Uitspraken

Bij e-mail van 11 juni 2015 heeft de Gemeente ter informatie het meerjarenonderhoudsplan van de Olympus aan BUV gestuurd. Daarbij heeft de Gemeente het volgende aan BUV medegedeeld:

“(…) Hierbij ter info een indicatie van het meerjarenonderhoud van de Olympus. Hierin is nog geen rekening gehouden met de aanpassingen aan de brandmeldinstallatie en de brandcompartimenten (hier hopen we binnen een paar weken duidelijkheid over te hebben) (…)”

Op 28 oktober 2015 heeft de brandveiligheidsadviseur van de Gemeente met een medewerker toezicht van de Veiligheidsregio Haaglanden (hierna: VRH) onder meer de volgende brandveiligheidsmaatregel met betrekking tot de Olympus afgesproken:

“De 1e en 2e verdieping zullen met ingang van 1 april 2016 niet meer worden gebruikt. Dit houdt in dat deze verdiepingen permanent worden afgesloten waarbij er geen personen meer aanwezig zullen zijn.”

Bij e-mail van 10 maart 2016 heeft de Gemeente een schriftelijk aanbod gedaan aan De Ballebak met betrekking tot de Olympus. Zij schreef daarin onder meer:

“(…) - verkoper heeft koper gebreken gebouw voor zover bekend meegedeeld en zal haar mededelingsplicht naar behoren vervullen (…)”

Desgevraagd heeft de Gemeente bij e-mail van 12 mei 2016 ook laten weten dat zij geen onderhoudsactiviteiten meer zou uitvoeren,

“(…) met uitzondering van de vervanging van de brandmeldinstallatie gebaseerd op het huidige gebruik (…)”

Op 11 september 2018 heeft BUV de Gemeente laten weten dat zij een partner had gevonden die de eerste en tweede etage wilde invullen, maar die pas met BUV in zee wilde gaan als de vereisten voor het verkrijgen van een gebruikersvergunning voor exploitatie van een trampolinepark op de verdieping van de Olympus inzichtelijk waren. De Gemeente reageerde daarop als volgt:

“(…) Eerst de bestemming. (...) Anders gezegd valt het plaatsen van de springtoestellen binnen het bereik van de bestemming. In de praktijk is er geen sprake van activiteiten die strijdig zijn en naast de toets bestemmingsplan, die Han op mijn verzoek uitvoerde, zijn er geen aanvullende handelingen vereist. (…) Wat betreft de melding Brandveilig gebruik. Is het noodzakelijk om deze melding te doen. Jullie hebben hiervoor een afspraak met een deskundige, maar de gemeente is het bevoegd gezag. (…) Omdat het een melding betreft, is er geen wettelijke termijn, maar de afwikkeling kan tot vier weken duren. Neem deze vier weken niet als vaststaand feit, wat dit kan korter op langer zijn. Bij de melding hoort uiteraard een inspectie dus moet die plaatsvinden op het moment dat de werkzaamheden zijn afgerond.”

Bij e-mail van 21 september 2018 heeft de Gemeente BUV als volgt bericht:

“Vanmorgen hebben wij rond de tafel gezeten voor een overleg over uw plannen in het pand Voorweg 107. Uit eerdere gesprekken en correspondentie is gebleken dat uw wens om de activiteiten binnen het bedrijf uit te breiden, past in de bestemming van de locatie. Wat betreft de besproken activiteit, het plaatsen van trampolines op de eerste verdieping, heeft de Gemeente Zoetermeer een positieve grondhouding. Desondanks bestaat de mogelijkheid dat er een traject voor een nieuwe gebruiksmelding afgelegd dient te worden. In dat geval hebben wij te maken met een formele afhandeltermijn van 26 weken, waarbij ik wil opmerken dat die termijn een maximaal traject behelst. Om deze vraag te beantwoorden moet ik een beroep doen op de afdeling vergunningen, maar ik kan opmerken dat het in de dagelijkse praktijk onze ambitie is om inkomende aanvragen ruim binnen de formele termijn af te handelen. Het is niet mogelijk om hierover een concrete toezegging te doen, maar wij hebben afgesproken dat er een vooroverleg plaats zal vinden om met de betrokken afdeling naar uw situatie te kijken.(…)”

Op 27 september 2018 kreeg BUV bericht van een medewerker van de VRH, die onder meer het volgende mededeelde:

“(…) In 2017 is de Ballebak gecontroleerd aan de hand van de nog geldende gebruiksmelding (dus alleen de begane grond). Destijds zijn er geen gebreken geconstateerd. Aangezien de bovenetage ook in gebruik genomen gaat worden heb ik aangegeven hiervoor een externe brandveiligheidsadviseur in te schakelen aangezien er in het verleden ook al discussies waren tussen de gemeente Zoetermeer en de brandweer over de brandcompartimentering en de brandmeldinstallatie (…)”

In overleg met de Gemeente heeft BUV op 1 maart 2019 een ‘melding brandveilig gebruik’ (hierna: gebruiksmelding) bij de Gemeente ingediend. De Gemeente heeft advies gevraagd aan de VRH over de gebruiksmelding. Bij e-mail van 26 maart 2019 heeft de Gemeente bericht dat de VRH het adviesverzoek niet in behandeling had genomen vanwege een brandonveilige situatie. Dat is als volgt toegelicht in de e-mail van de Gemeente:

“Brandonveilige situatie

Aan de hand van de gebruiksmelding is het bouwwerk beoordeeld op de brandveiligheidsvoorschriften (Bouwbesluit 2012). Uw adviesverzoek/gebruiksmelding kan niet in behandeling worden genomen:

• Uit onze administratie van 28 oktober 2015 blijkt dat dit bouwwerk, in overeenstemming met de Gemeenteraad, eind 2018 gesloopt zou worden,

• Tot die tijd alleen de begane grond (ballenbak) en kelder (technische ruimte, CV en opslagruimten) gebruikt mochten worden,

• Wij in onze administratie alleen een gebruiksvergunning (…) d.d. 29 maart 2007 hebben en in deze gebruiksvergunning (…) het van rechtens verkregen niveau van 1.500 gebruiksoppervlakte vermeld staat en alleen de begane grond (ballenbak) en kelder (technische ruimte, CV en opslagruimten) gebruikt mochten worden,

• Uit het Programma van Eisen brandmeldinstallatie voor De Ballebak (…) d.d. 153-2015 alleen de begane grond en kelder in gebruik mogen zijn en de 1e en 2e verdieping permanent gesloten zijn,

• De melding brandveilig gebruik kenmerk (…) d.d. 1 maart 2019 op basis van de aanvraag en ingediende tekeningen (…) niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012 (Beheersbaarheid van Brand) en onduidelijke is wat het van rechtens verkregen niveau is (…)”

BUV heeft op 27 maart 2019 onder meer het volgende aan de Gemeente geschreven:

“(…) Dat de gemeente dit pand wilde slopen als wij eruit gingen was bij ons bekend en dat ze op het laatste moment zelf de bovenste etage’s niet meer gebruikte was doordat ons te kennen was gegeven dat ze geen geld meer wilde uitgeven aan het vervangen van de brandmeldinstallatie omdat er toch een nieuwe sporthal gebouwd werd. Het pand is ook niet door de gemeente aan ons verkocht met enige mededeling dat we de bovenste verdiepingen niet mogen of kunnen gebruiken.

Bij de verkoop hebben wij al onze plannen kenbaar moeten maken aan de gemeente dus een verrassing is het totaal niet voor de gemeente maar wel voor ons dat we dit nu niet mogen of kunnen uitvoeren vanwege blijkbaar afspraken tussen de gemeente en de brandweer van voor de verkoop. (...) Wij willen al geruime tijd verder boven en zolang dat niet kan lopen wij inkomsten mis. Kan jij ons aub met spoed helpen de juiste mensen te bereiken die met ons om de tafel willen om dit zo snel mogelijk tot een goed einde te brengen?(…)”

Op advies van de Gemeente heeft BUV op 12 april 2019 een nieuwe gebruiksmelding ingediend. Op 30 april 2019 ontving BUV weer een afwijzing. Daarin stond onder meer het volgende:

“(…) Aan de hand van de gebruiksmelding is het bouwwerk beoordeeld op de brandveiligheidsvoorschriften (…). De volgende situatie is brandonveilig gebleken:

1. Volgens documentnr. (…) heeft het bouwwerk een brandcompartiment 01 van 5.680 m2. Hiermee wordt niet voldaan aan het Bouwbesluit 2012. Een bouwwerk moet ingedeeld worden in brandcompartimenten van 1.000m2 (bijeenkomstfunctie nieuwbouw), maximaal 2.000m2 (bijeenkomstfunctie bestaande bouw) of volgens het van rechtens verkregen niveau van 1.500m2 (…). Onder bepaalde voorwaarden kan het toch mogelijk zijn een groter brandcompartiment te realiseren met een beroep op gelijkwaardigheid. Zie artikel 1.3 Gelijkwaardigheidsbepaling van het Bouwbesluit.

2. Volgens de gebruiksvergunning (…) d.d. 29 maart 2007 en het Programma van Eisen brandmeldinstallatie voor De Ballebak (…) d.d. 15-3-2015 mag het bouwwerk alleen de begane grond (ballenbak) en kelder (technische ruimte, CV en opslagruimten) gebruiken. De 1e en 2e verdieping moeten permanent gesloten zijn.

3. Volgens documentnr. (…) wordt er nu een bijeenkomstfunctie (begane grond, 1e en 2e verdieping) en een industriefunctie (kelder) aangevraagd. Op tekeningen (…) staat ook nog een sportfunctie vermeld (…)”

Bij e-mail van 16 mei 2019 heeft BUV de Gemeente erop gewezen dat zij maandelijks inkomsten misloopt doordat het pand niet volledig kan worden gebruikt. Verder schrijft zij onder meer het volgende:

“(…) We hebben het pand van jullie gekocht met de enige wetenschap dat het brandmeldsysteem van de 1e en 2e etage vervangen moest worden en dat het daarna volledig gebruikt kon worden. Uiteraard moesten we daarna de meldingen of vergunningen regelen maar ook dat hadden we van te voren gevraagd en zelf via jou gecommuniceerd. Het zou alleen een meldplicht hoeven te zijn. Immers de functie en bestemming veranderde niet.Die melding wordt nu telkens afgewezen. (...) Er wordt nu van alles bedacht en bekeken en wij moeten van alles aanleveren (...). We hebben tijdens ons vorige gesprek met de brandweer zelfs begrepen dat we niet eens mogen lopen op de 1e en 2e etage. Het schijnt dat de brandweer de gemeente al een verbod heeft opgelegd voor het gebruik van de 1e en 2e verdieping met uitzondering van de technische dienst. Daar brak wel onze klomp. Die wetenschap hebben wij nooit gehad en op die manier is het pand ook nooit aan ons verkocht. Dat zou betekenen dat we een pand hebben gekocht waarvan we de helft maar mogen gebruiken. En nu, doordat we maar mondjesmaat informatie hierover krijgen, en na iedere afwijzing weer iets anders te horen krijgen, lopen we achter de feiten aan. Als we in het begin over de juiste informatie hadden kunnen beschikken, dan hadden we direct aan de eisen kunnen voldoen (…)”

Op 12 juli 2019 heeft BUV een derde gebruiksmelding ingediend. In deze gebruiksmelding heeft BUV een beroep op gelijkwaardigheid gedaan, overeenkomstig punt 1 van de afwijzing van 30 april 2019 (zie hiervoor onder 3.17). Zekerheidshalve heeft BUV ook een aanvraag voor een omgevingsvergunning brandveilig gebruik ingediend. Op advies van de Gemeente heeft zij deze vergunningaanvraag weer ingetrokken. De VRH adviseerde opnieuw negatief over de gebruiksmelding. De Gemeente heeft dit advies op 30 juli 2029 met BUV gedeeld. Daarin stond onder meer het volgende:

“(…) In onze brief (…) van 29 april 2019 [toevoeging hof: waarvan de inhoud op 30 april 2019 met BUV is gedeeld, zie onder 3.17 hiervoor] is o.a. aangegeven dat het bouwwerk (…) qua brandcompartimentering niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012. Het bouwwerk heeft een brandcompartiment 01 van 5.680m2.

Onder bepaalde omstandigheden is het toch mogelijk een groter brandcompartiment te realiseren met een beroep op gelijkwaardigheid. Hiervoor is op 22 juli 2019 een Memorandum (…) bij het bevoegd gezag ingediend.

De voorgestelde gelijkwaardigheid is niet akkoord omdat er niet voldaan wordt aan de voorwaarden uit de NEN 6060 compartiment (…).

Aangezien de situatie niet veranderd is blijft de gebruiksvergunning (…) en het Programma van Eisen brandmeldinstallatie voor de Ballebak (…) d.d. 15-3-2015 van kracht en mag het bouwwerk alleen de begane grond (ballenbak) en kelder (technische ruimte, CV en opslagruimten) gebruiken. De 1e en 2e verdieping moeten permanent gesloten zijn.”