Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBROT:2013:BZ5041

Instantie
Rechtbank Rotterdam
Datum uitspraak
13-03-2013
Datum publicatie
21-03-2013
Zaaknummer
302077 / HA ZA 08-562
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Bewijsbeoordeling; vordering vereniging van eigenaren tegen appartementseigenaren; overtreding splitsingsreglement door exploiteren kamerverhuur of slaapplaatsverhuur; vorderingen vereniging van eigenaren worden toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/302077 / HA ZA 08-562

Vonnis van 13 maart 2013

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende verenigingen:

1. VERENIGING VAN EIGENAREN SIBELIUSPLEIN 27 T/M 290 TE SCHIEDAM,

gevestigd te Schiedam,

2. VERENIGING VAN EIGENAREN CHOPINPLEIN 27 T/M 290 TE SCHIEDAM,

gevestigd te Schiedam,

3. VERENIGING VAN EIGENAREN GRIEGPLEIN 27 T/M 290 TE SCHIEDAM,

gevestigd te Schiedam,

eiseressen,

advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

INHOLLAND FACILITIES B.V.,

gevestigd te Rockanje,

gedaagde,

advocaat mr. A. Oomen.

Eiseressen zullen hierna tezamen de VVE's genoemd worden, gedaagde Inholland. Eiseressen zullen afzonderlijk VVE Sibeliusplein, VVE Chopinplein en VVE Griegplein genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 september 2011 (hierna: het tussenvonnis) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 2 december 2011;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 27 januari 2012;

- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 26 september 2012;

- de conclusie na enquête van Inholland, met productie;

- de antwoord-conclusie na enquête van de VVE's.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1. Alvorens verder te gaan met de beoordeling van het geschil, schetst de rechtbank eerst kort de uitgangspunten van dit dossier. De VVE's zijn de verenigingen van eigenaren van de appartementengebouwen aan het Sibeliusplein, het Chopinplein en het Griegplein te Schiedam. Inholland is eigenaar en beheerder van meerdere appartementsrechten in deze drie appartementsgebouwen (te weten Sibeliusplein 70, 82, 134, 265, Chopinplein 135 en Griegplein 111, 104 en 145) en daardoor van rechtswege lid van de VVE's. In voornoemde appartementen worden buitenlandse (meestal Poolse) arbeidsmigranten gehuisvest die via het uitzendbureau Holland Contracting B.V. (hierna: het uitzendbureau) werken. De aandelen van Inholland en het uitzendbureau zijn in handen van [persoon 1] (hierna: [Persoon 1]).

2.2. Aan de VVE's is het bewijs opgedragen van hun stellingen dat Inholland in haar appartementen kamerverhuur dan wel slaapplaatsverhuur bedrijft dan wel heeft bedreven.

2.3. De VVE's hebben als getuigen in enquête doen horen [Persoon 2] (hierna: [Persoon 2]), [Persoon 3] (hierna: [Persoon 3]), [Persoon 4] (hierna: [Persoon 4]), [Persoon 5] (hierna: [Persoon 5]), [Persoon 6] (woninginspecteur bij de gemeente Schiedam, hierna: [Persoon 6]), [Persoon 7] (coördinator interventieteam en coördinator hennepteam bij de gemeente Schiedam, hierna: [Persooon 7]) en [Persoon 8] (toezichthouder bij de gemeente Schiedam, hierna: [Persoon 8]).

2.4. Inholland heeft als getuigen in contra-enquête doen horen [Persoon 9] (directeur van Holland Contracting B.V., hierna: [Persoon 9]), [Persoon 10] (bouwkundig inspecteur bij de gemeente, hierna: [Persoon 10]) en [Persoon 11] (inspecteur woningtoezicht bij de gemeente, hierna: [Persoon 11]).

2.5. De rechtbank dient - gelet op de beoordelingen in het tussenvonnis en de stand van het geding - zich een oordeel te vormen over de vordering tot beëindiging van de ingebruikgeving van de aan Inholland in eigendom toebehorende appartementen in de appartementsgebouwen aan het Sibeliusplein, het Chopinplein en het Griegplein in de vorm van kamerverhuur, waaronder begrepen de verhuur per slaapplaats met gebruik van gemeenschappelijke zaken, en de vordering tot het treffen van zodanige afdoende maatregelen dat in het vervolg de in artikel 17 van het Splitsingsreglement genoemde regels onverkort door Inholland worden nagekomen, beide vorderingen op straffe van een dwangsom. Bij deze bewijsbeoordeling staat de strekking van artikel 17 lid 4 van het (voor alle drie de appartementsgebouwen gelijkluidende) Splitsingsreglement centraal. Dit artikel luidt, voor zover relevant: “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming. De bestemming van de privé-gedeelten van de appartementsrechten: (a) met de indices 18 tot en met 252 en 528 tot en met 544 is die van woning; (…) Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.” Op grond van dit artikel mag Inholland de appartementen niet per kamer of slaapplaats verhuren. Volgens de VVE's exploiteert Inholland een pension- of kamerverhuurbedrijf, terwijl Inholland stelt dat zij haar appartementen verhuurt als woning. De rechtbank zal hierna ingaan op de bewijsbeoordeling.

2.6. [Persoon 3] verklaart dat hij (vanuit zijn functie als projectondersteuner/manager facilitaire dienst van onder andere Inholland en het uitzendbureau in de periode januari 2005 tot augustus 2009) contact had met Poolse arbeidsmigranten die als uitzendkrachten via het uitzendbureau werkten. Door dit contact en zijn werkervaring, is hij ervan op de hoogte, zo verklaart hij, dat de appartementen aan het Sibeliusplein, het Chopinplein en het Griegplein te Schiedam (met uitzondering van enkele) tijdelijk en in wisselende samenstellingen door uitzendkrachten werden bewoond. Van deze uitzendkrachten heeft hij vernomen dat zij € 80,- per week betaalden voor een slaapplaats en dat dit bedrag werd ingehouden op hun salaris. [Persoon 4] en [Persoon 9] bevestigen deze verklaring van [Persoon 3] (grotendeels). [Persoon 4] verklaart dat hij in de periode van augustus 2003 tot september 2011 als manager huisvesting en transport bij het uitzendbureau heeft gewerkt. In de appartementen aan het Sibeliusplein, het Chopinplein en het Griegplein te Schiedam werden - volgens hem - Poolse arbeidsmigranten gehuisvest. Verder verklaart hij dat “Op kantoor werd nagedacht over combinaties” en “Bijvoorbeeld stelletjes of mensen die op dezelfde plek tewerk waren gesteld”. Volgens hem was de visie van Inholland om in een appartement een homogene groep uitzendkrachten te plaatsen. Als er kamers in een appartement kwamen leeg te staan door onvoldoende werk, werden deze plekken opgevuld zodra er weer werk was. Aan de hand van een aantal factoren werd bekeken welke Poolse arbeidsmigranten het best in dat appartement konden worden geplaatst, aldus [Persoon 4]. [Persoon 9] is ruime tijd werkzaam voor de bedrijven van [Persoon 1]. Hij verklaart dat Inholland uitzendkrachten van het uitzendbureau, die aangeven bij elkaar te willen wonen, bij elkaar plaatst in de appartementen van Inholland.

2.7. Uit de verklaringen van [Persoon 3], [Persoon 4] en [Persoon 9] leidt de rechtbank af dat Inholland de uitzendkrachten van het uitzendbureau van huisvesting voorzag. Zij verdeelde deze uitzendkrachten in groepen over de appartementen verdeeld. Bij deze verdeling houdt Inholland, zo verklaren zij, rekening met de wensen van deze uitzendkrachten en probeert zij een optimale samenstelling per appartement te verkrijgen. Dat de slaapplaatsen apart werden verhuurd, blijkt uit de verklaring van [Persoon 4]. Hij verklaart immers dat vrije plaatsen werden opgevuld met nieuwe uitzendkrachten. De hierna te bespreken brief van de gemeente Schiedam van 29 november 2011 en de verklaringen van [Persoon 6], [Persooon 7], [Persoon 8] en [Persoon 10] onderschrijven de vaststelling dat Inholland slaapplaatsen in haar appartementen verhuurd.

2.8. [Persoon 6], [Persooon 7] en (de Pools sprekende) [Persoon 8] hebben, als interventieteam namens de gemeente Schiedam, samen met de politie in de maanden oktober en november 2010 de appartementen aan het Sibeliusplein 70, 82, 119, 134, 169 en 265, Griegplein 104, 111 en 145 en Chopinplein 135 te Schiedam bezocht. De gemeente Schiedam heeft de VVE's - op hun verzoek - bij brief van 29 november 2011 (mede aan de hand van gesprekken met de bewoners en getoonde salarisstroken) informatie verschaft over de door het interventieteam geconstateerde waarnemingen en verklaringen van de in de appartementen aangetroffen bewoners. Hoewel deze constateringen dienden ter beoordeling voor de vraag of Inholland de Huisvestingswet overtrad, zijn ze tevens van belang voor de in dit geschil te beantwoorden vraag of Inholland kamers dan wel slaapplaatsen in haar appartementen verhuurde. In de brief staat dat het interventieteam bij acht van de zeventien bezochte appartementen heeft geconstateerd dat de bewoners werknemers waren van Inholland en zij per persoon een bedrag per week betaalden voor de huisvesting. In twee appartementen woonden wel werknemers van Inholland, maar zij betaalden per maand een bedrag aan huur aan Inholland. Bij drie appartementen trof het interventieteam een gezin aan dat de huur per maand aan Inholland voldeed. Daarnaast werd bij twee appartementen niet opengedaan, woonde in één appartement slechts één persoon en woonde in één appartement twee werknemers van Inholland die een relatie hadden en de huur per maand aan Inholland betaalden. [Persoon 6], [Persooon 7] en [Persoon 8] hebben verklaard dat de in de brief vermelde bevindingen juist zijn. Daarnaast heeft [Persoon 10] medio 2008 als bouwkundig inspecteur bij de Gemeente Schiedam ook negen appartementen bezocht. Hij verklaart dat toen is geconstateerd dat in alle negen appartementen sprake was van kamerverhuur. [Persoon 11] heeft - als wooninspecteur woningtoezicht bij de gemeente Schiedam - ook een aantal appartementen bezocht. Hij verklaart dat hij samen met [Persoon 1] een appartement heeft bezocht en dat [Persoon 1] hem mededeelde dat Poolse arbeidsmigranten de bewoners waren. Verder verklaart hij niet te kunnen concluderen dat Inholland kamers verhuurde.

2.9. De verklaringen van [Persoon 6], [Persooon 7], [Persoon 8] en [Persoon 10] bevestigen het door [Persoon 3], [Persoon 4] en [Persoon 9] geschetste beeld dat Inholland haar uitzendkrachten voorzag van tijdelijke huisvesting door het bieden van een slaapplaats en hen daarbij zo veel mogelijk per groep in een appartement plaatste. Bij vertrek van een bewoner, werd die plek opgevuld met een nieuwe bewoner. Zoals Inholland stelt en de VVE's erkennen worden enkele appartementen bewoond door een gezin met kinderen of door een echtpaar. Dat neemt niet weg, dat in het grootste deel van de appartementen sprake is van slaapplaatsen die tijdelijk worden verhuurd aan uitzendkrachten. [Persoon 11] verklaart echter dat hij niet kan bevestigen dat Inholland kamers verhuurt. Hierover overweegt de rechtbank dat [Persoon 11] enkel heeft gesproken met [Persoon 1] en slechts één (door [Persoon 1] geselecteerd) appartement heeft bezocht. [Persoon 6], [Persooon 7] en [Persoon 8] hebben zeventien appartementen bezocht en met bewoners gesproken. [Persoon 10] heeft negen appartementen bezocht. De verklaring van [Persoon 11] zal om deze reden minder zwaar wegen dan de verklaringen van [Persoon 6], [Persooon 7], [Persoon 8] en [Persoon 10].

2.10. Verder hebben de VVE's - ter onderbouwing van hun stelling dat Inholland slaapplaatsen dan wel kamers in haar appartementen verhuurde - verwezen naar de als productie 24 bij conclusie van repliek overgelegde loonstroken van mevrouw E. Marcinkowska. Volgens de VVE's blijkt uit deze loonstroken dat Inholland een wekelijks bedrag op het salaris inhield voor de huur van een slaapplaats. Inholland heeft deze loonstroken en de stelling van de VVE's dat hieruit blijkt dat zij slaapplaatsen verhuurt, niet concreet betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat in ieder geval bij een gedeelte van de bewoners van de appartementen sprake is van een wekelijkse huur voor een slaapplaats. Dit komt overeen met de constatering van het interventieteam dat de bewoners van een aantal appartementen wekelijks een bedrag voor huisvesting aan Inholland betaalden.

2.11. De rechtbank neemt ook de inrichting van de appartementen mee in haar beoordeling. Partijen hebben namelijk zowel als productie 20 bij repliek als tijdens de comparitie van partijen foto’s overgelegd van de inrichting van de appartementen. Niet in geschil is dat de appartementen vrijwel allemaal gelijk (met 5 of 6 bedden) en met IKEA meubilair zijn ingericht. De rechtbank volgt Inholland niet in haar stelling dat de woningen zijn ingericht voor een regulier huishouden. Uit de foto’s blijkt juist dat de appartementen zijn ingedeeld voor het tijdelijk verhuren van de aparte kamers dan wel slaapplaatsen. De slaapkamers zijn immers allemaal op dezelfde wijze ingericht en de bewoners hebben (zoals de VVE's onbetwist hebben gesteld) ieder een eigen gedeelte in een kast voor het opbergen van persoonlijke bezittingen. Daarnaast kunnen de bewoners gebruik maken van de gemeenschappelijke voorzieningen, zoals de keuken, de badkamer en het toilet. Dit maakt de slaapplaatsen geschikt voor afzonderlijk verhuur.

2.12. Inholland heeft onder meer als verweer aangevoerd dat de appartementen gemiddeld voor vijf maanden aan dezelfde huurder werden verhuurd en heeft daarvoor verwezen naar de (als productie 29 tot en met 36 bij dupliek overgelegde) huurovereenkomsten die zij met bewoners heeft gesloten en een (als productie 16 bij conclusie van antwoord overgelegde) lijst met opeenvolgende bewoners. Inholland dient echter als eigenaar ervoor te zorgen dat de bepalingen uit het splitsingsreglement worden nagekomen. Bij de beoordeling hiervan is de feitelijke situatie van belang en spelen de overeenkomsten die zij met bewoners is aangegaan geen doorslaggevende rol. Aan dit verweer zal daarom voorbij worden gegaan. Alle overige verweren van Inholland zijn reeds in de beoordeling aan de orde gekomen.

2.13. Gelet op het voorgaande zijn de VVE's geslaagd in het bewijs van hun stellingen dat Inholland in haar appartementen kamerverhuur dan wel slaapplaatsverhuur bedrijft dan wel heeft bedreven. In artikel 17 lid 4 van het Splitsingsreglement is bepaald dat het niet is toegestaan de privé-gedeelten van de appartementsrechten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. De VVE's kunnen nakoming van deze bepaling vorderen. De vordering tot beëindiging van de ingebruikgeving van de aan Inholland in eigendom toebehorende appartementen in de appartementsgebouwen aan het Sibeliusplein, het Chopinplein en het Griegplein in de vorm van kamerverhuur, waaronder begrepen de verhuur per slaapplaats met gebruik van gemeenschappelijke zaken, en de vordering tot het treffen van zodanige afdoende maatregelen dat in het vervolg de in artikel 17 van het Splitsingsreglement genoemde regels onverkort door Inholland worden nagekomen, zullen dan ook worden toegewezen.

2.14. Tegen de gevorderde dwangsom op de vorderingen van de VVE's is door Inholland geen verweer gevoerd en deze zal dan ook worden toegewezen, zij het voor € 1.000,- per dag en gemaximeerd tot € 200.000,-. Verder overweegt de rechtbank dat Inholland een redelijke termijn van twee maanden (en niet de gevorderde veertien dagen) de tijd krijgt om aan de vorderingen te voldoen.

2.15. Inholland zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VVE's worden begroot op:

- dagvaarding € 85,44

- griffierecht € 254,00

- salaris advocaat € 2.486,00 (5,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.825,44

3. De beslissing

De rechtbank

3.1. veroordeelt Inholland ten aanzien van de aan haar in eigendom toebehorende appartementen in de appartementsgebouwen aan het Sibeliusplein, het Chopinplein en het Griegplein te Schiedam binnen twee maanden de ingebruikgeving in de vorm van kamerverhuur, waaronder begrepen de verhuur per slaapplaats met gebruik van gemeenschappelijke zaken, te beëindigen;

3.2. veroordeelt Inholland om aan de bestuurders van de VVE's binnen twee maanden de in artikel 24 van het Splitsreglement bedoelde gebruikersverklaringen ter beschikking te stellen ten aanzien van alle gebruikers, die in een of meer van voornoemde appartementen wonen, althans die het geheel dan wel een deel van die appartementen in gebruik nemen;

3.3. gebiedt Inholland binnen twee maanden afdoende maatregelen te treffen, dat in het vervolg de in artikel 17 van het splitsingsreglement genoemde regels onverkort door haar worden nagekomen;

3.4. veroordeelt Inholland in een dwangsom van € 1.000,- te betalen voor iedere dag

dat zij niet aan voornoemde veroordelingen voldoet, tot een maximum van € 200.000,- is bereikt;

3.5. veroordeelt Inholland in de proceskosten, aan de zijde van VVE's tot op heden begroot op € 2.825,44;

3.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

3.7. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2013.?

2057/1354