Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBLIM:2016:9562

Instantie
Rechtbank Limburg
Datum uitspraak
02-11-2016
Datum publicatie
04-11-2016
Zaaknummer
4732069 CV EXPL 16-470
Rechtsgebieden
Burgerlijk procesrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur van woonruimte. Huurovereenkomst vermeldt expliciet dat alleen gebruik als woonruimte is toegestaan. Vordering tot ontbinding en ontruiming vanwege gebruik als bedrijfsruimte toegewezen. Uit de vaststaande feiten en de in het geding gebrachte producties is genoegzaam gebleken dat huurder het gehuurde, ook na aanschrijvingen en waarschuwingen door verhuurder en gemeente om zulks achterwege te laten, het gehuurde reeds lange tijd (mede) als bedrijfsruimte gebruikt. Het in reconventie gevorderde herstel van gebreken wordt, reeds vanwege de uitkomst in conventie, afgewezen en behoeft derhalve geen inhoudelijke bespreking.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 4732069 CV EXPL 16-470

Vonnis van 2 november 2016

in de zaak van

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,

wonend te [woonplaats] , aan de [adres 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. K.A.M.J. Horsch

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ,

wonend te [woonplaats] , aan de [adres 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. S. Vissers.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het exploot van dagvaarding d.d. 18 december 2016

  • -

    de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie

  • -

    de conclusie van repliek, tevens antwoord in reconventie

  • -

    de conclusie van dupliek, tevens repliek in reconventie

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurt sinds 1 augustus 2009 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de zelfstandige woonruimte (twee-onder-een-kap) staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 2] (verder te noemen het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huur van bij aanvang € 605,00 per maand. Op de overeenkomst zijn algemene bepalingen (productie 2 bij exploot) van toepassing.

2.2.

Art. 1.2. van de huurovereenkomst luidt:

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.

2.3.

Artikel 1.1 en 1.6 van de algemene bepalingen luiden, voor zover hier van belang:

1.1 Huurder dient het gehuurde - de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en de van overheidswege, brandweer en nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. (…)

1.6

Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, als werkplaats of als verkoopruimte te gebruiken dan wel anderszins in of nabij deze ruimte verkopingen te houden of te doen houden.

2.4.

Blijkens het uittreksel kamer van Koophandel is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 15 september 2010 een onderneming (eenmanszaak) gestart met de naam ‘ [naam eenmanszaak] ’, waarbij als activiteiten genoemd worden “kunstzinnige vorming van amateurs (geen dansscholen)” en “het geven van workshops in brood en banket”. Onder het kopje “Vestiging” staat als bezoekadres [adres 3] , [vestigingsplaats] genoemd. De bijgevoegde Historie- [naam eenmanszaak] , vermeld als oud vestigingsadres zoals vastgelegd sinds 01-10-1993 het adres van het gehuurde en als oude bedrijfsomschrijving zoals vastgelegd sinds 01-20-1993 het ‘vervaardigen van brood en banket’.

2.5.

Bij brief van 1 november 2010 (productie 5 bij exploot) heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verzocht om toestemming om de hoofdzekering, ‘afgezekerd’ op 25 ampère, van het gehuurde te laten vervangen door een zwaardere zekering die is ‘afgezekerd’ op 40 ampère, dit in verband met - aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in die brief - laswerkzaamheden aan motor of auto. In zijn reactie daarop van 2 december 2010 (productie 6) heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarop - voor zover van belang - als volgt geantwoord: “Ik geef u hierbij toestemming om de hoofdzekering van 25 ampère te laten vervangen door één hogere trap dan 25 ampère (…)”.

2.6.

Op enig moment in 2011 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een advertentie in een dagblad geplaats ten behoeve van zijn eenmanszaak waarin hij vooraf te bestellen broodjes en appelbeignets voor carnavalszaterdag en - zondag te koop aanbiedt, waarbij als adres het adres van het gehuurde wordt vermeld (productie 7 bij exploot).

2.7.

Bij brief van 27 februari 2014 (productie 8 bij exploot) heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gesommeerd om binnen twee maanden het bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde te staken. Onder punt 3 van die brief staat het volgende vermeld:

Ik heb tijdens mijn bezoek aan het verhuurde, naar aanleiding van uw melding over de waterschade, vastgesteld dat de woning/het gehuurde van professionele bakapparatuur en diepvriezers is voorzien (…) Ook heb ik vastgesteld dat u bakkersproducten vanuit het verhuurde verkoopt.

2.8.

Op 22 mei 2014 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] per brief (productie 9 bij exploot) [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op de hoogte gesteld van enkele gebreken aan het gehuurde.

2.9.

Medio 2014 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een toiletpot in het gehuurde vervangen en de kosten daarvan ad € 80,00 op de huur ingehouden.

2.10.

Bij brief van 27 januari 2015 (productie 10 bij exploot) heeft dhr. [medewerker Publieke Dienstverlening] van de afdeling Publieke Dienstverlening van de gemeente Nuth (verder te noemen: [medewerker Publieke Dienstverlening] ) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gesommeerd om onmiddellijk na dagtekening van die brief kort gezegd de bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde te staken wegens strijd met het bestemmingsplan. Uit die brief wordt de volgende passage aangehaald:

Constateringen

Het aanbieden middels een door u verspreide folder “ [naam eenmanszaak] ”, medio december 2014 met de aanduiding Oud en Nieuw “ [naam eenmanszaak] ” (kerstaanbieding); nadat u voor de eerste verspreiding van een folder bent gewaarschuwd.

In de periode rondom de feestdagen van december 2014 zijn wij wederom benaderd geworden door diverse collega’s in verband met een vermeende bedrijfsmatige inrichting voor het bakken van ambachtelijke (eind)producten zoals taarten en aanverwante bakproducten (…).

Wij hebben hierop wederom een onderzoek ingesteld. Uit dit onderzoek is ons gebleken dat u zowel ambachtelijke (eind)producten aanbood, zoals vlaaien e.d. De potentiële klanten werden door u benaderd middels een folder, het internet alsook de sociale media. (…)

Wij gaan er bij onze constateringen opeenvolgend van uit, dat de aangeboden producten vervaardigd zijn geworden aan het voornoemd adres [adres 2] te [woonplaats] . Wij baseren deze vermoedens op de door ons aangetroffen blikken van fruitwaren (abrikozen) aan de openbare weg bij het onderhavig adres, alsmede de door u gemaakte reclame-opnamen op locatie.

Wij zagen – via facebook – dat aan de [adres 2] te [woonplaats] ter illustratie van de (bak)mogelijkheden aan dit adres, foto’s waren genomen, waarbij, middels de ter plaatse aanwezige bakoven, daadwerkelijk gebakken werd c.q. kon worden.

Tevens hebben wij gezien dat op de internetsite van “ [naam eenmanszaak] ” de mogelijkheden werden aangeboden, om middels een workshop diverse vlaaien en verschillende broodjes te bakken. Daarbij gaf u aan derden de mogelijkheid om bestellingen te verrichten van ambachtelijke producten, die door u dan zouden worden geleverd.”

2.11.

Op zijn facebook pagina heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 29 januari 2015 het volgende geschreven:

Met pijn in ons hart moeten wij u mededelen dat wij van de gemeente Nuth gedwongen zijn om per direct te stoppen met [naam eenmanszaak] . Het bedrijf dat ontstaan is als hobby en waar wij onze ziel en zaligheid in hebben gelegd.

Op het huis zit geen bedrijfsbestemming. (…) Dit wil dus ook zeggen dat alle geplande bestellingen en workshops tijdelijk niet door kunnen gaan.

Wij zijn nu dus dringend op zoek naar een oplossing / een bedrijfsruimte om workshops te geven. (…)

2.12.

Bij brieven van 2 maart 2015 en 14 mei 2015 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] - onder meer - nogmaals gewezen op de bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde en geëist dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] die activiteiten staakt. Daarnaast gaat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in die brieven in op enkele door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde gebreken aan het gehuurde.

2.13.

In zijn reactie op laatstgenoemde brief, te weten de brief van 16 mei 2015 (productie 14 bij exploot) schrijft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder meer het navolgende:

Het klopt dat ik een hobby heb en dit is inderdaad het bakken van brood en vlaai. Ik heb inderdaad een verzoek bij de gemeente ingediend en dit is afgewezen. Workshops worden elders/op locatie gegeven en ook het brood en vlaai die wij op markten verkopen worden daar ter plaatse gebakken. Wat rest is dat ik zo nu en dan nog een vlaai of brood vak thuis. Ik heb het recht op het uitoefenen van een hobby in mijn woning.

2.14.

Op 4 juni 2015 heeft de huurcommissie een verzoek tot huurprijsverlaging wegens gebreken van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ontvangen. De huurcommissie heeft op 24 augustus 2015 een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren, waarvan een rapport is opgemaakt (productie 19 bij exploot).

2.15.

In zijn uitspraak van 27 oktober 2015 (productie 22 bij exploot) heeft de huurcommissie de huurprijs, die op dat moment € 683,51 per maand bedroeg, verlaagt tot

€ 410,11 per maand over de periode 1 februari 2015 tot 1 september 2015 (zeven maanden, waarmee dus in totaal 7 x € 273,40 (€ 683,51 - € 410,11) = € 1.913,80 is gemoeid). De huur over die periode was door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wel gewoon volledig betaald. De uitspraak vermeldt - voor zover thans relevant - het volgende:

Gebreken

Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:

de vloer van de badruimte is onvoldoende waterdicht als gevolg van een lekkende afvoer van het bad waardoor waterdoorslag naar de meterkast plaatsvindt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2).

2.16.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in september 2015 voor zijn onderneming geadverteerd met professionele banners, waarop het adres van het gehuurde staat vermeld.

2.17.

Bij brief van 14 december 2015 heeft [medewerker Publieke Dienstverlening] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op de hoogte gesteld van het voornemen van gemeentewege om hem een preventieve dwangsom van € 1.000,00 op te leggen voor elke keer dat geconstateerd wordt dat er door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde worden verricht, zulks in verband met het via de facebookpagina van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kenbaar gemaakte voornemen om weer broodjes, kerststollen oliebollen e.d. te gaan produceren en te verkopen, waarbij tevens verschillende prijslijsten aan die pagina zijn toegevoegd. Zienswijzen konden voor 22 december 2015 kenbaar gemaakt worden, aldus de brief. In die brief staat tevens vermeld dat de gemeente op 4 februari 2015 een verzoek van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had ontvangen voor een informeel vooroverleg met betrekking tot de vestiging van een ambachtelijk bedrijf aan huis ten behoeve van (onder meer) het bakken van vlaaien en brood op bestelling, verkoop van speciale ingrediënten en het houden van workshops, en dat de gemeente daarop op 24 februari 2015 heeft gereageerd met de mededeling dat geen medewerking zal worden verleend aan legalisatie. De brief vermeldt voorts dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vervolgens bij brief van 2 maart 2015 heeft aangegeven desalniettemin een formele vergunningaanvraag in overweging te willen nemen doch dat daarna niets meer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is vernomen.

2.18.

Bij schrijven van 22 december 2015 hebben Burgemeester en Wethouders van de gemeente Nuth de preventieve dwangsom opgelegd zoals aangekondigd in de onder 2.17. genoemde brief. Volgens de brief viel uit de facebookpagina van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op te maken dat op 28 november 2015 en 12 december 2015 bakworkshops hebben plaatsgevonden in het gehuurde, hetgeen bevestiging vond in de communicatie-uitingen op de betreffende facebook-pagina (opgenomen onder punt 31. van de repliek in conventie). Weliswaar was geconstateerd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 20 december 2015 op zijn facebookpagina had aangekondigd dat hij de komende kerstperiode geen vlaaien, brood e.d. op bestelling zal bakken en met oud op nieuw geen oliebollen zal bakken, maar verder was geen enkele inhoudelijke reactie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ontvangen, waardoor de vrees voor nieuwe overtredingen niet bij burgemeester en wethouders weggenomen was.

3 De vorderingen en het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert:

  • -

    een beslissing over het punt waarover de huurcommissie heeft geoordeeld in voornoemde uitspraak ex art. 7:262 lid 1 BW;

  • -

    ontbinding van de huurovereenkomst en - kort gezegd - de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis;

  • -

    de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 700,58 per maand bij vooruitbetaling voor elke maand dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst niet heeft ontruimd;

  • -

    de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 80,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 december 2015 tot aan de dag van voldoening

  • -

    de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 125,00 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 december 2015 tot aan de dag van voldoening

  • -

    de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten alsmede de legeskosten van de procedure bij de huurcommissie ad € 25,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

  • -

    de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de nakosten.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

in reconventie

3.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert de veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot:

  • -

    vervanging van het keukenblok in het gehuurde binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis;

  • -

    deugdelijke reparatie van de afvoer van de CV ketel binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis;

  • -

    betaling van een bedrag als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten;

  • -

    betaling van de proceskosten.

3.4.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.

4 De beoordeling

in conventie

4.1.

Blijkens de uitspraak van de huurcommissie is de aanleiding voor de huurprijsverlaging gelegen in de lekkage in het bad, waardoor water naar de daaronder gelegen meterkast doorslaat. Volgens die uitspraak, alsook volgens de brief van 5 februari 2015 onder punt 3 (productie 10 bij antwoord in conventie), heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ten aanzien van dat gebrek op 31 januari 2015 in gebreke gesteld. Dit laatste is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onbetwist gebleven, zodat dat in deze procedure vaststaat. In zijn antwoord in conventie stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat dit gebrek door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 15 augustus 2015 is hersteld, terwijl de uitspraak van de huurcommissie vermeldt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op de zitting (van de huurcommissie op 9 oktober 2015) uitgelegd heeft dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in augustus 2015 de gehele afvoer van het bad heeft vervangen. Ook dit is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onweersproken gebleven en staat daarmee in deze procedure vast. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt niet uit waarom het gegeven dat er in de meterkast onder het bad door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een ‘krachtstroomvoorziening’ is aangebracht, in dit kader ter zake doet. Het gebrek betrof het lek in de badkamer, ongeacht wat voor stroomvoorziening er onder ligt. Het argument van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] snijdt op dit punt geen hout. De kantonrechter ziet derhalve geen aanleiding om de uitspraak van de huurcommissie niet te volgen, met dien verstande dat de huurverlaging slechts tot 15 augustus 2015 te gelden zal hebben, nu het gebrek op die datum is verholpen.

4.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat slechts sprake is geweest van een ‘uit de hand gelopen hobby’ en niet van bedrijfsmatige activiteiten. Hij stelt dat de workshops vanaf het moment dat hij daartoe door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (2014) en de gemeente (2015) is aangeschreven op een locatie elders is gaan gegeven dat hij het bakken en verkopen vanuit een door hem aangeschafte bakwagen op diverse marktplaatsen is gaan doen.

4.3.

Het verweer slaagt niet. Uit onder meer de bovengenoemde vaststaande feiten, alsook uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in het geding gebrachte en naar aard en inhoud onbetwist gebleven foto’s van onder meer de zich in het gehuurde bevindende bakovens, de op 30 april 2015 op de facebookpagina van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geplaatste in het gehuurde genomen foto van 44 broden en uit de overige correspondentie, waaronder de klachten van de buurman en de reacties van derden op de facebookpagina, blijkt genoegzaam dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] reeds lange tijd doch in ieder geval sinds begin 2014 (en waarschijnlijk al veel eerder) tot en met medio december 2015 (dus ook nog na sommatie door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en zelfs na bestuursrechtelijke sommaties) op regelmatige basis op bedrijfsmatige wijze in het gehuurde bakkersactiviteiten heeft verricht, waaronder het vervaardigen van broden in aantallen die het gebruik voor privédoeleinden verre overschrijdt en het geven van workshops. Dat hij kennelijk op zondag 28 maart 2015 ook een keer een workshop elders heeft gegeven (productie 3 bij antwoord in conventie) doet aan het voorgaande niet af. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarmee de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om het gehuurde uitsluitend als woonruimte te gebruiken over een langere tijd geschonden. De ernst en duur van deze tekortkoming in de nakoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, alsook de veroordeling tot betaling van de gebruiksvergoeding ex art. 7:225 BW tot aan de dag van ontruiming, zij het dat aanleiding gezien wordt om de ontruimingstermijn in dit geval op een maand te stellen.

4.4.

Ten aanzien van het bedrag van € 80,00 dat met het herstel van de toiletpot is gemoeid, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangevoerd dat hij zich genoodzaakt zag om zelf tot het verhelpen van het gebrek over te gaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verwijst naar zijn klacht van 22 mei 2014, welke als productie 9 bij exploot door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in het geding was gebracht, en naar klachten van 30 mei 2014 en 10 juni 2014. Uit de klacht van 22 mei 2014 blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een termijn van twee weken heeft gegeven om aan te geven hoe hij het gebrek wenst te verhelpen, bij gebreke waarvan hij een monteur zou moeten inschakelen om het zelf te (laten) verhelpen, waarbij hij de kosten op de volgende huurtermijn in mindering zal brengen. Dat de klacht “enkel” het loszitten van de toiletpot betrof, wordt niet gevolgd, nu in genoemde klachtbrief van 22 mei 2014 ook stankoverlast en een losse afvoer genoemd worden. Dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft getracht het gebrek te verhelpen maar dat hij daarbij gehinderd werd door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is door laatstgenoemde gemotiveerd betwist en door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verder niet aangetoond, zodat dit niet is vast komen te staan. Gelet op het bepaalde in art. 7:206 lid 3 BW was [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarom gerechtigd om de kosten van herstel, die op zichzelf qua omvang niet onredelijk voorkomen, op de huur in mindering te brengen. Dit onderdeel van de vordering zal derhalve worden afgewezen.

4.5.

Met betrekking tot de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verwijst [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor wat betreft de omvang van het gevorderde bedrag naar art. 20.4 van de algemene bepalingen, doch die bepaling ziet slechts op de situatie van het niet tijdig betalen van een geldsom en is daarmee in dit geval niet aan de orde. De stelling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat ‘het bedrag van € 125,00 ruim binnen de grens van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten valt’ (onder punt 55 van het exploot) is een stelling die zonder nadere toelichting, die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet geeft, volkomen onbegrijpelijk blijft. Daarnaast heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de door hem verrichte werkzaamheden op dit punt ongespecificeerd gelaten. De verwijzing naar “de als productie overgelegde schrijvens zijdens de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ” (punt 55 van het exploot) is daartoe volstrekt ontoereikend. Dit onderdeel van de vordering is derhalve niet toewijsbaar.

4.6.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 475,16, bestaande uit € 300,00 aan salaris gemachtigde, € 79,00 aan griffierecht en € 96,16 aan explootkosten, inclusief de daarover gevorderde wettelijke rente. De mede gevorderde legeskosten zijn niet toewijsbaar nu de uitspraak van de huurcommissie nagenoeg gehandhaafd blijft.

4.7.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.

in reconventie

4.8.

Gelet op de in conventie toe te wijzen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zullen de gevorderde vervanging van het keukenblok en reparatie van de afvoer van de CV ketel worden afgewezen. De grondslag daarvoor, te weten de huurovereenkomst, is door de ontbinding immers aan die vorderingen komen te ontvallen, zodat de gestelde gebreken geen nadere beoordeling meer behoeven.

4.9.

Nu de hoofdvorderingen worden afgewezen, volgt de nevenvordering (de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten) dat lot.

4.10.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op

€ 200,00 salaris gemachtigde,

5 De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

bepaalt dat de huurprijs van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehuurde woonruimte aan de [adres 2] te [woonplaats] over de periode 1 februari 2015 tot en met 15 augustus 2015 wordt verlaagd tot € 410,11 per maand,

5.2.

ontbindt de tussen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gesloten huurovereenkomst betreffende de woning staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 2] ,

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om voormelde woonruimte binnen één maand na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te stellen,

5.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 700,58 per maand aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij vooruitbetaling voor elke maand dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst niet heeft ontruimd;

5.5.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 475,16, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening,

5.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] volledig aan de veroordelingen onder 5.3. en 5.5. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 30,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.9.

wijst de vordering af,

5.10.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tot de datum van dit vonnis begroot op € 200,00,

5.11.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Groen en is in het openbaar uitgesproken.

RK