1 Feiten en procesverloop
1.1
In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:1
(i) De voorganger van [verzoekers] , [betrokkene 1] (hierna ook: erflater), kocht bij akte verleden door een ambtenaar ‘charged with the functions of notary at the island of Sint Maarten’ - dus bij notariële akte - op 5 januari 1942 voor de prijs van f. 350,=
‘in full and free ownership, free of mortgage and other debts and under warranty according to law, the following property to wit:
- A wooden two room house, built on a lot of land, opposite the land belonging to the heirs of the late [betrokkene 2] , situated in the Front Street at the foot of the town of Philipsburg, Sint Maarten,
and such with all the rights and servitudes, profits and charges, as well as conveniences and inconveniences attached to the abovedescribed house.’
2
(ii) Onderaan op de laatste bladzijde van de akte is geschreven: ‘No. 3. Geregistreerd te St. Maarten op vijf Januari 1900 twee en veertig onder nummer drie. De Ontvanger,’ met handtekening.
(iii) Op 10 juli 2006 heeft een notaris de inhoud van de akte uit 1942 gedeeltelijk overgenomen en ‘ISSUED FOR TRUE COPY’.3 Dit stuk is ingeschreven in de openbare registers.
(iv) Een meetbrief 149/1999 van 7 mei 19994 beschrijft een perceel ‘situated (...) in the district of Philipsburg at the foot of town’, ‘bounded by the land in possession of [betrokkene 3] , by the Great Bay Beach and by two roads (Breekwater Straat unpaved and Front street paved), as shown on the attached drawing’ met een oppervlakte van 1607 m².5
1.2
Bij inleidend verzoekschrift van 16 september 2013 en na wijziging van eis hebben [verzoekers] in conventie primair gevorderd dat het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten (hierna: GEA) - zakelijk weergegeven - (i) voor recht verklaart dat [verzoekers] eigenaar zijn geworden van het gehele gebied tussen de Armenhuisstraat en de Fresh Pond (en tussen de Little Bay Road en de zee)6 (ii) voor recht verklaart dat erfpachtuitgiften door het Land nietig zijn dan wel dat deze uitgiften onbevoegd hebben plaatsgevonden (iii) voor recht verklaart dat de akte van 10 juli 2006 ingeschreven onder C, deel 241 no. 43 nietig is dan wel vernietigbaar (iv) bepaalt dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van deze akte (v) bepaalt dat dit vonnis door de bewaarder zal worden ingeschreven. De subsidiaire vordering van [verzoekers] houdt in dat het GEA voor recht verklaart dat [verzoekers] door verjaring eigenaar zijn geworden van het perceel beschreven in meetbrief nr. 149/1999, dat zulks in de openbare registers dient te worden ingeschreven en dat verder voor recht zal worden verklaard dat het Land en de Stichting onrechtmatig jegens [verzoekers] hebben gehandeld en dat zij hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot vergoeding van schade, op te maken bij staat.7
[verzoekers] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd, onder meer, dat erflater op 5 januari 1942 door middel van levering eigenaar is geworden van een perceel. Ook stellen zij eigenaar te zijn geworden op grond van verkrijgende (art. 3:99 BW) dan wel bevrijdende verjaring (art. 3:105 BW), nu erflater in 1942 het bezit heeft verkregen van een perceel.8
1.3
Het Land heeft in reconventie gevorderd - zakelijk weergegeven - dat het GEA bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis voor recht verklaart dat het Land op grond van verkrijgende verjaring ex 3:105 BW de juridische eigenaar van de percelen is omschreven in meetbriefnummers.9
1.4
Bij tussenvonnis van 25 november 2014 heeft het GEA een plaatsopneming en bezichtiging gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 29 januari 2015.
1.5
Bij eindvonnis van 21 juli 2015 heeft het GEA geoordeeld, onder meer, dat de vorderingen voor zover gericht tegen de Stichting moeten worden afgewezen (rov. 4.2-4.6). Ten aanzien van het Land en [verzoekers] heeft het GEA geoordeeld dat [verzoekers] slechts het houten huisje en de grond waarop het is gebouwd door middel van levering (akte en overschrijving daarvan) in eigendom hebben verkregen (rov. 4.12), zodat de vaststelling van eigendom van andere percelen op grond van levering in zoverre dient te worden afgewezen (rov. 4.13). Het GEA is echter wel van oordeel dat erflater en haar erfgenamen sedert 1942 voortdurend en ononderbroken ondubbelzinnige bezitsdaden hebben verricht, zodat [verzoekers] de eigendom van het in meetbrief 149/1999 beschreven perceel hebben verkregen op grond van verkrijgende verjaring (rov. 4.14, 4.30).
Het GEA heeft daarop in conventie voor recht verklaard dat [verzoekers] eigenaar zijn geworden van het perceel beschreven in de meetbrief met nummer 149/1999, met afwijzing van de overige vorderingen van [verzoekers] Tevens heeft het GEA de reconventionele vordering van het Land afgewezen.
1.6
Het Land is van dit vonnis in hoger beroep gekomen met conclusie dat het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (hierna: het hof) het bestreden vonnis volledig zal vernietigen. De reconventionele vordering van het Land was in hoger beroep niet meer aan de orde.10
[verzoekers] hebben geen memorie van antwoord ingediend.
1.7
Ook [verzoekers] hebben (zelfstandig) hoger beroep ingesteld, met conclusie tot vernietiging en toewijzing van hun primaire vorderingen.
Het Land en de Stichting hebben elk een memorie van antwoord ingediend.
1.8
Op 10 juni 2016 hebben het Land en de Stichting de voor schriftelijk pleidooi bestemde pleitaantekeningen overgelegd. Op 7 oktober 2016 hebben [verzoekers] een pleitnota ingediend.
1.9
Bij vonnis van 18 november 2016 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en alle vorderingen van [verzoekers] afgewezen.
Voor zover in cassatie van belang heeft het hof daartoe overwogen:
“4.3. De akte [van 5 januari 1942, toev. A-G] is dus geregistreerd bij de Ontvanger. De akte is echter destijds niet ingeschreven in de openbare registers. Anders dan [verzoekers] doet betogen (pleitnota in hoger beroep, onder 9.1-9.3), is een aanbieding ter registratie bij de Ontvanger der belastingen niet tevens een aanbieding ter inschrijving in de openbare registers bij de bewaarder daarvan.
4.4.
Op 10 juli 2006 heeft echter een notaris de inhoud van de akte uit 1942 gedeeltelijk overgenomen en ‘ISSUED FOR TRUE COPY’ (productie 21 bij inleidend verzoekschrift). Dit stuk is wel ingeschreven in de openbare registers (...).
4.6.
Een (...) vraag is of de inschrijving wel geldig is. Het Kadaster betoogt - en dit is ook het standpunt van het Land - dat de akte uit 1942 slechts feiten betrof die alleen persoonlijke rechten gaven of ophieven en dat geen wettelijke regeling bestond of bestaat op grond waarvan desondanks inschrijving mogelijk is (vgl. artikel 3:17 lid 2 BW).
4.7.
Het Hof volgt het standpunt van het Kadaster. Een objectieve uitleg van de akte uit 1942 brengt mee dat slechts rechten betreffende het huis werden overgedragen en (bij akte) geleverd en niet de eigendom van de grond en het daarop gebouwde huis. In de akte is vermeden te spreken van verkoop van de grond.
4.8.
Uit het dossier volgt dat niet bekend is uit de openbare registers of uit andere bron wie in 1942 eigenaar was van de grond waarop het verkochte huis gebouwd is. Uit het stelsel van de wet volgt dat de grond dan geldt als overheidsgrond. Zie de artikelen 572, 860 lid 2 en 1155 van het oud BW (en de artikelen 5:24, 4:189 en 4:226 van het op 1 januari 2001 in werking getreden nieuw BW). Het Land heeft dus, anders dan [verzoekers] stelt, bevoegdelijk driemaal in het betwiste gebied kavels in erfpacht aan derden uitgegeven (meetbrieven 101/1953, 226/1987 en 184/1991; zie proces-verbaal van de descente van 29 januari 2015).
4.9.
Niet ongebruikelijk is hier te lande dat huizen die op (al dan niet gehuurde) overheidsgrond zijn gebouwd obligatoirrechtelijk worden overgedragen en ook dat, tenminste als het huurgrond betreft, de overheid dit in beginsel respecteert.
4.10.
[verzoekers] maakt in de onderhavige procedure primair aanspraak op de eigendom van het gehele gebied tussen de Armenhuisstraat en de Fresh Pond (en tussen de Little Bay Road en de zee). Subsidiair maakt [verzoekers] aanspraak op het perceel met meetbrief 149/1999. Het GEA heeft zijn subsidiaire aanspraak gehonoreerd. Hiertegen richten zich de appellen. [verzoekers] handhaaft zijn primaire ruime aanspraak en het Land concludeert tot afwijzing van alle vorderingen.
4.11.
Voor zover [verzoekers] zijn aanspraken baseert op een overdracht in 1942, faalt deze grond. Zoals in rov. 4.6-4.9 is overwogen, zijn door [betrokkene 1] , de voorgangster van [verzoekers] , in 1942 slechts niet-inschrijfbare rechten met betrekking tot het huis gekocht en verkregen.
4.12.
Voorts doet [verzoekers] een beroep op verjaring. Het Land stelt ten onrechte dat daaraan in de weg staat artikel 3:106a BW (‘Ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen toebehoort aan de overheid, is met betrekking tot die zaak of dat recht jegens de overheid verjaring uitgesloten’). Deze bepaling is pas in werking getreden op 1 april 2014, zonder terugwerkende kracht. Gelet op artikel 3 lid 1 aanhef en onder a van de Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboek (‘Wanneer de wet van toepassing wordt, heeft dat niet tot gevolg dat alsdan: a. iemand een vermogensrecht verliest dat hij onder het tevoren geldende recht had verkregen’) heeft artikel 3:106a BW slechts betekenis voor de toekomst.
4.13.
In de zaak [A] v. Sint Eustatius heeft het Hof op 29 augustus 2008 (cassatieberoep verworpen op 24 december 2010: ECLI:NL:HR:2010:B02422) overwogen:
‘4.6. Nodig is dat [A] of zijn voorganger zich zodanig moet hebben gedragen (...) dat het Eilandgebied daaruit niet anders kon afleiden dan dat deze pretendeerde eigenaar te zijn. Of men bezitter is geworden moet naar verkeersopvattingen worden beoordeeld, onder meer op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). De gesteldheid en de (in het verleden geringe) waarde van de zaak mogen mede een rol spelen (HR 10 juni 1983, NJ 1984, 294, rov. 5.5 in de Sint Maartense zaak Tridon e.a. en Damoiseau e.a. v. Island GEM Enterprises).
4.7.
In de onderhavige zaak gaat het om een vrij groot onomheind terrein, merendeels bestaande uit heuvels en zeer weinig vlak land (ca. 110 hectare, zijnde ca. 5% van de totale oppervlakte van Sint Eustatius) waarvan, zo mag worden aangenomen, de gebruiksmogelijkheden beperkt zijn; inmiddels is Venus door het Eilandgebied aangewezen als gezichtsbepalend natuurlandschap in de zin van de Verordening bescherming flora en fauna (...). Het is een feit van algemene bekendheid dat men in de Nederlandse Antillen op grote schaal, in elk geval in het verleden, vee (in het bijzonder geiten) liet grazen op dit soort open overheidsgrond en ook anderszins die grond gebruikte. De gedachte was dat het ging om gemeenschapsgrond en dat het de leden van die gemeenschap vrijstond daarvan gebruik te maken. De overheid gedoogde zulks (anders dan een particuliere grootgrondbezitter zou doen), althans zolang de overheid de grond niet zelf nodig had. Als de overheid al een geldelijke vergoeding verlangde was deze over het algemeen betrekkelijk laag; zo betaalden volgens het Eilandgebied (...) - hetgeen overigens door [A] is betwist - de voorganger van [A] en [A] tot het einde van de jaren tachtig jaarlijks NAF. 50,= voor het hele gebied (van meer dan 2 miljoen m2). Het voorgaande gold ook op het kleinschalige Sint Eustatius waar iedereen elkaar kende en op elkaar was aangewezen.
4.8.
De gebruikers van overheidsgronden als de onderhavige waren, naar verkeersopvattingen, hooguit — bij uitoefening van voldoende macht — houders voor de overheid, ook als zij geen vergoeding betaalden en hun gebruik een min of meer exclusief karakter had gekregen. Het vermoeden van artikel 3:109 BW geldt in zo’n geval als weerlegd.
4.9.
Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, gaat men daarmee onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van de eigenaar, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (artikel 3:111 BW).
4.10.
[A] heeft gesteld een put, veekoralen, waterdammen te hebben gebouwd en vee te hebben gehoed, wegen te hebben aangelegd en delen van de grond te hebben beplant. Volgens de overgelegde schriftelijke verklaringen (...) had [A] met een tractor (bulldozer) het terrein ontsloten door een weg te graven van Zeelandia tot Venus; hij had een hek geplaatst bij de ingang en men zou toestemming van [A] gevraagd hebben om over de grond te gaan (op weg naar de baaien); ook ambtenaren zouden toestemming hebben gevraagd; voorts brandde [A] hout op het door hem gebruikte terrein en verkocht hij de houtskool; hem werd nimmer een strobreed in de weg gelegd.
4.11.
Naar het voorlopig oordeel van het Hof zijn, gelet op het vorenoverwogene, deze stellingen onvoldoende om bezit te kunnen aannemen. De gestelde feiten, aangenomen dat zij juist zijn, zijn niet onverenigbaar met een houden voor de overheid (aanvankelijk het Land en vervolgens het Eilandgebied) als eigenaar, ook al zou [A] , zoals hij stelt, voor het gebruik van Venice (in tegenstelling tot het gebruik van Zeelandia, Solitude en Gilboa) nimmer iets hebben betaald. De feiten leveren naar verkeersopvattingen geen initieel bezit en evenmin een ‘tegenspraak’ als bedoeld in artikel 3:111 BW op.’
4.14.
Het Hof houdt vast aan dit oordeel, zoals het ook deed in zijn vonnissen van 13 augustus 2013, Land Curaçao v. Obersi, ECLI:NL:OGHACMB:2013:19 en 28 februari 2014, Land Sint Maarten v. Flanders, ECLI:NL:OGHACMB:2014:18.
4.15.
In het onderhavige geval gaat het eveneens om overheidsgrond (zie rov. 4.8). [verzoekers] moet, voor zover hij deze overheidsgrond in gebruik heeft, worden geacht deze te houden voor het Land. Interversie van houderschap in bezit (artikel 3:311 BW) is niet gebleken. Aangezien voor verjaring bezit nodig is, faalt [verzoekers] ’s beroep op verjaring.
4.16.
In de memorie van grieven lijkt het Land niet uit te sluiten dat [verzoekers] door verjaring wel een recht van opstal ten aanzien van het houten huis heeft verkregen, maar in de memorie van antwoord is het Land daarvan teruggekomen. Die verjaring verdraagt zich moeilijk met het door het Land in de memorie van antwoord gestelde houderschap van [verzoekers] en zijn beroep op voormeld vonnis Land Sint Maarten v. Flanders.”
1.10
[verzoekers] hebben (tijdig11) cassatieberoep ingesteld tegen het vonnis van het hof. Het Land heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De Stichting is niet verschenen. [verzoekers] en het Land hebben de zaak schriftelijk doen toelichten.
2 Bespreking van het cassatiemiddel
2.1
[verzoekers] maken aanspraak op de eigendom van grond in de stad Philipsburg op Sint Maarten, gelegen tussen Little Bay Road (boven) en het strand (onder) als aangegeven op de tekening die is gehecht aan het p-v van descente d.d. 29 januari 2015.
Die aanspraak betreft primair het ‘lot of land’ bedoeld in de akte van 5 januari 1942, dat zou worden begrensd door de Breekwatersteeg (links) en de Armenhuissteeg (rechts), en dat thans een zestal percelen omvat, omschreven in de meetbrieven 149/1999, 171/2009, 184/1991, 226/1987, 211/2011 en 101/195312 (hierna ook: het Perceel13).
Subsidiair wordt aanspraak gemaakt op een gedeelte van het zojuist omschreven grondstuk, te weten het deel dat grenst aan de Breekwatersteeg (links) en dat omschreven is in meetbrief 149/1999 (hierna ook: perceel 149/1999).
2.2
[verzoekers] hebben zich daartoe primair op het standpunt gesteld dat erflater in 1942 eigenaar van het ‘lot of land’ is geworden door overdracht. Subsidiair hebben zij zich beroepen op verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring.
2.3
Het hof heeft beide grondslagen verworpen. Voor de verwerping van beide grondslagen is van belang het oordeel van het hof dat tot uitgangspunt dient dat de grond heeft te gelden als overheidsgrond (rov. 4.8).
Wat betreft de primaire grondslag wordt die omstandigheid aangedragen als achtergrond van c.q. verklaring voor de uitleg die het hof heeft gegeven aan de (in 2006 ingeschreven kopie van de) notariële akte van 5 januari 1942, te weten een akte die strekt tot verkrijging van louter obligatoire rechten met betrekking tot (uitsluitend) het huis en als zodanig niet vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers (rov. 4.6-4.9, 4.11).
Wat betreft de subsidiaire grondslag is voormeld oordeel het startpunt van de gedachtegang dat erflater in 1942 de grond in gebruik heeft genomen als houder voor het Land en dat, nu van interversie in bezit niet is gebleken, van het voor een beroep op verjaring vereiste bezit geen sprake is (rov. 4.15).
2.4
Het cassatiemiddel bestaat uit vier onderdelen, waarin achtereenvolgens wordt opgekomen tegen voormeld uitgangspunt van ‘staatseigendom’ (onderdeel 1), ’s hofs oordeel over de uitleg en de inschrijving van de akte van 5 januari 1942 (onderdeel 2) en de verwerping van het beroep op verkrijgende verjaring (onderdeel 3). Het laatste onderdeel bevat een veegklacht.
Onderdeel 1: staatseigendom en het ‘stelsel van de wet.’
2.5.1
Onderdeel 1 bestrijdt als rechtens onjuist althans onvoldoende gemotiveerd het oordeel dat – nu niet bekend is wie in 1942 eigenaar was van de grond waarop het verkochte huis gebouwd is – uit het stelsel van de wet (waarbij verwezen wordt naar artt. 572, 860 lid 2 en 1155 oud BW en artt. 5:24, 4:189 en 4:226 nieuw BW) volgt dat de grond dan geldt als overheidsgrond (rov. 4.8). Daartoe wordt aangevoerd dat het hof niet (kenbaar) heeft getoetst of voldaan is aan de/alle vereisten van het destijds geldende art. 572 BWNA (oud).14 Dit wordt als volgt uitgewerkt.
2.5.2
Subonderdeel 1.2-a stelt voorop dat art. 572 BWNA (oud) voor verkrijging door de staat als vereisten stelt dat het Perceel (i) onbeheerd is en (ii) geen eigenaar heeft. Het Land heeft geen beroep gedaan op art. 572 BWNA (oud)15 en niet gesteld dat het Perceel onbeheerd was en geen eigenaar had. Het hof heeft zulks ook niet vastgesteld.
Voor zover het hof het vereiste dat het Perceel ‘onbeheerd’ diende te zijn over het hoofd heeft gezien, is zijn oordeel rechtens onjuist. Voor zover het hof (impliciet) zou hebben gemeend dat aan dit vereiste is voldaan, is het hof buiten de rechtsstrijd getreden en heeft het zijn oordeel dan bovendien niet (voldoende) gemotiveerd. Uit de akte van 5 januari 1942 blijkt dat het Perceel wel degelijk beheerd werd: [betrokkene 4] heeft immers (vóór 1942) zelf een huis gebouwd op het Perceel (zie ook s.t. nr. 3.2.4).
Het hof heeft in ieder geval verzuimd te onderzoeken of het Perceel in 1942 geen eigenaar had. Voor zover het hof (impliciet) zou hebben geoordeeld dat aan dit vereiste is voldaan, is het buiten de rechtsstrijd getreden en heeft het zijn oordeel bovendien niet (voldoende) gemotiveerd. Het perceel was al sinds de 19e eeuw in private handen, hetgeen blijkt uit de destijds opgestelde akten die onderdeel uitmaken van het procesdossier (zie s.t. nr. 3.2.5).
Subonderdeel 1.2-b richt een motiveringsklacht tegen het oordeel van het hof dat uit de registers of een andere bron niet blijkt wie in 1942 eigenaar was van het Perceel. Dit oordeel is onbegrijpelijk althans onvoldoende gemotiveerd, omdat (i) uit de notariële akte van 5 januari 1942 blijkt dat [betrokkene 4] heeft verklaard eigenaar te zijn van het huis en dat hij dan dus, gelet op het natrekkingsbeginsel, ook eigenaar moet zijn geweest van de grond waarop het huis gebouwd is en (ii) de Stichting heeft gewezen op oudere akten waaruit weldegelijk blijkt wie voor 1942 eigenaar was van het Perceel.16
Volgens subonderdeel 1.2-c miskent het hof dat artikel 860 en 1155 BWNA (oud) en het nieuw Burgerlijk Wetboek niet relevant zijn. Artikel 860 en 1155 BWNA (oud) zien op situaties waarin een erflater geen erfgenamen heeft. Het nieuwe Burgerlijk Wetboek is niet relevant omdat het in 1942 niet van kracht was.
Subonderdeel 1.2-d bestempelt het oordeel van het hof inzake "het stelsel van de wet” als niet alleen onjuist maar ook onwenselijk, omdat het de deur openzet voor misbruik en onterechte onteigening door de staat. Daartoe wordt aangevoerd, samengevat, dat het algemeen bekend is dat op de bovenwindse eilanden, waaronder Sint Maarten, als gevolg van het lange tijd niet/gebrekkig functioneren van kadaster, notariaat en registratie rechtsonzekerheid bestaat over de vraag aan wie registergoederen toebehoren en dat op dit moment zowel het Land als de Stichting met ernstige integriteitsproblemen kampen. Aanvaardt men tegen deze achtergrond de rechtsopvatting van het hof, dan zet dit de deur open voor misbruik. Dit geldt eens temeer nu het hof oordeelde dat na toepassing van art. 572 BWNA (oud) kennelijk geen beroep meer kan worden gedaan op verkrijgende verjaring (zie onderdeel 3). Men kan in Sint Maarten ten aanzien van ieder stukje grond volhouden dat de eigendomsverhoudingen op enigerlei moment in het verleden (bijv. 1870, 1910, 1942 of 1955) niet helemaal duidelijk waren en dat de grond als gevolg daarvan eigenlijk altijd al aan de staat toebehoorde.
2.6
Bij de beoordeling van deze klachten kan het volgende voorop worden gesteld.
2.7
Voor het ‘stelsel van de wet’ – waaruit zou volgen dat de grond, waarvan niet bekend is wie in 1942 eigenaar was, geldt als overheidsgrond – verwijst het hof naar de artikelen 572, 860 lid 2 en 1155 van het ‘oud BW’ en de artikelen 5:24, 4:189 en 4:226 van het op 1 januari 2001 in werking getreden ‘nieuw BW’. Deze bepalingen maken deel uit van de regeling van de eigendom van onroerende zaken (artt. 572 en 5:24) respectievelijk het erfrecht (artt. 860 lid 2, 1155, 4:189 en 4:226). Zij behelzen het volgende.
a) eigendom van onroerende zaken (artt. 572 en 5:24)
2.8
Art. 572 van het tot 1 januari 2001 geldende Burgerlijk Wetboek van de Nederlandse Antillen (hierna: BWNA (oud)) luidde:
“Gronderven en andere onroerende zaken, die onbeheerd zijn en geen eigenaar hebben, gelijk mede de zaken van degene, die zonder erfgenamen overleden is, of wiens erfenis is verlaten, behoren aan den lande.”
2.9.1
De bepaling is inhoudelijk gelijk aan art. 576 BW van het tot 1 januari 1992 in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek 1838 (hierna: BW (oud)), dat luidde:
“Gronderven en andere onroerende zaken die onbeheerd zijn en geenen eigenaar hebben, gelijk mede de zaken van dengenen die zonder erfgenaam overleden is, of wiens erfenis is verlaten, behooren aan den staat.”
2.9.2
De parlementaire geschiedenis van art. 576 BW (oud) vermeldt het volgende:
“Art. 576. Gronderven en andere onroerende, enz.
I. Liggende gronden en andere onroerende zaken, die geenen eigenaar hebben, zeide de eerste redactie van dit art. in het ontw. van 24 Oct. 1823. Op de aanmerkingen der afdeelingen is zulks veranderd, zoo als het artikel nu gelezen wordt.
II. In eene afdeeling had men (1823) eene andere redactie van dit art. voorgesteld, met het oogmerk, om daardoor >> te voorkomen, dat de Staat zich geen goederen toeëigene, die sinds eene reeks van jaren door particuliere personen zijn bezeten, zonder dat dezen een’ behoorlijken titel van eigendom in handen hebben.”
De Regering antwoordde daarop: >>Door de voorgestelde redactie, wordt de zwarigheid niet uit den weg geruimd, omdat toch een goed, dat bezeten wordt, niet vakant en onbeheerd of zonder meester is, en de bezitter altijd, naar zijne gedachten, eenig regt op dat goed moet hebben.
>>Wanneer de Staat derhalve op zoodanig goed eenige aanspraak zoude willen maken, als onbeheerd en zonder meester, zoude zulks door den Staat moeten bewezen worden.
III. In het verslag der centrale afdeeling (5 Dec. 1823) staat aangeteekend, >>dat men genoegen genomen heeft in de verklaring, dat de Staat, eenige aanspraak willende maken op goederen, welke eene reeks van jaren door bijzondere personen zijn bezeten, als onbeheerd en zonder meester, zulks zal moeten bewijzen.” - Die afdeeling verlangde, >>dat dit punt, in het verslag der centrale afdeeling zoude worden opgenomen.”
IV. >>Bij de toekenning van onbeheerde gronden, en die qeenen eigenaar hebben, aan den Staat (zeide de Heer VAN ASCH VAN WIJCK, in de openbare zitting der tweede kamer van 10 Dec. 1823; zie staatsc. van 11 en 23 Dec. 1823, N°ˢ 292 en 302), is openlijk het bezit op gronden, waarvan geen titel van eigendom aanwezig is, of de grensbepalingen alleen door bezit bewijsbaar mogten zijn, erkend genoegzaam te wezen, om aan den Staat het bewijs van onbekendheid op te leggen, en dus, mijns erachtens, het beginsel aangenomen, dat het regt van den Staat op onbeheerde grondserven, op TOEËIGENING berust.”17
2.9.3
De vraag rees of voor de toepassing van art. 576 BW (oud) het vereiste van ‘onbeheerd zijn’ – dat in de ontwerptekst niet voorkwam – had te gelden als een afzonderlijk vereiste, naast dat van het ‘zonder eigenaar’ zijn, of dat het geen zelfstandige betekenis had. In de literatuur bestond daarover verschil van mening.
2.9.4
Door Van Nispen tot Pannerden wordt in 1855 uitgegaan van twee afzonderlijke vereisten, met dien verstande dat uit de zojuist aangehaalde wetsgeschiedenis wordt afgeleid dat het begrip ‘onbeheerd’ beperkt moet worden opgevat. Opgemerkt wordt dat het artikel in de oorspronkelijke redactie gemakkelijk aldus kon worden opgevat dat “tegen een eisch van den Staat niet de gewone regelen van bezit en verjaring, maar enkel titel van eigendom zou gelden.” Daarom bestond aanleiding voor de vrees, zoals geuit bij de parlementaire behandeling, dat “de staat zich goederen zou toe-eigenen, sinds een reeks van jaren door bijzondere personen bezeten, zonder dat deze een behoorlijke titel van eigendom in handen hebben.” Nu de Regering verklaarde door de bijvoeging van het woord ‘onbeheerd’ de geopperde zwarigheid uit de weg te willen ruimen, betekent ‘onbeheerd’ niet dat er niemand is die zich om de zaak bekommert, maar is het voldoende dat er geen bezitter animo domini aanwezig is, aldus de auteur.18 Deze lezing wordt in 1871 onderschreven door Opzoomer.19 Ook Cleveringa leidt uit de aangehaalde wetsgeschiedenis af dat er in art. 576 BW (oud) sprake was van twee afzonderlijke vereisten en niet van één met de nadruk van een dubbele uitdrukking.20
2.9.5
Diephuis betoogde daarentegen dat ‘onbeheerd zijn’ en ‘geenen eigenaar hebben’ een gelijke betekenis hebben, evenals ‘vacans’ en ‘sans maître’ in de Franse tekst van art. 619 Wetboek van 1830 en in art. 539 CN. Hij bestrijdt de opvatting van Opzoomer dat onroerende goederen om uit kracht van art. 576 aan de staat te behoren, noch eigenaar noch bezitter zouden moeten hebben. Die opvatting wordt volgens Diephuis niet bevestigd, veelmeer belet, door de hiervoor geciteerde wetsgeschiedenis. Uit de passage “Wanneer de Staat derhalve op zoodanig goed eenige aanspraak zoude willen maken, als onbeheerd en zonder meester, zoude zulks door den Staat moeten bewezen worden” wordt afgeleid dat naar de voorstelling van de regering “het feit, dat eenig onroerend goed door iemand als het zijne wordt bezeten, niet belet, dat het als onbeheerd en zonder meester beschouwd en als zoodanig door den Staat opgeëischt kan worden, wanneer deze maar bewijst, dat het niet aan den bezitter toebehoort, en, ofschoon door hem bezeten, toch inderdaad onbeheerd en zonder meester is.”21
2.9.6
Over de ratio van de bepaling wordt eerst gesproken door Land. Deze ratio zou ‘duidelijk’ inhouden dat bij zaken als in het artikel bedoeld altijd een rechthebbende moet zijn, bij gebreke waarvan de staat als zodanig optreedt. Verworpen wordt dan ook de opvatting van Opzoomer, die impliceert dat hangende de verkrijgende verjaring van de bezitter de eigendom bij niemand berust. Onder verwijzing naar het betoog van Diephuis en naar de tekst van art. 713 CC (‘les biens qui n’ont pas de maître’) wordt betoogd dat ‘onbeheerd’ hetzelfde betekent als ‘zonder eigenaar.’ Daarvoor wordt steun gevonden bij de wetsgeschiedenis, waaruit zou blijken dat naar de opvatting van de regering de staat eigenaar wordt al is er een bezitter.22
2.9.7
[verzoekers] doet nog een beroep op HR 10 maart 1843 W. 384. Dit betrof een possessoir geding. Uw Raad oordeelde dat art. 576 BW geen wettelijk bezitsvermoeden ten gunste van de staat behelst, maar uitsluitend bepaalt wie eigenaar is van “onroerende goederen die onbeheerd zijn”. Art. 576 is volgens Uw Raad niet van toepassing, nu (i) het geschil niet de eigendom, maar het bezit betreft, en (ii) “in facto is beslist dat verweerders zijn in het bezit der gronden in verschil, en (...) dezelve alzoo tevens niet zijn onbeheerd.” In de literatuur wordt dit laatste, als louter taalkundig aangemerkte, argument bestempeld als historisch onjuist, waarbij er op wordt gewezen dat in art. 713 CC ‘les biens qui n’ont pas de maître’ hetzelfde betekent als in art. 539 CC (ons art. 576 BW) ‘les biens vacants et sans maître.’23
2.9.8
In de literatuur betreffende art. 576 BW (oud) wordt de bepaling allengs meer in verband gebracht met het begrip res nullius.24 De opvatting dat art. 576 eist dat de betreffende zaak niet alleen zonder eigenaar, maar bovendien onbeheerd is, wordt dan verworpen omdat zij tot ongewenst gevolg heeft dat een onroerende zaak zonder eigenaar res nullius blijft zolang zich een beheerder opwerpt.2526
2.10.1
Met de inwerkingtreding van het nieuwe BW in 1992 is art. 576 BW (oud) vervangen door art. 5:24 BW, luidende:
“Aan de Staat behoren onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben.”
2.10.2
In toelichting op het ontwerp Meijers – waarin de bepaling tevens nog zag op goederen van overledenen zonder erfgenamen27 – wordt de bepaling als volgt toegelicht:
“Dit artikel dient ter vervanging van artikel 576 B.W. en bevat, evenals laatstgenoemd artikel, twee regels. Deze regels houden verband met elkaar, omdat zij op dezelfde gedachte berusten: beide regels maken de Staat eigenaar van bepaalde goederen om te voorkomen, dat zij als res nullius - aan niemand toebehorende goederen - zouden moeten worden aangemerkt. Wegens dit verband is de tweede regel hier opgenomen, hoewel hij naar zijn inhoud beter op zijn plaats zou zijn in een ander deel van het wetboek.
De eerste regel houdt in, dat onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, eigendom zijn van de Staat. Artikel 576 B.W. eist niet alleen, dat de zaak geen andere eigenaar heeft, doch bovendien, dat zij onbeheerd is. Indien dit tweede vereiste niet wordt opgevat als een - zinloze - herhaling van het eerste, wordt het doel van het artikel gemist; een onroerende zaak die geen andere eigenaar heeft, zou res nullius blijven zolang er iemand is die zich als beheerder opwerpt. In het ontworpen artikel is dit tweede vereiste daarom niet opgenomen.”28
2.10.3
Op grond van deze bepaling is de Staat van rechtswege eigenaar van onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben. Een onroerende res nullius is onbestaanbaar. Het belang van de bepaling is primair gelegen in de mogelijkheid dat zich ergens onroerende zaken bevinden waarop niemand de eigendom kan bewijzen.2930
2.11.1
In het in 2001 in werking getreden Nederlands Antilliaanse nieuw Burgerlijk Wetboek was een inhoudelijk gelijke bepaling opgenomen. Art. 5:24 BWNA luidde:
“Onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, behoren toe aan het eilandgebied waar zij zijn gelegen.”
2.11.2
De bepaling is als volgt toegelicht:
“De reeks artikelen 24 tot en met 28 behelst een aanwijzing van de eigenaars van bepaalde onroerende zaken. Deze aanwijzing is op verschillende wijzen geformuleerd: in artikel 24 als een “restant” (...)
(...)
Het tegenwoordige artikel 572 bepaalt dat “gronderven en andere onroerende zaken die ... geen (andere) eigenaar hebben, .... behoren aan den Lande.” Bij Landsbesluit van 18 februari 1953 (...) zijn deze zaken echter, voor zover gelegen op Curaçao, aan het eilandgebied overgedragen. Artikel 24 trekt deze lijn ook voor de andere eilandgebieden door. (...) Uit de regel volgt dat onroerende zaken geen “res nullius” kunnen zijn.”31
2.12
Na de transitie van 10 oktober 2010 is de bepaling voor het land Sint Maarten blijven gelden. Art. 5:24 van het Burgerlijk Wetboek van Sint Maarten luidt:
“Onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, behoren toe aan het Land.”
b) erfrecht (artt. 860 lid 2, 1155, 4:189 en 4:226)
2.13
Art. 860 lid 1 BWNA (oud) bestempelde de bloedverwanten en de langstlevende echtgenoot tot wettelijke erfgenamen. Vervolgens bepaalde het door het hof genoemde lid 2:
“Bij gebreke van bloedverwanten en van een overblijvende echtgenoot, vervallen de goederen aan den lande, onder de last om de schulden te voldoen, voor zover de waarde dier goederen toereikend is.”
De bepaling komt overeen met art. 879 lid 2 BW (oud).32 Met en door het overlijden van de erflater verkreeg het land/de staat een definitief recht. Ter uitoefening daarvan moest de overheid zich door de rechter in het bezit doen stellen (art. 861 lid 3 BWNA (oud), vgl. art. 880 lid 3 BW (oud)).33
2.14
Het thans geldende art. 4:189 van het BW van Sint Maarten luidt:
“Indien en voor zover een erflater geen erfgenamen heeft, worden de goederen der nalatenschap op het ogenblijk van zijn overlijden door het Land onder algemene titel verkregen.”
Deze bepaling correspondeert met het Nederlandse art. 4:189 BW. De verkrijging door de overheid vindt plaats op het moment van overlijden van de erflater, zulks echter niet indien geen erfgenamen bekend worden, maar indien zeker is of met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat er geen erfgenamen zijn. De stelplicht en eventuele bewijslast dat de erflater geen erfgenamen heeft rusten op de overheid.34 De bepaling strekt ertoe te voorkomen dat ten gevolge van het overlijden een rechthebbende voor de nagelaten goederen komt te ontbreken. Dat wordt onaanvaardbaar geacht voor roerende zaken omdat deze, als zij aan niemand toebehoren, krachtens art. 5:4 BW door de eerste de beste kunnen worden geoccupeerd. Ook wordt dit onaanvaardbaar geacht voor andere goederen – beperkte rechten, vorderingsrechten, absolute rechten – omdat het de constructie van subjectloze rechten zou nodig maken.35 Opvolging door de overheid betreffende een registergoed is een inschrijfbaar feit (art. 3:17 lid 1, aanhef en sub b, BW Sint Maarten; art. 3:17 lid 1, aanhef en sub b, BW).
2.15
Het door het hof genoemde art. 1155 BWNA (oud) maakte deel uit van de titel over onbeheerde nalatenschappen, waaronder begrepen nalatenschappen bij het openvallen waarvan zich niemand opdoet die daarop aanspraak maakt (art. 1152 BWNA (oud)). In zo’n geval kon een curator worden benoemd om de nalatenschap tot effenheid te brengen (artt. 1153 en 1154 BWNA (oud)). Art. 1155 BWNA (oud) bepaalde in dat verband:
“Indien zich, na verloop van drie jaren, te rekenen van het openvallen der nalatenschap, geen erfgenaam opdoet, zal de slotrekening moeten worden gedaan aan het land, hetwelk bevoegd zal zijn om zich bij voorraad in het bezit der nagelaten goederen te doen stellen.”
Deze bepaling komt overeen met het Nederlandse art. 1175 BW (oud).36 De overheid verkreeg een provisioneel recht, dat kon worden uitgeoefend na inbezitstelling.37 Eerst na dertig jaar werden de goederen eigendom van de staat.38
2.16
Het huidige art. 4:226 van het BW van Sint Maarten maakt deel uit van de regeling van de vereffening van de nalatenschap en ziet op het geval dat een vereffenaar benoemd is, bijvoorbeeld wanneer er geen erfgenamen zijn of wanneer het niet bekend is of er erfgenamen zijn (art. 4:204). Art. 4:226 luidt:
“1. Is de vereffening voltooid en met een overschot geëindigd, dan geeft een door de rechter benoemde vereffenaar de overgebleven goederen af aan de erfgenamen dan wel, indien de nalatenschap ingevolge artikel 13 is verdeeld, aan de echtgenoot van de erflater. Zijn er geen erfgenamen, is niet bekend of er erfgenamen zijn, of zijn de erfgenamen niet bereid de goederen in ontvangst te nemen, dan geeft hij deze aan het Land.
(...)
4. Is een goed van de nalatenschap of hetgeen daarvoor in de plaats is gekomen binnen twintig jaren nadat de nalatenschap is opengevallen door niemand opgeëist, dan vervalt het aan het Land.”
Deze bepaling correspondeert met het huidige Nederlandse art. 4:226 BW.39 De in lid 1 bedoelde afgifte is geen levering in de zin van art. 3:84 BW: de Staat is reeds eigenaar (art. 4:189 BW) of verkrijgt de eigendom eerst na twintig jaren (art. 4:226 lid 4 BW).40 Lid 4 is naast art. 4:189 BW niet een overbodige bepaling: zij ontheft de Staat na twintig jaren van de bewijslast dat de overledene geen erfgenamen heeft.41 De afgifte en het verval van een registergoed aan de Staat zijn inschrijfbare feiten (art. 3:17 lid 1, aanhef en sub b, BW Sint Maarten; art. 3:17 lid 1, aanhef en sub b, BW).
2.17
Na deze inleiding keer ik terug naar de klachten van onderdeel 1.
Bespreking van de klachten
2.18
Gelet op enerzijds de subonderdelen 1.2-c en 1.2-d (irrelevantie van andere bepalingen dan art. 572 BWNA (oud); onjuistheid van het uit het wettelijk stelsel afgeleide ‘onbekendheids’criterium) en anderzijds subonderdeel 1.2-a (ten onrechte geen toetsing aan de vereisten van art. 572 BWNA (oud)), alle in onderling verband beschouwd, begrijp ik de centrale rechtsklacht van onderdeel 1 aldus dat het hof voor de kwalificatie van de litigieuze grond als ‘overheidsgrond’ een onjuist criterium heeft gehanteerd: het heeft ten onrechte het (nader omschreven) stelsel van de wet tot uitgangspunt genomen en daaruit afgeleid dat onbekendheid van de eigenaar tot de kwalificatie ‘overheidsgrond’ leidt, waar het had moeten toetsen aan (alle vereisten van) art. 572 BWNA (oud), waaronder in ieder geval het vereiste van het ontbreken van een eigenaar.
2.19
Naar mijn mening is deze rechtsklacht terecht voorgesteld. De door het hof genoemde bepalingen (en hun Nederlandse tegenhangers) verbinden de (uiteindelijke) verkrijging door de overheid aan het vaststaande (artt. 572 en 860 lid 2 BWNA (oud), artt. 5:24 en 4:189 BW Sint Maarten) dan wel het eventuele (artt. 1155 BWNA (oud) en 4:226 BW Sint Maarten) ontbreken ofwel niet-bestaan van een (andere) rechthebbende. Dat is een ander criterium dan het door het hof uit het stelsel van de wet gedestilleerde onbekend zijn wie de (bestaande) eigenaar is. Voorts laat zich uit de parlementaire geschiedenis afleiden dat de verkrijging door de overheid van onroerende zaken zonder eigenaar buiten de sfeer van het erfrecht (opengevallen nalatenschappen) exclusief wordt beheerst door de specifiek op eigendom van onroerende zaken ziende wetsbepalingen (art. 5:24 BW(NA) en voorgangers) en de daarin gestelde vereisten.42
2.20
Dit betekent dat de beslissing dat (uit het stelsel van de wet volgt dat) het feit dat niet bekend is wie in 1942 eigenaar was van de grond, meebrengt dat de grond geldt als overheidsgrond, niet in stand kan blijven.
2.21
Het Land heeft in feitelijke aanleg gesteld (altijd) eigenaar te zijn (geweest) van de litigieuze grond.43 Indien het verwijzingshof deze stelling zou willen toetsen aan art. 572 BWNA (oud), geldt daarbij mijns inziens het volgende. Gelet op de hiervoor onder 2.9.2 aangehaalde toelichting bij art. 576 BW (oud), het daarop gebaseerde betoog van Diephuis e.a. dat naar de voorstelling van de regering ook verkrijging door de Staat kan plaatsvinden terwijl de onroerende zaak in bezit is van een ander, de ratio van die bepaling en haar opvolgers (art. 5:24 BW(NA)) om het ontstaan van een onroerende res nullius te voorkomen, alsmede de hiervoor onder 2.10.2 en 2.11.2 geciteerde toelichtingen bij art. 5:24 BW(NA), meen ik dat art. 572 BWNA (oud) aldus moet worden uitgelegd dat het als enige vereiste stelt dat de grond geen (andere) eigenaar heeft en dat derhalve het ‘onbeheerd zijn’ niet een afzonderlijk vereiste vormt. Het Land heeft in dat geval derhalve de stelplicht en eventuele bewijslast ter zake van het ontbreken van een eigenaar.44
2.22
Gelet op het slagen van de in de overige subonderdelen vervatte rechtsklacht behoeft subonderdeel 1.2-b geen bespreking.
Onderdeel 2: objectieve uitleg en inschrijving van de akte van 5 januari 1942
2.23
Onderdeel 2 richt zich tegen rov. 4.3-4.9 van het vonnis van het hof, in het bijzonder de oordelen dat de akte in 1942 niet is ingeschreven (rov. 4.3) en dat bij die akte niet de eigendom van grond werd geleverd (rov. 4.7), op grond waarvan het hof tot het oordeel is gekomen dat [verzoekers] hun aanspraak niet kunnen baseren op een overdracht in 1942 (rov. 4.11).
2.24
Het Land heeft als verweer tegen dit onderdeel aangevoerd dat [verzoekers] daarbij belang missen – zeer kort weergegeven – omdat [verzoekers] in feitelijke instanties niet hebben gesteld dat destijds in 1942 de verkoper van het huis, [betrokkene 4] , eigenaar van het perceel was, en daarmee beschikkingsbevoegd ten aanzien van de grond waarop het huis gebouwd was. Omgekeerd heeft het Land wel bij herhaling gesteld (ook destijds al) eigenaar van de grond te zijn geweest en daarin ligt besloten dat – volgens het Land – [betrokkene 4] geen eigenaar was van die grond (en derhalve terzake ook niet beschikkingsbevoegd). Bij gebreke van beschikkingsbevoegdheid aan de zijde van de verkoper, [betrokkene 4] , moet het ervoor worden gehouden dat bij de akte in 1942 geen overdracht is bewerkstelligd, zulks ongeacht de titel en de leveringshandeling, aldus het Land. 45
2.25
Dit betoog van het Land faalt nu de beschikkingsbevoegdheid van verkoper [betrokkene 4] geen onderwerp van het processueel debat tussen partijen is geweest en het GEA en het hof daarover ook geen oordeel hebben gegeven. In de stellingen van [verzoekers] lijkt overigens (impliciet) het standpunt besloten te liggen dat door middel van de akte in 1942 van een beschikkingsbevoegde werd verkregen.
2.26
Subonderdeel 2.2 ziet op het oordeel van het hof (rov. 4.7 en 4.9) dat een objectieve uitleg van de akte uit 1942 meebrengt dat slechts persoonlijke rechten (verbintenissen) betreffende het huis zijn overgedragen. Geklaagd wordt primair dat het hof heeft miskend dat het bij de uitleg van een notariële leveringsakte aankomt op de daarin "tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak". Volgens de subsidiaire motiveringsklacht is het hof niet voldoende gemotiveerd ingegaan op de volgende stellingen:
a. De bewoordingen van de akte, in het bijzonder de termen eigendom, hypotheek en erfdienstbaarheden ("ownership", "property", "free of mortgage" en "servitudes"), duiden erop dat het de partijbedoeling was goederenrechtelijke rechten over te dragen.
b. Dat partijen gebruik maakten van een notariële akte en blijkens de akte ook hebben verzocht om de inschrijving daarvan in de openbare registers maakt duidelijk dat het de partijbedoeling was om een registergoed te leveren.
c. Het is gebruikelijk te zeggen dat men “een huis koopt”, waarmee men uiteraard altijd bedoelt tevens grond te kopen. Dat daarbij niet expliciet is aangegeven dat ook grond verkocht wordt maakt niet anders. Temeer in een geval als dit waar het Perceel in algemene bewoordingen in de akte is omschreven.
d. In de akte ontbreekt een recht van erfpacht, opstal of een andere voorziening om te voorkomen dat het huis wordt nagetrokken door de grond; zo een voorziening was benodigd als partijen de eigendom van het huis hadden willen loskoppelen van die van het Perceel.
2.27
De rechtsklacht faalt bij gemis aan feitelijke grondslag, omdat het hof blijkens rov. 4.7 is uitgegaan van een objectieve uitleg van de akte.
2.28
De motiveringsklacht van het onderdeel slaagt naar mijn mening. Het hof heeft niet (kenbaar) op de genoemde stellingen gerespondeerd, terwijl deze kunnen wijzen op de in de (naar objectieve maatstaven uit te leggen) notariële akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling om goederenrechtelijke rechten over te dragen.46
2.29
Subonderdeel 2.3 klaagt dat het hof buiten het partijdebat is getreden, aangezien het Land in het geheel niet heeft betoogd dat bij akte van 5 januari 1942 slechts persoonlijke rechten (verbintenissen) zouden zijn ontstaan. Verwezen wordt naar de stellingname in appel dat de eigendom van het huis is overgedragen.
2.30
Deze klacht faalt. Het Land heeft in eerste aanleg wel degelijk het standpunt ingenomen dat met de akte uit 1942 door [verzoekers] slechts persoonlijke doch geen goederenrechtelijke rechten ten aanzien van het huis werden verkregen en dat de verkoop van alleen het huis geen goederenrechtelijk gevolg kon hebben.47 In hoger beroep is het Land met grief 1 opgekomen tegen het oordeel van het GEA in rov. 4.9 van het vonnis van 21 juli 2015 dat toenmalige partijen met de inschrijving onmiskenbaar hebben beoogd dat niet alleen het houten huisje aan de erflater wordt geleverd, maar ook de onroerende zaak waarop het huisje staat. In deze grief betoogt het Land dat partijen slechts hebben beoogd de eigendom van het houten huis over te dragen maar niet de grond. Het Land heeft echter tevens uitdrukkelijk verklaard zijn stellingen uit de eerste aanleg te handhaven. 48 Tegen deze achtergrond en het feit dat de uitleg van processtukken aan het hof als feitenrechter is voorbehouden, kan niet worden gezegd dat het hof buiten de rechtsstrijd is getreden.
2.31
Subonderdeel 2.4 keert zich tegen het oordeel van het hof dat de akte van 5 januari 1942 niet in 1942 (maar eerst in 2006) is ingeschreven in de openbare registers (rov. 4.3). Dit oordeel zou getuigen van een onjuiste rechtsopvatting en onbegrijpelijk gemotiveerd zijn om de volgende redenen:
a. Het GEA oordeelde dat de akte "is ingeschreven in de openbare registers," tegen welk oordeel noch het Land noch de Stichting een grief heeft gericht, als gevolg waarvan het hof van dat oordeel had moeten uitgaan. Het was bovendien strijdig met de in beginsel strakke regel en/of de goede procesorde dat het Land eerst bij pleidooi in hoger beroep terugkwam op zijn bij memorie van grieven als juist erkende stelling dat de akte was ingeschreven in de openbare registers.
b. Het Land heeft uitdrukkelijk erkend dat de akte op 5 januari 1942 in de openbare registers is ingeschreven. Het hof heeft miskend dat ingevolge art. 133 Rv NA een gerechtelijke erkentenis bindt. Voor zover het hof zou hebben gemeend dat de erkentenis mocht worden ingetrokken wegens bedrog of dwaling is het oordeel onvoldoende gemotiveerd.
c. Door te oordelen dat de akte slechts zou zijn aangeboden bij de Ontvanger doch niet bij de bewaarder van de openbare registers is het hof buiten de rechtsstrijd getreden, althans heeft het zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. De Stichting (bij wier stelling het Land zich uitdrukkelijk aansloot) heeft in deze procedure immers bevestigd dat de akte van 5 januari 1942 weldegelijk is ontvangen door de bewaarder van de openbare registers maar dat een inschrijving in de openbare registers niet is aangetroffen.
2.32
De vraag of de akte uit 1942 werd ingeschreven in de openbare registers vormde reeds in eerste aanleg een geschilpunt.49 Het GEA heeft in rov. 2 onder (c) van het eindvonnis van 21 juli 2015 vastgesteld dat de akte van 5 januari 1942 is ingeschreven in de openbare registers.50 Zowel het Land als [verzoekers] gingen er in hun respectieve memories van grieven vanuit dat de akte was ingeschreven in de openbare registers.51 Het Land heeft in zijn memorie van antwoord herhaald dat de akte is ingeschreven in de openbare registers.52 Vervolgens heeft de Stichting echter bij memorie van antwoord naar aanleiding van de feitenvaststelling van het GEA gesteld dat de akte van 5 januari 1942 weliswaar door de toenmalige Ontvanger is ontvangen en ondertekend voor registratie, maar niet is ingeschreven in de registers, althans hierin niet is aangetroffen.53 Daarop heeft het Land zich bij (schriftelijk) pleidooi bij deze stelling van de Stichting aangesloten en zich op het standpunt gesteld dat de akte uit 1942 niet in 1942 is ingeschreven.54
2.33
De stelling van het Land bij pleidooi kan weliswaar als grief55 worden aangemerkt (afgezien van de mogelijkheden die het hof heeft om een uitspraak van het GEA op grond van zijn ambtshalve bevoegdheden (buiten de grieven om) te vernietigen56), maar gelet op de eerdere stellingname van het Land in zijn memorie van grieven (en in zijn memorie van antwoord) had het hof deze standpuntwijziging in appel op zijn minst moeten toetsen aan de goede procesorde,5758 als het Land al niet aan het eerder ingenomen standpunt als gerechtelijke erkenning was gebonden, waarvan slechts kon worden terugkomen op grond van de herroepingsgronden van art. 133 lid 2 Rv NA.59
2.34
Het onderdeel klaagt bovendien terecht dat het hof buiten de rechtsstrijd is getreden met het oordeel dat de akte slechts zou zijn aangeboden bij de Ontvanger en niet bij de bewaarder van de openbare registers. De Stichting heeft immers in eerste aanleg gesteld dat de akte van 5 januari 1942 is ontvangen door de bewaarder van de openbare registers/het Kadaster (toentertijd een dienst van het Eilandgebied) maar dat een inschrijving in de openbare registers niet is aangetroffen60, bij welke stelling het Land zich heeft aangesloten.61 In hoger beroep stellen partijen weliswaar dat de akte is aangeboden bij de Ontvanger maar geen der partijen heeft betoogd dat een aanbieding van de akte ter registratie bij de Ontvanger niet tevens een aanbieding ter inschrijving in de registers bij de bewaarder daarvan is, zoals het hof in rov. 4.3 oordeelde.
Onderdeel 3: verwerping van het beroep op verkrijgende verjaring
2.35
Onderdeel 3 klaagt over de verwerping door het hof van het beroep op verkrijgende verjaring in rov. 4.8 en 4.13-4.15. Het oordeel dat [verzoekers] op basis van de aangehaalde rechtsbronnen slechts houders waren van overheidsgrond getuigt van een onjuiste rechtsopvatting, of is althans onvoldoende of onbegrijpelijk gemotiveerd, aldus de hoofdklacht.
2.36
Gelet op het slagen van onderdeel 1 behoeft onderdeel 3 geen bespreking. Met de vernietiging van het oordeel dat de litigieuze grond moet worden aangemerkt als overheidsgrond, ontvalt immers de basis aan de gedachtegang van het hof dat erflater de grond in 1942 in gebruik heeft genomen als houder voor het Land en dat, nu van interversie in bezit niet is gebleken, van een voor het beroep op verjaring vereiste bezit geen sprake is (zie hiervoor onder 2.3).
2.37
Slechts voor het geval Uw Raad tot het oordeel mocht komen dat onderdeel 1 geen doel treft en dat er derhalve van moet worden uitgegaan dat de litigieuze grond bij de ingebruikneming door erflater in 1942 gold als eigendom van het Land, ga ik in op de klachten.
2.38
Subonderdeel 3.2-a klaagt dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omdat het hof niet heeft getoetst of sprake was van voortdurend, onafgebroken, ongestoord openbaar en niet dubbelzinnig bezit. Althans, het oordeel van het hof is onvoldoende gemotiveerd omdat het hof in het geheel niet kenbaar is ingegaan op de door het hof zelf vastgestelde en door partijen aangedragen feiten en omstandigheden zoals als genoemd in de inleiding van het cassatieverzoekschrift onder G, H en I en de aldaar genoemde vindplaatsen. Deze stellingen komen er in de kern op neer dat [verzoekers] menen dat zij sinds 1942 eigenaar zijn en al die tijd het perceel ook onafgebroken in bezit hebben gehad door het te bewonen, bebouwen en te verhuren.
Volgens subonderdeel 3.2-b moet uit de (summiere) motivering van het hof kennelijk worden opgemaakt dat het hof van oordeel is dat de vaststelling dat de staat in 1942 eigenaar was automatisch meebrengt dat [verzoekers] nimmer bezitter van de grond konden zijn. Dat oordeel is rechtens onjuist omdat men ook grond kan bezitten die in eigendom aan een ander toebehoort.
Subonderdeel 3.2-c klaagt dat het oordeel van het hof dat deze zaak op één lijn moet worden gesteld met [A] v. Sint Eustasius of Sint Maarten/Flanders zonder (kenbaar) te toetsen met inachtneming van de feiten en omstandigheden in deze zaak getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. Aangevoerd wordt, samengevat, dat in het onderhavige geval, anders dan in de door het hof genoemde zaken [A] v. Sint Eustasius en Sint Maarten/Flanders, het Perceel nimmer aan de staat toebehoorde en dat gesteld noch gebleken is dat het Land de grond aan [verzoekers] in gebruik heeft gegeven of huur heeft gerekend of dat [verzoekers] de grond voor een ander hebben ‘beheerd’.
Subonderdeel 3.2-d, ten slotte, kwalificeert het beroep van het hof in rov. 4.14 op de uitspraak die is gepubliceerd onder nummer ECLI:NL:OGHACMB:2013:19 als rechtens onjuist en onbegrijpelijk, nu die niets van doen heeft met het leerstuk van de verkrijgende verjaring.
2.39
Zoals volgt uit het arrest van Uw Raad van 24 februari 201762, verschilt de maatstaf voor bezit onder het huidige BW niet wezenlijk van de maatstaf onder het oude BW:
“3.3.2 (...) Uit art. 3:107 lid 1 BW in verbinding met art. 3:108 BW volgt dat de vraag of iemand bezitter is, moet worden beantwoord naar verkeersopvatting, met inachtneming van de regels die in de daaropvolgende wetsartikelen worden gegeven en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij de aan de orde zijnde vraag de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen.
Anders dan onder het recht zoals dat gold tot 1992, noemt de wet als vereisten voor bezit niet meer met zoveel woorden dat het ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ is. Uit de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.2.7 en 2.7 vermelde wetsgeschiedenis blijkt evenwel dat ook naar het huidige recht deze eisen gelden en dat beide eigenschappen in het wettelijk begrip ‘bezit’ besloten liggen.
‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826, NJ 1993/178 (rov. 3.2)), hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden.
3.3.3
In een geval als het onderhavige gaat aan het bezit van de niet-rechthebbende – die het bezit immers niet overgedragen gekregen heeft – inbezitneming vooraf. Daaromtrent bepaalt art. 3:113 lid 2 BW dat voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend zijn. Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. (Vgl. HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2743, NJ 2016/78 (rov. 3.4.2)).”
De regeling van de verkrijgende verjaring van onroerende zaken onder vigeur van het oude Nederlands Antilliaanse recht (art. 1982 jo 1974 BWNA (oud)) komt overeen met die in het oude Nederlandse burgerlijk recht (art. 2000 jo 1992 BW (oud)).
2.40
Subonderdeel 3.2-b faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof is niet van mening dat de vaststelling dat de staat in 1942 eigenaar was automatisch meebrengt dat [verzoekers] nimmer bezitter van de grond konden zijn. Het heeft in rov. 4.15 kennelijk tot uitdrukking gebracht dat in het onderhavige geval hetzelfde moet gelden als in de in rov. 4.13 en 4.14 genoemde gevallen, te weten dat het alom bekende en grootschalige, door de overheid gedoogde gebruik van als ‘gemeenschapsgrond’ opgevatte ‘open overheidsgrond’ naar verkeersopvatting moet worden aangemerkt als houderschap.
2.41
Tegen die – ongemotiveerde – gelijkstelling van het onderhavige geval met de in rov. 4.13 en 4.14 genoemde berechte gevallen wordt naar mijn mening terecht opgekomen in de subonderdelen 3.2-a en 3.2.-c. De enkele verwijzing naar die eerdere uitspraken van het hof vormt niet een voldoende motivering nu de uitgangspunten in die zaken anders (lijken te63) zijn dan in de onderhavige zaak en het hof aldus miskent dat de verkeersopvatting zich richt op alle concrete omstandigheden van het geval. Voor zover ik uit de gepubliceerde uitspraken kan afleiden, was de staat in die gevallen daadwerkelijk eigenaar en werd zij niet voor eigenaar gehouden op basis van art. 572 BWNA (oud). In dit laatste geval ligt een bewust gedogen minder voor de hand. Voorts kan het oordeel van het hof in rov. 4.15 wellicht nog worden begrepen tegen de achtergrond van de casus van [A] /St. Eustatius waarin het ging om het gebruik van uitgestrekte, niet omheinde (natuur)landschappen (ca. 5% van de totale oppervlakte van St. Eustatius) maar niet, althans niet zonder meer, in een casus zoals de onderhavige waarin het gaat om het gebruik, na een vermeende overdracht, van een relatief beperkt stuk bebouwde grond in een stedelijke omgeving. De aard en bestemming van het betrokken goed dienen immers in aanmerking te worden genomen bij de beantwoording van de vraag of iemand naar verkeersopvatting bezitter is geworden.64 Zonder nadere toelichting is niet toereikend gemotiveerd dat de door [verzoekers] aangedragen omstandigheden – het sinds 1942 onafgebroken bewonen, bebouwen en verhuren – in de concrete omstandigheden van het geval geen bezit kunnen constitueren.
2.42
Terzijde wijs ik in dit verband nog op de per 1 april 2014 in werking getreden bepaling van art. 3:106a BW Sint Maarten65, die een beroep op verkrijgende verjaring door een niet te goeder trouw zijnde bezitter uitsluit voor zover dit gericht is tegen de overheid. Onder verwijzing naar de rechtspraak van het hof betreffende het in gebruik nemen van gemeenschapsgrond ( [A] v. Eilandgebied Sint Eustatius) geeft de toelichting als reden voor de invoering: het uitsluiten van elke twijfel aangaande de vraag of sprake is van bezit of houderschap.66
2.43
Subonderdeel 3.2-d kan niet tot cassatie leiden, nu zij ziet op een kennelijke schrijffout van het hof (aan het slot van het ECLI-nummer wordt door het hof abusievelijk het getal 19 in plaats van 18 vermeld).
2.44
Onderdeel 4 bevat een veegklacht inhoudende dat het slagen van één van de middelonderdelen dient te leiden tot vernietiging van alle daarop voortbouwende rechtsoverwegingen en het dictum van het vonnis. Zo leidt het slagen van onderdeel 1 tevens tot het slagen van de daarop voortbouwende overwegingen die aan de orde komen in onderdeel 3.
2.45
Gelet op het slagen van de onderdelen 1, 2 en (eventueel) 3 slaagt deze voortbouwende veegklacht eveneens.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
