Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:5

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
07-01-2014
Datum publicatie
08-01-2014
Zaaknummer
HD 200.110.842_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Oplevering.

Afwijking van HR 27 november 1998 ECLI:NL:HR:1999:ZC2970 Beter Wonen.

Het beroep van de verhuurder op een artikel in de algemene voorwaarden (ROZ) waarin staat dat veranderingen voor het einde van de huur door huurder ongedaan moeten zijn gemaakt, is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bij oplevering is van belang het onderscheid tussen de staat van het gehuurde en de omvang van het gehuurde.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2014/29
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.110.842/01

arrest van 7 januari 2014

in de zaak van

1 [Appellant 1.],

wonende te [woonplaats],

2. [Appellante 2.],

wonende te [woonplaats],

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna (in enkelvoud): [appellanten],

advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch,

tegen

Coöperatieve Rabobank Land van Cuijk & Maasduinen U.A.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna: Rabobank,

advocaat: mr. M.W.E. Evers te Amsterdam,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 18 september 2012 in het hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer, onder zaaknummer 799186/219 11-1508 gewezen vonnis van 5 juni 2012.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 18 september 2012 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 17 oktober 2012;

- de memorie van grieven met één productie en een - niet in de kop vermelde - eiswijziging;

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met drie producties;

- het pleidooi op 20 november 2013, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de beide memories.

7 De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep

7.1.

Tegen de door de kantonrechter in het bestreden vonnis vastgestelde feiten hebben partijen geen grieven gericht. Het hof zal ook van die feiten uitgaan. Daarnaast staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken nog een aantal feiten vast.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

7.1.1.

Tussen Rabobank en de rechtsvoorganger van [appellanten], [Vastgoed] Vastgoed B.V., is op 12 januari 2005 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het toen nog in aanbouw zijnde kantoorpand aan de [pand] te [plaats]. Overeengekomen is dat Rabobank dit kantoorpand zou gaan huren uiterlijk ingaande 1 oktober 2005 voor de duur van vijf jaar.

7.1.2.

[Vastgoed] Vastgoed B.V. heeft het gehuurde aan [appellanten] verkocht en op 27 april 2005 aan hem geleverd. Bij brief van 2 mei 2005 is Rabobank daarvan op de hoogte gesteld.

7.1.3.

De aannemer, [Aannemer] B.V. (hierna: de aannemer), heeft diverse voorzieningen in het gebouw gerealiseerd. De opdrachten daartoe dateren van 9 juni 2005 en 25 juli 2005 en zijn door Rabobank ondertekend. Rabobank heeft deze werkzaamheden aan de aannemer betaald. Het gaat onder meer om zaken als (een uitbreiding van) het alarmsysteem, luchtregulatiesysteem, keukens. Deze voorzieningen zijn gerealiseerd vóór de ingangsdatum van de huur tegelijk met de bouw van het pand (hierna: de huurdersvoorzieningen).

7.1.4.

Rabobank is het gehuurde met ingang van 1 oktober 2005 gaan huren. Bij aanvang van de huur is geen proces-verbaal van oplevering gemaakt.

7.1.5.

Bij brief van 25 september 2009 heeft Rabobank de huurovereenkomst opgezegd per 1 oktober 2010. Rabobank heeft vanaf 25 september 2009 [appellanten] verschillende malen per brief verzocht om een afspraak voor een eerste inspectie van het gehuurde teneinde tot oplevering te kunnen komen. [appellanten] is daar niet op ingegaan omdat hij de rechtsgeldigheid van de opzegging betwistte en daarover een procedure aanhangig heeft gemaakt. Op 30 juli 2010 is [appellanten], onder voorbehoud van alle rechten, ingegaan op een verzoek van Rabobank om het gehuurde te inspecteren. De inspectie heeft op 14 september 2010 plaatsgevonden. Van die inspectie heeft het bureau Inta op die dag een rapport opgemaakt. In het rapport van Inta wordt niet vermeld dat Rabobank de huurdersvoorzieningen moet verwijderen; over de huurdersvoorzieningen wordt in het geheel niets vermeld in dat rapport. Rabobank heeft de in dat rapport vermelde punten niet als gebreken erkend. Bij brief van 23 september 2010 heeft [appellanten] het rapport van Inta aan Rabobank gestuurd met de volgende mededeling: “Bijgaand zenden wij u het inspectierapport van 14 september jl. alsmede afschrift van de door Rabobank aangebrachte extra voorzieningen.

Wij verwijzen voor wat betreft de eindoplevering naar artikel 10 van de Algemene Bepalingen en meer in het bijzonder naar artikel 10.8.

Aangezien wij op dit moment geen enkele voorspelling kunnen doen wat de huurderwensen van een mogelijke toekomstige huurder zijn c.q. welke kosten er op ons afkomen om de door Rabobank aangebrachte extra voorzieningen te verwijderen als blijkt dat een mogelijke toekomstige huurder deze voorzieningen niet wenst, stellen wij voor uit coulance overwegingen dat Rabobank de door haar aangebrachte extra voorzieningen in het gehuurde mag achterlaten op voorwaarde dat een eenmalige vergoeding wordt betaald van € 150.000,00 exclusief BTW. (…)”.

7.1.6.

Bij vonnis van 19 oktober 2010 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Rabobank de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft opgezegd. Van dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

7.1.7.

Na dat vonnis hebben partijen gecorrespondeerd over de (juiste) oplevering van het gehuurde. [appellanten] heeft zich op het standpunt gesteld dat Rabobank de huurdersvoorzieningen moest verwijderen. Rabobank was van mening dat dit niet van haar geëist kon worden en dat bovendien niet duidelijk was wat precies onder de huurdersvoorzieningen moest worden verstaan. Rabobank heeft voorgesteld om in overleg de te verwijderen voorzieningen op een door beide partijen te ondertekenen lijst te plaatsen en opdracht te geven voor verwijdering van die voorzieningen en de kosten daarvan later (in een procedure) terug te vorderen, maar [appellanten] heeft daarmee niet ingestemd. Op verzoeken van Rabobank om een ‘rondgang’ door het gehuurde te plannen waarbij [appellanten] kon aangeven welke voorzieningen dienden te worden verwijderd is [appellanten] niet ingegaan, omdat de voorgestelde termijnen volgens hem te kort waren en omdat hij bang was dat hij aan een instemming zou worden ‘opgeknoopt’. Bij brief van 4 februari 2011 heeft Rabobank een lijst met voorgenomen werkzaamheden aan [appellanten] toegezonden met het verzoek die te controleren en deze eventueel te corrigeren of aan te vullen. [appellanten] heeft daarop bij brief van 10 februari 2010 verwezen naar de lijsten met huurderswensen van 25 juli 2005 en 9 juni 2005 en het rapport van Inta en medegedeeld dat duidelijk is welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, alsmede aanspraak gemaakt op een vergoeding ter hoogte van de huur tot en met de maand van correcte oplevering. Rabobank heeft vervolgens werkzaamheden in het gehuurde laten verrichten ten bedrage van in totaal € 115.229,01. Na beëindiging van de werkzaamheden heeft Rabobank op 31 maart 2011 door de heer [medewerker Bouwhulp] van het bureau [Bouwhulp] “Bouwhulp” in aanwezigheid van de deurwaarder een rapport laten opmaken. De deurwaarder heeft een proces-verbaal van constatering daarvan opgemaakt. [Bouwhulp] constateerde dat het pand verkeerde in de staat waarin het zou hebben verkeerd indien de huurdersvoorzieningen niet waren aangebracht en dat de punten uit het rapport van Inta waren afgewerkt. De deurwaarder heeft daarop de sleutels en een exemplaar van het rapport van [Bouwhulp] aan [appellanten] betekend. [appellanten] heeft daarop door de heer [medewerker Expertisebureau] van het bureau Expertisebureau [Expertisebureau] een inspectierapport laten opstellen. In het rapport van 22 april 2011 concludeert [Expertisebureau] dat veel met name aangeduide zaken nog niet juist of niet in orde zijn. [appellanten] heeft Rabobank gesommeerd om alle in dit rapport vermelde werkzaamheden uit te voeren, uiterlijk op 12 mei 2011. Rabobank heeft deze eisen van de hand gewezen.

7.2.

In eerste aanleg heeft [appellanten], samengevat, gevorderd Rabobank te veroordelen

- tot betaling van € 189.364,28 als schadevergoeding over de periode 1 oktober 2010 tot 1 april 2011, € 189.364,28 over de periode 1 april 2011 tot 1 oktober 2011 en € 94.682,14 per kwartaal over de periode 1 oktober 2011 tot de datum van volledige correcte oplevering,

- tot betaling van € 57.256,29 ter zake kosten om het gehuurde weer in de overeengekomen staat te brengen,

- tot betaling van € 11.607,39 ter zake van redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening buiten rechte,

- tot betaling van proceskosten,

een en ander te vermeerderen met rente,

en voorts voor recht te verklaren dat Rabobank aansprakelijk is voor herstelkosten ter zake van schade aan sanitair en Rabobank te veroordelen het schadebedrag aan [appellanten] te voldoen volgens te verstrekken facturen.

In reconventie heeft Rabobank gevorderd [appellanten] te veroordelen tot betaling van € 115.229,01, te vermeerderen met rente en kosten.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen zowel in conventie als in reconventie afgewezen onder veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in conventie en Rabobank in de proceskosten in reconventie.

7.3.

[appellanten] is van dat vonnis tijdig in hoger beroep gekomen. [appellanten] heeft onder aanvoering van zes grieven geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis (het hof begrijpt: voor zover in conventie gewezen) en tot alsnog toewijzing van zijn in hoger beroep gewijzigde vordering. Tegen de wijziging van eis – die anders dan is voorgeschreven niet is vermeld in de kop van de memorie van grieven maar wel duidelijk in de memorie is verwoord – heeft Rabobank geen bezwaren geuit. Hierna wordt daarom van de gewijzigde vordering uitgegaan.

Samengevat heeft [appellanten] in hoger beroep gevorderd Rabobank te veroordelen tot betaling van:

1. ter zake van vergoeding over de periode 1 oktober 2010 tot 1 april 2011,

2. € 63.121,43 ter zake van vergoeding over de periode 1 april 2011 tot en met 30 mei 2011,

3. € 73.008,04 ter zake van kosten van herstel,

4. € 11.607,39 ter zake redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening buiten rechte,

5. proceskosten,

alles vermeerderd met rente zoals in de memorie van grieven omschreven.

Rabobank heeft onder aanvoering van één grief incidenteel hoger beroep ingesteld en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis zoals in reconventie gewezen en tot toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vorderingen.

7.4.

Zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep is de kern van het geschil de vraag of Rabobank het gehuurde correct en tijdig heeft opgeleverd. Partijen zijn het erover eens dat voor de beantwoording van die vraag cruciaal is of de huurdersvoorzieningen al dan niet onderdeel hebben uitgemaakt van het gehuurde. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurdersvoorzieningen geen onderdeel uitmaken van het gehuurde en dat Rabobank daarom in beginsel bij het einde van de huur deze diende te verwijderen (rov. 3.2) en vervolgens is de vordering van Rabobank tot vergoeding van de door haar gemaakte verwijderingskosten afgewezen (rov. 3.10). Het incidenteel hoger beroep betreft de vraag of Rabobank verplicht was om bij het einde van de huur de huurdersvoorzieningen uit het gehuurde te verwijderen. Het principaal hoger beroep betreft de vraag of [appellanten] recht heeft op een vergoeding ter hoogte van de huur over de periode van 1 oktober 2010 tot en met mei 2011 en op een vergoeding van bepaalde herstelkosten. Het hof zal eerst het incidenteel hoger beroep beoordelen.

in incidenteel hoger beroep

7.5.

Vast staat dat op 12 januari 2005 de huurovereenkomst is gesloten, dat het gehuurde toen nog in aanbouw was, dat de huurdersvoorzieningen na 12 januari 2005 zijn aangebracht en dat de huur op 1 oktober 2005 is ingegaan.

7.6.

Volgens Rabobank gaat het erom wat ‘het gehuurde’ inhield toen zij het pand op 1 oktober 2005 betrok. Bij aanvang van de huur waren de huurdersvoorzieningen reeds aangebracht, zodat deze onderdeel uitmaakten van het gehuurde en oplevering diende plaats te vinden met aanwezigheid van de huurdersvoorzieningen in het pand, aldus Rabobank.

Het hof deelt dat standpunt niet. Daartoe wordt het volgende overwogen.

7.7.

Rabobank verwijst naar het bepaalde in de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte (hierna: de Algemene Bepalingen). Onder het kopje “Omvang van het gehuurde” is het volgende bepaald: “1. Onder het gehuurde zijn mede begrepen de in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen, voor zover die in de bij deze huurovereenkomst als bijlage toe te voegen door partijen geparafeerde proces verbaal van oplevering niet zijn uitgezonderd.”. Rabobank wijst erop dat geen proces-verbaal van oplevering is opgemaakt bij aanvang van de huur en dat de huurdersvoorzieningen al aanwezig waren. Volgens Rabobank volgt daaruit dat de huurderswensen onderdeel uitmaakten van ‘het gehuurde’. Daarmee ziet Rabobank er echter aan voorbij dat in artikel 2.2. van de huurovereenkomst is bepaald: “De algemene bepalingen waarnaar in 2.1. wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken (…).”. In dit geval is sprake van een uitdrukkelijke afwijking van de Algemene Bepalingen in de huurovereenkomst nu in artikel 1.1. van de huurovereenkomst nauwkeurig is omschreven wat onder ‘het gehuurde’ dient te worden verstaan. Deze bepaling luidt als volgt: “Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder het kantoorgebouw bestaande uit (…) , gelegen (…), welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde en daarvan deel uitmakende door partijen geparafeerde technische omschrijving d.d. 13 januari 2004, tekeningen d.d. 27/28 januari 2004 en verhuurbrochure (zie bijlagen 1, 2 en 3), waarin wordt aangegeven welke installaties en andere voorzieningen wel, en welke installaties en andere voorzieningen niet, tot het gehuurde behoren en waarin tevens een beschrijving van de staat van het gehuurde wordt gegeven, eventueel aangevuld met door partijen geparafeerde foto’s.”. Nu in de huurovereenkomst zelf uitdrukkelijk en nauwkeurig is omschreven wat onder ‘het gehuurde’ dient te worden verstaan, is hetgeen daarover in de Algemene Bepalingen wordt vermeld, niet relevant.

7.8.

Rabobank heeft voorts nog verwezen naar de artikelen 10.1.1. tot en met 10.1.3. van de Algemene Bepalingen. Daarin is het volgende opgenomen:

“10.1.1. Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.

10.1.2.

Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.

10.1.3.

Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen.”.

Rabobank heeft ook verwezen naar artikel 2 van de Algemene Bepalingen. Deze bepaling luidt als volgt:

“2. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. Die staat wordt door of vanwege huurder en verhuurder vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst toe te voegen en door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering, welk proces-verbaal deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.”.

Volgens Rabobank volgt ook uit deze bepalingen, in onderling verband gelezen, dat de huurdersvoorzieningen behoren tot hetgeen zij heeft gehuurd. Daargelaten hetgeen het hof onder rov. 7.7. heeft overwogen, ziet Rabobank er met haar verwijzing naar deze bepalingen aan voorbij, dat deze bepalingen betrekking hebben op de staat waarin het gehuurde zich bevindt en niet op de vraag wat onder het gehuurde verstaan dient te worden. Dat blijkt reeds uit het kopje van artikel 2 van de Algemene Bepalingen dat luidt “Staat” in tegenstelling tot het kopje van artikel 1 van de Algemene Bepalingen dat luidt “Omvang van het gehuurde”.

7.9.

Uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt niet dat partijen ruimte hebben gelaten voor een nadere invulling van het begrip ‘het gehuurde’. Integendeel, dat begrip is nauwkeurig omschreven. Evenmin blijkt uit de tekst van de huurovereenkomst dat partijen hebben voorzien dat, omdat het pand nog niet geheel was afgebouwd, er nog een wijziging kon optreden in wat onder ‘het gehuurde’ werd verstaan of dat daar nog nieuwe of aanvullende afspraken over gemaakt konden of moesten worden. Weliswaar gaat het bij de vraag wat partijen zijn overeengekomen, niet uitsluitend om de taalkundige bewoordingen van de tekst van de overeenkomst, en komt het tevens aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, maar tot het pleidooi in hoger beroep heeft Rabobank uitsluitend verwezen naar de tekst van de huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen. Eerst ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft Rabobank gesteld dat ook van belang is wat partijen van elkaar mochten verwachten. In dat verband heeft Rabobank erop gewezen dat de eerste offertes dateren van voor het sluiten van de huurovereenkomst en dat uit de tekst van de technische omschrijving blijkt dat nadere faciliteiten nodig waren. Uit het eerste argument kan het hof niet afleiden dat Rabobank bij het sluiten van de huurovereenkomst erop mocht vertrouwen dat ‘het gehuurde’ meer zou omvatten dan hetgeen in artikel 1.1. van de huurovereenkomst is opgenomen. Onbegrijpelijk is immers waarom in de huurovereenkomst daartoe geen enkel voorbehoud is gemaakt. Het tweede argument acht het hof onvoldoende toegelicht. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt uit de technische omschrijving niet af te leiden op grond waarvan Rabobank ervan uit kon gaan dat er nog aanvullende voorzieningen getroffen zouden worden die niet reeds in die omschrijving zijn opgesomd, daargelaten dat ook dit argument niet te rijmen valt met de nauwkeurige omschrijving in artikel 1.1. van de huurovereenkomst. Daar waar in de tekst van de technische omschrijving wel is vermeld dat dat nog een aanvulling dient plaats te vinden (zie bijv. 44.20, 48.20, 99) is uitdrukkelijk vermeld dat die zullen worden aangebracht door de toekomstige huurder. Dat duidt er dus op dat dergelijke voorzieningen niet vallen onder ‘het gehuurde’. In dit verband is ook van belang dat [appellanten] onbetwist heeft gesteld dat het gebruikelijk is om een kantoorpand casco te verhuren. Voorts is van belang dat aan het slot van de huurovereenkomst het volgende is opgenomen:

“De volgende bescheiden vormen één geheel en behoren als bijlage bij deze overeenkomst:

  • -

    technische omschrijving d.d. 13 januari 2004 (versie 0.2)

  • -

    documentenlijst d.d. 31 januari 2004 (= vermelding beschikbare aanvullende projectbescheiden

  • -

    tekeningen blad vdH-01 t/m vdH-03 d.d. 27 /28 januari 2004

  • -

    verhuurbrochure kantoorgebouw “De Poort van Cuijk

Huurder verklaart kennis genomen te hebben van de bovengenoemde bescheiden.”

Deze opsomming is (grotendeels) dezelfde als de gegevens waaruit volgens artikel 1.1. van de huurovereenkomst blijkt wat tot het gehuurde behoort, zodat daaruit afgeleid dient te worden dat partijen op basis van die gegevens zijn overeengekomen wat het gehuurde diende te omvatten, waarin, zoals hiervoor al is vermeld, geen voorbehoud is gemaakt of mogelijkheid tot aanvulling is opengehouden voor een nadere invulling van hetgeen moet worden verstaan onder ‘het gehuurde’ en waartoe Rabobank, die in dit verband dient te worden beschouwd als een ter zake deskundige partij, zich heeft verbonden.

7.10.

Het feit dat Rabobank de aannemer heeft betaald voor het aanbrengen van de huurdersvoorzieningen sluit aan bij deze uitleg en is geheel in lijn met de inhoud daarvan. Het hof kan Rabobank niet volgen in haar stelling dat de reden daarvoor was dat [Vastgoed] de huurdersvoorzieningen niet kon betalen. Immers, [Vastgoed] (althans een gelieerde vennootschap) was op dat moment geen eigenaar meer van het kantoorpand, hetgeen Rabobank wist, althans moet hebben geweten, nu onbetwist is gebleven dat Rabobank bij brief van 2 mei 2005 ervan op de hoogte is gesteld dat [appellanten] eigenaar was geworden van het pand. Daarmee rijmt niet de stelling van Rabobank dat niet zij, maar [Vastgoed] opdrachtgever is geweest van de aannemer en dat alleen om administratieve redenen de facturen op naam van de Rabobank zijn gesteld. Rabobank heeft die stelling ook niet nader toegelicht, hetgeen wel op haar weg had gelegen, gelet op het feit dat de opdrachtbevestigingen door Rabobank zijn ondertekend (productie 3 bij inleidende dagvaarding). Derhalve heeft Rabobank te gelden als opdrachtgever ten aanzien van de huurdersvoorzieningen. Ook de omstandigheid dat de aangebrachte huurvoorzieningen niet zijn verdisconteerd in de hoogte van de overeengekomen huurprijs, biedt steun aan de hiervoor weergegeven uitleg van wat onder ‘het gehuurde’ verstaan dient te worden.

7.11.

Kortom, uitgangspunt is dat partijen op 12 januari 2005 een huurovereenkomst hebben gesloten, dat zij toen reeds uitdrukkelijk zijn overeengekomen wat onder ‘het gehuurde’ diende te worden verstaan en dat Rabobank niet, althans onvoldoende, heeft gesteld dat partijen nadien in afwijking daarvan of in aanvulling daarop iets anders zijn overeengekomen. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.

7.12.

Het hof concludeert dat de huurdersvoorzieningen geen onderdeel uitmaakten van het gehuurde. Dit brengt mee dat Rabobank in beginsel verplicht was om de huurdersvoorzieningen bij het einde van de huur uit het gehuurde te verwijderen. Dat volgt immers uit het bepaalde in artikel 10.1.4 van de Algemene Bepalingen dat als volgt luidt: “(…) Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht (…) op eigen kosten te verwijderen. (…)”. Het hof is dus evenals de kantonrechter van oordeel dat de vordering van Rabobank om [appellanten] te veroordelen tot betaling van de kosten die zij heeft gemaakt ter verwijdering van de huurdersvoorzieningen, dient te worden afgewezen. Dat betekent dat het incidenteel hoger beroep faalt en dat het hof het vonnis voor zover in reconventie gewezen, zal bekrachtigen.

in principaal hoger beroep

7.13.

De vorderingen van [appellanten] hebben, kort samengevat, betrekking op het niet, althans op het vertraagd nakomen van de opleveringsverplichting door Rabobank. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en daartegen komen de grieven 1 t/m 5 in principaal hoger beroep op. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

7.14

[appellanten] heeft onder verwijzing naar HR 27 november 1998 (ECLI:NL:HR:1999:ZC2970 Beter Wonen) erop gewezen dat Rabobank (uiterlijk) op de einddatum van de huurovereenkomst (30 september 2010) het gehuurde had moeten opleveren zonder de huurdersvoorzieningen, dat Rabobank niet kon wachten met het wegbreken van de huurdersvoorzieningen en dat het risico om de huurdersvoorzieningen niet per 30 september 2010 te hebben verwijderd, voor rekening van Rabobank dient te komen. De vorderingen van [appellanten] zijn (deels) gebaseerd op dat uitgangspunt.

7.15.

Het hof is van oordeel dat [appellanten] terecht heeft betoogd dat het uitgangspunt is dat de verplichting tot oplevering niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het gehuurde en de verplichting om het gehuurde terug te brengen in de staat waarin het is gehuurd en dat laatstgenoemde verplichting naar haar aard slechts kan worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Partijen zijn dat ook overeengekomen. In de Algemene Bepalingen is immers in artikel 6.11.2.7. opgenomen: “Voor zover partijen niet schriftelijk anders zijn overeengekomen, moeten door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen voor het einde van de huur door huurder ongedaan zijn gemaakt.”. Het hof is echter van oordeel dat het beroep van [appellanten] op deze bepaling in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om de hierna volgende redenen, in onderling verband bezien.

7.16.

Het hof stelt voorop dat het, gelet op de aard van de huurdersvoorzieningen, noodzakelijk was dat Rabobank tevoren overleg kon voeren met [appellanten] over hetgeen verwijderd en aangepast moest worden. Anders dan [appellanten] (bij pleidooi) doet voorkomen, gaat het bij de onderhavige huurdersvoorzieningen om meer dan het wegbreken van de extra binnenwanden, de balie bij de entree, de vloerbedekking en lamellen, de pantry op de tweede verdieping en de gevelbelettering. Uit de niet betwiste feiten blijkt dat het ook ging om zaken als een luchtregulatiesysteem. Zoals (onbetwist) is gesteld door de Rabobank blijkt uit de opdrachten van 9 juni 2005 en 25 juli 2005 dat het eveneens ging om bijvoorbeeld nooduitgangen en andere voorzieningen ten behoeve van de brandveiligheid (kozijnen, beglazing) en dat Rabobank voor de aanleg van de huurdersvoorzieningen bijna € 240.000,- heeft betaald. Dat betekent dat Rabobank tamelijk essentiële elementen uit het pand moest verwijderen hetgeen niet mogelijk was zonder ingrijpende verbouwingswerkzaamheden en tegen hoge kosten. Voorts is van belang dat de huurdersvoorzieningen tijdens de bouw van het pand zijn aangebracht. Dat betekent dat Rabobank het pand moest brengen in een nimmer eerder feitelijke bestaande toestand. Onder deze omstandigheden kon van Rabobank niet worden verlangd dat zij de huurdersvoorzieningen zou gaan wegnemen zonder daarover voorafgaand overleg te hebben met [appellanten]. Zonder overleg zou zij immers het risico lopen dat [appellanten] zich later mogelijk op het standpunt zou stellen dat Rabobank ook essentiële wél tot het gehuurde behorende elementen zou hebben weggenomen, of dat Rabobank onderdelen was vergeten die zij vervolgens daarna alsnog zouden moeten wegnemen met hogere kosten tot gevolg. [appellanten] heeft nog gesteld dat uit het feit dat Rabobank op 31 maart 2011 het pand uiteindelijk heeft opgeleverd zonder de huurdersvoorzieningen, zonder dat daarover overleg met hem heeft plaatsgevonden, dient te worden afgeleid dat het Rabobank wel degelijk duidelijk was wat wel en wat niet als huurdersvoorziening moest worden beschouwd. Deze stelling is echter in tegenspraak met de eigen stelling van [appellanten] dat hij nadien zelf nog ruim anderhalve maand werkzaamheden heeft moeten laten verrichten, omdat Rabobank dat incorrect heeft gedaan volgens hem, waarbij hij stelt dat die werkzaamheden onder meer zagen op het brengen van het pand in een toestand zonder de huurdersvoorzieningen.

7.17.

Tussen partijen staat vast dat Rabobank al vanaf 25 september 2009 [appellanten] verschillende malen per brief heeft verzocht om een afspraak te maken voor een eerste inspectie van het pand teneinde helder te krijgen welke werkzaamheden zij zou moeten verrichten om tot een correcte oplevering te kunnen komen en dat [appellanten] pas kort voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst heeft ingestemd met een voorinspectie (waarbij het hof op deze plaats in het midden laat of deze inspectie kwalificeert als een voorinspectie als bedoeld in de Algemene Bepalingen) die op 14 september 2010 heeft plaatsgevonden. [appellanten] heeft hierdoor in strijd gehandeld met de onder meer op grond van artikel 10.5 van de Algemene Bepalingen op hem rustende verplichting om tijdig voor het einde van de huurovereenkomst mee te werken aan een gezamenlijke inspectie van het gehuurde. Gelet op de omvang van de werkzaamheden ter verwijdering van de huurdersvoorzieningen kon Rabobank door dit handelen c.q. nalaten van [appellanten], in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen onder 7.16, niet meer tijdig opleveren zonder huurdersvoorzieningen.

7.18.

Rabobank heeft de huurovereenkomst bij brief van 25 september 2009 opgezegd, welke opzegging door [appellanten] niet is geaccepteerd en waarover tot zelfs na de einddatum van de huurovereenkomst onzekerheid heeft bestaan. Die onzekerheid heeft voortgeduurd tot 19 januari 2011, zijnde de laatste dag van de appeltermijn. Nu het [appellanten] is geweest die de opzegging ten onrechte (blijkens het vonnis van de kantonrechter te Boxmeer van 19 oktober 2010) niet heeft geaccepteerd en bovendien gedurende de appeltermijn Rabobank in het ongewisse heeft gelaten over de vraag of hij hoger beroep zou instellen tegen dat vonnis, is dit een omstandigheid die voor risico van [appellanten] komt. Om die reden volgt het hof [appellanten] niet in zijn stelling dat het een keuze van Rabobank is geweest om het vonnis over de rechtsgeldigheid van de opzegging af te wachten alvorens de huurdersvoorzieningen weg te breken, en dat die keuze voor haar risico dient te komen. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.16 is overwogen, kon onder deze omstandigheden van Rabobank niet worden verlangd dat zij de huurdersvoorzieningen zou wegbreken zo lang voor haar niet duidelijk was of zij het pand mogelijk nog gedurende vijf jaar zou moeten huren van [appellanten]. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellanten] nog aangevoerd dat Rabobank in die periode hem niet erop heeft gewezen dat zij in deze spagaat verkeerde. Gelet op de omstandigheid dat het [appellanten] is geweest die de procedure over de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst aanhangig heeft gemaakt, kon en behoorde [appellanten] ook te begrijpen dat zolang de afloop daarvan nog niet bekend was, dit een omstandigheid was die bij Rabobank van belang was bij haar beslissing om op dat moment de huurdersvoorzieningen nog niet te verwijderen.

7.19.

Uit het voorgaande volgt dat van Rabobank in de gegeven omstandigheden niet kon worden verlangd dat zij al op 1 oktober 2010 het pand opleverde zonder de huurdersvoorzieningen. Ook daarna (tot 31 maart 2011) kon dat niet van Rabobank worden verlangd. Immers, zoals hiervoor reeds is overwogen liep de appeltermijn tot 19 januari 2011 en hebben de werkzaamheden (onbetwist) ruim anderhalve maand geduurd. Daarnaast is het volgende van belang. Bij brief van 22 november 2010 (herhaald bij brief van 1 december 2010) heeft Rabobank voorgesteld om gezamenlijk een rondgang te maken door het pand om, kort gezegd, te bespreken hoe [appellanten] het pand opgeleverd wenste te hebben. Gelet op hetgeen hiervoor onder 7.16 is overwogen, is het hof van oordeel dat deze wens van Rabobank alleszins begrijpelijk en gerechtvaardigd was, zodat de afwijzende reactie daarop van [appellanten] voor zijn risico dient te komen. Zijn stelling dat de voorgestelde data te kort dag waren, liet onverlet de mogelijkheid om daarop te reageren met een voorstel voor een andere datum. Dit heeft [appellanten] evenwel nagelaten. Ook de stelling van [appellanten] dat hij bang was te worden ‘opgeknoopt’ als hij een huurdersvoorziening over het hoofd zou zien, kan het hof niet volgen. Het belang van [appellanten] bestond immers uit het opgeleverd krijgen van een pand dat goed verhuurbaar was aan potentiële nieuwe huurders. Wanneer een huurdersvoorziening van Rabobank zou achterblijven, zou dat niet per definitie nadelig zijn voor [appellanten]. [appellanten] moet als professionele verhuurder in staat worden geacht bij uitstek te weten hoe hij het pand opgeleverd wenst te krijgen en hij kon zich daarvoor desgewenst van bouwkundige en/of juridisch bijstand laten voorzien. Hetzelfde geldt voor afwijzende reactie van [appellanten] op de brieven van Rabobank van 4 februari 2011 en 14 februari 2011 met het verzoek de bijlage met de uit te voeren werkzaamheden te controleren. Gelet op de grote financiële gevolgen van het wegnemen van de huurdersvoorzieningen kan [appellanten] Rabobank niet tegenwerpen dat Rabobank na afloop van de appeltermijn deze brieven heeft gestuurd alvorens een aanvang te maken met werkzaamheden. Zoals hiervoor al is vermeld hebben de werkzaamheden (onbetwist) ruim anderhalve maand in beslag genomen. Als [appellanten] de rechtsgeldigheid van de opzegging niet ten onrechte zou hebben bestreden en niet ten onrechte zou hebben geweigerd om tijdig duidelijkheid te geven over de exacte werkzaamheden die Rabobank in zijn visie ten aanzien van de huurdersvoorzieningen had moeten verrichten, zou Rabobank die werkzaamheden vóór de einddatum van de huurovereenkomst hebben kunnen voltooien. Vast staat immers dat Rabobank het gehuurde al medio 2010 heeft ontruimd.

7.20.

Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [appellanten] op artikel 7:225 BW, althans artikel 10.8. van de Algemene Bepalingen (“Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan de verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraken op vergoeding van de verdere schade en kosten.”), naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof is dus met de kantonrechter van oordeel dat de vordering van [appellanten] tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur tot 31 maart 2011, dient te worden afgewezen.

7.21.

Thans dient nog te worden beoordeeld of [appellanten] aanspraak kan maken op een gebruiksvergoeding over de maanden april en mei 2011. [appellanten] heeft daartoe aangevoerd dat de oplevering per 31 maart 2011 nog steeds niet in orde was en het pand niet in die staat was die [appellanten] mocht verwachten, zodat hij zelf opdracht heeft moeten geven om nog allerlei werkzaamheden aan het pand te laten verrichten,welke werkzaamheden nog twee maanden in beslag hebben genomen. [appellanten] heeft niet alleen een vergoeding gevorderd voor deze twee maanden, maar ook de kosten van herstel. Ook die vordering dient nog te worden beoordeeld. Het hof zal eerst de vordering tot herstelkosten beoordelen en daarna de vordering tot vergoeding van de huur over de maanden die met het herstel gemoeid zijn geweest.

7.22.

In dit verband is van belang dat naar het oordeel van het hof geen voorinspectie heeft plaatsgevonden in de zin van artikel 10.5. van de Algemene Bepalingen. De op 14 september 2010 door Inta uitgevoerde inspectie kwalificeert niet als zodanig, omdat uitgangspunt van dat rapport is de toestand waarin het pand zich toen, dus inclusief huurdersvoorzieningen, bevond en daaruit niet, althans onvoldoende, volgt wat [appellanten] van Rabobank verwachtte. In het rapport van Inta staan opmerkingen over aspecten die hersteld moeten worden, terwijl het daarbij gaat om onderdelen die verwijderd moeten worden omdat deze tot de huurdersvoorzieningen behoorden. Het hof verwijst kortheidshalve naar hetgeen hiervoor werd overwogen over de verwevenheid van de huurdersvoorzieningen met het gebouw (rov. 7.16). Voorts acht het hof van belang dat, zoals hiervoor al is overwogen, [appellanten] heeft geweigerd een rondgang door het gebouw te maken en hij eveneens heeft geweigerd de lijst met uit te voeren werkzaamheden te controleren (rov. 7.19). Gelet op deze omstandigheden, in onderling verband bezien, faalt de klacht van [appellanten] dat Rabobank de huurdersvoorzieningen niet of niet volledig heeft verwijderd, of dat Rabobank juist te veel heeft verwijderd.

7.23.

Afgezien van de klacht over de wijze waarop de oplevering heeft plaatsgevonden in het licht van de te verwijderen huurdersvoorzieningen, heeft [appellanten] in de toelichting op grief 4 gesteld dat Rabobank in elk geval de in de brief van 4 februari 2011 vermelde werkzaamheden op een deugdelijke wijze had moeten uitvoeren en dat Rabobank dat niet gedaan heeft. [appellanten] heeft dit verwijt in de toelichting op grief 4 echter op geen enkele wijze geconcretiseerd. Het hof acht het verwijt daarom onvoldoende onderbouwd. Reeds om deze reden faalt het betoog van [appellanten] dat Rabobank de door haar aangekondigde werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd. Bovendien faalt het betoog ook om een andere reden. Om aan Rabobank te kunnen tegenwerpen dat zij de werkzaamheden niet op deugdelijke wijze heeft uitgevoerd, had [appellanten] over een inspectierapport dienen te beschikking in de zin van artikel 10.5. van de Algemene Bepalingen. Het door hem overgelegde rapport van [Expertisebureau] kwalificeert niet als zodanig. Het had op de weg van [appellanten] gelegen om tijdig het initiatief te nemen om tot een gezamenlijke inspectie over te gaan. Immers, [appellanten] wist dat Rabobank bezig was met de werkzaamheden aan het pand. [appellanten] was daarop geattendeerd door Rabobank bij brieven van 4 februari 2011 en 14 februari 2011 en Rabobank heeft onbetwist gesteld dat [appellanten] vanaf de overkant van de straat foto’s heeft gemaakt van het uitvoeren van de werkzaamheden. Gelet op de hardnekkige weigering van [appellanten] om samen een rondgang door het pand te maken, en voorts in het licht van het uitblijven van een reactie van [appellanten] op de brief van Rabobank van 4 februari 2011 waarin Rabobank heeft gewaarschuwd dat [appellanten] daarna niet meer kan klagen over opleveringsgebreken, kon van Rabobank niet meer worden verwacht dat zij het initiatief nam om voor 31 maart 2011 nog een gezamenlijke inspectie te laten plaatsvinden. Volgens artikel 10.7. van de Algemene Bepalingen is de verhuurder gerechtigd zelf de werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op de huurder te verhalen “indien huurder (…) nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voorvloeiende verplichtingen (…)” [onderstreping hof]. Nu een rapport in de zin van deze bepaling niet beschikbaar is, valt niet in te zien wat de rechtsgrond is voor de vordering van [appellanten]. Voor zover [appellanten] heeft bedoeld de herstelkosten te vorderen op grond van artikel 6:74 BW, dan faalt die grondslag omdat de tekortkoming Rabobank niet kan worden toegerekend, aangezien deze niet is te wijten aan de schuld van Rabobank, althans volgens de in het verkeer geldende opvatting voor rekening van [appellanten] komt vanwege dezelfde redenen als hiervoor genoemd.

7.24.

Voor wat betreft de vergoeding die [appellanten] heeft gevorderd over de maanden april en mei 2011 is het hof van oordeel dat het beroep van [appellanten] op artikel 7:225 BW (en op de vergelijkbare bepaling in artikel 10.8. van de Algemene Bepalingen) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, [appellanten] heeft, kort gezegd en zoals hiervoor toegelicht, geweigerd om een rondgang te maken door het pand, geweigerd om de lijst met uit te voeren werkzaamheden te controleren en heeft ook niet meer het initiatief genomen om in februari of maart 2011 een voorinspectie te houden of daarover contact op te nemen met Rabobank.

7.25.

Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 5 in het principaal hoger beroep falen.

7.26.

Grief 6 in het principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van de gevorderde kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter voldoening buiten rechte. Nu uit het voorgaande volgt dat Rabobank niet aansprakelijk is, volgt daaruit dat deze vordering niet toewijsbaar is. Ook grief 6 faalt.

7.27.

Nu het principaal hoger beroep faalt, zal het hof het vonnis, ook voor zover in conventie gewezen, bekrachtigen. [appellanten] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep, Rabobank in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. Beide partijen zullen, zoals gevorderd, worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten bij niet tijdige voldoening daarvan. Het hof acht de door Rabobank gevorderde termijn te kort en zal deze zoals gebruikelijk stellen op veertien dagen.

8 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep,

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het principaal hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Rabobank worden begroot op € 4.836,- aan verschotten en op € 13.052,- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening,

veroordeelt Rabobank in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten] worden begroot op nihil aan verschotten en op € 5.264,- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening,

wijst af het meer of anders door [appellanten] gevorderde,

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, H.A.W. Vermeulen en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 januari 2014.