Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBOVE:2013:2364

Instantie
Rechtbank Overijssel
Datum uitspraak
18-09-2013
Datum publicatie
03-10-2013
Zaaknummer
C/07/201648 / HZ ZA 12-218
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Actualisering van de erfpachtcanon niet onrechtmatig.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/07/201648 / HZ ZA 12-218

Vonnis van 18 september 2013

in de zaak van

1 [eiser],

wonende te [woonplaats], [land]

2. [eiseres],

wonende te [woonplaats], [land]

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

STAATSBOSBEHEER,

gevestigd te Deventer,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. F. Sepmeijer te ‘s-Gravenhage.

Partijen zullen hierna [eisers] en Staatsbosbeheer genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding;

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;

  • -

    de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie;

  • -

    de akte van de zijde van Staatsbosbeheer.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Blijkens de leveringsakte van 22 juni 2007 hebben [eisers] een erfpachtrecht met een daarvan afhankelijk opstalrecht gekocht van:

een perceel grond met de daarop staande opstallen bestaande uit een vrijstaande woning met een dubbele garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, de woning plaatselijk bekend als [adres] te [plaats], één en ander kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [X 1].

Het erfpachtrecht geldt tot en met 18 maart 2023. De koopprijs van het erfpachtrecht bedroeg € 295.000.

2.2.

Ter gelegenheid van gemelde de overdracht van het erfpachtrecht is de canon geactualiseerd. Registertaxateur en makelaar [A] heeft in 2007 de ondergrond getaxeerd op een waarde van € 275.000, hetgeen leidde tot een jaarlijkse canon van € 13.750 (5% van de waarde van de ondergrond).

2.3.

In de op het erfpachtrecht van toepassing zijnde voorwaarden, opgenomen in de erfpachtakte van 20 april 2000 is onder andere het navolgende bepaald:

  • -

    (artikel 2 lid 2) de canon jaarlijks wordt geïndexeerd;

  • -

    (artikel 3 lid 3) de erfpachter is niet bevoegd tot verrekening van de canon “met vorderingen die hij uit andere hoofde dan de erfpacht (of het erfpachtrecht) op Staatsbosbeheer mocht hebben”;

Artikel 10 lid 3 bepaalt:

Indien Staatsbosbeheer de in de in lid 1 van dit artikel bedoelde toestemming verleent, kan in ieder geval als voorwaarde gesteld worden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan. Met een actueel peil wordt hier bedoeld dat de waarde, waarover de canon als vermeld in artikel 2 wordt berekend, de actuele waarde van de erfpachtzaak is. De vertrekkende erfpachter is verplicht dit aan de opkomend erfpachter te melden.

2.4.

In 2007, nadat aan [eisers] het erfpachtrecht is overgedragen, heeft schermkap plaatsgevonden in een bosvak tegenover de woning van [eisers]

2.5.

Op 9 maart 2009 hebben [eisers] aan Staatsbosbeheer bericht dat zij voornemens zijn het erfpachtrecht te verkopen. Zij hebben de woning verlaten en zijn thans woonachtig in [land].

2.6.

Bij brief van 13 juli 2009 heeft Staatsbosbeheer geantwoord dat volgens vaststaand beleid in gevallen zoals die van [eisers] tot actualisering van de canon voorafgaande aan de vervreemding van het erfpachtrecht zal worden overgegaan. Blijkens een bijgevoegde taxatie door [L] is de grondwaarde van getaxeerd op € 379.125, hetgeen resulteert in een nieuwe canon van € 18.956,25 per jaar. Daarbij heeft Staatsbosbeheer in verband met politieke ontwikkelingen in overweging gegeven een eventuele overdracht - en aanpassing van de canon - uit te stellen totdat meer duidelijkheid zou zijn verkregen over de mogelijke wijziging van het erfpachtbeleid.

Voor het geval [eisers] zich niet zouden kunnen vinden in de voorgestelde verhoging van de canon, doet Staatsbosbeheer het voorstel om op de wijze zoals is bepaald in artikel 11A lid 2 en 3 van de erfpachtakte voor de waardevaststelling van opstallen, de waarde van de ondergrond bindend te doen vaststellen door een deskundigencommissie bestaande uit drie registertaxateurs.

2.7.

Bij brief van 28 juli 2009 hebben [eisers] verzocht de canon in het geval van verkoop van het erfpachtrecht niet te verhogen. Zij hebben daarbij een taxatie van [A] in het geding gebracht volgens welke de onderhandse verkoopwaarde van de ondergrond € 286.000 bedraagt, hetgeen correspondeert met een canon van € 14.300. Daarnaast hebben zij gewezen op recente houtkap, die had plaatsgevonden op een perceel voor de woning, hetgeen het erfpachtrecht moeilijker verkoopbaar maakt.

2.8.

Bij brief van 10 september 2009 heeft Staatsbosbeheer aan [eisers] verzocht om alsnog een keuze te maken tussen uit een van de in de brief van 13 juli 2009 genoemde opties.

2.9.

In maart 2010 hebben partijen middels een vaststellingsovereenkomst een commissie van drie deskundigen doen benoemen welke bij wege van bindend advies onder andere de ondergrond zal taxeren. De commissie heeft in oktober 2010 de waarde van de ondergrond vastgesteld op € 275.000 (corresponderend met een canon van € 13.750).

2.10.

In het voorjaar van 2012 heeft Staatsbosbeheer aan [eisers] aangeboden om over te stappen op nieuwe/gewijzigde erfpachtvoorwaarden met een nieuwe looptijd van 30 jaar en een lagere canon.

2.11.

Bij brief van 17 juli 2012 hebben [eisers] Staatsbosbeheer aansprakelijk gesteld voor de schade die zij hebben geleden als gevolg van het in een verslechterende markt door Staatsbosbeheer vasthouden aan een bij overdracht te vernieuwen canon van ongeveer € 19.000.

2.12.

Bij brief van 26 juli 2012 heeft Staatsbosbeheer aansprakelijkheid afgewezen.

2.13.

[eisers] zijn in financiële problemen geraakt. Zij laten sinds april 2010 de canon onbetaald. Daarnaast is de SNS-bank is overgegaan tot uitwinning van haar hypotheekrecht op het erfpachtrecht. Bij openbare verkoop van het erfpachtrecht is de verkrijger hoofdelijk verbonden tot voldoening van de canon die in de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden.

3 De vordering in conventie

3.1.

De vordering van [eisers] strekt ertoe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  1. voor recht zal verklaren dat de door Staatsbosbeheer op of omstreeks 13 juli 2009 gestelde voorwaarde aan een verkoop van het erfpachtrecht, inhoudende een verhoogde canon van € 18.956,25 per jaar, onrechtmatig is jegens [eisers],

  2. Staatsbosbeheer zal veroordelen de daardoor door [eisers] geleden en te lijden schade aan hen te vergoeden, welke schade nader wordt opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;

  3. Staatsbosbeheer zal veroordelen in de (na)kosten van dit geding.

3.1.1.

Aan de vordering hebben [eisers] ten grondslag gelegd dat Staatsbosbeheer jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld door (in de periode van juli 2009 tot en met oktober 2010) vast te houden aan de voorwaarde dat de canon zou worden verhoogd tot € 18.956,25 bij verkoop van het erfpachtrecht, terwijl die voorwaarde was gebaseerd op een taxatie waarvan Staatsbosbeheer wist dan wel had moeten weten dat zij ondeugdelijk was. De volgende omstandigheden zijn daarbij volgens [eisers] van belang.

  1. De canon is voor de overdracht van het erfpachtrecht aan [eisers] op 22 juni 2007 geactualiseerd en in 2008 en 2009 verhoogd met indexering, vermeerderd met 1%. De canon was dus al op een actueel prijspeil.

  2. [eisers] hebben reeds in juli 2009 een taxatie van [A] aan Staatsbosbeheer ter hand gesteld die op een beduidend lager bedrag uitkwam.

  3. Sinds najaar 2007 beweegt het prijspeil van onroerend goed naar beneden. Ook Staatsbosbeheer was hiervan op de hoogte. De taxatie van [L] was met deze trend in strijd.

  4. Staatsbosbeheer heeft zelf de verkoopwaarde en de verkoopbaarheid van het erfpachtrecht aangetast door een belangrijk deel van het bos dat aanwezig is tussen de woningen aan de Arnhemseweg te kappen. Door de houtkap is de geluidshinder en lichthinder toegenomen terwijl het uitzicht en aangezicht van de woning op nadelige wijze is beïnvloed.

Gelet op deze omstandigheden mocht Staatsbosbeheer niet de in zijn opdracht vervaardigde taxatie tot uitgangspunt nemen; Staatsbosbeheer had moeten beseffen dat een taxatie die leidt tot een exorbitante toename van de canon tot ongeveer € 19.000 (een toename van meer dan € 4.000) wel moet betekenen dat de taxatie ondeugdelijk is, hetgeen wordt bevestigd door de bij wege van bindend advies uitgebracht taxatie die resulteert in een canon van € 13.750.

De handelwijze van Staatsbosbeheer heeft het erfpachtrecht onverkoopbaar gemaakt in een periode dat de huizenmarkt nog niet in verband met de huizencrisis ‘op slot’ zat.

Indien Staatsbosbeheer niet zou hebben vastgehouden aan de exorbitante verhoging van de canon bij verkoop, zouden [eisers] het erfpachtrecht wel hebben kunnen verkopen. De schade die [eisers] door de handelwijze van Staatsbosbeheer hebben geleden, dient Staatsbosbeheer te vergoeden.

3.2.

Staatsbosbeheer heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure.

4 De vordering in reconventie

4.1.

De vordering van Staatsbosbeheer strekt ertoe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

  1. [eisers] zal veroordelen tot betaling aan Staatsbosbeheer van € 38.172,51, ter zake van achterstallig gebleven canonbetalingen over de periode van 22 april 2010 tot en met 25 september 2012, te verhogen met de contractuele boete van 1% van de achterstallig gebleven som voor iedere ingegane maand van verzuim;

  2. [eisers] zal veroordelen tot betaling aan Staatsbosbeheer van € 1.317,82 per maand ter zake van de canon voor het erfpachtrecht, voor elke canontermijn vanaf 25 september 2012, te verhogen met de contractuele boete van 1% voor iedere maand dat betaling van de canon niet binnen een maand na de verschijndag van de canontermijn heeft plaatsgehad;

  3. [eisers] zal veroordelen in de kosten, waaronder begrepen nakosten, van deze procedure.

4.1.1.

Staatsbosbeheer heeft aan deze vorderingen - samengevat - ten grondslag gelegd dat [eisers] sedert april 2010 de canon onbetaald laten.

4.2.

[eisers] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Staatsbosbeheer in de kosten van de procedure.

5 De beoordeling

in conventie

5.1.

De kernvraag van het onderhavige geschil is of Staatsbosbeheer jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld door in de periode van maart 2009 tot en met oktober 2010 zich op het standpunt te stellen dat ingeval van verkoop van het erfpachtrecht de canon dient te worden verhoogd tot € 18.956,25.

5.2.

De rechtbank is van oordeel dat deze gedraging van Staatsbosbeheer niet als onrechtmatig is te kwalificeren.

5.2.1.

Vooropgesteld moet worden dat Staatsbosbeheer er naar het oordeel van de rechtbank terecht op heeft gewezen dat het gebonden is aan de beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Door [eisers] is onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het beleid van Staatsbosbeheer in gevallen als de onderhavige voorschrijft dat actualisering van de canon dient plaats te vinden. Blijkens dit beleid kan een uitzondering worden gemaakt voor die gevallen waarin de canon al marktconform is. Om zulks te kunnen vaststellen heeft Staatsbosbeheer, zo heeft het onweersproken gesteld, een taxatie laten uitbrengen. De uitkomst van deze taxatie was dat de huidige canon niet al marktconform was, zodat geen aanleiding bestond om een uitzondering te maken (en dus niet te actualiseren). Omstandigheden waaruit volgt dat vorenstaand beleid niet binnen de grenzen van een redelijke beleidsbepaling valt, zijn gesteld noch gebleken. Daar waar actualisering van de canon ingeval van verkoop van het erfpachtrecht paste in dit beleid van Staatsbosbeheer, is die actualisering op zichzelf (afgezien van de vraag of de verhoging niet exorbitant was, zoals [eisers] stellen en hierna aan de orde zal komen) dus niet onrechtmatig.

5.2.2.

Daarmee komt de vraag aan de orde of in de mate van de voorgestelde canonverhoging, bezien in samenhang met de overige omstandigheden van dit geval, grond kan zijn gelegen voor een oordeel dat Staatsbosbeheer onrechtmatig heeft gehandeld door aan deze canonverhoging in de periode van juli 2008 tot oktober 2010 vast te houden. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend.

[L] is, zo is onweersproken gesteld door Staatsbosbeheer, een beëdigd registertaxateur die (tevens) is ingeschreven in het register van Stichting VastgoedCert. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat taxaties van [L] niet in orde zijn.

Daarnaast is het taxatierapport concludent en uitgebreid. Aan de hand van de in het rapport genoemde referentieobjecten kon Staatsbosbeheer evenmin het vermoeden ontlenen dat de taxatie ondeugdelijk was. Uit het taxatierapport blijkt dat [L] op de hoogte was van de houtkap, zodat een eventuele waardevermindering als gevolg daarvan geacht moet worden in de waardevaststelling te zijn verdisconteerd.

Terecht merkt Staatsbosbeheer op dat de enkele omstandigheid dat [eisers] een taxatie heeft laten doen die beduidend lager uitvalt, nog niet meebrengt dat de taxatie van [L] ondeugdelijk is en nog minder dat Staatsbosbeheer dat dan had moeten beseffen. Dat - in het algemeen - de huizenprijzen zich op dat moment reeds in een neergaande trend bevonden, maakt een en ander niet anders.

Voor zover Staatsbosbeheer al had moeten beseffen dat de taxatie door [L] te hoog was heeft het daarop op de juiste wijze (dat wil zeggen: eventuele onrechtmatigheid volledig wegnemend) gereageerd, door [eisers] - op het moment dat het hen op de hoogte bracht van de taxatie van [L] en het gevolg dat het daaraan verbond - tevens een aanbod te doen tot een hertaxatie. De voorwaarden die Staatsbosbeheer daarbij heeft gesteld (gedeelde kosten, drie deskundigen en bij wege van bindend advies), acht de rechtbank niet onredelijk. Dat Staatsbosbeheer in de periode tussen de taxatie van [L] en de hertaxatie vasthield aan de taxatie van [L] - is te meer niet onrechtmatig, omdat de aanzienlijke duur van die periode met name is veroorzaakt door de omstandigheid dat [eisers], na daartoe in juli 2009 te zijn uitgenodigd, eerst in maart 2010 op dit aanbod zijn ingegaan.

5.3.

Gelet op het voorgaande liggen de vorderingen van [eisers] voor afwijzing gereed.

5.4.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staatsbosbeheer worden begroot op:

- griffierecht 575,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal €  1.479,00

in reconventie

5.5.

Door [eisers] is niet weersproken dat zij de canon sedert 22 april 2010 onbetaald laten, waardoor per d.d. 25 september 2012 een achterstand is ontstaan van € 38.172,51.

5.6.

[eisers] voeren aan dat Staatsbosbeheer de betalingsachterstand dient kwijt te schelden, omdat - gelet op de verstoring van het verkoopproces van het erfpachtrecht door Staatsbosbeheer - Staatsbosbeheer in redelijkheid geen aanspraak meer kan maken op deze canon.

5.7.

De rechtbank volgt [eisers] hierin niet. Met de koop van het erfpachtrecht in 2007 hebben [eisers] zich verbonden tot betaling van de canon. Daartegenover staat de verplichting van Staatsbosbeheer om de erfpachtgerechtigde - samengevat - het ongestoorde genot van het perceel en de opstallen te verschaffen. Afwijking van deze over en weer bestaande contractuele verplichtingen is in beginsel slechts dan aan de orde, indien nakoming daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

5.8.

Van een ‘verstoring van het verkoopproces’ die jegens [eisers] onrechtmatig is te achten is, gelet op hetgeen in conventie is overwogen, niet gebleken. Bijzondere, bijkomende omstandigheden die meebrengen dat het - ondanks het ontbreken van onrechtmatigheid - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Staatsbosbeheer betaling verlangt, zijn gesteld noch gebleken. Het verweer van [eisers] faalt derhalve.

5.9.

Het beroep op verrekening faalt reeds omdat uit de conventie volgt dat het bestaan van verrekenbare tegenvordering niet is komen vast te staan.

5.10.

[eisers] hebben voorts verzocht de contractuele boete te matigen tot nihil, omdat, zo stellen zij, de billijkheid zulks klaarblijkelijk eist. De rechtbank ziet hiervoor geen aanleiding. Een boete van 1% per maand (hetgeen neerkomt op een jaarrente van 12,68%) is in het algemeen en ook in dit geval niet buitensporig te achten - ook niet in verhouding tot de wanprestatie van [eisers], namelijk het niet-betalen van de canon. Van belang daarbij is dat de betaling van de canon een kernverplichting betreft en [eisers] de canon, over de periode waarover de boete is gevorderd integraal onbetaald heeft gelaten. Dat [eisers] in financieel zwaar weer zijn gekomen, brengt in het licht van deze omstandigheden niet mee dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete moet worden gematigd.

5.11.

De vorderingen van Staatsbosbeheer zullen derhalve worden toegewezen.

5.12.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staatsbosbeheer worden begroot op:

- salaris advocaat € 452,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)

Totaal €  452,00

6 De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Staatsbosbeheer tot op heden begroot op € 1.479,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in reconventie

6.3.

veroordeelt [eisers] om aan Staatsbosbeheer te betalen een bedrag van € 38.172,51 (achtendertig duizendéénhonderdtweeënzeventig euro en éénenvijftig eurocent), ter zake van achterstallig gebleven canonbetalingen over de periode van 22 april 2010 tot en met 25 september 2012, te verhogen met de contractuele boete van 1% van de achterstallig gebleven som voor iedere ingegane maand van verzuim,

6.4.

veroordeelt [eisers] tot betaling aan Staatsbosbeheer van € 1.317,82 per maand ter zake van de canon voor het erfpachtrecht, voor elke canontermijn vanaf 25 september 2012, te verhogen met de contractuele boete van 1% voor iedere maand dat betaling van de canon niet binnen een maand na de verschijndag van de canontermijn heeft plaatsgehad,

6.5.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Staatsbosbeheer tot op heden begroot op € 452,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in conventie en in reconventie

6.6.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.7.

verklaart de beslissingen genoemd onder 6.2, 6.3, 6.4, 6.5 en 6.6 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2013.