Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Goudhoed (voorheen P.S.P.) is eigenaar van een perceel in [plaats] (hierna: het perceel). In 2014 is het P.S.P. duidelijk geworden dat het gebruik van het perceel door een derde als parkeerterrein zou eindigen.

(ii) A.I.M. is onderdeel van Tamoil en exploiteerde in 2014 aan de [b-straat] een in de nabijheid van het perceel (op 150 meter afstand) gelegen tankstation. A.I.M. huurde het perceel waarop dat tankstation was gevestigd van [A] B.V. (hierna: [A]).

(iii) P.S.P. heeft zich voor de verhuur van haar perceel gewend tot (onder meer) Tamoil. In oktober 2014 heeft een eerste gesprek plaatsgevonden.

(iv) Op 28 november 2014 heeft [A] de huur van het perceel dat bij A.I.M. in gebruik was opgezegd tegen eind 2015. A.I.M. heeft deze opzegging op 9 december 2014 bevestigd onder aanzegging dat de eigendommen van A.I.M. (in het bijzonder: het tankstation) aan het einde van de huurovereenkomst zouden worden verwijderd.

(v) Bij een volgend gesprek tussen P.S.P. en A.I.M., op 10 december 2014, is namens de Bevago Groep (waarvan P.S.P. onderdeel uitmaakte) een e-mail overhandigd van een medewerker van de gemeente Bergen op Zoom, gedateerd 4 december 2014, inhoudende:

“(...) Zoals u terecht opmerkte is een benzine servicestation (zonder LPG) opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder milieucategorie 2. Dit betekent dat binnen de bestemming “Gemengd” een Benzineservicestation (Zonder LPG) direct is toegestaan. (...)”

(vi) P.S.P. en A.I.M. hebben vervolgens onderhandeld over een huurovereenkomst met betrekking tot het perceel. Na bereikte overeenstemming is de huurovereenkomst op 1 juni 2015 ondertekend. In de overeenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

“IN AANMERKING NEMENDE ALS VOLGT:

a) Verhuurder is eigenaar van een perceel grond (...) waarop door Huurder een tankstation (...) en eventueel een wasgelegenheid zal worden gevestigd, (...)

(...)

VERKLAREN EN ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:

(...)

De gemeente heeft inmiddels vergunning verleend voor de vestiging van het Tankstation en een wasgelegenheid (...).

(...)

De periode van huur door Huurder betreft een periode van vijftien (15) jaar met ingang van de datum ingebruikname van het Tankstation, welke ingangsdatum is gelegen in de periode 1 september 2015 tot en met 15 februari 2016 (...).

(...)

Huurder heeft het recht tussentijds de overeenkomst (...) op te zeggen met inachtneming van een termijn van één jaar (...) indien buiten de macht van Huurder om enige voor de exploitatie van het Tankstation noodzakelijke overheidsvergunningen of andere vergunningen of toestemmingen verdere exploitatie onmogelijk maakt.

(...)

Het bedrag van de Huur bestaat uit een vaste huursom van € 50.000,00 (...) exclusief BTW per jaar, per maand bij vooruitbetaling te voldoen, vanaf het moment van ingebruikname van het Tankstation.

(...)

Huurder draagt zorg voor alle voor de exploitatie van een brandstofverkooppunt benodigde vergunningen, zoals bouw- en milieuvergunning, en de instandhouding daarvan. (...)”

(vii) Bij brief van 12 juni 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom aan Tamoil de ontvangst bevestigd van haar aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een onbemand tankstation op het perceel. Deze brief bevat onder meer de volgende mededelingen:

“Uw bouwplan is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan omdat:

1. er vinden detailhandelsactiviteiten plaats (zie toelichting):

(...)

Toelichting.

Een tankstation dient aangemerkt te worden als een verkooppunt voor motorbrandstoffen. Het bestemmingsplan heeft expliciet bepaald dat detailhandelsactiviteiten niet zijn toegestaan binnen de bestemming “Gemengd”.

Advies:

Gelet op bovenstaande strijdigheden met het ter plaatse geldende bestemmingsplan adviseren wij u de huidige aanvraag omgevingsvergunning in te trekken en een vooroverlegprocedure op te starten (...)”

(viii) P.S.P. en A.I.M. hebben getracht de gemeente op andere gedachten te brengen. Bij een bespreking op 13 juli 2015 met de verantwoordelijke wethouder van de gemeente is van de zijde van de gemeente meegedeeld dat verplaatsing van het tankstation van de locatie aan de [b-straat] naar het perceel op zowel ambtelijke als bestuurlijke ondersteuning van de gemeente kon rekenen. [A] heeft zich echter verzet tegen verwijdering van het tankstation op de locatie aan de [b-straat]. Pogingen van A.I.M. om door middel van een kort geding en via een bodemprocedure de verwijdering van het tankstation aan de [b-straat] af te dwingen, zijn mislukt.

(ix) A.I.M. heeft de met P.S.P. gesloten huurovereenkomst bij brief van 3 februari 2016 opgezegd per 15 februari 2017. In de opzeggingsbrief is vermeld:

“De reden van de opzegging is dat er, zoals u bekend is, door het bevoegde gezag geen vergunning is verleend voor het vestigen van een tankstation ter plekke. Het is voor ons derhalve niet mogelijk om het tankstation te exploiteren.”

(x) Bij brief van 15 februari 2016 heeft P.S.P. aan A.I.M. meegedeeld de huuropzegging niet te accepteren, A.I.M. in gebreke gesteld en haar verzocht te bevestigen dat de huurovereenkomst door haar zou worden uitgevoerd.

(xi) Bij brief van 25 juli 2016 heeft A.I.M. de huurovereenkomst vernietigd en subsidiair ontbonden.

“6.7.2. Bij de beoordeling van de vraag of A.I.M. zich in de onderhavige zaak met recht op wederzijdse dwaling kan beroepen is allereerst van belang dat ervan uit moet worden gegaan dat A.I.M. het onderhavige perceel van P.S.P. wenste te huren met geen andere bedoeling dan de vestiging van een tankstation op het perceel. Voorts is van belang dat ervan uitgegaan dient te worden dat P.S.P. op de hoogte was van deze beweegreden van A.I.M. Naar het oordeel van het hof volgt een en ander uit de inhoud van de huurovereenkomst en uit de gang van zaken voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst, waarbij met name de volgende feiten en omstandigheden van belang zijn:

- het initiatief voor de verhuur van het perceel ten behoeve van de vestiging van een tankstation lag bij P.S.P. (…);

- namens de Bevago Groep is bij de gemeente navraag gedaan of vestiging van een tankstation op het perceel mogelijk is. Namens de gemeente is die vraag bevestigend beantwoord per e-mail van 4 december 2014 (…). […] heeft deze e-mail op 10 december 2014 overhandigd aan (de vertegenwoordiger van) A.I.M.. Niet gesteld of gebleken is dat daarbij van de zijde van P.S.P. enig voorbehoud is gemaakt op het punt van de mogelijkheid om een tankstation op het perceel te vestigen;

- door partijen is (schriftelijk) onderhandeld over de inhoud van het huurcontract. De (door A.I.M. opgemaakte) concept-overeenkomst (…) bevatte aanvankelijk een artikel 2.3 met als inhoud: “Verhuurder staat ervoor in dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan vestiging van het Tankstation en een wasgelegenheid toestaat.” Het commentaar namens P.S.P. op deze concept-bepaling luidde (…): “2.3 Hier kan worden toegevoegd dat verhuurder inmiddels beschikt over de instemming van de gemeente waaruit volgt vestiging van een Tankstation en een wasgelegenheid zoals in deze verklaring van de gemeente (bijvoegen) beschreven zal worden toegestaan. Om dat niet in de toekomst kan worden gekeken dient te worden opgenomen dat deze garantie alleen geldt bij ondertekening van deze overeenkomst.”
Deze reactie van P.S.P. heeft geleid tot de door A.I.M. voorgestelde wijziging van het concept waarbij artikel 2.3 is vervallen; in plaats daarvan is opgenomen artikel 2.1: “De gemeente heeft inmiddels vergunning verleend voor de vestiging van het Tankstation en een wasgelegenheid.” (…).

Naar het oordeel van het hof volgt uit het voorgaande dat het A.I.M. bij de huur van het perceel te doen was om de vestiging van een tankstation ter plaatse en dat zij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten indien zij had geweten dat vestiging van een tankstation ter plaatse niet mogelijk zou zijn. Tevens kan uit het voorgaande worden geconcludeerd dat P.S.P. dat heeft begrepen, althans heeft moeten begrijpen.

(…)

“9.5.1 Gelet op het voorgaande heeft P.S.P. (…) terecht geconcludeerd dat A.I.M. de huurovereenkomst is aangegaan in de veronderstelling dat zij haar oude tankstation zou mogen afbreken en op de nieuwe locatie een nieuw tankstation zou gaan oprichten en exploiteren.