Uitspraken

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het inleidend verzoekschrift, met producties;

-de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;

-de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;

-de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;

-de conclusie van dupliek in reconventie.

“(…).

I. Algemeen

Bij de sluiting van de Exxon raffinaderij in 1985 heeft het Land een groot aantal woningen in de vroegere “[plaats]” “geërfd”, waarvoor in de loop der tijden niet of nauwelijks sprake is geweest van een goed beheer. Dit heeft allemaal te doen met de beschikbare fondsen en de juiste organisatie om deze woningen te kunnen beheren.

Een groot aantal van deze woningen zijn in de afgelopen jaren door het Land vervreemd en anderen wederverhuurd aan de verschillende opvolgers van de Exxon raffinaderij, zoals Coastal Oil Refinery, El Paso, de “International School of Aruba” en laatstelijk nog door Valero.

De woningen die door genoemde bedrijven in huur zijn genomen, uitgezonderd de “International School of Aruba”, zijn door deze bedrijven grotendeels opgeknapt en onderhouden geweest.

Een groot aantal van de woning die door het Land, steeds “as is where is”, aan derden werden verhuurd zijn aan de huurders verkocht in de verwachting dat dit zou kunnen bijdragen aan een verbetering van de eens zo geliefde en prachtige woonwijk “[plaats]”. (…).

De staat waarin de woningen die nog in het bezit van het Land verkeren zijn in de afgelopen decennia niet op vooruitgegaan, hetgeen bepaald niet aanmoedigend is voor de bewoners/bezitters, om de handen ook uit de mouwen te steken en de kwaliteit van hun woningen en de wijk op te vijzelen.

In de voorbije jaren is weer een “run” te bemerken op het kunnen bemachtigen van een van deze woningen, meestal denkende dat het opknappen hiervan een goedkope zaak is en op deze wijze zich te kunnen verzekeren van een dak boven het hoofd in een toch “gewilde” omgeving.

Ondanks de kosten die het Land maakt aan het bewaken van de bestaande leegstaande woningen te [plaats] kan niet voorkomen worden dat die ten prooi vallen aan illegale bewoners, “slopers” en “koperdieven”.

Het hierboven geschetste beeld van het zgn. “beheer” van de woningen te [plaats] is reden u te adviseren om binnen afzienbare tijd:

II. Verzoek Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA

Middels het schrijven d.d. 25 mei 2014 benadert de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA (OEC&S), u met het verzoek de woningen [adres 1] en [adres 2] te huren voor gebruik als kantoor en onderkomen voor gespecialiseerd personeel bij de uitvoering van industriële schoonmaakwerkzaamheden.

(…).

De verzochte woningen staan al een hele tijd leeg en zijn onlangs ten prooi gevallen aan vandalen en “landlopers”. Deze woningen verkeerden daarvoor nog in goede staat.

III. Advies.

Ten einde deze woningen te behoeden tegen verder verval en vandalisme en gelezen het verzoek van (OEC&S), c.q. de doelbestemming, wordt u geadviseerd het rekest van (OEC&S) in te willigen onder de hierboven voorgestelde voorwaarden en voorts deze vooruitlopend op het vaststellen van de vrije marktwaarde en de daarvan afgeleide huurprijs, onder het overleggen van een borgsom gelijk aan Afl. 1.700,00 (…) ter beschikking te stellen aan (OEC&S).

(…).

IV. Beslissingspunten:

A.

B.

Het verzoek van (OEC&S) tot het huren van de woningen [adres 1] en [adres 2] in te willigen.

(…).

Indien u met bovenstaande akkoord gaat, ware de DIP hierover te berichten zodat zij over kan gaan met het opstellen van de nodige huurovereenkomsten.”.

“(…).

Verwijzend naar ons schrijven d.d. 25 Mei 2014, heeft U ingestemd en ons de verhuur gegund van de woning te [adres 1] en [adres 2], vanwaar ons bedrijf “Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA” ( Ocean Cleaning ) haar diensten aan Valero kon aanbieden bij de ontmanteling en het schoonmaken van het industrieterrein.

Zoals wel bekend zal er geen ontmanteling plaats vinden. Dit heeft een direct gevolg voor onze geprojecteerde plannen en omzet. Alhoewel de nieuw geopende raffinaderij ook nieuwe kansen biedt voor industriële schoonmaak willen we niet in een kleinschaligheid vervallen en dan ook zo snel mogelijk diversifiëren.

Ocean Cleaning wenst naast de werkzaamheden op het gebied van industriële schoonmaak ook te participeren in andere projecten en wenst in dat kader een partner te zijn in de toeristische ontwikkeling van [plaats]. Wij willen snel inspelen op de nieuwe situatie, zijnde:

A) rust-recreatie vraag van toeristische sector voor [plaats] en

B) de benodigde huisvesting voor kader personeel van de raffinaderij.

In verband hier mee wenst Ocean Cleaning de woningen te [adres 1] en [adres 2] op te kopen en aldaar een appartementen complex voor kort en lang verblijf te bouwen.

Ons bedrijf huurt sinds 1 December 2014 de vermelde woningen en heeft altijd op tijd voldaan aan haar verplichtingen met de afdracht van de afgesproken huurgelden.

Intussen heeft Ocean Cleaning de woningen laten taxeren en doen U hiermede de twee taxatie rapporten bijgesloten toekomen.

Mocht het U behagen dan zouden wij zo snel mogelijk met het Land Aruba in onderhandeling treden over een koop prijs ten einde op korte termijn over te gaan tot het slopen en de realisatie van het appartementen complex en daarmee ook de verbetering van de buurt.

(…).”.

“(…).

Naar aanleiding van het verzoek d.d. 24 januari 2017 van (…) het bedrijf Ocean Eco Cleaning en Supplies VBA (…) tot aankoop van de woningen [adres 1] en [adres 2], bericht de DIP u dat er geen bezwaren bestaan om bovengenoemde woonhuizen te verkopen.

Het bedrijf Ocean Eco Cleaning en Supplies VBA heeft bovenvermelde woonhuizen [adres 1] en [adres 2] sinds 1 december 2014 in huur.

De woonhuizen zullen worden verkocht tegen de verkoopprijs van Awg. 94.900,= voor woonhuis [adres 1] en Awg. 110.100,= voor woonhuis [adres 2].

Voor wat betreft het slopen van de bestaande woonhuizen om een appartementen complex op genoemde percelen te bouwen zal de DIP u hierover later adviseren.

Indien u hiermee akkoord gaat, ware u bijgaande concept-overeenkomsten in tweevoud te ondertekenen en deze aan de DIP te retourneren voor de verdere afhandeling.”.

“(…).

Bijgaand wordt u aangeboden de bladzijden die aangepast dienen te worden van de te verkopen woonhuizen in [plaats], e.e.a. conform uw beslissing d.d. 28 juli 2017. Het betreft de navolgende woonhuizen:

[adres 3] voor het bedrag van Awg. 122.400,=.

[adres 1] voor het bedrag van Awg. 79.920,=.

[adres 2] voor het bedrag van Awg. 93.585,=.

[adres 4] voor het bedrag van Awg. 25.084,=.

[adres 5] voor het bedrag van Awg. 64.600,=.

Indien u hiermee akkoord gaat, ware u bijgaande bladzijden in drievoud te ondertekenen en deze aan de DIP te retourneren voor de verdere afhandeling.”.

“(…).

Artikel 4

Canon

De Erfpachter is verplicht een jaarlijkse canon te beetalen van (…) Afl. 1.934,00 (…) berekend naar de grondwaarde van (…) Afl. 37,50 (…) per vierkante meter (…).

(…).

Artikel 5

Vergoeding opstal (meerwaarde) als som ineens

Artikel 6

Huur- en andere verplichtingen

Artikel 9

Bestemming

(…).

Artikel 12

Bouwwerk

In geval van her-, bij-, of niet bebouwing dient de erfpachter het navolgende in acht te nemen:

(…).

Artikel 20

Geldigheid van deze overeenkomst

“betreft: stopzetting verkoopprocessen te [plaats]

Geachte managementteam,

Hierbij wordt u bericht over de door mij genomen besluit. Per direct worden alle verkoopprocessen m.b.t. woningen en terreinen te [plaats] stopgezet. Dit laatste tot nadere orde.”.

“(…).

Tussen Land Aruba en de vennootschap “Ocean Eco Cleaning & Supplies VBA” hierna te noemen “OEC&S”, bestonden tot 23 oktober 2017 twee huurovereenkomsten betreffende de woonhuizen te [adres 1] en [adres 2]. De overeenkomsten zijn op 1 december 2014 tot stand gekomen, naar aanleiding van een verzoek daartoe door OEC&S, gedateerd 25 mei 2014.

Op 24 januari 2017 heeft OEC&S bij u een verzoek ingediend tot het aankopen van des betreffende woningen, ten einde deze om te bouwen in een appartementencomplex voor de verhuur. In opdracht van OEC&S zijn de woningen, kort na het afsluiten van de huurovereenkomsten met Land, getaxeerd en de rapporten, gedateerd 6 mei 2015, bij de D.I.P. ingediend, dit met de bedoeling een aanbod tot koop te doen aan het Land.

Naar aanleiding van het verzoek van OEC&S, gedateerd 24 januari 2017, tot het aankopen van de woning, zijn op 23 oktober 2017 de erfpacht-overeenkomsten tussen OEC&S en het Land, met dagstempel 1 augustus 2017, geformaliseerd na betaling van de door het Land opgestelde facturen 17103101 RI/5057008 voor Afl. 79.920,- en factuur 17103204 RI/5057008 voor Afl. 93.585,-, dit als prijs voor de bestaande woningen op de in erfpacht uit te geven kavels.

Sedert 25 oktober 2017 liggen des betreffende erfpachtovereenkomsten bij de notaris mr. T.R. Johnson ter verlijding. Inmiddels is de termijn van de erfpachtovereenkomsten verlopen en heeft de verlijding van de notariële akten niet plaatsgevonden door de nalatige houding van het Land.

OEC&S heeft alle baat en belang bij een spoedige levering van de rechten van erfpacht op des betreffende kavels gelegen te [plaats], en verzoekt u, het Land, vriendelijk, doch dringend, de termijn van deze genoemde overeenkomsten te verlengen en mede te werken tot de verlijding van de des betreffende erfpachtakten.

(…).”.

“(…).

De volgende vraag is of voldoende is gebleken dat het beslag nodig is. Naar het oordeel van het Hof is dan niet het geval. Uit hetgeen door partijen in de stukken er ter zitting naar voren is gebracht kan wel worden afgeleid dat het Land zich oriënteert op de mogelijkheden van ontwikkeling van het gebied waar de percelen deel van uitmaken, maar concrete voornemens zijn er niet. Nu het hier overheidsgronden betreft is, hoewel zij niet voor de openbare dienst zijn bestemd, enige mate van terughoudendheid toch op zijn plaats. Van het Land mag worden verwacht dat het zijn verplichtingen, indien die eenmaal vast komen te staan, nakomt. Als de situatie wijzigt kan opnieuw een verzoek tot conservatoir beslag worden gedaan.

(…).”.

“Hierbij wordt namens de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu bevestigd dat hangende de bodemprocedure tussen het Land en Ocean Eco Cleaning het erfpachtperceel in kwestie niet zal worden uitgegeven aan een derde partij.”.

“(…).

Voor wat betreft de huizen gelegen te [adres 1] en [adres 2] bericht ik u, namens de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu, als volgt.

Middels schrijven d.d. 25 mei 2014 hebt u namens uw vennootschap Ocean Eco Cleaning Supplies V.B.A., hierna te noemen Ocean, een verzoek gedaan aan de toenmalige Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie om de woningen gelegen te [adres 1] en [adres 2] in huur te mogen nemen. Volgens uw verklaring zou Ocean de woningen aanwenden voor kantoorruimte en verblijf van haar personeel in verband met werkzaamheden bij de Valero.

In de regel geldt dat voorafgaand aan het ondertekenen van een huurovereenkomst, de woning getaxeerd dient te worden ter vaststelling van de waarde en ter bepaling van o.a. de huurprijs. In het onderhavige geval is deze normale procedure ter zijde geschoven en werd een willekeurig bedrag als borgsom vastgesteld, namelijk Afl. 1.700,-. De woningen zijn vervolgens op 16 september 2014 aan Ocean ter beschikking gesteld middels afgifte van de sleutels aan [naam directeur].

Uiteindelijk tekent Ocean beide huurovereenkomsten op 10 november 2015. Huur over beide percelen was verschuldigd ingaande 1 december 2014 totdat de overeenkomst op rechtsgeldige wijze zou zijn beëindigd. Alhoewel Ocean in het verzoek aan de toenmalige Minister om de woningen in huur te mogen verkrijgen heeft aangegeven deze te willen aanwenden voor een ander doel dan voor woning, zijn in beide overeenkomsten expliciet opgenomen dat deze woningen nimmer voor commerciële doeleinden mochten worden gebezigd en enkel en alleen voor woondoeleinden aan Ocean waren verhuurd.

Ocean deed op 24 januari 2017 een verzoek aan de toenmalige Minister om de in huur zijnde percelen te mogen kopen met aanvullende toestemming om de bestemming van de woningen te (mogen) wijzigen. Conform het toen vigerende beleid, konden huurders na het huren van een perceel in [plaats] pas in aanmerking om te kopen indien zijn 3 jaar van het Land hadden gehuurd.

Op het verzoek van Ocean om de bestemming van de woningen te wijzigen heeft het Land nimmer gereageerd en hiervoor heeft Ocean geen toestemming gekregen.

Ondanks het feit dat de bestemming weke Ocean wenste te gegeven aan de woningen in strijd was met het beleid inzake woningen te [plaats] sluit het Land met Ocean een tweetal erfpachtovereenkomsten op 1 augustus 2017. De waarde van de opstal gelegen te [adres 1] werd vastgesteld op Afl. 79.920,- en de opstal gelegen te [adres 2] op Afl. 93.585,-.

Voordat de erfpachtaktes konden worden verleden zijn alle verkoopprocessen in november 2017 door de huidige minister stopgezet.

DIP heeft een opname verricht van de betreffende percelen en heeft geconstateerd dat Ocean nimmer daadwerkelijk bezit heeft genomen van de gehuurde percelen en dat dientengevolge deze sterk achteruit zijn gegaan en in waarde zijn gedaald.

Conform de informatie waarover het Land thans beschikt is Ocean tenminste 19 maanden achterstallig met het betalen de verschuldigde huurpenningen voor beide percelen. Terwijl Ocean daartoe wel gehouden was conform de huurovereenkomsten.

Behalve de hierboven genoemde wanprestatie acht het Land dat de erfpachtovereenkomsten in casu nietig (in strijd met de openbare orde) zijn. Dit omdat er sprake is van afscheidsbeleid van de toenmalige minister, op grond van de criteria zoals door het gerecht is vastgesteld in een recente rechtszaak. Er is niet alleen gekeken naar de datum van totstandkoming van de overeenkomsten maar ook de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen.

In casu verwijs ik naar de volgende constateringen in de totstandkoming van de huurovereenkomsten en de daarna aansluitende erfpachtovereenkomsten.

Opmerkelijk is dat in casu een mondelinge huurovereenkomst is gesloten met Ocean, hetgeen in strijd is met de schriftelijkheidsvereiste ex artikel 23 van de Comptabiliteitsverordening 1089 AB no. 72.

Verder blijkt in dit geval dat Ocean de percelen voor commerciële doeleinden wenste aan te wenden. Ocean heeft verzocht de woningen in huur te willen nemen om aldaar haar kantoor te vestigen in verband met werkzaamheden voor de Valero, terwijl duidelijk uit de daarop aansluitende huurovereenkomsten blijkt dat de woningen enkel en alleen bestemd zijn voor woning en niet voor commerciële doeleinden of verhuur aan derden. De toenmalige Minister, het Management Team DIP en Ocean gaan allemaal hieraan voorbij.

Uiteindelijk duurt het iets meer dan een jaar, nadat de sleutels waren overhandigd aan Ocean, met alle risico’s die daaraan waren verbonden, voordat de schriftelijke huurovereenkomsten door Ocean werden getekend.

Daar komt nog bovenop dat kort voor de verkiezingen, in ieder geval vóór verstrijking van de 3 jaarstermijn na in huur neming, de toenmalige minister in strijd met de richtlijnen die toen werden gehanteerd, een overeenkomst met Ocean sluit voor de verkoop van de 2 opstallen en erfpachtuitgifte van de daaraan verbonden gronden.

Ocean, wetende dat in de vorm waarin de huurovereenkomsten zijn gemaakt nimmer de percelen zou kunnen aanwenden voor commerciële doelen, doet desondanks en verzoek aan de toenmalige Minister om de bestaande opstallen te kopen en de gronden in erfpacht te mogen verkrijgen en als klap op de vuurpijl de bestemming te wijzigen voor commerciële doeleinden.

Het laatste verzoek van Ocean impliceert dat Ocean begreep dat zij met de bestaande huurcontracten geen commerciële activiteiten op de betreffende percelen kon uitvoeren.

Behalve de wijze van het afsluiten van het contract en het onbeslist verzoek op bestemmingswijziging zijn ook de bedongen verkoopprijzen tegen de Comptabiliteitsverordening. Voor wat betreft [adres 1] wordt de prijs van het huis bijgesteld van Afl. 94.900,- naar Afl. 79.920,- een verlaging van Afl. 14.980,- en voor [adres 2] wordt de prijs bijgesteld van Afl. 110.100,- naar Afl. 93.585,- een verlaging van Afl. 16.515,-.

In artikel 28 van de Comptabiliteitsverordening wordt duidelijk aangegeven dat dit als een schenking wordt aangemerkt en dat deze derhalve in de vorm van een Landsverordening dient te geschieden. Aan deze voorwaarde is in casu ook niet voldaan.

In feite heeft Ocean een verkapt commercieel erfpacht-verzoek gedaan. Het Land acht dat onder de huidige stand van zaken in alle redelijkheid nimmer tot een erfpachtovereenkomst zou kunnen zijn gekomen in casu, indien de richtlijnen voor het verkrijgen van een commercieel perceel in acht zouden zijn genomen. Het proces voor het als dan niet toestemming krijgen voor een bestemmingswijziging althans het verkrijgen van een commerciële optie zou eerst moeten zijn doorlopen. Ook de betreffende erfpachtcanons zouden daarop zijn aangepast.

Voor wat betreft de huurovereenkomsten het volgende.

Het Land stelt zich primair op het standpunt dat deze door tijdsverloop zin beëindigd. Voor zover en indien anderszins mocht blijken, dan beroept het Land zich op (buitengerechtelijke) ontbinding op grond van wanprestatie zijnde de onbetaalde huurpenningen. Nog meer subsidiair acht het Land dat ook voor wat betreft de huurovereenkomsten sprake is van nietige overeenkomsten op grond van het hierboven gemelde.

Door het hierboven gemelde stelt het Land zich op het standpunt dat de huurovereenkomst door tijdverloop, althans door ontbinding althans nietigheid, tot een einde is gekomen en dat de erfpachtovereenkomsten nietig zijn.

(…).”.

primair

b bepaalt dat het Land ten behoeve van Ocean een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,-- per dag of deel daarvan dat hij dat bevel niet opvolgt;

subsidiair

in reconventie

I. voor recht verklaart dat de tussen het Land en Ocean gesloten erfpachtovereenkomsten nietig zijn en dat het land niet gehouden is die overeenkomsten na te komen;

II. Ocean veroordeelt in de proceskosten.

in conventie en in reconventie