Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHAMS:2018:37

Instantie
Gerechtshof Amsterdam
Datum uitspraak
09-01-2018
Datum publicatie
27-02-2018
Zaaknummer
200.199.979/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering ontbinding huurovereenkomst woonruimte en ontruiming. Rechtvaardigt tekortkoming, gezien bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding en gevolgen daarvan?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.199.979/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 3914386 CV EXPL 15-5315

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 januari 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,

tegen

STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.J.M. Verhoeven te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 18 augustus 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 20 mei 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie, en Stadgenoot als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens wijziging/vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 december 2017 doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat aan de hand van pleitnotities die zij daarbij in het geding hebben gebracht. Bovendien is aan beide partijen akte verleend van het in het geding brengen van nieuwe producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, kort gezegd, de vordering (in reconventie) van Stadgenoot zal afwijzen en zijn vordering (in conventie) zoals in hoger beroep gewijzigd – en wel van een vordering tot herstel door Stadgenoot van een aantal (door [appellant] gestelde) gebreken van de door hem gehuurde woning in een vordering Stadgenoot te bevelen aan [appellant] de door hem gehuurde of een vergelijkbare woning aan te bieden tegen een kale huurprijs van € 507,07 per maand – zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten en uitvoerbaar bij voorraad.

Stadgenoot heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Stadgenoot heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 De feiten

De kantonrechter heeft in het niet bestreden vonnis van 11 december 2015 onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [appellant] heeft bij huurovereenkomst van 22 juli 1993 (verder: de huurovereenkomst) van (thans) Stadgenoot met ingang van 23 juli 1993 de woning gehuurd aan de [adres] (verder: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden zelfstandige woonruimte van augustus 1992 van toepassing.

(ii) Door omwonenden zijn bij Stadgenoot en de gemeente Amsterdam in het verleden klachten ingediend over overlast vanwege lawaai en stank vanuit de woning.

(iii) Op 6 augustus 2013 hebben de politie en de GGD via een machtiging tot binnentreden een bezoek gebracht aan de woning. Hierbij is de toegangsdeur van de woning beschadigd en ontzet. Tijdens de inspectie is een grote hoeveelheid brandbaar materiaal (hout, plastic, papier en kartonnen dozen) en bedorven etensresten aangetroffen. Ook was sprake van stank, muizen en vlooien. Ter zake is een proces-verbaal van bevindingen van 8 augustus 2013 opgemaakt. Door het algemeen bestuur van de Bestuurscommissie West (verder: de bestuurscommissie) is besloten terstond bestuursdwang toe te passen. De bestuursdwang betrof het verwijderen van 24 kubieke meter afval uit de woning en de opslag van de overige goederen in twee containers.

(iv) [appellant] heeft tegen het onder (iii) bedoelde besluit tot bestuursdwang bezwaar aangetekend. De bestuurscommissie heeft dit bezwaar bij besluit van 3 maart 2015 ongegrond verklaard. Het door [appellant] ingestelde beroep hiertegen is door de rechtbank Amsterdam op 29 juli 2015 gegrond verklaard.

( v) Stadgenoot heeft [appellant] meerdere malen aangeschreven en hem erop gewezen dat hij als goed huurder verplicht is de woning te gebruiken en te onderhouden, en heeft hem gesommeerd medewerking te verlenen aan het (laten) verrichten van onderhoud door Stadgenoot. Voorts heeft Stadgenoot [appellant] in het verleden aangeschreven in verband met huurachterstand.

(vi) In november 2013 heeft Stadgenoot onderhoudswerkzaamheden verricht in de woning.

(vii) [appellant] heeft zich tot de huurcommissie gewend met klachten over de woning. Na een daartoe voorbereidend onderzoek, waarvan op 18 juli 2014 rapport is opgemaakt, heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 17 november 2014 het volgende beslist:

“- De woonruimte heeft op 1 oktober 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

- De geldende huurprijs van € 504,07 verandert niet.”

(viii) In het rapport van het voorbereidend onderzoek is onder meer het volgende vermeld:

"Doordat de ventilatieroosters boven het dubbel glas ernstig zijn vervuild, zullen deze nagenoeg geen enkele functie meer hebben. Hierdoor zal in de wintermaanden weinig ventilatie plaatsvinden waardoor schimmelvorming zal en is ontstaan.

De stankoverlast wordt veroorzaakt door de hoge vochtigheid, schimmelvorming en het onvoldoende schoonhouden van de woning. Op de opgeslagen spullen in de keuken en in de keukenkastjes waren veel muizenkeutels zichtbaar. (…)

De rapporteur is van mening dat de gebreken in de woning deels door mankementen in de woning en deels door de huurder zelf, onbedoeld, zijn veroorzaakt. Hierdoor heeft de rapporteur de gebreken in de woning onder opmerkingen en overige bevindingen geplaatst in plaats van in de categorie C gerubriceerd en laat hierbij de beslissing over aan de commissie."

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, kort gezegd, Stadgenoot te veroordelen tot herstel van de gebreken in de woning met betrekking tot het binnenklimaat, de verwarmingsinstallatie, het keukenblok, de elektrische installatie, het mechanische ventilatiesysteem en de toegangsdeur van de woning, met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten. Hij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat Stadgenoot haar wettelijke verplichtingen als verhuurder niet is nagekomen. Stadgenoot heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en van haar kant in reconventie gevorderd, kort gezegd, de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat [appellant] op meerdere gronden wanprestatie heeft gepleegd. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft allereerst in het niet bestreden vonnis van 11 december 2015 een descente gelast. Vervolgens heeft de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep in conventie en in reconventie overwogen, kort gezegd, dat ter descente is komen vast te staan dat de woning ernstig vervuild en verwaarloosd is, dat de slaapkamer volledig wordt gebruikt voor de opslag van spullen en dat dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [appellant] oplevert, zodat Stadgenoot in beginsel het recht heeft de huurovereenkomst te ontbinden, wat slechts anders is indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens [appellant] is de ontbinding niet gerechtvaardigd omdat Stadgenoot niet heeft voldaan aan haar verplichting de woning te onderhouden, maar [appellant] heeft niet aangetoond dat Stadgenoot een verwijt valt te maken met betrekking tot de situatie in de woning. Ook heeft [appellant] tegenover de onderbouwde stelling van Stadgenoot dat zij [appellant] meerdere malen heeft aangeschreven om medewerking te verlenen aan het (laten) verrichten van onderhoud door Stadgenoot, maar dat [appellant] daaraan geen medewerking heeft verleend, onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die zijn afwijzende houding kunnen rechtvaardigen. De (onder 3.1 sub (iv) genoemde) uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure tegen de bestuursdwang kan daartoe niet dienen. Onvoldoende is weersproken dat [appellant] na de schoonmaakinterventies van de GGD, alsmede pogingen van Stadgenoot om onderhoudswerkzaamheden in de woning te verrichten, de woning heeft laten vervuilen en heeft verwaarloosd. Voldoende is gebleken dat inmiddels een onhoudbare situatie is ontstaan, terwijl enig zicht op verbetering van het bewonersgedrag van [appellant] er niet is. Bovendien staat vast dat hij een betalingsachterstand in de huurpenningen heeft die ruimschoots een periode van drie maanden overschrijdt. De slotsom is dat de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW zich niet voordoet en dat de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn, evenals de veroordeling van [appellant] in de proceskosten, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond hiervan heeft de kantonrechter, kort gezegd, in conventie de vordering afgewezen, in reconventie de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning en in conventie en reconventie [appellant] veroordeeld in de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

Het hof stelt allereerst vast dat de woning inmiddels, op 4 juli 2016, door [appellant] is ontruimd en sinds eind 2016 door Stadgenoot aan een derde is verhuurd. Vandaar ook de onder 1 genoemde eiswijziging van [appellant] in hoger beroep.

3.5.

Het hof stelt voorts voorop dat [appellant] – zoals hij ter terechtzitting van dit hof desgevraagd ook heeft bevestigd – geen grief heeft gericht tegen rechtsoverweging 3 van het vonnis waarvan beroep, zodat ook het hof ervan uitgaat dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit brengt krachtens artikel 6:265 lid 1 BW mee dat Stadgenoot in beginsel het recht heeft de huurovereenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Met betrekking tot de vraag of dit laatste het geval is, overweegt het hof als volgt, waarbij het aantekent dat de stelplicht en bewijslast dat de tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt, op [appellant] rusten.

3.6.

[appellant] heeft in dit verband allereerst gesteld dat de ernstige vervuiling en verwaarlozing van de woning voor een deel te wijten is aan Stadgenoot, die geen onderhoud aan de woning heeft gepleegd, en aan het zeer vochtige binnenklimaat in de woning. Voorts heeft [appellant] gesteld dat hij bezig was de woning op te ruimen met behulp van vrijwilligers van Noppes, dat de berging leeg was, dat de spullen die tijdens de descente in de slaapkamer stonden, zouden worden verplaatst naar de berging, dat hij wel hulp accepteerde maar weigerde zich te laten opnemen in een beschermd woonprogramma en dat de gevolgen van ontruiming zeer ernstig voor hem zijn, omdat hij op 70-jarige leeftijd zwerft van noodopvang naar jeugdherberg – wat een zware aanslag is op zijn gezondheid –, een AOW-uitkering heeft, aangewezen is op een sociale huurwoning, maar geen woonduur heeft en geen positieve huurdersverklaring kan overleggen. Het hof begrijpt dit betoog aldus dat volgens [appellant] niet de bijzondere aard, maar de geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, en overweegt hieromtrent als volgt.

3.7.

Voor zover [appellant] heeft gesteld dat Stadgenoot geen onderhoud heeft gepleegd aan de woning, kan het hof [appellant] niet in dit betoog volgen. Vast staat immers (zie hiervoor onder 3.1 sub (v)) dat Stadgenoot [appellant] meerdere malen heeft aangeschreven en hem erop heeft gewezen dat hij als goed huurder verplicht is de woning te gebruiken en te onderhouden, alsmede dat zij hem heeft gesommeerd medewerking te verlenen aan het (laten) verrichten van onderhoud door Stadgenoot. Gelet op wat Stadgenoot daaromtrent naar voren heeft gebracht (zie onder meer conclusie van antwoord tevens eis in reconventie onder 2.8 en 3.7 en de daarbij behorende producties 5a t/m 5f en 11a t/m 11c, alsmede conclusie van dupliek (in conventie) tevens conclusie van repliek (in reconventie) onder 10 en de daarbij behorende producties 14 en 17), heeft [appellant] in dit opzicht niet althans onvoldoende aan zijn stelplicht voldaan, zodat deze stelling wordt gepasseerd. Daaraan kunnen het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie en het instellen van zijn vorderingen in eerste aanleg (zie de toelichting op zijn derde grief) niet afdoen. Ook voor het zeer vochtige binnenklimaat in de woning geldt dat de stellingen van [appellant] , in het licht van wat Stadgenoot daaromtrent heeft gesteld (zie onder meer memorie van antwoord onder 5 en 6 en de onder 3.1. sub (viii) vermelde bevindingen in het rapport van het voorbereidend onderzoek), onvoldoende zijn onderbouwd en daarom moeten worden gepasseerd. Voor zover [appellant] heeft gesteld dat hij bezig was de woning op te ruimen met behulp van vrijwilligers van Noppes, dat de berging leeg was en dat de spullen die tijdens de descente in de slaapkamer stonden, zouden worden verplaatst naar de berging, overweegt het hof dat vast staat dat [appellant] de berging tijdens de (ruim voordien aangekondigde) descente niet heeft laten zien, dat Stadgenoot heeft betwist dat die berging leeg was en dat [appellant] in het licht daarvan ook hier zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. Voor zover [appellant] , voorts, heeft gesteld dat hij hulp accepteerde, maar weigerde zich te laten opnemen in een beschermd woonprogramma, schiet ook deze stelling tekort, gelet op het onderbouwde betoog van Stadgenoot waaruit blijkt dat hij (kennelijk) niet althans onvoldoende tot het voeren van serieuze gesprekken met hulpverleners, zonder voorwaarden vooraf, bereid was (zie met name akte houdende overlegging producties en de daarbij behorende producties 2a t/m 2d). Voor zover [appellant] , ten slotte, heeft gesteld dat de gevolgen van ontruiming zeer ernstig voor hem zijn, omdat hij op 70-jarige leeftijd zwerft van noodopvang naar jeugdherberg – wat een zware aanslag is op zijn gezondheid –, een AOW-uitkering heeft, aangewezen is op een sociale huurwoning, maar geen woonduur heeft en geen positieve huurdersverklaring kan overleggen, overweegt het hof dat Stadgenoot ter terechtzitting van dit hof (onweersproken) heeft gesteld dat zij [appellant] , omdat hij ongeschikt is gebleken voor een zelfstandige woning, een en andermaal heeft aangeboden – en bovendien nog steeds aanbiedt – hem te (laten) begeleiden naar een vorm van begeleid wonen, waarna hij dan na enige tijd weer in aanmerking kan komen voor een zelfstandige woning, maar dat [appellant] dit stelselmatig heeft geweigerd en blijft weigeren. Hieruit trekt het hof de conclusie dat [appellant] het tot op zekere hoogte in eigen hand had en heeft om de gevolgen die de ontruiming voor hem heeft, aanzienlijk te mitigeren.

3.8.

Het voorgaande kan in het geheel niet afdoen aan de (grote) omvang van de tekortkoming van [appellant] , ook niet indien – bij wijze van veronderstelling – ervan wordt uitgegaan dat hij geen huurschuld had van meer dan drie maanden. Dat oordeel van het hof is weliswaar niet uitsluitend maar wel vooral gegrond op de ernstige vervuiling en verwaarlozing van de woning, het volstouwen van de woning door [appellant] met roerende zaken, de door het (niet) handelen van [appellant] veroorzaakte overlast voor omwonenden en het (onder 3.7 reeds genoemde) onvoldoende meewerken door [appellant] aan inspecties en onderhoud van de woning. Wat de eerste punten betreft verwijst het hof daarbij met name naar wat Stadgenoot daaromtrent – deugdelijk onderbouwd – heeft gesteld (zie onder meer memorie van antwoord onder 4, in het bijzonder onder de kopjes ‘Wanprestatie 3’, ‘Wanprestatie 5’ en ‘Wanprestatie 7’, alsmede de daarbij genoemde producties). Daarbij tekent het hof aan dat de kantonrechter, anders dan [appellant] (met zijn vierde grief) stelt, niet heeft overwogen dat de uitkomst van de (onder 3.1 sub (iv) genoemde) bestuursrechtelijke procedure voor de onderhavige procedure niet relevant is, maar heeft overwogen dat die uitkomst niet als legitimering kan dienen voor het weigeren door [appellant] van medewerking aan het (laten) verrichten van onderhoud aan de woning, omdat Stadgenoot geen partij in die procedure was, het toetsingskader in die procedure anders was dan in de onderhavige civiele procedure en uit het destijds opgemaakte proces-verbaal van de inspecteur in 2013 kan worden afgeleid dat de woning (ook) op dat moment ernstig was vervuild.

3.9.

De eindconclusie is dat in het onderhavige geval geen althans onvoldoende grond bestaat om te oordelen dat de tekortkoming van [appellant] , gezien haar geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.10.

Het voorgaande impliceert dat de grieven I tot en met IX falen en dat grief X, die afhankelijk is van het welslagen van de voorgaande grieven, eveneens moet worden verworpen.

3.11.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat de door [appellant] voor het eerst in appel ingestelde vordering zal worden afgewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep en wijst het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde af;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Stadgenoot gevallen, op € 718,= voor verschotten en op € 2.682,= voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D.J. van der Kwaak en M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 januari 2018.