Uitspraken

In deze prejudiciële procedure is aan de orde in hoeverre bij de toetsing van de aanvangshuurprijs van een woning (art. 7:249 BW) een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst vastgesteld, geregistreerd of afgegeven energieprestatiecertificaat (dan wel: energie-index of energielabel) in de waardering van de energieprestatie van de woning mag worden betrokken. De kantonrechter heeft hierover vragen gesteld.

De antwoorden op de prejudiciële vragen komen, samengevat, op het volgende neer. Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs moet de energieprestatie van een woning worden gewaardeerd aan de hand van (voorheen) de energie-index of (nu) het energielabel. Het is niet nodig dat de energie-index of het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat de energie-index of het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter. Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de energie-index of het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na die datum heeft plaatsgevonden, moet de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.

De Hoge Raad legt hierna uit hoe hij tot deze antwoorden is gekomen.

Orange Property vordert, voor zover in deze prejudiciële procedure van belang, vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie en een verklaring voor recht dat sprake is van een woning waarvan de aanvangshuur gebaseerd is op 137 punten, te weten € 689,84.

De kantonrechter heeft de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld:1

Op grond van art. 7:249 BW kan een huurder van woonruimte binnen zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In dat geval toetst de huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de daarvoor geldende regels (art. 11 lid 2 Uhw in verbinding met art. 10 lid 1 Uhw).

De in art. 10 lid 1 Uhw bedoelde regels voor de waardering van de redelijkheid van de huurprijs, zijn opgenomen in Bijlage I, onder A, bij het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). Deze regels worden hierna ook aangeduid als ‘het woningwaarderingsstelsel’. Op grond van het woningwaarderingsstelsel worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs.

De huurovereenkomst waar het in deze zaak om gaat, is op 1 april 2020 ingegaan. Destijds (van 1 januari 2015 tot 1 januari 2021) werd de energieprestatie van een gebouw gewaardeerd aan de hand van de energie-index (het destijds ook bestaande energielabel speelde daarbij geen rol).6 Voordien (van 1 juli 2011 tot 1 januari 2015) werd aangesloten bij het energieprestatiecertificaat.7 Op grond van het huidige woningwaarderingsstelsel (vanaf 1 januari 2021) wordt de energieprestatie gewaardeerd aan de hand van het energielabel van de woning.8

Uit hetgeen hiervoor in 4.1.3-4.1.4 is overwogen volgt dat een koppeling bestaat tussen de waardering van de energieprestatie van een woning in het woningwaarderingsstelsel en de geldende methode voor bepaling van die energieprestatie (eerst het energieprestatiecertificaat, later de energie-index en nu het energielabel). Een van de doelen van die koppeling is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert.9 Bij de invoering van deze koppeling is onder ogen gezien dat een regeling moest worden getroffen voor woningen die niet over een energieprestatiecertificaat beschikken. Daarbij is gekozen voor een waardering van de energieprestatie aan de hand van het bouwjaar van de woning.10 Voor dit onderscheid was een wettelijke grondslag nodig. Deze is opgenomen in art. 10 lid 1 (oud) Uhw, dat bij invoering als volgt luidde:11

Volgens het huidige art. 10 lid 1 Uhw kan in het woningwaarderingsstelsel dus onderscheid worden gemaakt tussen woningen waarvoor een energieprestatiecertificaat door de eigenaar ‘aan de huurder is of had moeten worden verstrekt’ en woningen waarvoor dat niet het geval is. Eerder kon een onderscheid worden gemaakt tussen woningen waarvoor een energieprestatiecertificaat ‘was afgegeven’ en woningen waarvoor dat niet het geval was. Volgens de toelichting is deze wijziging “wetstechnisch van aard” en werd hiermee de terminologie in overeenstemming gebracht met andere in de Uhw aangebrachte wijzigingen.13

In (de toelichting bij) de verschillende relevante versies van het woningwaarderingsstelsel wordt een onderscheid gemaakt tussen woningen waarvoor een energie-index dan wel energielabel aanwezig is en woningen waarvoor dat niet het geval is. In het stelsel speelt geen rol of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt. Zo bepaalt Bijlage I, onder A, bij het Bhw zoals dit gold van 1 januari 2015 tot 1 januari 202114, dat de energieprestatie van een woning op grond van de energie-index wordt gewaardeerd. Daarbij wordt verwezen naar de voor de vaststelling van de energie-index geldende voorschriften. Verder staat vermeld:

In Bijlage I, onder A, van het huidige Bhw wordt verwezen naar de normen die gelden voor de berekening van de energieprestatie-indicator die de basis vormt voor het energielabel. Verder staat vermeld:16

Hoewel de huidige tekst van art. 10 lid 1 Uhw dit wel mogelijk maakt, is in de verschillende versies van het woningwaarderingsstelsel dus geen onderscheid gemaakt tussen woningen ten aanzien waarvan een energie-index of energielabel aan de huurder is verstrekt, en woningen ten aanzien waarvan dat niet is gebeurd terwijl voor die woningen wel een energie-index of energielabel aanwezig is.

Uit hetgeen hiervoor in 4.2.1-4.2.6 is overwogen, volgt dat in het woningwaarderingsstelsel steeds bepalend is geweest of voor de woning een energie-index of energielabel aanwezig is en dat de wetgever niet ervoor heeft gekozen om het al dan niet verstrekt zijn daarvan aan de huurder te laten meewegen bij de waardering van de energieprestatie van de woning. De wetgever heeft gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving van de verplichting van de eigenaar van een woning om een energielabel aan de huurder te verstrekken. Dit betekent dat voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.

Het antwoord op de eerste prejudiciële vraag luidt daarom ontkennend.

Uit de tekst van art. 11 lid 5 Uhw en uit de totstandkomingsgeschiedenis van die bepaling volgt dat de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de peildatum) bepalend is bij de woningwaardering.18 Gelet op de uitwerking van het begrip ‘kwaliteit’ in het woningwaarderingsstelsel gaat het daarbij om de feitelijke toestand van de woning. In het woningwaarderingsstelsel (Bijlage 1 onder A bij het Bhw) wordt de kwaliteit van de woning immers, behalve door de energieprestatie, onder meer bepaald door het vloeroppervlak (onderdelen 1 en 2), het aantal verwarmde vertrekken (onderdeel 3), de lengte van het aanrecht in de keuken (onderdeel 5) en het aantal toiletten en andere sanitaire voorzieningen (onderdeel 6). Hiermee strookt dat ook waar het de energieprestatie betreft, de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. Dat laatste is immers op zichzelf niet van invloed op de kwaliteit van de woning. Voldoende is daarom dat de energie-index of het energielabel beschikbaar is op het moment dat (de voorzitter van) de huurcommissie of de kantonrechter over de woningwaardering beslist (zie hierna in 4.6.1 e.v.). Met het voorgaande is verder in overeenstemming dat in het woningwaarderingsstelsel rekening kan worden gehouden met een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking als op de ingangsdatum nog geen WOZ-waarde beschikbaar was.19

De uitleg van art. 11 lid 5 Uhw waarin voor de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs de energieprestatie van de woning op de peildatum bepalend is, doet ook recht aan het doel waarmee het energieprestatiecertificaat in het woningwaarderingsstelsel is opgenomen. Dat doel is om verhuurders te stimuleren investeringen te doen in de energieprestatie van de door hen verhuurde woningen, doordat zij die investeringen kunnen terugverdienen in de vorm van een hogere maximumhuur (zie hiervoor in 4.2.1). Daarbij is van belang dat de wet, als de maximale redelijke huur eenmaal is beoordeeld – afgezien van de wettelijk vastgestelde maximale huurverhoging – geen mogelijkheden biedt om op een later tijdstip de huur te verhogen in verband met vóór aanvang van de huurovereenkomst getroffen maatregelen of verrichte werkzaamheden (vgl. art. 7:255 lid 1, aanhef en onder b, BW).

Het voorgaande betekent dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Het antwoord op de tweede prejudiciële vraag luidt dus bevestigend. De waardering van de energieprestatie van een woning dient plaats te vinden aan de hand van de energie-index of het energielabel, ook als de energie-index is vastgesteld respectievelijk het energielabel is afgegeven na ingang van de huurovereenkomst. Het maakt daarbij geen verschil of de opname van de voor bepaling van de energieprestatie benodigde gegevens heeft plaatsgevonden voor of na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na deze datum plaatsvindt, zal op grond van hetgeen huurder en verhuurder daarover aanvoeren en/of op basis van een voorbereidend onderzoek in de zin van art. 28 Uhw beoordeeld moeten worden in hoeverre de feitelijke toestand van de woning wat de energieprestatie betreft op het moment van de opname gelijk is aan die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van het woningwaarderingsstelsel en de toelichting daarop (zie daarvoor ook de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.26-2.28) volgt dat de wetgever een stelsel heeft beoogd waarin de huurcommissie de energieprestatie die een woning bij ingang van de huurovereenkomst had op eenvoudige wijze kan vaststellen aan de hand van kenbare gegevens: ofwel een vastgestelde energie-index of afgegeven energielabel, ofwel het bouwjaar. Daaruit volgt dat de energie-index moet zijn vastgesteld of het energielabel moet zijn afgegeven op een zodanig moment dat de huurcommissie (of de voorzitter daarvan op de voet van art. 20 Uhw) daarmee bij de beslissing op het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs rekening kan houden. Het is aan (de voorzitter van) de huurcommissie om, met inachtneming van de eisen van een goede procesorde, te beoordelen of de energie-index dan wel het energielabel tijdig beschikbaar is om daarmee bij de beslissing rekening te kunnen houden.

Hetzelfde geldt als in een procedure bij de kantonrechter op de voet van art. 7:262 BW een beslissing wordt gevorderd over de waardering van de energieprestatie. Het is dan aan de kantonrechter om op dit punt te beslissen.20 In dat geval moet de energie-index zijn vastgesteld of het energielabel zijn afgegeven op een zodanig moment dat de kantonrechter daarmee bij de beslissing rekening kan houden. Het is dan aan de kantonrechter om, met inachtneming van de eisen van een goede procesorde, te beoordelen of de energie-index dan wel het energielabel tijdig beschikbaar is om daarmee bij de beslissing rekening te kunnen houden.

De zesde prejudiciële vraag ziet op procedures op grond van art. 13 en 14 Uhw, terwijl het in deze zaak gaat om een procedure op de voet van art. 7:249 BW in verbinding met art. 11 Uhw. Een antwoord op de zesde prejudiciële vraag is dus niet nodig om op de voorliggende zaak te kunnen beslissen. De Hoge Raad onthoudt zich daarom van beantwoording van deze vraag (art. 393 lid 8 Rv).