Uitspraken

Deze zaak gaat over de koop van een onroerende zaak, bestaande uit onder meer een vrijstaande woning en een hippische accommodatie. De koopovereenkomst vermeldt onder meer dat een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij is afgegeven in de vorm van een bouwblok van 10.000 m2. De kopers verkopen de onroerende zaak enkele maanden later door aan een aan hen gelieerde vennootschap. Deze vennootschap spreekt vervolgens de oorspronkelijke verkopers aan omdat er gebreken aan de onroerende zaak zouden kleven: (i) het zou onvoldoende duidelijk zijn gemaakt dat er randvoorwaarden gelden voor de bebouwing op het bouwblok, (ii) het bouwblok zou kleiner zijn dan 10.000 m2 en (iii) de bodem zou verontreinigd zijn. In eerste aanleg en in hoger beroep zijn de vorderingen van de vennootschap afgewezen.

In cassatie komen nog slechts onderwerpen (i) en (ii) aan de orde. De vennootschap stelt wat betreft (i) dat het hof heeft verzuimd art. 7:15 BW toe te passen en art. 7:17 BW onjuist heeft toegepast, gelet op de mededelingsplicht die op grond van (een van) die artikelen op de oorspronkelijke verkopers zou hebben gerust, althans dat zijn oordelen in dat verband onbegrijpelijk zijn. Wat betreft (ii) stelt de vennootschap dat het oordeel van het hof dat zij niet heeft voldaan aan haar stelplicht onbegrijpelijk is.

[verweerder] heeft aan [de familie] (hierna: [de familie] ) op 18 februari 2019 verkocht voor € 1.050.000,-- en voorts op 15 maart 2019 geleverd een vrijstaande woning (bedrijfswoning) met garage en tuin en hippische accommodatie, bestaande uit negen paardenboxen, overdekte stapmolen en weiland in de [gemeente] , bekend als [gemeente] , [sectie] nummer [001] en nummer [002] .

De accommodatie was al sinds 1972 eigendom van [verweerder]

Op de verkochte percelen is het [bestemmingsplan] van de [gemeente] van toepassing, dat laatstelijk op 11 december 2013 is vastgesteld.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. (...)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: het agrarisch bedrijf bestaande uit een vrijstaand woonhuis (bedrijfswoning met tuin en een hippische accommodatie bestaande uit 9 paardenboxen, overdekte stapmolen en weiland (...). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (...) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. (...) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

Het onderdeel stelt, blijkens de inleiding op de subonderdelen, dat het voorgaande blijkt geeft van een verkeerde rechtsopvatting en/of niet (voldoende) begrijpelijk is gemotiveerd, nu het hof heeft verzuimd art. 7:15 BW toe te passen, althans (kenbaar) in zijn oordeel te betrekken. Het onderdeel valt uiteen in vier subonderdelen, waarvan de subonderdelen 1.1 t/m 1.3 (kennelijk) strekken ter nadere onderbouwing van deze stelling, terwijl subonderdeel 1.4 een rechts- en motiveringsklacht bevat over de toepassing door het hof van art. 7:17 BW. Subonderdeel 1.4 zal ik hierna meer uitgebreid uiteenzetten en bespreken. Ik vang aan met de subonderdelen 1.1 t/m 1.3, die zich lenen voor gezamenlijke bespreking.

Subonderdeel 1.1 stelt dat het bestreden oordeel van het hof blijk geeft van een verkeerde rechtsopvatting aangaande art. 7:15 BW omdat het [bestemmingsplan] – anders dan over het algemeen het geval is bij bestemmingsplannen – een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking oplevert als bedoeld in HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, NJ 2016/76, m.nt. J. Hijma (Portsight). Het gaat hier immers om een publiekrechtelijke last of beperking die de verkochte zaak ( [a-straat 1] ) in het bijzonder betreft. Voor zover van belang moet er voorts (althans in cassatie) van worden uitgegaan dat [verweerder] van die last of beperking op de hoogte was, zo stelt het onderdeel onder verwijzing naar de gedingstukken in feitelijk instanties. Heeft het hof het voorgaande niet miskend, dan is zijn oordeel zonder nadere motivering niet (voldoende) begrijpelijk, gelet op de stellingen van de [eiseres] in feitelijke instanties waarnaar het subonderdeel verwijst, namelijk – samengevat – dat: (i) [de familie] een bouwblok kreeg met een loodzware last, namelijk de verplichtingen die voortvloeien uit het landschapsplan ‘ [landschapsplans] ’, (ii) [verweerder] wist van deze loodzware verplichtingen, die (iii) uitzonderlijk en onvoorzienbaar waren. Gelet op art. 7:15 BW is met name/in ieder geval onjuist of onbegrijpelijk dat het hof niet heeft vastgesteld dat, en evenmin heeft onderzocht of deze door de [eiseres] gestelde omstandigheden, al dan niet kwalificeren als ‘bijzondere lasten’ in de zin van art. 6 lid 1 van de oorspronkelijke koopovereenkomst, of als bijzondere omstandigheden die maken dat een mededelingsplicht van [verweerder] zou moeten worden aangenomen.

Subonderdeel 1.2 stelt dat het hof, door te verzuimen art. 7:15 BW toe te passen, althans (kenbaar) in zijn oordeel te betrekken, blijk geeft van een verkeerde rechtsopvatting omtrent de rechtsstrijd van partijen in hoger beroep en/of zijn oordeel niet (voldoende) begrijpelijk heeft gemotiveerd. Gelet op de stellingen van de [eiseres] , waarnaar in subonderdeel 1.1 wordt verwezen, is het onbegrijpelijk dat het hof grief I niet heeft opgevat als mede betreffende een beroep op art. 7:15 BW en/of het hof heeft miskend dat de rechtsstrijd van partijen mede betrekking had op art. 7:15 BW.

Subonderdeel 1.3 stelt dat, indien zou moeten worden aangenomen dat grief I niet mede een beroep op art. 7:15 BW betrof, het bestreden oordeel niettemin blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, omdat het hof in dat geval, gelet op de feitelijke grondslag van grief I, de rechtsgronden ambtshalve diende aan te vullen (art. 25 Rv) en dus art. 7:15 BW diende toe te passen, althans diende te onderzoeken of art. 7:15 BW voor toepassing in aanmerking kwam. In ieder geval heeft het hof miskend dat de (vraag naar de) toepasselijkheid van art. 7:15 BW binnen de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep viel. Heeft het hof het voorgaande niet miskend, dan is zijn oordeel zonder nadere motivering op dit punt niet voldoende begrijpelijk.

Het onderdeel bevat voorts een ‘uitbreiding & toelichting’.4 Deze passage bevat geen zelfstandige klachten, maar behelst een nadere argumentatie ter ondersteuning van de subonderdelen 1.1 t/m 1.3. Hierop kom ik hierna voor zover nodig terug.

Ik zie, zoals gezegd, aanleiding subonderdelen 1.1 t/m 1.3 gezamenlijk te bespreken. Deze subonderdelen gaan immers – kort gezegd – uit van de toepasselijkheid van art. 7:15 BW op onderhavige zaak. Ik meen dat het onderdeel in zoverre dient te falen. Ik licht dit hierna toe.

Aan dit artikel ligt het uitgangspunt ten grondslag dat de koper ervan mag uitgaan dat de verkochte zaak wordt geleverd vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen.5 Deze bepaling ziet op rechtsgebreken, niet op feitelijke gebreken.6 Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat hierbij onder meer gedacht moet worden aan zakelijke rechten van derden, auteursrechten, octrooien en merken, en zuiver uit overeenkomst vloeiende lasten, zoals huur.7 Het artikel ziet slechts op lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen, en niet die drukken op alle zaken van dezelfde soort, zoals belastingen en retributies.8

In de literatuur is de vraag opgekomen wanneer precies sprake is van toepasselijkheid van de zinsnede “met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard”.9 Wat hier verder ook van zij, algemeen wordt aangenomen dat uit art. 7:15 lid 1 BW een mededelingsplicht voor de verkoper kan volgen met betrekking tot de bijzondere lasten en beperkingen die op de te verkopen zaak rusten.10 Mededeling van de last of beperking door de verkoper aan de (beoogd) koper leidt ertoe dat de aanwezigheid van de last of beperking geen toerekenbare tekortkoming zijdens de verkoper oplevert.11

Uit het arrest […] / […]12volgt dat art. 7:15 lid 1 BW niet alleen ziet op privaatrechtelijke, maar ook op publiekrechtelijke lasten. In die zaak kwam de Hoge Raad tot het oordeel dat ruilverkavelingslasten die rusten op een verkocht agrarisch perceel gelden als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. Hierbij nam de Hoge Raad in aanmerking dat dergelijke lasten niet rusten op alle agrarische percelen in Nederland, zodat sprake is van een bijzondere last of beperking. De omstandigheid dat de ruilverkavelingslasten mede rusten op andere percelen die in één en dezelfde ruilverkaveling zijn begrepen, brengt niet mee dat die lasten niet als bijzonder zijn aan te merken, aldus de Hoge Raad. Voor het antwoord op de vraag of art. 7:15 van toepassing is, is bepalend of de lasten op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten.13

In het arrest Woonboerderij15 speelde de vraag of de agrarische bestemming van de verkochte onroerende zaak had te gelden als een bijzondere last of beperking. De Hoge Raad overweegt onder verwijzing naar Portsight dat een bestemmingsplan niet geldt als een bijzondere last of beperking omdat het geen specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit betreft.16

Terug naar de onderhavige kwestie. De last of beperking die hier aan de orde is – het [bestemmingsplan] – geldt conform de zojuist geschetste rechtspraak naar de letter niet als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 lid 1 BW, omdat het geen specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit betreft. Ten aanzien van bestemmingsplannen is dit, zoals ik zojuist schetste, uitdrukkelijk bepaald in de arresten Portsight en Woonboerderij. Dit stelt het middel met zoveel woorden ook zelf.17

Niettemin stelt het onderdeel, gelet op de aanvullende motivering onder het kopje ‘uitbreiding en toelichting’, dat dit onjuist zou zijn, omdat het hier gaat om een bestemmingsplan met een bijbehorend integratie- en inrichtingsplan dat specifiek op verzoek van [verweerder] en specifiek voor het verkochte is opgesteld. Daardoor geldt voor [verweerder] dus evengoed dat ervan kan worden uitgegaan dat [verweerder] als verkoper (beter dan de [eiseres] als koper) op de hoogte was van deze specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende lasten en beperkingen. Er is dus materieel sprake van een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit, dat ingevolge art. 3:41 Awb (in beginsel) door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf (de rechthebbende van de desbetreffende zaak) bekendgemaakt diende te worden. Dat art. 7:15 lid 1 BW ook in een geval als het onderhavige, althans in dit geval, van toepassing is stemt ook overeen met de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling: het gaat ook hier om “lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen”,18 aldus nog steeds het onderdeel.19

Het onderdeel beoogt aldus het toepassingsbereik van art. 7:15 lid 1 BW (althans de maatstaf uit het arrest Portsight om te bepalen wanneer sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking) zodanig op te rekken dat een bepaalde categorie besluiten (althans, het onderhavige bestemmingsplan) erbinnen valt.

Ik onderschrijf de door het onderdeel bepleite ruimere toepassing van de maatstaf in Portsight niet. Ter onderbouwing wijs ik op het volgende.

Uw Raad heeft met de maatstaf als geformuleerd in Portsight onder meer de rechtszekerheid en hanteerbaarheid van art. 7:15 lid 1 BW op het oog gehad.20 De door het onderdeel bepleite verruiming zou hieraan mijns inziens afbreuk doen. De toets of een besluit materieel neerkomt op een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit is immers aanmerkelijk minder eenduidig dan de maatstaf in Portsight. De door het onderdeel bepleite materiële toets vergt immers steeds een bijzondere (feitelijke) beoordeling die (mogelijk) van geval tot geval anders kan uitpakken.

In het verlengde hiervan wijs ik erop dat de situatie in deze zaak – een bestemmingsplan dat geldt voor slechts één perceel – niet uitzonderlijk is in de Nederlandse ruimtelijke-ordeningspraktijk. Het is in Nederland betrekkelijk gangbaar dat een bestemmingsplan wordt vastgesteld voor een beperkt gebied of voor slechts één perceel.21 Dit worden ook wel postzegelbestemmingsplannen genoemd.22 Dit geldt naast, bijvoorbeeld, de mogelijkheid voor de gemeente om een bestemmingsplan vast te stellen voor haar gehele grondgebied. Daarnaast zijn ook mengvormen mogelijk.23

Deze praktijk van postzegelbestemmingsplannen illustreert mijns inziens dat, indien de door het onderdeel bepleite verruiming van de maatstaf in Portsight zou worden gevolgd, in ieder geval onduidelijkheid en onzekerheid volgt over het antwoord op de vraag of dergelijke bestemmingsplannen materieel hebben te gelden als een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Dit zal immers steeds getoetst moeten worden aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval. Is hiervoor steeds voldoende, zoals het onderdeel bepleit, dat het bestemmingsplan is opgesteld op verzoek van de (voormalige) eigenaar en geldt voor een specifiek perceel? Hierover kan ik in abstracto weinig zeggen en het middel biedt in dit kader ook geen nadere handvatten. Dat geldt eens te meer voor eventuele toepasselijkheid van een dergelijke materiële toets voor andere besluiten van algemene strekking. De door het onderdeel bepleite toets verdraagt zich dus niet met de door Uw Raad aan Portsight mede ten grondslag gelegde rechtszekerheid en hanteerbaarheid van art. 7:15 lid 1 BW.

Verder wijs ik erop dat in de literatuur de in Portsight geformuleerde maatstaf, anders dan destijds bij […] / […] het geval was,24 niet kritisch is ontvangen. Voor de door het middel bepleite materiële toets heb ik althans nergens steun kunnen vinden.25 De door het middel aangehaalde annotatie van Hijma onder Portsight in NJ 2016/79 maakt dit niet anders, omdat de door Hijma gesignaleerde onduidelijkheid ziet op bepaalde categorieën beschikkingen en niet op besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen.

In dit verband lijkt mij verder relevant dat Uw Raad in zijn heroverweging in Portsight uitdrukkelijk het oog heeft gehad op de door A-G De Vries Lentsch-Kostense in haar conclusie voor dit arrest uiteengezette kritiek in de literatuur op de maatstaf van […] / […], namelijk dat die maatstaf te ruim en onbepaald zou zijn en onwenselijke gevolgen kan hebben.26 Deze door de A-G besproken literatuur zag onder meer op de onduidelijkheid van de toepasselijkheid van die maatstaf op bestemmingsplannen. Meer in het bijzonder meenden sommige auteurs dat uit een strikte toepassing van die maatstaf volgt dat bestemmingsplannen weliswaar gelden als een bijzondere last of beperking, maar dat dit onwenselijk is en bovendien moeilijk voorstelbaar is dat de Hoge Raad dit ook daadwerkelijk had beoogd.27 Hieruit leid ik af dat Uw Raad in Portsight, gelet op deze kritiek, ook klare wijn heeft willen schenken met betrekking tot de vraag of een bestemmingsplan heeft te gelden als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. Zoals ook hiervoor is geschetst, zou de door het middel bepleite verruiming van de maatstaf uit Portsight nu juist afbreuk doen aan dit voornemen. Ik merk verder op dat hantering van deze maatstaf met betrekking tot bestemmingsplannen ook in de feitenrechtspraak niet tot enige problemen lijkt te hebben geleid.28

Daarnaast acht ik van belang dat Uw Raad de maatstaf in Portsight onder meer onderbouwt met de overweging dat de door de maatstaf gedekte besluiten ingevolge art. 3:41 Awb in beginsel door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf (de rechthebbende van de desbetreffende zaak) bekendgemaakt dienen te worden, waardoor de verkoper bij verkoop van de zaak geacht kan worden op de hoogte te zijn van de uit dat besluit voortvloeiende lasten en beperkingen, terwijl de koper daarmee doorgaans niet (zonder meer) bekend zal zijn. Dit geldt niet voor bestemmingsplannen; ook niet voor (postzegel)bestemmingsplannen die al dan niet op verzoek van de (voormalig) eigenaar zijn opgesteld voor een specifieke onroerende zaak. Koper en verkoper hebben immers ook in dat geval (bijvoorbeeld via de website www.ruimtelijkeplannen.nl)29 op gelijke wijze toegang tot dezelfde informatie. Dat een (postzegel)bestemmingsplan op verzoek van een voormalige eigenaar is opgesteld voor een specifieke onroerende zaak doet aan dat gegeven geen afbreuk. Het contrast met de ruilverkavelingslasten die aan de orde waren in […] / […]30 is in zoverre helder: de ruilverkavelingslasten werden bekendgemaakt door individuele kennisgeving van de terinzagelegging van de lijst van de geldelijke regelingen.31

Alles overziend bestaat mijns inziens geen aanleiding om – in afwijking van de maatstaf uit het arrest Portsight – ook een bestemmingsplan (althans: een besluit van algemene strekking) dat materieel neerkomt op een (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit aan te merken als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. Ook anderszins zie ik geen aanleiding om het bestemmingsplan in onderhavige kwestie als zodanig aan te merken.

Uit het voorgaande volgt dat de subonderdelen 1.1 t/m 1.3 falen.

Subonderdeel 1.4 stelt vervolgens dat, indien zou moeten worden aangenomen dat de onderhavige publiekrechtelijke last of beperking niet binnen de grenzen van art. 7:15 lid 1 BW valt, het bestreden oordeel blijk geeft van een verkeerde rechtsopvatting omtrent art. 7:17 BW, omdat het hof in dat geval, gelet op de feitelijke grondslag van grief I, een strengere maatstaf hanteert dan uit art. 7:17 BW voortvloeit. In dit geval is immers geen andere conclusie mogelijk dan dat het gaat om een feitelijk zo bijzondere last, waarvan bovendien vaststaat dat [verweerder] daarvan op de hoogte was, dat spreken voor [verweerder] plicht was, en [verweerder] [eiseres] niet kan tegenwerpen dat [de familie] haar onderzoeksplicht heeft verzaakt en dat de aansprakelijkheid van [verweerder] is weggecontracteerd. In ieder geval is onder de omstandigheden van dit geval onbegrijpelijk het bestreden oordeel dat niet valt in te zien waarom [verweerder] met recht kan worden verweten dat zij deze eventuele randvoorwaarden niet aan [de familie] heeft medegedeeld en/of waarom in dit verband geen betekenis zou kunnen worden toegekend aan het bepaalde in art. 6 lid 1 van de oorspronkelijke koopovereenkomst tussen [verweerder] en [de familie] , en/of dat bijzondere omstandigheden die maken dat een mededelingsplicht zou moeten worden aangenomen niet zijn aangevoerd of onvoldoende zijn onderbouwd, zo stelt het onderdeel met verwijzing naar de voorgaande subonderdelen en de daar vermelde vindplaatsen in de gedingstukken.

Allereerst merk ik op dat het onderdeel in zoverre de structuur hanteert die de Hoge Raad in de arresten Portsight32 en Woonboerderij33 uiteenzet. De Hoge Raad overweegt in die arresten dat met betrekking tot voor de zaak geldende publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet binnen de reikwijdte van art. 7:15 lid 1 BW vallen, de koper in voorkomend geval wel de mogelijkheid ten dienste staat de verkoper op grond van non-conformiteit (art. 7:17 BW) (of dwaling (art. 6:228 BW)) aan te spreken.

Ten behoeve van de beoordeling van dit subonderdeel schets ik kort het kader met betrekking tot de verhouding tussen mededelings- en onderzoeksplichten in de zin van de non-conformiteitsregeling in art. 7:17 BW. Daarnaast besteed ik aandacht aan de betekenis van een eventuele contractuele bepaling die beoogt art. 7:17 BW buiten werking te stellen, dan wel hetgeen de koper op grond van de overeenkomst gerechtvaardigd mocht verwachten mede bepaalt.

De verhouding tussen onderzoeks- en mededelingsplicht is in het bijzonder ontwikkeld in het dwalingsleerstuk. Deze begrippen worden analoog toegepast in het non-conformiteitsleerstuk. 34 De vraag of in een concreet geval de verkoper zijn mededelingsplicht of de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden is relevant voor hetgeen de koper ingevolge art. 7:17 BW redelijkerwijs mocht verwachten van de verkochte zaak.35 De gerechtvaardigdheid van dergelijke verwachtingen hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.36 Rustte op de verkoper in het gegeven geval een mededelingsplicht en heeft hij die verzaakt, dan kan hij uit art. 7:17 BW worden aangesproken wegens non-conformiteit; de verkochte zaak bevatte immers niet de eigenschappen die de koper redelijkerwijze mocht verwachten.37 De omstandigheden van het geval kunnen evenwel van dien aard zijn dat van de koper verlangd kan worden dat hij nader onderzoek verricht naar de eigenschappen van de betreffende zaak. Indien hij zulks nalaat, is aansprakelijkheid van de verkoper uit art. 7:17 BW voor het betreffende gebrek in beginsel uitgesloten.38

Of op de verkoper een mededelingsplicht dan wel op de koper een onderzoeksplicht rust (of allebei) hangt steeds af van de omstandigheden van het geval.39 In de literatuur zijn (in het bijzonder door Hijma) voor het aannemen van een mededelingsplicht wel handvatten (‘basisvoorwaarden’) geformuleerd.40 Deze voor het dwalingsleerstuk geformuleerde voorwaarden kunnen analoog worden toegepast in het non-conformiteitsleerstuk. Het gaat om de volgende voorwaarden: (i) de wederpartij kent de juiste stand van zaken, althans mag geacht worden die te kennen, (ii) de wederpartij weet of moet weten dat het bewuste punt voor de ander van gewicht is en (iii) de wederpartij moet rekening houden met de mogelijkheid dat de ander dwaalt. Tot slot (iv) dient getoetst te worden of de wederpartij naar verkeersopvattingen de ander uit de droom behoort te helpen. Bij het vaststellen van een eventuele mededelingsplicht speelt naar deze visie ook steeds de deskundigheid over en weer een rol.41 Met andere woorden, indien de deskundigheid van de verkoper groter is zal op hem eerder een mededelingsplicht rusten en vice versa rust eerder een onderzoeksplicht op de koper.

Uit Woonboerderij volgt aldus dat bij de beantwoording van de vraag of op de verkoper een mededelingsplicht rust, mede van belang kan zijn of hij redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat de koper op het betreffende punt zelf onderzoek zou verrichten. In de context van bestemmingsplannen zijn er auteurs die menen dat op de koper een zelfstandige onderzoeksplicht kan rusten.43 Mijns inziens blijft dit evenwel afhankelijk van de concrete omstandigheden van het voorliggende geval, zoals zojuist geschetst.

Terzijde merk ik nog op dat uit Woonboerderij ook volgt dat gevolgen van schending van een mededelingsplicht door de verkoper op het punt van schadevergoeding kunnen worden gemitigeerd met toepassing van art. 6:101 BW als de koper ook enig verwijt treft.44

Een belangrijke toevoeging op het voorgaande wat betreft het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper zijn de aard en inhoud van de koopovereenkomst. In dat verband zijn bepalingen waarin de eigenschappen van de zaak nader worden omschreven of waarin de aansprakelijkheid wordt beperkt relevant. Dergelijke bepalingen kunnen het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper mede bepalen en daarmee invloed uitoefenen op de vraag of de verkochte zaak al dan niet non-conform is, maar kunnen ook strekken tot het beperken of uitsluiten van de aansprakelijkheid van de verkoper voor zover de zaak niet voldoet aan de conformiteitseis.45 Zo bezien kan een contractuele bepaling ook strekken tot het “wegcontracteren” van de non-conformiteitsregeling in art. 7:17 BW. Dit laatste is mogelijk, aangezien art. 7:17 BW in gevallen als hier aan de orde (koop van een onroerende zaak) van regelend recht is (vgl. art. 7:6 BW).46 Meer in het bijzonder heeft dan te gelden dat daarmee publiekrechtelijke lasten en beperkingen die niet als bijzonder gelden (in de zin van art. 7:15 lid 1 BW) volledig voor risico van de koper kunnen worden gebracht.47 In dat geval kan de koper in beginsel niet langer onder verwijzing naar een op de verkoper rustende mededelingsplicht met succes een beroep doen op de (beweerdelijke) non-conformiteit van de verkochte zaak. Waartoe een contractuele bepaling strekt is evenwel steeds een kwestie van uitleg.

Een beroep op een contractuele bepaling die aansprakelijkheid beperkt of uitsluit kan in concrete gevallen beperkt worden door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW).48 Bij de beoordeling hiervan dienen alle omstandigheden van het geval te worden meegewogen.49 Art. 6:248 lid 2 BW kan toegepast worden indien de verkoper het gebrek kende maar het niettemin niet meedeelde aan de koper.50

Tegen deze achtergrond bezie ik de stellingen in subonderdeel 1.4.

Gelet op het hiervoor geschetste kader dat geldt voor de beantwoording van de vraag of op de verkoper in een voorliggend geval een mededelingsplicht rust, heeft het hof met dit oordeel mijns inziens geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft immers bij zijn oordeel de bijzondere omstandigheden van dit geval ((i) t/m (iv)) in ogenschouw genomen. Deze omstandigheden wijzen er inderdaad op dat op [verweerder] geen mededelingsplicht rustte; veeleer wijzen zij richting een onderzoeksplicht voor [de familie] . Ik begrijp het oordeel van het hof voorts zo dat het zich rekenschap heeft gegeven van de overweging in Woonboerderij dat voor de beantwoording van de vraag of op de verkoper een mededelingsplicht rust, ook relevant is of de verkoper er redelijkerwijs van uit mocht gaan of de koper op het betreffende punt zelf nader onderzoek zou verrichten. Zo bezien dicht het hof mijns inziens terecht relevantie toe aan het feit dat het bestemmingsplan en daarbij horende landschapsplan op eenzelfde wijze kenbaar waren voor [de familie] als voor [verweerder] en dat de voorwaarden voor bebouwing, die volgens het hof niet exceptioneel zijn, afhangen van de exacte bebouwingsplannen van de [eiseres] , die [verweerder] onbekend waren. Verder wijs ik erop dat het hof aandacht besteedt aan het bestaan van een bouwblok. Art. 25 van de oorspronkelijke koopovereenkomst bepaalt: “Voor het object is een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij afgegeven in de vorm van een bouwblok ter grootte van 10.000 m2 (…)”. Het hof wijst er terecht op dat het bestaan van een bouwblok uitgangspunt is voor de verdere beoordeling van de vordering van de [eiseres] . Gelet op het uitdrukkelijk vermelden van de term ‘bouwblok’ had dit [de familie] op het spoor moeten zetten van het consulteren van het openbaar toegankelijke bestemmingsplan, althans zo begrijp ik het oordeel van het hof. Het oordeel van het hof is gelet op het voorgaande mijns inziens ook niet onbegrijpelijk of ontoereikend gemotiveerd.

De door de [eiseres] in cassatie aangedragen argumenten brengen mij niet op andere gedachten. Het subonderdeel verwijst naar stellingen die de [eiseres] innam in de gedingstukken in feitelijke instanties.52 Deze komen – samengevat – erop neer dat: (i) [de familie] een bouwblok kreeg met een loodzware last, namelijk de verplichtingen die voortvloeien uit het landschapsplan “ [landschapsplans] ”, (ii) [verweerder] wist van deze loodzware verplichtingen, die (iii) uitzonderlijk en onvoorzienbaar waren. In de overweging van het hof dat de randvoorwaarden voor bebouwing van het bouwblok voor eenieder op dezelfde wijze inzichtelijk waren en verder afhankelijk zijn van de op te richten bebouwing en niet exceptioneel zijn, lees ik terug dat het hof de bijzondere (‘loodzware’) verplichtingen die voortvloeien uit het landschapsplan in ogenschouw heeft genomen en daarbij tevens heeft geoordeeld dat zij niet uitzonderlijk en onvoorzienbaar waren. Onbegrijpelijk acht ik dit oordeel, zoals gezegd, niet.

Ook de overweging (v) dat ook gelet op art. 6 lid 1 van de koopovereenkomst geen mededelingsplicht rustte op [verweerder] is mijns inziens goed te volgen. Ik begrijp de overweging van het hof zo dat het hof art. 6 lid 1 inderdaad heeft uitgelegd als een contractuele exoneratie waarmee partijen hebben beoogd het reguliere stelsel van art. 7:17 BW in zoverre buiten werking te stellen. Omstandigheden op grond waarvan een dergelijke exoneratie niet opgaat (naar ik begrijp: op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals geschetst onder 4.36 hiervoor), zijn naar het oordeel van het hof niet aangevoerd of onvoldoende onderbouwd. Mijns inziens is deze uitleg van art. 6 lid 1 koopovereenkomst, en het daarmee samenhangende oordeel dat op [verweerder] geen mededelingsplicht rustte, niet onbegrijpelijk en evenmin ontoereikend gemotiveerd.

Volgens het onderdeel is dit oordeel onbegrijpelijk in het licht van de stellingen van [eiseres] en het verweer van [verweerder] Ter onderbouwing hiervan verwijst het onderdeel naar de stellingen van beide partijen in de gedingstukken die tevens woordelijk in het middel worden weergegeven.

Het oordeel of een partij al dan niet voldoet aan de op haar in het gegeven geval rustende stel- en motiveringsplicht is van feitelijke aard en kan in cassatie slechts in beperkte mate op juistheid worden getoetst.53 In cassatie kan hierover slechts worden geklaagd met betrekking tot de begrijpelijkheid van het oordeel van het hof.54 De op een procespartij rustende stel- en motiveringsplicht heeft verder een dynamisch karakter. Wat in een concreet geval van een partij kan worden verlangd, hangt af van de ontwikkeling van het partijdebat.55 De rechter dient aldus in ogenschouw te nemen hoe concreet en gedetailleerd de stellingen en betwistingen van partijen over en weer zijn.56 Ook de onderbouwing met bewijsmateriaal kan van belang zijn voor de omvang van de stelplicht en vereiste mate van motivering van de betwisting.57 Bewijslevering komt naar vaste rechtspraak pas in zicht nadat een partij heeft voldaan aan de op haar rustende stelplicht.58

Tegen deze achtergrond meen ik dat het onderdeel dient te falen.

Mijns inziens doen de hierboven weergegeven stellingen van de [eiseres] niet af aan het oordeel van het hof dat zij niet verder komt dan een verwijzing naar een enkel en weinig duidelijk kaartje (m.n. productie 21 bij de conclusie van repliek); méér dan dat droeg zij inderdaad niet aan ter onderbouwing van haar stelling over de oppervlakte van het bouwblok. Of dat kaartje een bouwblok of bouwvlak weergeeft is in zoverre niet relevant; het hof heeft dat ook niet in ogenschouw genomen bij zijn beoordeling. Mede gelet op het verweer van [verweerder] – ik denk in het bijzonder aan de betwisting dat het kaartje in productie 21 daadwerkelijk het litigieuze oppervlak betreft en de meting die kennelijk plaatsvond tijdens de zitting bij de rechtbank – vind ik het oordeel van het hof dat de [eiseres] in zoverre niet aan haar stelplicht heeft voldaan niet onbegrijpelijk en evenmin ontoereikend gemotiveerd. Het hof heeft kunnen oordelen dat, gelet op dat verweer, van de [eiseres] meer had kunnen worden verwacht ter nadere onderbouwing van haar stelling.

Slotsom is dat onderdeel 2 faalt.