuurder een volledig ingerichte en gestoffeerde ter beschikking heeft gesteld. Het hof heeft in rov. 6.3 van zijn bestreden arrest kennelijk aansluiting gezocht bij deze rechtspraak (ook al is in deze zaak geen wisselwoning door Trivire aangeboden).
2.17.2
Dit punt is uitgebreid besproken door A-G Valk in zijn conclusie (nrs. 3.9-3.10 en 3.30-3.33) voor de prejudiciële beslissing in Portaal II.25 In die conclusie worden ook de argumenten geadresseerd die het hof in rov. 6.3 van zijn in cassatie bestreden arrest aanvoert en die de Hoge Raad mijns inziens heeft verworpen in Portaal II.
2.17.3
Het hof verwijst naar (i) de betekenis van het begrip verhuizen in het normale taalgebruik en, daarbij aansluitend, naar (ii) de samenhang tussen de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW.
Hiertegenover staat, kort gezegd, dat volgens de memorie van toelichting “[m]et een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen” (zie conclusie A-G Valk nrs. 3.9-3.10; de Hoge Raad verwijst in rov. 3.2.6 naar deze passage in de parlementaire geschiedenis).
2.17.4
Het hof verwijst voorts naar (iii) de wordingsgeschiedenis van art. 7:220 lid 6 BW en de herkomst van het bedrag van de minimumbijdrage en noemt in dat verband (iv) het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting.
Hiertegenover staat, kort gezegd, dat de wetgever het verhuisbegrip in artikel 7:220, leden 5-7, BW niet heeft beperkt tot het geval waarvan het Nibud is uitgegaan en dat het gaat om een forfaitair bedrag (zie conclusie A-G Valk nrs. 3.31-3.32; de Hoge Raad verwijst in rov. 3.2.5 naar het Nibud-rapport en in rov. 3.2.7 naar het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage).
2.18.1
Trivire voert in haar schriftelijke toelichting (nr. 4.2. e.v.) een aantal argumenten aan om, ook na de prejudiciële beslissing in Portaal II, te betogen dat een vertrek uit de woning met slechts enkele spullen niet valt onder het verhuisbegrip van artikel 7:220, leden 5 en 6, BW.
2.18.2
In de eerste plaats betoogt Trivire (s.t. nrs. 4.2-4.3) dat de wettelijke verhuiskostenregeling voorziet in een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten en dus, gezien de wil van de wetgever en de ratio van de regeling, niet van toepassing is wanneer de huurder dergelijke kosten niet maakt. Trivire verwijst daarbij naar een brief van minister Ollongren in antwoord op Kamervragen, waarin het standpunt wordt ingenomen: “De huurder moet daadwerkelijk verhuizen. Dat wil zeggen: zijn inboedel (tijdelijk) naar een andere woning verplaatsen. Een kort verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning ziet de rechter niet als een verhuizing.”26 Het beroep op de wil van de wetgever en de ratio van de regeling stuit af op hetgeen door de Hoge Raad is overwogen over de strekking van de verhuiskostenregeling in de zaak Portaal II (in het bijzonder rov. 3.2.6-3.2.7 en 3.3.3). Daaraan kan het standpunt van de minister in de genoemde brief, die dateert van na de parlementaire behandeling en totstandkoming van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding, niet afdoen.27 Overigens lijkt de minister in deze brief te verwijzen naar de hiervoor (in 2.17.1) bedoelde feitenrechtspraak van voor de prejudiciële beslissing in Portaal II.
2.18.3
In de tweede plaats doet Trivire (s.t. nr. 4.4) een beroep op de omstandigheid dat er geen forfaitaire vaste vergoeding is voor onzelfstandige woonruimten. Hierin ziet zij bevestiging van haar standpunt. In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat de kosten voor verhuizing bij onzelfstandige woonruimten over het algemeen veel lager liggen en voorts dat kamers vaak gemeubileerd worden verhuurd.
Dit aspect van de regeling is vermeld in de conclusie van A-G Valk in de zaak Portaal II (nr. 3.11 onder a). Het daaraan door Trivire ontleende argument stuit af op de overwegingen van de Hoge Raad in Portaal II en op het forfaitaire karakter van de in artikel 7:220, leden 5-6, BW bedoelde minimumbijdrage bij onder meer zelfstandige woonruimten. De overwegingen waarnaar Trivire verwijst zijn bedoeld als een rechtvaardiging voor het onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten bij het bepalen van het toepassingsbereik van de forfaitaire minimumbijdrage. Zij dwingen niet tot een andere opvatting over het forfaitaire karakter van die bijdrage.
2.18.4
In de derde plaats zoekt Trivire (s.t. nr. 4.5) steun voor haar standpunt in het gegeven dat voor de toepassing van de minimumbijdrage geen onderscheid wordt gemaakt tussen huurders die permanent naar een andere woning verhuizen en huurders die weer terugkeren in de gerenoveerde woning.
Ook dit aspect van de regeling is besproken in de conclusie van A-G Valk in de zaak Portaal II (nr. 3.14). Blijkens de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad speelt dit onderscheid inderdaad geen rol bij de toepassing van de in artikel 7:220, leden 5-6, BW bedoelde minimumbijdrage. Het argument herhaalt in wezen het in 2.18.2 bedoelde argument dat de regeling veronderstelt dat daadwerkelijk kosten (voor de verplaatsing van inboedel) zijn gemaakt. Dit argument stuit daarom ook af op de overwegingen van de Hoge Raad in Portaal II en op het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage.
2.18.5
In de vierde plaats betoogt Trivire (s.t. nr. 4.6) (i) dat de aanspraak op vergoeding van kosten die samenhangen met het tijdelijk verlaten van de woning, zoals vervoers- en opslagkosten, niet via de minimumbijdrage verlopen, maar via de algemene regeling van artikel 7:7220 lid 2 BW, en voorts (ii) dat de huurder bij schade of overlast door de werkzaamheden op grond van artikel 7:204 in verbinding met artikel 7:208 BW schadevergoeding of vermindering van de huurprijs kan vorderen. Trivire verbindt aan deze uitgangspunten de conclusies, ten eerste, dat de wetgever voor verschillende ‘soorten’ schade bij renovatiewerkzaamheden verschillende regelingen in het leven heeft geroepen en, ten tweede, dat het wettelijk stelsel zich in die zin dus ook verzet tegen een extensieve uitleg van het verhuizingsbegrip.
Dit betoog kan in het licht van de prejudiciële beslissing in Portaal II deels worden gevolgd. Zo heeft de Hoge Raad overwogen dat de kosten voor verplaatsing van de inboedel en voor herinrichting van de gerenoveerde woning, die gepaard kunnen gaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning of gemaakt worden bij terugkeer in de gerenoveerde woning, door de verhuurder moeten worden vergoed op de voet van art. 7:220 lid 2 in verbinding met art. 7:208 BW (rov. 3.4.3, zie ook rov. 3.2.1, 3.3.3 slot).
Ik lees hierin echter, anders dan Trivire, geen reden voor een beperking van het verhuisbegrip als door Trivire wordt bepleit. Niet alleen volgt dit niet uit de overwegingen in Portaal II over de huurder die ‘verhuist’, dat wil zeggen wegens de renovatie de woning verlaat (zie rov. 3.2.6-3.2.7 en 3.3.3). De door Trivire aangehaalde overweging over kosten voor verplaatsing van de inboedel stroken met het ‘verhuisbegrip’, omdat de Hoge Raad overweegt dat deze kosten gepaard kunnen gaan met een tijdelijk verblijf in een wisselwoning.
2.18.6
In de vijfde plaats betoogt Trivire (s.t. nrs. 4.7-4.8), kort gezegd, dat uit de wordingsgeschiedenis van de regeling en het daaraan ten grondslag liggende Nibud-rapport volgt dat de wetgever is uitgegaan van situaties waarin kosten voor verhuizing van de inboedel en inrichting van de nieuwe woning worden gemaakt. Dit punt is al eerder besproken (zie hiervoor in 2.17.4).
2.18.7
De verdeelde literatuur en jurisprudentie van vóór de prejudiciële beslissing in HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II), waarnaar Trivire (s.t. nrs. 4.9-4.18) verwijst, is besproken in de conclusie van A-G Valk in de zaak Portaal II (zie hiervoor in 2.17.3).
2.18.8
Ik zie, kortom, in de door Trivire aangevoerde argumenten onvoldoende reden om te komen tot een uitleg van de wettelijke regeling als door Trivire wordt bepleit.
2.19.1
Aanvullend merk ik nog het volgende op.
2.19.2
Gegeven dat de wettelijke regeling van de minimumbijdrage een forfaitair karakter heeft, dient te worden aanvaard dat deze bijdrage ook toekomt aan een huurder die wordt geconfronteerd met de noodzaak om wegens een renovatie zijn woning tijdelijk te verlaten en aan wie geen wisselwoning als redelijke en passende voorziening is aangeboden, ongeacht of de huurder zijn inboedel uit de woning haalt en/of kiest voor een vorm van tijdelijke huisvesting die voor hem een goedkope oplossing is. Aan het forfaitaire stelsel is inherent de mogelijkheid dat in een concreet geval de huurder het bedrag van de minimumbijdrage ontvangt, ook als hij geen (of minder) kosten heeft gemaakt.
2.19.3
Hierbij zij bedacht dat wanneer de huurder wegens de renovatie de woning verlaat en de verhuurder geen wisselwoning aanbiedt, het maar de vraag is of voor de huurder de optie van een verhuizing als door het hof bedoeld, dus inclusief (een deel van) de inboedel, een realistisch alternatief is. Het is denkbaar dat de huurder (zeker gezien de huidige woningmarkt) er niet in slaagt om een alternatieve woonruimte te vinden, waarnaar hij met zijn inboedel tijdelijk (voor een periode van enkele weken of maanden) kan verhuizen. Het is evenzeer denkbaar dat een huurder meteen op zoek gaat naar een makkelijker beschikbaar alternatief, zoals een vakantiehuisje, een B&B of een hotel dan wel logeren bij vrienden of familie. Daarbij is op zichzelf geen verhuizing van de inboedel vereist, al is denkbaar dat de werkzaamheden tijdelijk opslag van (een deel van) de inboedel noodzakelijk kunnen maken.
2.19.4
Voorts is denkbaar dat, waar huurder en verhuurder het niet met elkaar eens zijn over het antwoord op de vraag of sprake is van een renovatie en een noodzaak tot verhuizen, de huurder die ervaart dat hij door de werkzaamheden niet in zijn woning kan verblijven, een zo goedkoop mogelijke oplossing zal willen vinden. Deze huurder zal vermoedelijk niet snel kiezen voor oplossingen die (veel) geld kosten, maar eerder familie en vrienden om hulp vragen. In een dergelijk geval lijkt het mij niet redelijk om de huurder achteraf − indien is komen vast te staan dat sprake is geweest van een renovatie en van een noodzaak tot verhuizen, terwijl de verhuurder geen volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning heeft aangeboden − de forfaitaire minimumbijdrage te onthouden op de grond dat van een ‘verhuizing’ geen sprake is geweest omdat de inboedel is blijven staan.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
