Uitspraken

Nr. C 98/142 HR Mr. Mok

Zitting 19 november 1999 Conclusie inzake

[huurder]

tegen

[onderhuurder]

1. Feiten

1.1. Eiseres van cassatie ([huurder]) heeft van een deelbedrijf van de Stichting Woningbedijf Den Haag, (WDH) een woning aan de [adres] gehuurd en bewoond. De huurprijs bedroeg laatstelijk / 430,62 per maand.

1.2. [huurder] heeft de woning in mei 1993 verlaten.

Met ingang van juni 1993 is [onderhuurder] (verweerder in cassatie), met instemming van [huurder] maar buiten medeweten van WDH, de woning gaan bewonen. Partijen spraken onder meer af dat [onderhuurder] de huur voor de woning rechtstreeks aan WDH zou betalen.

1.3. [onderhuurder] heeft de woning in oktober 1994 verlaten. Hij heeft dit niet gemeld aan [huurder]. Zijn (toenmalige) echtgenote, [thans ex-echtgenote van onderhuurder], is in de woning achtergebleven.

Bij beschikking van de rechtbank in Den Haag van 14 december 1994 is tussen [onderhuurder] en [thans ex-echtgenote van onderhuurder] de echtscheiding uitgesproken1. Hierbij is tevens bepaald dat [thans ex-echtgenote van onderhuurder] de huurster van de woning zou zijn.

[Thans ex-echtgenote van onderhuurder] heeft de woning medio 1995 verlaten.

1.4. Wegens een huurachterstand van zes maanden2 heeft WDH een procedure tegen [huurder] aangespannen voor de kantonrechter in Den Haag. Bij verstekvonnis van 20 juli 19953 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen WDH en [huurder] ontbonden verklaard.

Hij heeft [huurder] tevens veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan WDH van / 3.039,104.

1.5. Op 26 juni 1996 heeft WDH op grond van het vonnis van de kantonrechter ten laste van [huurder] executoriaal beslag laten leggen5.

Haar vordering bedroeg toen / 5.962,94 inclusief kosten en rente tot en met 1 juli 1996.

2. Verloop procedure

2.1. Bij dagvaarding van 19 september 1996 heeft [huurder] [onderhuurder] gedagvaard voor de kantonrechter in Den Haag en gevorderd [onderhuurder] te veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag van primair / 5.962,94, subsidiair / 5.000,-, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening.

Verder heeft [huurder] geëist voor recht te verklaren dat zij gerechtigd zal zijn al de kosten die de deurwaarder aan haar zal berekenen met betrekking tot het gelegde derdenbeslag aan [onderhuurder] in rekening te brengen en op hem te verhalen.

2.3. Van dit vonnis is [onderhuurder] in hoger beroep gekomen bij de rechtbank in Den Haag. De rechtbank heeft geoordeeld dat de grieven het geschil in volle omvang aan haar voorlegden.

Bij vonnis van 4 februari 1998 heeft zij het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [onderhuurder] veroordeeld tot betaling van de huurprijs voor de woning over de periode van 1 januari 1995 tot 15 februari 1995.

Voor het overige heeft de rechtbank de vorderingen van [huurder] afgewezen en [huurder] in de kosten van de procedure veroordeeld.

2.4. Tegen dit vonnis heeft een advocaat te Schoonhoven (arrondissement Den Haag) voor [huurder] (tijdig) beroep in cassatie ingesteld. Het beroep steunt op een viertal cassatiemiddelen.

[onderhuurder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep en een schriftelijke toelichting doen indienen. [huurder] heeft afgezien van het geven van een schriftelijke toelichting.

3. Bespreking van de cassatiemiddelen

3.1. De middelen hebben een gemeenschappelijk element. Dat is de klacht van [huurder] dat [onderhuurder] jegens haar de verplichting had haar ervan op de hoogte te stellen dat hij ging verhuizen en dat [thans ex-echtgenote van onderhuurder] in de woning achterbleef.

Die verplichting zou [onderhuurder] niet zijn nagekomen, tengevolge waarvan [huurder] schade heeft geleden. Indien [onderhuurder] zijn verplichting wel zou zijn nagekomen, zou [huurder] maatregelen hebben kunnen nemen om te voorkomen dat er een huurachterstand ontstond met alle daaraan verbonden kosten. De schade zou dan niet zijn ontstaan.

3.2.1.1. Middel 1 is gericht tegen ro. 4.4. van het bestreden vonnis. Aldaar heeft de rechtbank vooropgesteld dat, op grond van art. 7A:1623g, lid 5, BW, de beslissing van de rechter in een echtscheidingsprocedure, waarbij het huurderschap van de echtelijke woning wordt toegewezen aan een echtgenoot, werkt tegenover de verhuurder.

Er zijn, aldus heeft de rechtbank overwogen, geen omstandigheden gebleken op grond waarvan die regel in deze zaak niet zou gelden.

3.2.3.1. Overwegende dat sprake was van een overeenkomst van onderhuur tussen [huurder] en [onderhuurder], heeft de rechtbank niet geoordeeld dat niet tevens sprake kon zijn van een andere overeenkomst tussen [huurder] en [onderhuurder].

In tegendeel, de rechtbank heeft in ro. 4.6 en 4.7 de aanspraken van [huurder] onderzocht, voor zover deze gebaseerd zijn op een afspraak, inhoudend dat [onderhuurder] [huurder] op de hoogte zou stellen indien hij de woning zou gaan verlaten, resp. op onrechtmatig handelen van [onderhuurder].

3.2.3.2. Overigens heeft [onderhuurder], anders dan men in het middel kan lezen, betwist dat van een afspraak om [huurder] op de hoogte te stellen van een verhuizing sprake was7.

De rechtbank heeft dit in ro. 4.6 geconstateerd en in het midden gelaten of de bedoelde afspraak was gemaakt.

3.3.2.1. Ook dit middel houdt in dat [onderhuurder] [huurder] ervan op de hoogte had moeten stellen dat de rechtbank het huurrecht aan [thans ex-echtgenote van onderhuurder] had toegewezen, te meer daar hij wist dat [huurder] niet van zijn huwelijk en daarop gevolgde echtscheiding op de hoogte was.

Voorts betoogt het middel dat de, uit de redenering van de rechtbank blijkende, opvatting dat [onderhuurder], doordat de huurrechten zijn toegewezen aan [thans ex-echtgenote van onderhuurder], niet meer aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de destijds door hem met [huurder] gesloten overeenkomst van onderhuur, rechtens onjuist is.

3.3.2.2. Het middel bevat nog de zin

“Overigens is de rechtbank bij de echtscheidingsprocedure er kennelijk van uitgegaan dat er sprake was van een <<huurrecht>>, dat er feitelijk niet was, althans niet aan verweerder in cassatie en ook niet aan zijn ex-echtgenote toekwam”.8

3.3.2.3. Ook dit middel bevat daarnaast nog andere klachten, welke zich richten tegen ro. 4.6 en 4.7.

Deze klachten zal ik tezamen met middel 3, waar die klachten worden herhaald, behandelen.

3.3.3.1. De opvatting van de rechtbank dat een uitspraak in de zin van art. 7A:1623g, lid 5, BW waarbij het huurderschap aan de ex-echtgenote-medehuurster wordt toegewezen, het huurrecht van de huurder doet eindigen en ook tegenover de verhuurder werkt, zodat deze, buiten zijn wil en invloed, kan worden geconfronteerd met een nieuwe huurster-contractspartij, is juist.

Een en ander is de consequentie van de wettelijke regeling als neergelegd in art. 7A:1623g lid 5 BW9. Deze bepaling is van dwingend recht. Er kan, ook ten opzichte van de verhuurder, niet bij overeenkomst van worden afgeweken10.

3.3.3.2. Wat betreft de stelling van het middel, dat de uitspraak op grond van art. 7A: 1623g, lid 5, BW waarbij het huurrecht is toegewezen aan [thans ex-echtgenote van onderhuurder] niet tegen [huurder] kan worden ingeroepen, omdat [onderhuurder] [huurder] hiervan niet op de hoogte heeft gesteld, terwijl hij wist dat [huurder] niet van zijn huwelijk en daaropvolgende echtscheiding op de hoogte was, geldt het volgende.

De rechtspraak terzake geeft geen vaste lijn aan11. De meeste schrijvers gaan er van uit dat de uitspraak directe werking heeft ten opzichte van de verhuurder, waarmee zij impliciet of expliciet te kennen geven dat de verhuurder ook aan de uitspraak is gebonden indien hem daarvan geen mededeling is gedaan12.

Anderen houden daarentegen, nadat zij tot de conclusie zijn gekomen dat de parlementaire geschiedenis geen aanknopingspunten biedt voor het antwoord op de vraag op welk moment een uitspraak op grond van art. 7A:1623g, lid 5, BW externe werking heeft, de mogelijkheid open dat een dergelijke uitspraak pas externe werking heeft nadat de verhuurder ervan op de hoogte is gebracht. Hierbij merken zij wel op dat hierover in de wet niets staat13.

3.3.3.3. M.i. kan men uit de parlementaire geschiedenis afleiden dat een uitspraak van de rechter in de zin van art. 7A: 1623g, lid 5, BW wel directe werking heeft ten opzichte van de verhuurder. Van belang is in dit verband de reactie in de nadere memorie van antwoord op twee opmerkingen in het nader voorlopig verslag van de Tweede Kamer.

In dit nader v.v. is te lezen:

AVerder leek het de leden van de V.V.D. toe, dat het wenselijk lijkt de huurder, die is gehuwd, te verplichten daarvan onverwijld mededeling te doen aan de verhuurder, opdat deze weet welke rechtsgevolgen voor hem met betrekking tot het huurcontract door dat huwelijk (of die relatie) ontstaan. Men moet toch B wegens de rechtszekerheid B aldus stelden de leden van de V.V.D. -, eisen dat een dergelijke rechtssituatie aan de verhuurder bekend wordt gemaakt, mede wegens de daaraan verbonden rechtsgevolgen.

Met betrekking tot de laatste zinsnede van art. 1623g B met een strekking waarmede de leden van de V.V.D. zich zeer wel kunnen verenigen B werd door deze leden de vraag geopperd dat door de rechter bij de vaststelling wie de huurder van de woonruimte zal zijn, niet tevens zou moeten worden bepaald dat dientengevolge de verplichtingen van diegene der echtgenoten, die niet meer de huurder is, ten opzichte van de verhuurder komen te vervallen, en dat derhalve de rechten van de verhuurder ten opzichte van de echtgenoot, die geen huurrechten meer heeft, van rechtswege komen te vervallen.”14

Daarop reageerde de regering in de nadere m.v.a.:

Naar aanleiding hiervan vermeldt de nadere memorie van antwoord:

“Het voorstel van de leden van de V.V.D.-fractie om de huurder te verplichten van een huwelijk onverwijld mededeling te doen aan de verhuurder, achten wij niet goed realiseerbaar, omdat een passende en werkelijk effectieve sanctie ontbreekt. Het afdwingen van de mededelingsplicht door bij voorbeeld bij niet-nakoming aan de medehuurder bescherming te onthouden, lijkt ons niet aanvaardbaar. Een dergelijke sanctie zou het beoogde doel15 duidelijk voorbij schieten.

Op grond van wat in de tekst van het gewijzigd ontwerp van wet het derde lid was, kan de rechter in geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed bepalen wie van de echtgenoten de huurder van de woonruimte zal zijn. Het spreekt vanzelf dat door deze toewijzing het (mede) huurderschap van de andere echtgenoot tot een einde komt. Wij vinden het niet nodig daaromtrent een uitdrukkelijke bepaling in de wet op te nemen, zoals de leden van de V.V.D.-fractie hebben gevraagd.”16

3.3.3.4. Deze citaten duiden aan dat de aanspraken van de verhuurder ten opzichte van de echtgenoot die niet het huurrecht krijgt toegewezen volgens de wetgever van rechtswege komen te vervallen door toewijzing van de huurrechten aan de andere echtgenoot.

Een mededeling van deze toewijzing aan de verhuurder lijkt de wetgever niet nodig gevonden te hebben. Hij heeft ook, in verband met de strekking van art. 1623g, bewust afgezien van een verplichting van de huurder aan de verhuurder mededeling te doen dat hij gehuwd is.

3.3.3.5. Men moet daarom aannemen dat de wetgever rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de verhuurder niet bekend is met een medehuurder die op enig moment de enige huurder zou kunnen worden.

Een uitzondering op de regel dat de uitspraak waarbij de huurrechten aan een der echtgenoten wordt toegewezen van rechtswege ten opzichte van de verhuurder werkt voor het geval dat de verhuurder van een en ander niet op de hoogte is, lijkt mij daarom niet gerechtvaardigd.

3.3.3.6. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank er dus terecht van is uit gegaan dat [onderhuurder] ingevolge de toewijzing van het huurrecht aan [thans ex-echtgenote van onderhuurder] geen huur meer verschuldigd was. Hij was evenmin daarvoor hoofdelijk aansprakelijk, ook al had hij [huurder] van deze toewijzing niet op de hoogte gesteld.

Daaraan doet niet af dat men kan verdedigen dat een wettelijke regeling volgens welke de gewezen huurder pas bevrijd is van zijn verplichtingen ten opzichte van de verhuurder, nadat hij de verhuurder deugdelijk op de hoogte heeft gesteld van de toewijzing van de huurrechten aan zijn ex-echtgenote meer recht zou doen aan de gerechtvaardigde belangen van de verhuurder, zonder het doel van de wet, bescherming van de echtgenoot-medehuurder, aan te tasten.

3.4.1. Middel 3 bestrijdt, evenals de nog niet behandelde klachten in de middelen 1 en 2, ro. 4.6 van het vonnis van de rechtbank.

Middel 4 bevat een rechts- en motiveringsklacht tegen ro. 4.7. van dat vonnis.

3.4.2.2. Of [onderhuurder] te kort is geschoten S hetgeen [onderhuurder] betwist omdat de bewust afspraak naar zijn mening niet zou zijn gemaakt S heeft de rechtbank in het midden gelaten.

De resterende, in dit geding door [huurder] gevorderde, schade (waaronder 42 maanden huur) was niet het voorzienbare gevolg van de niet-melding en kan daarom [onderhuurder] niet worden toegerekend.

3.4.2.4. In ro. 4.7. heeft de rechtbank aan haar betoog in de voorgaande rechtsoverweging toegevoegd dat, ook voor zover [huurder] haar vordering heeft gebaseerd op onzorgvuldig en verwijtbaar handelen van [onderhuurder], deze niet toewijsbaar is.

Ook dit standpunt is immers gebaseerd op het door [onderhuurder] niet voldoen aan de gestelde mededelingsplicht. In dit geval geldt eveneens dat deze omstandigheid niet meebrengt dat de gevorderde schade het voorzienbare gevolg van de handelwijze van [onderhuurder] is.

3.4.3.1. Beide middelen betogen (zoals trouwens de twee al behandelde middelen) dat de redenering van de rechtbank in strijd is met (o.m.) art. 6:162 BW. Ten gunste van de onderhavige middelen zou ik willen aannemen dat (hier) bedoeld is: in strijd met art. 6:98 BW.

De klachten hebben ten dele betrekking op het gemaakt zijn van de genoemde afspraak. In zoverre kunnen zij niet slagen, aangezien de rechtbank veronderstellenderwijs hetzelfde uitgangspunt heeft gekozen. Dit geldt ook voor de nog niet behandelde klachten van de middelen 1 en 2.

3.4.3.2. Voorts klaagt middel 3 dat de rechtbank heeft miskend dat [huurder] door het gedrag van [onderhuurder] (het niet aan [huurder] melden van het door hem verlaten van de woning en van de omstandigheid dat [thans ex-echtgenote van onderhuurder] daar nu woonde) niet de mogelijkheid heeft gehad schadebeperkende maatregelen te nemen.

Zulke maatregelen zouden hebben kunnen voorkomen dat bepaalde problemen, samenhangend met het niet betalen van de huur, ontstonden.

3.4.4.3. Het voorgaande is juist voor de achterstallige huur, maar de beide middelen klagen klaarblijkelijk ook over andere kosten, zoals blijkt uit de toevoeging Ac.a.”aan Ahuurachterstand” in middel 3.

Voor zover de door [huurder] van [onderhuurder] gevorderde schade niet bestaat uit achterstallige huur18, maar uit bijkomende kosten (rente, incassokosten etc.) verband houdende met het feit dat de huur niet werd voldaan, is het oordeel van de rechtbank dat de schade niet als gevolg van onderhuurder’s (eventuele) tekortkoming aan hem kan worden toegerekend niet juist, althans zonder nadere motivering niet begrijpelijk.

3.4.4.4. Indien [huurder] zou hebben geweten dat [onderhuurder] de woning zou verlaten en dat [thans ex-echtgenote van onderhuurder] er achterbleef, zou [huurder] maatregelen hebben kunnen nemen om erop toe te zien dat de huur op tijd zou worden voldaan19.

Desnoods zou zij de huur voorshands zelf hebben kunnen voldoen. Aldus zou zij de schade bestaande uit bijkomende kosten hebben kunnen voorkomen. Dit element is in de middelen sterk beklemtoond 20. Het enkele feit dat [huurder] de huurovereenkomst met WDH niet zou hebben kunnen opzeggen voordat [thans ex-echtgenote van onderhuurder] de woning zou verlaten, doet hieraan niet af.

3.4.4.5. [onderhuurder] heeft door zijn handelwijze het risico in het leven geroepen dat de huur niet op tijd zou worden voldaan.

Nu dit risico zich heeft verwezenlijkt, zou ik willen aannemen dat het causaal verband tussen een eventuele toerekenbare tekortkoming van [onderhuurder] en dit deel van de schade in beginsel is gegeven21. Het was dan aan [onderhuurder] om te stellen en te bewijzen dat de schade ook zou zijn ingetreden indien hij zijn verplichting wel was nagekomen.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot verwijzing van de zaak naar de rechtbank of het gerechtshof in Den Haag en tot veroordeling van verweerder in de kosten.

De procureur-generaal

bij de Hoge Raad der Nederlanden,

plv.

1. Prod. 1 bij c.v.d.

2. Over de maanden januari-juni 1995.

3. Prod. 3 bij c.v.r.(bij stukken m.b.t. beslaglegging); de inleidende dagvaarding waarnaar in dit vonnis wordt verwezen is als prod. 2 bij c.v.r. in het geding gebracht.

4. / 2.583,72 aan huurachterstand vermeerderd met incassokosten c.a. en met de wettelijke rente.

5. Prod. 3 bij c.v.r.

6. Dezelfde kantonrechter als die het in ' 1.4. genoemde vonnis had gewezen.

7. M.v.gr. nr. 2 f, p. 2 en nrs. 7b en 7c, p. 6.

8. In het citaat heb ik een tweetal verschrijvingen gecorrigeerd.

9. Kamerst. [II, 1978_1979] 14 249, nr. 6, p. 8. Vgl. P. Abas, Huur, supplement Asser 5_II, huur en pacht, 1997, nr. 166, p.186_187; A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, p.191_192; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1999, p. 217 en p. 221_222. Laatstgenoemden merken (op p.217) op dat de voortzettingsregel van art. 1623g een inbreuk vormt op het beginsel van het contractenrecht dat partijen de S vrije S wil moeten hebben om met elkaar al dan niet te contracteren.

10. J.L.R.A. Huydecoper, Handboek Huurrecht, aant. 12 bij 1623g.

11. Vgl. de bij Huydecoper, a.w., in aant. 21c bij art. 1623g aangehaalde uitspraken.

12. Abas, t.a.p., nr. 166, p.187; A.L. Croes, Over huur en onderhuur, 1991, p. 76_77, die voor invoering van een wettelijke informatieplicht van de huurder en de medehuurder aan de verhuurder pleit; F.M. Visser in zijn noot onder ktr. Rotterdam 16 december 1994, WR 1995,34, die er ook voor pleit dat de wet wordt gewijzigd in die zin dat een beslissing in de zin van art. 7A: 1623g, lid 5, BW pas aan de verhuurder kan worden tegengeworpen wanneer hij hiervan behoorlijk in kennis is gesteld; P.J. Wiegman en Tj. Zuidema, Recht voor de huurder, 1996, p. 88_89. Iets voorzichtiger: J.L.R.A. Huydecoper, t.a.p. (zie noot 11).

13. R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, t.a.p., p.221_223.

14. Kamerst [II,1978_1979] 14 249, nr. 10, p. 20.

15. Bescherming van de echtgenoot_medehuurder (die de huurovereenkomst niet zelf is aangegaan), ook ten opzichte van de verhuurder (kamerst. [II,1978_1979] 14 249, nr. 6, p. 7_8 en R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, a.w., p. 217).

16. Kamerst. [II,1978_1979] 14 249, nr. 11, p.15.

17. Parl. Gesch. NBW Boek 6, m.v.a. II, p. 345.

18. De huurschuld bedroeg / 2.583,72; vgl. ro. 2.2 van het bestreden vonnis; de totale (primair) gevorderde schadevergoeding bedroeg / 5.962,94 (zie ' 2.1.).

19. Vgl. cassatiedagvaarding p. 3.

20. Zie hiervóór, ' 3.1., slot.

21. HR 26 januari 1996, NJ 1996, 607 m.nt. W.M. Kleijn.