Uitspraken

Het hof heeft in het tussenarrest van 16 april 2019 geoordeeld dat de oprichting van een studentenflat achter de woningen [adres1] 6/6a te [woonplaats1] onrechtmatige hinder oplevert voor [geïntimeerden] c.s. als omwonenden, maar dat de door de rechtbank gelaste afbraak van de studentenflat geen passende en/of redelijke vorm van schadevergoeding is. Het hof heeft verder geoordeeld dat het verlies van toetreding van zon- en daglicht, het verlies van uitzicht en het optreden van resonantie voor alle in de procedure optredende omwonenden aannemelijk is geworden en dat sprake is van schade, maar dat de mate waarin schade wordt geleden onderling sterkt verschilt.

Het hof heeft vervolgens een tweede comparitie gelast (bij arrest van 30 juli 2019) om te bezien of een regeling tussen partijen mogelijk was. Deze comparitie heeft plaatsgevonden, maar een regeling is niet tot stand gekomen. Daarna heeft het hof bij arrest van 19 oktober 2020 aangekondigd dat het hof een deskundige wilde benoemen voor de begroting van de schade van [geïntimeerden] c.s. Nadat partijen zich over de te benoemen deskundige en de te stellen vragen nader hadden kunnen uitlaten, heeft het hof bij arrest van 27 oktober 2020 [naam1] van Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) tot deskundige benoemd. Het hof heeft de deskundige de volgende vragen voorgelegd:

De deskundige heeft de vragen beantwoord. De deskundige is daarbij uitgegaan van 6 maart 2014 als peildatum, zijnde de dag waarop de omgevingsvergunning voor de bouw van de studentenflat in werking is getreden, in zoverre in afwijking van de overwegingen van het hof dat in het tussenarrest van 2 oktober 2020 is uitgegaan van het enige tijd daarna gelegen moment van realisatie van de bouw van de studentenflat.

De deskundige heeft de vragen vervolgens, voor zover relevant, als volgt beantwoord:

Veldboom heeft zich in haar memorie na deskundigenbericht tegen deze wijze van procederen gekeerd. Het hof is het met die kritiek van Veldboom eens. Het hof heeft ook al in zijn tussenarrest van 27 oktober 2020 opgemerkt dat bijlagen bij een processtuk niet de juiste plaats zijn voor het nader concretiseren van een vordering. Het wezen van de verplichte procesvertegenwoordiging in hoger beroep is dat de professionele procesvertegenwoordiger de standpunten van de door hem vertegenwoordigde procespartij op juiste wijze voor het voetlicht brengt en aangeeft op welke punten de rechter moet beslissen. De advocaat kan in hoger beroep niet volstaan met het zonder enige vorm van toelichting verwijzen naar de ongefilterde reacties van zijn cliënten die onderling deels tegenstrijdig zijn. Het hof zal de niet door mr. Buikes toegelichte bijlagen bij zijn memorie na deskundigenbericht dan ook verder buiten beschouwing laten.

Veldboom heeft als voornaamste kritiek op het rapport dat de waardedaling die de deskundige heeft vastgesteld inmiddels door de stijging van de woningprijzen in [woonplaats1] geheel is teniet gedaan, waardoor van schade geen sprake zou zijn. Het hof verwerpt deze kritiek. De deskundige diende inzichtelijk te maken of en in welke mate de door het hof vastgestelde hinder die van de realisatie van de studentenflat uitgaat, zich vertaalt in een waardedaling van de woningen van de omwonenden per peildatum. De stelling van Veldboom dat die waardevermindering ‘teniet’ is gedaan door de latere stijging van de prijzen van woningen in het algemeen zou slechts dan van belang zijn indien aannemelijk is dat de door Veldboom gestelde waardevermeerdering van de woningen zich in dezelfde mate zou hebben voorgedaan als van onrechtmatige hinder en daardoor veroorzaakte waardevermindering per peildatum geen sprake zou zijn. Veldboom heeft dat wel gesteld, maar niet onderbouwd. Om die reden wordt Veldboom niet gevolgd in haar stellingname.

Veldboom heeft verder gesteld dat [geïntimeerde3] geen schade heeft geleden omdat zij de woning inmiddels heeft verkocht. Volgens Veldboom heeft [geïntimeerde3] artikel 21 Rv geschonden doordat zij van deze verkoop geen melding heeft gedaan. Het hof verwerpt ook dit standpunt. De schade als gevolg van de onrechtmatige hinder was al geleden na de realisatie van de studentenflat. Dat [geïntimeerde3] haar woning inmiddels heeft verkocht, maakt niet dat zij daarmee haar rechten op een schadevergoeding heeft verspeeld. De schade was immers voorafgaand aan de verkoop geleden en van het teniet gaan van de waardedaling kan, zoals hiervoor is gemotiveerd, niet worden uitgegaan. Het had wel op de weg van [geïntimeerde3] gelegen om op de tweede comparitie - waar zij aanspraak heeft gemaakt op een schadevergoeding die een veelvoud bedraagt van het bedrag dat de deskundige haar toeschat op 14 oktober 2019 melding te maken van de gewijzigde omstandigheden aan haar kant. Het hof ziet echter in dit geval geen reden om haar daarvoor verder te sanctioneren dan met deze opmerking.

Veldboom heeft ten aanzien van [adres1] 2 opgemerkt dat de waarde zonder opbouw in de hiervoor onder 2.4 geciteerde kolom ten onrechte op € 133.000 is gesteld. Uit de rest van het deskundigenrapport blijkt dat dit € 135.000 moet zijn. Deze opmerking is terecht, zodat het hof verder uit zal gaan van een waardedaling van [adres1] 2 met € 5.000,-

Veldboom klaagt er verder over dat het op zich lijvige deskundigenrapport op een aantal essentiële aannames onvoldoende is onderbouwd waar het de omvang c.q. de differentiatie van de waardeverschillen tussen de woningen van [geïntimeerden] c.s. onderling betreft. Het hof ziet in deze opmerkingen echter geen reden om van het advies van de deskundige af te wijken, ook al omdat geen van partijen een beredeneerde eigen begroting van de schade heeft overgelegd.

[geïntimeerden] c.s. hebben naast deze schadecomponent ook aanspraak gemaakt op een vergoeding van immateriële schade. De rechtbank heeft dit onderdeel van hun vorderingen afgewezen omdat wel sprake is van gevoelens van onbehagen, maar niet van psychisch letsel. Ook het hof is van oordeel dat de drempel voor het toekennen van immateriële schade in dit geval niet is gehaald. Het hof wijst er nog op dat wat [geïntimeerden] c.s. hebben opgemerkt over het gedrag van de bewoners van de studentenflat in dit verband niet van belang is .1 Voor toekenning van een extra bedrag aan schade ziet het hof geen reden. Wel gaat het hof ervan uit dat Veldboom zich houdt aan zijn toezeggingen om de (geluids)overlast vanuit de studentenflat blijvend tegen te gaan.

De grieven slagen deels. Het hof zal het vonnis van 5 oktober 2016 vernietigen - met uitzondering van de daarin opgenomen beslissingen omtrent de proceskosten - en opnieuw rechtdoende, Veldboom veroordelen tot betaling van de bedragen genoemd in rov. 2.11. Het hof ziet in deze uitkomst aanleiding om de proceskosten, zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep, te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten moeten dragen.