Uitspraken

Het geschil tussen partijen betreft een strook grond aan de achterzijde van het perceel van [geïntimeerde] aan de [adres] te [woonplaats]. De gemeente heeft in eerste aanleg - kort gezegd en onder meer - gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld om het gebruik van de strook te staken en deze te ontruimen en in de oorspronkelijke staat terug te brengen op straffe van een dwangsom. [geïntimeerde] stelt dat hij op grond van verkrijgende, dan wel extinctieve verjaring eigenaar is geworden van deze strook en heeft in reconventie onder meer gevorderd dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat hij eigenaar van de strook is geworden. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van de gemeente afgewezen en voor recht verklaard dat [geïntimeerde] door middel van verjaring eigenaar is geworden van de strook, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie. De gemeente heeft daartegen hoger beroep ingesteld, waarna [geïntimeerde] voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft ingesteld. De grieven in het principaal hoger beroep lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

[geïntimeerde] heeft zich primair beroepen op verkrijging van de strook op grond van artikel 3:99 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarvoor vereist dit artikel een onafgebroken bezit van tien jaren door een bezitter te goeder trouw. Naar het oordeel van het hof was, voor zover [geïntimeerde] de strook ondubbelzinnig als eigenaar in bezit heeft gehad (waarover nader onder 4.5), geen sprake van bezit te goeder trouw, ook niet na de beëindiging van de erfpacht in 1994. Zoals door [geïntimeerde] wordt erkend heeft hij een brief aan de gemeente van 6 oktober 1976 (productie 16 bij memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel appel) ondertekend, waarin de gemeente erop attent wordt gemaakt dat de bewoners aan de [adres buren 1] hun achtertuin hebben uitgebreid met gemeentegrond. [geïntimeerde] heeft zelf gesteld dat de situatie in de achtertuin bij alle percelen aan de [adres meerdere buren] sinds 1954 hetzelfde was, waarbij de tuin doorliep tot aan het talud. Op grond hiervan moet aangenomen worden dat [geïntimeerde] er tot de overdracht in 1994 van op de hoogte is geweest, althans had moeten zijn, dat de gemeente eigenaar was van de strook gelegen tussen het perceel van [geïntimeerde] en het talud en dat deze strook geen onderdeel uitmaakte van het in erfpacht uitgegevene. [geïntimeerde] heeft in elk geval niet, althans onvoldoende, toegelicht op grond waarvan hij vóór het sluiten van koopovereenkomst heeft mogen aannemen dat de erfpacht ook de strook betrof / was gaan omvatten, noch ook dat hij zich op dat moment al eigenaar van de strook mocht wanen. Voor zover laatst genoemde stelling ligt besloten in zijn betoog (in hoger beroep) dat hij op grond van het bezit van de strook door hem en/of zijn voorgangers toen reeds door extinctieve verjaring eigenaar was, verwijst het hof naar rov. 4.5.

Voor zover [geïntimeerde] betoogt dat hij als gevolg van de koop en overdracht in 1994 bezitter te goeder trouw is geworden, geldt het volgende. De koopovereenkomst strekte expliciet tot verkoop van "in erfpacht uitgegeven" grond (zie aanhef) c.q. "de blote eigendom" daarvan (considerans en de omschrijving van het verkochte). Nu [geïntimeerde] wist dat hij de strook niet in erfpacht had (zie hiervoor onder rov. 4.2) mocht hij niet op grond van de enkele omschrijving van het gekochte als "genoegzaam bekend (…) en kennelijk in het terrein aangeduid" aannemen dat het verkochte (ook) naar de bedoelingen van de gemeente mede de strook omvatte, hetzij als onderdeel van hetgeen in erfpacht was uitgegeven (zo de gemeente daarvan uitging), hetzij in aanvulling daarop (ingeval de gemeente niettemin de reeds lang door [geïntimeerde] gebruikte strook wenste te verkopen). In elk geval had het bij die onduidelijkheid - en gelet op hetgeen [geïntimeerde] omtrent het eerdere gebruik wist - op zijn weg gelegen om nader bij de gemeente te informeren wat haar bedoeling was. Ook kon in de gegeven omstandigheden als nader onderzoek van hem worden gevergd dat hij de kadastrale verwijzing zou natrekken om de benodigde duidelijkheid te verkrijgen. Niet ter discussie staat, althans [geïntimeerde] heeft onvoldoende betwist, dat hij in beide gevallen te weten was gekomen dat de koop geen betrekking had op de strook. Nu [geïntimeerde] zich redelijkerwijze niet als rechthebbende had mogen beschouwen en er geen dus geen sprake was goede trouw aan de zijde van [geïntimeerde], stuit daarop zijn beroep op verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW af.

Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt degene die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. [geïntimeerde] beroept zich subsidiair op verkrijging van de strook op grond van dit artikel. De verjaringstermijn bedraagt in dit geval twintig jaren (artikel 3:306 BW). Deze verjaringstermijn tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (artikel 3:314 lid 2 BW).

Tot 1994 is geen sprake geweest van ondubbelzinnig bezit van de strook door [geïntimeerde] of zijn rechtsvoorgangers. [geïntimeerde] was sinds 15 januari 1982 opvolgend erfpachter van het perceel. Hij werd daarmee evenals zijn voorgangers houder van het perceel voor de gemeente. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat gedurende de periode van deze erfpacht van het perceel ten aanzien van de strook anders dan bij het perceel sprake was van bezit van de strook, dat wil zeggen het houden van deze strook voor zichzelf. Met name heeft [geïntimeerde] onvoldoende uiterlijke omstandigheden gesteld op grond waarvan (voor de gemeente) duidelijk had moeten zijn dat [geïntimeerde] de strook, anders dan het perceel, voor zichzelf hield. Uit de enkele omstandigheid dat de eerdere erfpachter(s) had(den) erkend dat het gebruik van de strook niet op erfpacht berustte, en hebben geweigerd om ook voor deze strook een erfpachtovereenkomst aan te gaan, valt niet af te leiden dat die erfpachters de strook vervolgens zijn gaan / blijven gebruiken met de pretentie eigenaar van de strook te zijn. Het beroep van [geïntimeerde] op voltooiing van de extinctieve verjaring vóór 1994 stuit hierop af.

Na de koop en levering van het perceel van de gemeente op 24 juni 1994 is [geïntimeerde] eigenaar van het perceel geworden. Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerde] vanaf dat moment wel als bezitter van de strook aan te merken. De gemeente betwist immers niet dat [geïntimeerde] de reeds bestaande situatie heeft gehandhaafd waarbij de strook bij zijn achtertuin is getrokken en met een omheining wordt afgescheiden van het perceel van de gemeente, waardoor de toegang tot de strook voor derden, waaronder (medewerkers van) de gemeente, wordt ontzegd. Omdat [geïntimeerde] geen erfpachter van de strook is geweest - en dus ook geen houder - geldt hier niet het interversieverbod van artikel 3:111 BW, nog daargelaten dat [geïntimeerde] het eigendomsrecht van de gemeente in deze procedure en in de daaraan voorafgaande correspondentie heeft tegengesproken met de ondubbelzinnige mededeling zelf eigenaar van de strook te zijn.

Sinds de aankoop van het perceel zijn nog geen twintig jaren verstreken. Er kan dan ook alleen sprake zijn van extinctieve verjaring in de onderhavige zaak wanneer er al vóórdat [geïntimeerde] bezitter van de strook werd sprake was van een onrechtmatige toestand waarvan de onmiddellijke opheffing door de gemeente kon worden gevorderd, waarvan het bezit de voortzetting is en er sinds het ontstaan van een dergelijke toestand al twintig jaren zijn verstreken. Naar het oordeel van het hof is dit inderdaad het geval zoals uit het hiernavolgende zal blijken.

Tussen partijen staat vast dat de strook sinds de jaren '50 van de vorige eeuw samen met het achtererf bij de achtereenvolgende bewoners van het perceel in gebruik is als achtertuin. De gemeente erkent dat er geen expliciete toestemming is gegeven aan [geïntimeerde] noch aan zijn voorgangers om de strook te gebruiken, maar stelt dat sprake is van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst. Deze bruikleenovereenkomst heeft de gemeente bij brief van 22 april 2011 opgezegd, althans deze brief dient volgens de gemeente als zodanig te worden beschouwd.

Het hof constateert echter dat uit de eigen uitlatingen van de gemeente blijkt dat zij de situatie als een onrechtmatige toestand en niet als een bruikleen heeft beschouwd. Zo stelt de gemeente in haar brief van 16 oktober 1962 expliciet dat, mocht de aangeschreven erfpachter van het perceel niet tot aankoop of erfpacht van de strook overgaan, in elk geval een regeling omtrent het gebruik ervan moet worden getroffen. Dit impliceert niet alleen dat de gemeente (zoals ook blijkt uit de brief van de gemeente van 5 juli 1949) het gebruik als illegaal beschouwde, maar ook dat - nu vaststaat dat na het mislukken van de poging tot legalisatie middels koop of erfpacht geen regeling is getroffen -, de gemeente het gebruik onverminderd als onrechtmatig beschouwde. Dit strookt ook met de brief van 28 januari 2011 waarin de gemeente aan [geïntimeerde] heeft bericht dat in het verleden geen bruikleenovereenkomst met [geïntimeerde] voor het gebruik van de strook is afgesloten en voorts met de brief van 22 april 2011 dat er in het verleden geen bruikleenovereenkomst voor de strook is afgesloten. In de brief van 15 juli 2011 aan de gemachtigde van [geïntimeerde] heeft de gemeente geschreven dat [geïntimeerde] de strook illegaal in gebruik genomen heeft. In het procesbesluit van 22 september 2011 is opgenomen dat [geïntimeerde] zonder recht of titel gebruik maakt van de strook. Ook in de dagvaarding in eerste aanleg heeft de gemeente gesteld dat aan [geïntimeerde] noch aan diens rechtsvoorgangers expliciet toestemming is gegeven om de strook te gebruiken, zodat het gebruik van de strook een onrechtmatige inbreuk inhoudt op het eigendomsrecht van de gemeente. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van het hof niet louter uit het feitelijke gebruik van de strook het bestaan van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst afgeleid worden. Gelet op het kennelijke, bij herhaling uitgedragen standpunt van de gemeente dat er geen sprake is (geweest) van een bruikleenovereenkomst, dient het er daarom voor gehouden te worden dat de gemeente bij het uitblijven van het tot overeenstemming komen met alle bewoners, geen verdere actie heeft ondernomen tegen het onrechtmatige gebruik van de strook, terwijl zij dit wel had kunnen doen. Voor een dergelijke situatie is de mogelijkheid van extinctieve verjaring geschapen.

Bij gebrek aan een grondslag voor het gebruik van de strook door [geïntimeerde] (en zijn rechtsvoorgangers), was sprake van een onrechtmatige toestand. De gemeente had opheffing van deze toestand kunnen vorderen en had dat in ieder geval al kunnen doen op het moment dat [geïntimeerde] erfpachter werd in 1982. Sindsdien zijn meer dan twintig jaren verstreken waarin de gemeente ook geen stuitingshandelingen heeft verricht. Zoals hiervoor is overwogen is [geïntimeerde] bij de aankoop van het perceel ook bezitter van de strook geworden. Gelet hierop is de vordering van de gemeente tot beëindiging van het bezit van [geïntimeerde] verjaard. Dit houdt in dat de vorderingen van de gemeente in conventie terecht zijn afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie terecht zijn toegewezen. Hetgeen overigens in de grieven is aangevoerd behoeft geen behandeling. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd.

Nu de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld niet is vervuld, behoeven de incidentele grieven geen bespreking.

De grieven in het principaal hoger beroep falen. De grieven in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep behoeven geen bespreking. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de gemeente in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 291,-

- salaris advocaat € 1.264,- (2 punten x tarief I)

Totaal € 1.555,-

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Nu het hof niet toekomt aan bespreking van het incidentele hoger beroep, kan een kostenveroordeling ter zake achterwege blijven.