Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2015:1437

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
12-02-2015
Datum publicatie
13-02-2015
Zaaknummer
3554808 - RL EXPL 14-32726
Formele relaties
Prejudiciële vraag aan: ECLI:NL:HR:2015:3099
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Prejudicieel verzoek
Inhoudsindicatie

Prejudiciële vraag aan de Hoge Raad op grond van artikel 392 RV of de overeenkomst, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn kwalificeert als een lastgevingsovereenkomst en/of als een bemiddelingsovereenkomst, zodat de huurder, gelet op het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW, geen courtage verschuldigd is.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 264
Burgerlijk Wetboek Boek 7 417
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2015/175
JHV 2015/65 met annotatie van mr. T. Gardenbroek
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Team kanton Den Haag

B

Rolnr.: 3554808 / RL EXPL 14-32726

12 februari 2015

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

Duinzigt Woonservices B.V.,

gevestigd te Den Haag,

opposant,

gemachtigde: mr. F.A.M. Knüppe,

tegen

[geöpposeerde],

wonende te [woonplaats],

geöpposeerde,

gemachtigde: mr. J. Weeseman.

Partijen worden hierna respectievelijk nader aangeduid als “Duinzigt” enerzijds en “[geöpposeerde]” anderzijds.

1 Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

  • -

    de oorspronkelijke dagvaarding van 19 september 2014, met producties;

  • -

    het verstekvonnis van 8 oktober 2014, onder rolnummer 3459013 / RL EXPL 14-29405;

  • -

    de dagvaarding van 24 oktober 2014, met producties;

  • -

    de akte overleggen nadere producties.

Na de dagvaarding is bij mondeling tussenvonnis een comparitie van partijen gelast voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Deze is gehouden op 15 december 2014. Verschenen is namens Duinzigt mevrouw N. Pardoen, bijgestaan door H.C.E.P.J. Janssen namens de gemachtigde. [geöpposeerde] is verschenen, vergezeld van haar gemachtigde. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.

2 Feiten

2.1.

Duinzigt is een bemiddelingsbureau voor de aan- en verhuur van woningen.

2.2.

In het kader van haar werkzaamheden heeft Duinzigt een overeenkomst gesloten met Schildewoud Vastgoed CV, als verhuurder (hierna: “Schildewoud”). Deze overeenkomst heeft als titel: “Toestemming voor presentatie woonruimte”. In de overeenkomst is onder meer opgenomen dat de verhuurder aan Duinzigt de niet exclusieve toestemming geeft de woonruimte van de verhuurder te presenteren aan potentiële huurders door publicatie op de website van Duinzigt of van Pararius of via andere media en dat verhuurder hiervoor geen tegenprestatie verschuldigd is.

2.2.

[geöpposeerde] was in 2014 op zoek naar een huurwoning. Zij heeft onder meer gezocht op de website www.pararius.nl. Bij e-mail van 29 maart 2014 heeft Pararius [geöpposeerde] een mail gestuurd, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

De volgende huurwoning wordt aangeboden op Pararius door Duinzigt Woonservice BV en matcht met uw zoekprofiel. Uw gegevens worden ook verstuurd naar dit kantoor. Uit ervaring blijkt dat u de meeste kans op succes heeft, als u direct contact opneemt met dit kantoor.
(…)
Adres huurwoning: [adres]

[postcode] [woonplaats]
Prijs: € 650”.

2.3.

[geöpposeerde] heeft contact opgenomen met Duinzigt. Zij kon de woning pas bezichtigen als zij zich als woningzoekende bij Duinzigt had ingeschreven. [geöpposeerde] heeft zich vervolgens bij Duinzigt ingeschreven. Daartoe heeft zij onder meer pagina één van de algemene voorwaarden van Duinzigt geparafeerd en de tweede en laatste pagina van de algemene voorwaarden voor akkoord ondertekend. In de algemene voorwaarden is onder meer, in artikel 17, opgenomen dat [geöpposeerde], indien Duinzigt een woning voor haar huurt, eenmalig een courtage verschuldigd is, gelijk aan één maand huur.

2.4.

Op 18 april 2014 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [geöpposeerde] en Schildewoud voor de woning aan de [adres] (1e etage).

2.5.

Duinzigt heeft aan [geöpposeerde] een bedrag van € 867,50 inclusief BTW in rekening gebracht. Op de factuur is voor dit bedrag de volgende omschrijving opgenomen:

Courtage (bemiddelingskosten)
Adm. Kosten & Inschrijving

[geöpposeerde] heeft dit bedrag aan Duinzigt betaald.

3 Vordering, grondslag en verweer

3.1.

[geöpposeerde] vordert in de verstekprocedure, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van Duinzigt tot betaling van een bedrag van € 867,50, vermeerderd met de wettelijke rente daarover en tot betaling van een bedrag van € 130,13 buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Duinzigt in de proceskosten.

3.2.

[geöpposeerde] legt aan haar vordering ten grondslag dat artikel 4.5 van de huurovereenkomst inzake de bemiddelingskosten nietig is op grond van artikel 7:264 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”). Tevens legt zij aan haar vordering ten grondslag dat artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is en dat Duinzigt op grond van deze bepaling geen recht heeft op loon van [geöpposeerde]. Tot slot stelt zij dat de opgevoerde kosten voor de door Duinzigt werkelijk verrichte werkzaamheden exorbitant hoog zijn en dat deze derhalve naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

3.3.

Bij verstekvonnis van 8 oktober 2014 is het door [geöpposeerde] gevorderde toegewezen.

3.4.

Duinzigt vordert in verzet dat zij wordt ontheven van de in het verstekvonnis van 8 oktober 2014 uitgesproken veroordeling en dat de vorderingen van [geöpposeerde] worden afgewezen, met veroordeling van [geöpposeerde] in de kosten van het verzet, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.

4 Beoordeling

4.1.

Duinzigt is tijdig in verzet gekomen van het verstekvonnis van 8 oktober 2014, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering.

4.2.

[geöpposeerde] stelt dat zij aan Duinzigt opdracht heeft gegeven voor haar een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een door [geöpposeerde] reeds zelf uitgezochte woning. Hierdoor staat tussen partijen in ieder geval vast dat tussen hen een bemiddelingsovereenkomst is tot stand gekomen.

4.3.

De kantonrechter begrijpt de stellingen van [geöpposeerde] aldus dat zij onder meer van oordeel is dat Duinzigt twee heren heeft gediend, waardoor zij, [geöpposeerde], op grond van artikel 7:417 lid 4 BW geen courtage aan Duinzigt verschuldigd is. Duinzigt heeft namelijk de advertentie van de verhuurder, Schildewoud, op haar website gepubliceerd en vervolgens [geöpposeerde] verplicht om met Duinzigt een bemiddelingsovereenkomst te sluiten. Duinzigt wilde de gegevens van Schildewoud niet aan haar geven, zodat direct contact met Schildewoud voor [geöpposeerde] niet mogelijk was. Voorts heeft Duinzigt, nadat [geöpposeerde] noodgedwongen de bemiddelingsovereenkomst had getekend, diverse werkzaamheden verricht, die moeten worden gezien als het behartigen van de belangen van Schildewoud. Zij verwijst naar de volgende omstandigheden: (i) de huurovereenkomst is namens verhuurder opgesteld, (ii) de huur moet bij Duinzigt worden opgezegd, (iii) Duinzigt treedt op als aanspreekpunt van de verhuurder, (iv) Duinzigt int de huur en de waarborgsom namens verhuurder en (v) Duinzigt heeft de bezichtigingen namens de verhuurder gedaan.

4.4.

Duinzigt heeft aangevoerd dat zij alleen voor [geöpposeerde] als bemiddelaar is opgetreden, zodat artikel 7:417 lid 4 BW niet van toepassing is. Zij heeft [geöpposeerde] voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst nadrukkelijk erop gewezen dat zij alleen optreedt voor particuliere woonruimtezoekers. Zij treedt niet op voor de verhuurder, in dit geval Schildewoud. Duinzigt geeft verhuurders die een woning willen verhuren enkel de mogelijkheid deze kosteloos en vrijblijvend te presenteren. De toestemming die Duinzigt in dat verband verleent, wordt vastgelegd in een overeenkomst “toestemming voor presentatie woonruimte”. De verhuurder is geen tegenprestatie verschuldigd voor het plaatsen van de woning op de website en er worden geen bemiddelingskosten in rekening gebracht. Nu Duinzigt zich, blijkens de overeenkomst met de verhuurder, niet jegens de verhuurder heeft verbonden om een rechtshandeling – bijvoorbeeld het namens de verhuurder sluiten van een huurovereenkomst – te verrichten, moet ervan worden uitgegaan dat geen sprake is van een overeenkomst van lastgeving of van een bemiddelingsovereenkomst tussen haar en de verhuurder. Anders dan [geöpposeerde] stelt, heeft Duinzigt bovendien op geen enkel moment in het belang van Schildewoud gewerkt. De huurovereenkomst heeft zij in het belang van [geöpposeerde] opgesteld en niet in het belang van Schildewoud, de eerste maand huur heeft zij namens [geöpposeerde] aan Schildewoud betaald, de overige termijnen moeten direct aan Schildewoud worden betaald, de huur moet bij Schildewoud worden opgezegd, met alleen een kopie aan Duinzigt, en de bezichtigingen heeft zij ten behoeve van [geöpposeerde] gedaan. Het is gebruikelijk dat de verhuurder daarbij niet aanwezig is. De conclusie kan dan ook niet anders zijn, aldus Duinzigt, dat artikel 7:714 lid 4 BW niet van toepassing is.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [geöpposeerde], gelet op het gemotiveerde verweer van Duinzigt, niet voldoende heeft gesteld om aan te nemen dat Duinzigt iets anders met Schildewoud is overeengekomen dan het, zonder vergoeding, plaatsen van de woning op de website en/of dat Duinzigt, desondanks, toch op grond van een bemiddelingsovereenkomst dan wel lastgevingsovereenkomst in het belang van Schildewoud is opgetreden.

4.6.

In de lagere rechtspraak wordt verschillend geoordeeld over het antwoord op de vraag of tussen een verhuurder en een huurbemiddelaar een overeenkomst van lastgeving tot stand is gekomen, op het moment dat de huurbemiddelaar op zijn website een woning van een verhuurder plaatst, terwijl enkel deze publicatie met de verhuurder is overeengekomen, zonder dat verhuurder hiervoor een vergoeding aan de huurbemiddelaar is verschuldigd, zoals in dit geval.

4.7.

Duinzigt heeft de kantonrechter verzocht om op dit punt, ingevolge artikel 392 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (“Rv”), een rechtsvraag te stellen aan de Hoge Raad. Zij legt aan dit verzoek onder meer het volgende ten grondslag. Het verschil van inzicht tussen de rechtbanken werkt rechtsonzekerheid in de hand en is niet bevorderlijk voor de rechtseenheid. Mede hierdoor zijn veel soortgelijke gedingen aanhangig. De door de jurisprudentie gecreëerde rechtsonzekerheid wordt nog versterkt door de Minister van Veiligheid en Justitie en de Minister voor Wonen en Rijksdienst en door de Autoriteit Consumenten en Markt (hierna: “ACM”), die zich volgens Duinzigt in de discussie hebben gemengd. Duinzigt is voorts van mening dat de onduidelijkheid in de jurisprudentie ervoor heeft gezorgd dat het speelveld voor huurbemiddelaars ernstig verstoord geraakt en dat huurbemiddelaars zich onzeker voelen over hun rechtpositie. Voorts heeft zij nog aangevoerd dat, gelet op het geldelijk belang van deze zaken – meestal beperkt dit zich tot één maand huur – het niet waarschijnlijk is dat een procespartij een dergelijke zaak aan een gerechtshof zal kunnen voorleggen.

4.8.

[geöpposeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het stellen van een prejudiciële vraag niet nodig is, gelet op het wetsvoorstel dubbele bemiddelingskosten en gelet op de inmiddels gewijzigde werkwijze van diverse bemiddelingsbureaus. Voorts heeft zij gesteld dat zij zich nog graag wil uitspreken, op het moment dat de kantonrechter mocht besluiten een prejudiciële vraag te stellen.

4.9.

De kantonrechter is van oordeel dat het antwoord op de zich in deze procedure voordoende vraag van belang is voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet. Het gaat hier immers om de bemiddelingskosten voor de totstandkoming van huurovereenkomsten, waarmee vrijwel iedere potentiële huurder op de woningmarkt wordt geconfronteerd. Het wetsontwerp dubbele bemiddelingskosten is nog in de ontwerpfase, terwijl enkele bemiddelingsbureaus hun werkwijze hebben aangepast, maar in ieder geval Duinzigt – onder verwijzing naar de jurisprudentie – dit niet heeft gedaan en ook niet wil doen. Voorts is in de literatuur de vraag opgeworpen of het wetsontwerp op dit punt voldoende duidelijkheid verschaft.

4.10.

Gelet hierop zal de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorleggen: Kwalificeert de overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte of woonruimten, die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte of woonruimten, althans vooralsnog, te huur zijn als een lastgevingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:414 BW en/of als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW, zodat artikel 7:417 lid 4 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is? Maakt het voor de beantwoording van deze vraag nog verschil uit of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij/zij nog woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen of dat de verhuurder aan de huurder meldt wanneer woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst. Maakt het voor de beantwoording van deze vraag voorts nog verschil uit of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de huurbemiddelaar – en geen contactgegevens van de verhuurder zelf zijn vermeld – of dat de potentiële huurder contact moet opnemen met de verhuurder of een andere huurbemiddelaar.

4.11.

Nu het voor beide partijen voldoende duidelijk moet zijn, welke vraag gesteld zal worden, ziet de kantonrechter geen aanleiding partijen in de gelegenheid te stellen zich (nogmaals) over de te stellen vraag uit te laten.

4.12.

In afwachting van de beslissing van de Hoge Raad zal iedere verdere beslissing worden aangehouden. Na ontvangst van een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad zullen (de gemachtigden van) partijen in de gelegenheid worden gesteld zich ter zake van de uitspraak van de Hoge Raad uit te laten.

5 Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

bepaalt dat aan de Hoge Raad de hiervoor sub 4.11 omschreven vraag wordt gesteld ex artikel 392 Rv.;

5.2.

bepaalt dat de griffier onverwijld een afschrift van dit vonnis zendt aan de civiele griffie van de Hoge Raad, postbus 20303, 2500 EH Den Haag;

5.3.

bepaalt dat de griffier afschriften van de andere op deze procedure betrekking hebbende stukken op diens verzoek aan de griffier van de Hoge Raad zendt;

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.C. Bordes en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 februari 2015.