Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2012:BX0425

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
03-07-2012
Datum publicatie
06-07-2012
Zaaknummer
HD 200.091.929
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuur van bedrijfsruimte en bovenwoning in hetzelfde pand zonder gescheiden nutsvoorzieningen aan twee separate huurders. Uitgangspunt bij verdeling kosten energie- en waterverbruik.

.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.091.929

arrest van de zevende kamer van 3 juli 2012

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats],

appellant, hierna te noemen: [appellant]

advocaat: mr. H. Post,

tegen:

[Y.],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde, hierna te noemen: [geintimeerde],

in hoger beroep niet verschenen,

op het bij exploot van dagvaarding van 5 juli 2011 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg gewezen vonnissen van 26 oktober 2009, 1 maart 2010, 13 september 2010, 8 november 2010, 28 februari 2011 en 2 mei 2011 tussen [appellant] als eiser en [geintimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr. 18870/ 09-3752)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Nadat tegen de niet verschenen [geintimeerde] verstek was verleend, heeft [appellant] bij memorie van grieven vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot het alsnog toewijzen van zijn vordering in eerste aanleg.

2.2. [appellant] heeft daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

4.1.1. [geintimeerde] heeft van 1 juni 2005 t/m 31 mei 2010 van [appellant] in huur gehad: de bedrijfsruimte op de benedenverdieping van het pand [perceel] te [vestigingsplaats]. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 850,- per maand. De boven de bedrijfsruimte gelegen woning werd door [appellant] separaat aan een derde verhuurd.

Omdat het pand geen gescheiden meters van gas, water en elektriciteit had voor de bedrijfsruimte en de bovenwoning, was omtrent de levering van energie en water in de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geintimeerde] een regeling opgenomen. Die regeling hield in dat [geintimeerde] de meters op zijn naam zou zetten en dat hij van de huurster van de bovenwoning een bedrag van € 70,- per maand zou ontvangen.

Omdat partijen het erover eens waren dat deze regeling niet naar tevredenheid werkte, hebben partijen per 1 juli 2007 een andere regeling getroffen: de energie- en watermeters voor het hele pand bleven op naam van [geintimeerde] staan, maar voortaan zouden de kosten van het energie- en waterverbruik van de bovenwoning door [appellant] aan [geintimeerde] vergoed worden, zulks door middel van verrekening met de door [geintimeerde] verschuldigde huur. Partijen zijn een maandelijks te verrekenen bedrag van € 110,- overeengekomen.

4.1.2. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of [geintimeerde] al dan niet nog enig bedrag aan huur aan [appellant] verschuldigd is. [appellant] heeft zich, na diverse eiswijzigingen, op het standpunt gesteld dat [geintimeerde] hem per expiratiedatum huurovereenkomst 31 mei 2010 nog een bedrag van € 3.180,- aan huur verschuldigd is. Daarnaast vordert hij een bedrag van € 357,- aan incassokosten.

[geintimeerde] heeft zich onder meer verweerd met de stelling dat hij ter zake van het energie- en waterverbruik met betrekking tot de bovenwoning, van [appellant] nog een bedrag tegoed heeft, welk bedrag in mindering mag worden gebracht op de nog openstaande huur. Volgens [geintimeerde] heeft [appellant], omdat het door [appellant] verschuldigde bedrag wegens energie- en waterverbruik van de bovenwoning de nog openstaande huur overstijgt, per saldo niets meer van hem te vorderen.

4.1.3. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 26 oktober 2009 overwogen dat partijen het erover eens zijn dat [geintimeerde] niet dient op te draaien voor de nutskosten voor zover die betrekking hebben op de bovenwoning. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat het bedrag van € 110,- dat [geintimeerde] maandelijks verrekende met de huur, geen vast bedrag is maar een voorschot voor de energiekosten van de bovenwoning. De kantonrechter heeft vervolgens een deskundige benoemd om het energieverbruik van de bedrijfsruimte en van de bovenwoning vast te stellen.

Op basis van het deskundigenrapport heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 28 februari 2011 geconcludeerd dat [geintimeerde] een bedrag van € 4.099,72 teveel aan energiekosten heeft betaald, welk bedrag ten laste van [appellant] dient te komen. Omdat de vordering die [geintimeerde] op [appellant] heeft de nog openstaande huur ad € 3.180,- overstijgt, heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] tot huurbetaling afgewezen. [appellant] is door de kantonrechter in de proceskosten veroordeeld. Ook de kosten van het deskundigenonderzoek zijn ten laste van hem gebleven.

4.2. De grieven van [appellant] hebben geen betrekking op het tussenvonnis van 13 september 2010, in welk vonnis een comparitie van partijen is gelast. [appellant] zal in zijn hoger beroep tegen dit vonnis niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.3. De eerste grief van [appellant] houdt in dat de kantonrechter er ten onrechte vanuit is gegaan dat [appellant] de werkelijke verbruikskosten van de bovenwoning aan [geintimeerde] diende te vergoeden. Volgens [appellant] waren partijen overeengekomen dat maandelijks een vast bedrag van € 110,- aan [geintimeerde] vergoed zou worden, dit door verrekening met de door [geintimeerde] verschuldigde huur. Ook de tweede grief heeft hierop (mede) betrekking.

4.4. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

Niet in geschil is dat partijen de afspraak hebben gemaakt dat [geintimeerde] vanaf 1 juli 2007 de door hem voorgeschoten energie- en waterkosten met betrekking tot de bovenwoning van [appellant] vergoed zou krijgen en dat hij die vergoeding mocht verrekenen met de door hem te betalen huur. In geschil is slechts of partijen daarbij hebben afgesproken dat die vergoeding zou worden vastgesteld op een vast bedrag van € 110,- per maand (standpunt [appellant]) dan wel betrekking had op de werkelijke verbruikskosten van de bovenwoning (standpunt [geintimeerde]).

4.5. Naar het oordeel van het hof dient bij een situatie als de onderhavige, waarbij een pand is gesplitst en door de verhuurder separaat aan twee verschillende huurders wordt verhuurd terwijl er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn, uitgangspunt te zijn dat er een verdeling van de energie- en waterkosten plaatsvindt op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dan dient dit te worden geschat.

Dit uitgangspunt is ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid: het gaat niet aan dat de ene huurder moet opdraaien voor het energie- en waterverbruik van de andere huurder.

Dat ook [appellant] zelf deze opvatting is toegedaan blijkt uit punt 9 van zijn conclusie van repliek, waarin hij vermeldt: “[appellant] is uiteraard met [geintimeerde] van oordeel dat laatstgenoemde niet hoeft op te draaien voor de nutskosten voorzover die betrekking hebben op de bovenwoning.”

4.6. Onder de hiervoor vermelde omstandigheden ligt de bewijslast dat partijen in dit geval hebben afgesproken dat [geintimeerde] ter zake van het energie- en waterverbruik van de bovenwoning slechts aanspraak zou kunnen maken op verrekening van een vast bedrag en dat de overige verbruikskosten van de bovenwoning voor zijn rekening zouden komen, bij [appellant].

Bewijs voor de hier bedoelde stelling ontbreekt. Weliswaar heeft [appellant] in algemene termen bewijs van zijn stellingen aangeboden, maar dat aanbod wordt door het hof als onvoldoende gespecificeerd gepasseerd.

Een en ander betekent dat de eerste twee grieven in zoverre falen.

4.7. De derde grief van [appellant] heeft betrekking op de berekening door de kantonrechter van het bedrag dat [geintimeerde] met de huur mag verrekenen wegens de nutskosten van de bovenwoning.

Onder punt 32 van de memorie van grieven voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte ook de nutskosten in de periode januari 2006 tot juli 2007 in zijn berekening heeft betrokken.

Deze grief is naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd. Tussen partijen staat immers vast dat bij aanvang van de huurovereenkomst was overeengekomen dat de afrekening van de nutskosten van de bovenwoning tussen [geintimeerde] en de huurster van de bovenwoning geregeld diende te worden; pas ingaande 1 juli 2007 zijn tussen partijen nieuwe afspraken gemaakt die erop neerkomen dat [geintimeerde] de nutskosten van de bovenwoning mocht verrekenen met de huur.

In eerste aanleg heeft [geintimeerde] weliswaar gesteld dat tussen partijen was afgesproken dat hij de huur over de maanden maart 2007, juni 2007 en april 2008 mocht verrekenen met de niet c.q. te weinig betaalde nutskosten voor de bovenwoning vanaf 1 juni 2005 t/m mei 2007, maar aan de bewijsopdracht op dit punt (in het tussenvonnis van 8 november 2010) heeft hij niet voldaan.

4.8. Het voorgaande betekent dat een herberekening zal dienen plaats te vinden van de nutskosten van de bovenwoning in de periode van 1 juli 2007 tot 1 juni 2010. Daarbij kan er niet aan voorbij worden gegaan dat na het deskundigenbericht door [geintimeerde] de eindafrekeningen van gas- water- en elektriciteitsverbruik over de jaren 2007 t/m 2010 in het geding zijn gebracht. Naar het oordeel van het hof dient voor de berekening van de (geschatte) nutskosten van de bovenwoning van die eindafrekeningen te worden uitgegaan, omdat deze immers betrekking hebben op het daadwerkelijke verbruik en de daadwerkelijk door [geintimeerde] betaalde kosten.

4.9. Blijkens de eindafrekeningen bedragen de totale door [geintimeerde] betaalde nutskosten in 2007 € 2.718,97. Wat betreft de periode 1 juli 2007 t/m 31 december 2007 stelt het hof de nutskosten schattenderwijs vast op de helft van dit bedrag, zijnde € 1.359,47;

de door [geintimeerde] betaalde nutskosten in 2008 bedragen € 2.325,33;

de door [geintimeerde] betaalde nutskosten in 2009 bedragen € 3.007,14;

de door [geintimeerde] betaalde nutskosten in 2010 bedragen € 795,64;

totaal betaalde kosten (incl. btw) in de periode 1-7-2007 tot 1-6-2010 € 7.487,58

Gemiddeld hebben de nutskosten in de desbetreffende periode per maand bedragen: € 7.487,58 : 35 = € 213,93 (incl. btw).

De deskundige is voor de verdeling van de nutskosten tussenbedrijfsruimte en bovenwoning, blijkens bijlage C bij het deskundigenrapport, ervan uitgegaan dat 57,07% van de kosten toegerekend moeten worden aan de bovenwoning en 42,93% aan de bedrijfsruimte.

Hiervan uitgaande hebben de gemiddelde nutskosten van de bovenwoning in de periode van 1 juli 2007 tot aan het einde van de huur € 122,09 (incl. btw) per maand bedragen.

4.10. Door [appellant] is onbetwist gesteld dat [geintimeerde] de btw voor de volledige nutskosten met de fiscus heeft verrekend. Indien met deze omstandigheid rekening wordt gehouden, dan moet de conclusie zijn dat [geintimeerde] jegens [appellant] geen aanspraak kan maken op verrekening met méér dan het afgesproken bedrag van € 110,- per maand dat met de huur is verrekend. Zelf komt [appellant] op een te verrekenen bedrag van € 87,11. Het hof zal hiervan uitgaan. Weliswaar stelt [appellant] in dit verband dat hij heeft afgezien van huurindexering ter compensatie van eventuele extra nutskosten voor de bovenwoning, maar voor zover hij bedoeld heeft te stellen dat partijen hieromtrent een afspraak hebben gemaakt gaat het hof hieraan voorbij omdat bewijs op dit punt ontbreekt, evenals een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod.

4.11. Het voorgaande betekent dat de derde grief van [appellant] gegrond is, dat de vonnissen waarvan beroep niet in stand kunnen blijven en dat de door [appellant] gevorderde hoofdsom van € 3.180,- minus € 87,11 = € 3.092,89 toewijsbaar is. Dit geldt ook voor de gevorderde incassokosten ad € 357,-, nu niet weersproken is dat deze kosten zijn gemaakt. De wettelijke rente over een bedrag van € 2.797,- is toewijsbaar vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot 17 januari 2011. Vanaf laatstgenoemde datum is de wettelijke rente toewijsbaar over een bedrag van € 3.092,89 zulks tot aan de dag der algehele voldoening.

4.12. De proceskosten van beide instanties dienen voor rekening van [geintimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij te komen. Ook de kosten van het deskundigenonderzoek dienen om die reden voor zijn rekening te komen. De grieven 2 en 4 van [appellant] zijn in zoverre terecht voorgedragen.

5. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 13 september 2010;

vernietigt de overige vonnissen waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geintimeerde] om aan [appellant] een bedrag aan achterstallige huur te betalen van € 3.092,89 , alsmede een bedrag aan incassokosten van € 357,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van

€ 2.797,- vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot 17 januari 2011 en over een bedrag van € 3.092,89 vanaf 17 januari 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van beide instanties en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] als volgt:

- wat betreft de eerste aanleg op € 209,98 voor verschotten, € 1.500,- voor kosten deskundige

en € 750,- voor salaris gemachtigde; :

- wat betreft het hoger beroep op € 383,14 voor verschotten en € 632,- voor salaris advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 juli 2012.