Huurrecht. Huurder van bedrijfsruimte staakt huurbetaling en verlaat het gehuurde. Verhuurder vervangt sloten en vordert achterstallige huur. Mocht verhuurder nakoming van zijn verplichting tot verschaffen van huurgenot opschorten?
Rechtspraak.nl Sdu Nieuws Huurrecht 2024/61 NJB 2024/703 RvdW 2024/304 JIN 2024/59 met annotatie van mr. W.A. Braams JHV 2024/17 met annotatie van Mr. Th. Gardenbroek JOR 2024/155 met annotatie van mr. S.V.M. Stevens TvHB 2024/09, UDH:TvHB/18242 met annotatie van mr. D.J.A. van den Berg WR 2024/118 met annotatie van E.E. van der Kamp
EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,
hierna: [huurder],
advocaat: P.A. Fruytier,
tegen
[verhuurder] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijke incidentele cassatieberoep,
hierna: [verhuurder],
advocaat: H.J.W. Alt.
1 Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
a. de vonnissen in de zaak 8923598 \ CV EXPL 20-6773 van de rechtbank Limburg van 9 juni 2021 en 2 februari 2022;
b. het arrest in de zaak 200.309.563/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 31 januari 2023.
[huurder] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
[verhuurder] heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [huurder] mede door J.P. Jas.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.
De advocaat van [huurder] heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2 Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [verhuurder] heeft een bedrijfsruimte bestaande uit twee units met ingang van 1 juni 2016 aan [huurder] verhuurd voor de duur van vijf jaar.
(ii) [huurder] heeft sinds januari 2019 geen huur meer betaald.
(iii) [huurder] heeft de gehuurde units begin mei 2019 verlaten.
(iv) [verhuurder] heeft er vervolgens bij [huurder] op aangedrongen om de units op te ruimen en schoon te maken en om de sleutels in te leveren. [verhuurder] heeft nadien de sloten van de units vervangen.
(v) Op 10 juli 2019 heeft [verhuurder] aan [huurder] laten weten dat zij, nu [huurder] het gehuurde heeft verlaten en een aanzienlijke huurachterstand bestaat, geen aanleiding ziet om aan haar huurgenot te verschaffen.
(vi) [huurder] heeft op 17 juli 2019 een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht op grond van tekortschieten van [verhuurder] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
(vii) [verhuurder] heeft een van de twee units op 1 december 2019 aan een derde verhuurd. De andere unit heeft [verhuurder] op 1 april 2020 aan een (andere) derde verhuurd.
2.2
[verhuurder] vordert, voor zover in cassatie van belang, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [huurder] tot betaling van de huur over de periode vanaf 1 januari 2019 tot het moment waarop [verhuurder] de units aan een derde heeft verhuurd. In reconventie vordert [huurder] voor recht te verklaren dat [verhuurder] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, met veroordeling van [verhuurder] tot vergoeding van de schade die [huurder] daardoor heeft geleden.
2.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van [verhuurder] toegewezen en die van [huurder] afgewezen.
2.4
Het hof1 heeft, voor zover in cassatie van belang, het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en daartoe het volgende overwogen.
Volgens [huurder] is zij geen huur verschuldigd, omdat [verhuurder] haar het huurgenot heeft ontnomen door erop aan te dringen het gehuurde te ontruimen en om de sleutels in te leveren en door de sloten van de units te vervangen en de sleutels van de nieuwe sloten niet aan [huurder] te geven. (rov. 3.21)
Voor zover [verhuurder] het huurgenot aan [huurder] heeft ontnomen, geldt dat [huurder] eerder in verzuim is komen te verkeren door de huur vanaf 1 januari 2019 niet te betalen. Van [verhuurder] kon daarom niet worden verwacht het huurgenot aan [huurder] te verschaffen. [huurder] had niet de bevoegdheid de huurbetalingen op te schorten. Hoewel [huurder] het gehuurde begin mei 2019 heeft verlaten, loopt de huurovereenkomst door en moet [huurder] de huur betalen tot het moment waarop [verhuurder] de units aan een derde heeft verhuurd. (3.22)
Het verweer van [huurder] dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op 17 juli 2019, treft evenmin doel. [huurder] is eerder in verzuim gekomen door de huur vanaf 1 januari 2019 niet te betalen dan [verhuurder] in verzuim had kunnen komen door [huurder] na 10 juli 2019 geen huurgenot te verschaffen. Vanwege het verzuim van [huurder] is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van [verhuurder] op grond waarvan [huurder] de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden. (rov. 3.23 en 3.24)
3 Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1.1
Onderdeel 1.2 van het middel klaagt dat het hof in rov. 3.21-3.24 heeft miskend dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot aan de huurder op de grond dat de huurder de huur niet betaalt of heeft betaald. Althans, zo klaagt het onderdeel verder, heeft het hof miskend dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot de kernverplichting van de verhuurder vormt, welke verplichting – gelet op de bijzondere aard van het huurrecht – als uitgangspunt niet kan worden opgeschort, in ieder geval niet op grond van het enkele feit dat de huurder de huur niet heeft betaald of niet zal betalen. Onderdeel 1.4 voegt daaraan toe dat het hof heeft miskend dat de verplichting tot verschaffing van het huurgenot over een bepaalde periode niet kan worden opgeschort omdat die verplichting na verval van de opschortingsgrond naar haar aard niet meer kan worden nagekomen.
Onderdeel 1.5 betoogt dat het hof in de genoemde overwegingen heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting omdat uit het vereiste van art. 6:262 lid 1 BW dat sprake is van tegenover elkaar staande verplichtingen volgt dat niet-betaling van de huur over een bepaalde periode de verhuurder niet het recht geeft de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot over een andere (latere) periode op te schorten.
3.1.2
Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.
Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.
De hiervoor in 3.1.1 genoemde klachten falen dus.
3.2
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
3.3
Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voorwaarde dat onderdeel 1 of onderdeel 2 van het middel in het principale beroep tot vernietiging van het arrest van het hof leidt, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen behandeling.
4 Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het principale beroep;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verhuurder] begroot op € 857,-- aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [huurder] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren F.J.P. Lock, als voorzitter, A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma, G.C. Makkink en K. Teuben, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 15 maart 2024.
1 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 januari 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:375.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
