Uitspraken

[betrokkene] c.s. hebben in deze procedure de forfaitaire verhuiskostenvergoeding gevorderd als bedoeld in art. 11g Bbsh (oud), thans art. 7:220 lid 5 en 6 BW.

In zijn vonnis van 27 september 2013 heeft de Kantonrechter van de Rechtbank Gelderland de betwisting door Portaal dat sprake was van renovatie verworpen, beslist dat de renovatie bestond uit het aanleggen van een vaste trap naar de zolder en het aanbrengen van dubbele beglazing, dat daarvoor geen verhuizing noodzakelijk was en voorts dat deze twee vernieuwingen de huurverhoging rechtvaardigden. Nadat hij had overwogen dat niet van belang is dat de werkzaamheden op verzoek van [betrokkene] c.s. zijn uitgevoerd, heeft hij de vordering afgewezen.4

[betrokkene] c.s. zijn van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Zij bestrijden het oordeel dat de renovatie louter de dubbele beglazing en de aanleg van een vaste trap naar zolder betrof en dat die werkzaamheden de huurverhoging rechtvaardigden, de impliciete aanname dat nagegaan moet worden welke werkzaamheden moeten worden beschouwd als dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 2 BW, waarvoor volgens de Kantonrechter geen verhuiskostenvergoeding bestaat en welke als renovatie in de zin van 7:220 lid 2 BW, waarvoor volgens de Kantonrechter wel een verhuiskostenvergoeding bestaat; zij betogen dat bij herstel van gebreken en uitvoering van dringende werkzaamheden de verhuurder verplicht is tot schadevergoeding aan de huurder op grond van art. 7:220 lid 1 BW.5

Portaal heeft verweer gevoerd. Zij stelt dat op verzoek van [betrokkene] c.s. in 2009 in de woning naast het plegen van groot onderhoud in de zin van art. 7:220 lid 1 BW enkele het woongerief verbeterende veranderingen of toevoegingen zijn aangebracht en dat meer renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd dan de beglazing en de trap. Primair voert zij aan dat de huurder geen aanspraak heeft op de verhuiskostenvergoeding als hij zelf om renovatie verzoekt. Subsidiair stelt zij dat alle werkzaamheden zijn te kwalificeren als groot onderhoud in de zin van art. 7:220 lid 1 BW. Meer subsidiair stelt zij dat [betrokkene] c.s. ermee hebben ingestemd dat de verhuiskosten voor eigen rekening komen. Volgens haar staat de wettelijke regeling toe dat de huurder afstand doet van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding.6

Artikel 7:220 BW is opgenomen in afdeling 7.4.3 BW (De verplichtingen van de huurder). Reden daarvoor is dat de huurder een - primaire - gedoogplicht heeft voor de uitvoering van op initiatief van de verhuurder ondernomen dringende werkzaamheden of renovatiewerkzaamheden. De verplichting van de verhuurder tot vergoeding van de verhuiskosten is een secundaire verplichting die onlosmakelijk is verbonden met de gedoogplicht (MvT, Kamerstukken II (2007-08) 31 528 nr. 3 p. 6). Een voorstel om huurders een soort initiatiefrecht te geven tot het uitvoeren door de verhuurder van dringende of renovatiewerkzaamheden heeft het in het parlement niet gehaald, met de gedachte dat een redelijke verhuurder zich zal laten overhalen door zijn huurder(s) tot het uitvoeren van dergelijke werkzaamheden (Handelingen II (2000-2001) 26 089 nr. 19 p. 28, l.k.). Betekent dit nu dat een huurder geen aanspraak op de verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud) – thans: artikel 7:220 lid 5 BW – heeft, als hij zelf het initiatief tot overleg over renovatie heeft genomen en daarop misschien zelfs bij de verhuurder heeft aangedrongen? Tegen zo’n aanspraak zou pleiten dat de verhuurder als het ware wordt gestraft voor zijn coöperatieve opstelling. Bovendien is het element van gedogen dan niet of nauwelijks aanwezig. Ervoor zou pleiten dat het ontbreken van een aanspraak van de huurder op een verhuiskostenvergoeding strategisch gedrag van de verhuurder kan uitlokken, in de zin dat hij wacht op initiatief van de huurder. Er zijn dan ook uitspraken van kantonrechters die de huurder - in beginsel - aanspraak op de vergoeding geven, ook al hebben zij het initiatief voor de renovatie genomen (zie het bindend advies van de rijdende rechter van 17 juli 2008, genoemd in de brief van de Nederlandse Woonbond van 23 september 2011 (onderdeel van productie 2 bij inleidende dagvaarding),7 het vonnis van de kantonrechter (Nijmegen) van 5 februari 2010, zaaknummer 619173 (productie 10 bij conclusie van antwoord) en het bestreden vonnis).

Daarnaast en daarmee samenhangend speelt in jurisprudentie en literatuur de controverse of de verhuurder de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, als hij de huurder medewerking vraagt voor dringende werkzaamheden en deze ook de mogelijkheid biedt om renovatiewerkzaamheden uit te laten voeren in het gehuurde. Als de huurder vervolgens kiest voor de extra renovatiewerkzaamheden, die bovendien verhuizing noodzakelijk maken, heeft hij volgens Hof Amsterdam 20 april 2010, LJN BN4093, WR 2010/115 aanspraak op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Dit arrest is kritisch besproken door H.J. Rossel, Huurrecht Algemeen, Deventer: Kluwer 2013/5.8.6.2.

De onderhavige procedure laat zien dat het in de praktijk lastig kan zijn om vast te stellen welke werkzaamheden nopen tot verhuizing, als zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. De wet wordt gemakkelijker hanteerbaar als in zo’n geval de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, mits vaststaat dat de verhuizing noodzakelijk is. In geval de verhuurder verwijtbaar in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW heeft gehandeld door het groot onderhoud te lang uit te stellen, pleit voor deze opvatting ook de billijkheid, maar het komt de hanteerbaarheid ten goede als dezelfde regel geldt als van een dergelijke verwijtbaarheid/schadeplichtigheid geen sprake is.

Aangenomen wordt dat artikel 11g Bbsh - anders dan artikel 7:220 leden 5 en 6 BW - dwingend recht is (Hof Amsterdam 4 december 2012 LJN BZ1999). Tegelijkertijd ligt aan het in artikel 7:220 leden 3 en 4 BW voorziene overleg tussen verhuurder en huurder over de redelijkheid van het renovatieplan de gedachte ten grondslag dat partijen over de verhuiskosten afspraken kunnen maken. De vraag rijst dus of de huurder met zijn instemming met het renovatieplan geheel of gedeeltelijk afstand kan doen van zijn aanspraak op de verhuiskostenvergoeding en zo ja, of die afstand dan uitdrukkelijk dient te geschieden of ook stilzwijgend en uit gedragingen mag blijken.

Artikel 11 Bbsh (oud) is op 27 februari 2010 vervangen door de leden 5 tot en met 7 van artikel 7:220 BW. Het zou dienstig zijn als de Hoge Raad zou kunnen aangeven of het antwoord anders luidt, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 leden 5 en 6 BW.

Partijen twisten over de vraag op welke wijze de verhuiskostenregeling in het vooroverleg over de werkzaamheden aan de orde is gekomen. Zij zijn het er over eens dat het onderwerp aan de orde is gekomen tijdens een gesprek tussen [betrokkene] c.s. en [betrokkene 5] en [betrokkene 4] van Portaal op 21 april 2009. Volgens [betrokkene] c.s. heeft [betrokkene 4] gezegd dat zij niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat deze vervallen zou zijn, wat een onjuiste mededeling is (nr. 7 inleidende dagvaarding, p. 2 p-v van comparitie van 3 april 2014 en nr. 9 MvG). Volgens Portaal is toen namens haar - mondeling - gezegd dat [betrokkene] c.s. niet in aanmerking kwamen voor een verhuiskostenvergoeding, omdat de renovatie op eigen verzoek plaatsvond (nr. 26 MvA). Portaal verwijst ook naar haar brief van 8 december 2008, waarin zij vermeldt: “Kosten als gevolg van de renovatie zoals bijvoorbeeld tijdelijke vervangende huisvesting of afwerking van de woning, komen voor uw rekening” (nr. 19 MvA, productie 5 CvA).”

Het Hof overwoog dat het voorgaande aanleiding geeft tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad (rov. 3.16); het heeft de zaak naar de rol verwezen teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich over de te stellen vragen uit te laten (rov. 3.17). Iedere verdere beslissing is aangehouden.

Na akte uitlating van partijen, heeft het Hof in zijn arrest van 10 november 2015 de hiervoor onder 1 weergeven prejudiciële vragen voorgelegd.

Partijen hebben afgezien van het maken van schriftelijke opmerkingen.