Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2013:1644

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
21-05-2013
Datum publicatie
12-07-2013
Zaaknummer
200.118.099-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

maatstaf bij opzegging huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet; beëindigingsgronden van art. 7:274 BW niet van toepassing

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.118.099/01

Zaak/rolnummer rechtbank : 411135/KG ZA 12-853

Arrest d.d. 21 mei 2013

inzake

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

principaal appellante,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Woonstad,

advocaat: mr. .J.P.Nolet te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde]

wonende te Rotterdam,

appellante in het incidenteel appel,

principaal geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. R.F. Nelisse te Rotterdam.

Het geding

Woonstad is bij dagvaarding van 3 december 2012 in (spoed)appel gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis d.d. 6 november 2012 van de voorzieningenrechter in de rechtbank te Rotterdam. De dagvaarding bevat vijf grieven tegen het vonnis en gaat vergezeld van een aantal producties. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord tevens incidenteel appel (d.d. 8 januari 2013 en met een productie) bestreden en harerzijds twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Hierna heeft Woonstad (op 5 februari 2013) een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen en (op 5 maart 2013) een akte uitlaten producties, waarop [geïntimeerde] heeft gereageerd met een antwoordakte houdende uitlating producties (d.d. 2 april 2013). Hierna heeft Woonstad stukken overgelegd en is arrest gevraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

in het principaal en incidenteel appel

1.

Tegen de feiten die de rechtbank onder het kopje “2. De feiten” heeft vastgesteld is niet opgekomen. Zij zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

2.

Heel in het kort gaat het om de vraag of [geïntimeerde], die tijdelijk een woning van Woonstad heeft gehuurd op grond van een overeenkomst als bedoeld in art. 15 van de Leegstandwet, die woning moet ontruimen na opzegging van de overeenkomst door Woonstad op grond van het veroorzaken van structurele overlast aan haar benedenburen. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen en daartegen komt Woonstad op met haar grieven in principaal appel. [geïntimeerde] heeft harerzijds incidenteel appel ingesteld.

in het incidenteel appel

3.

Volgens de eerste incidentele grief van [geïntimeerde], die het hof het eerst behandelt omdat zij de verste strekking heeft, heeft de voorzieningenrechter ten onrechte het spoedeisend belang van de vordering op basis van de stelling van Woonstad aanwezig geacht. Uit de conclusie van de voorzieningenrechter dat nu juist niet is aangetoond dat sprake was van ernstige overlast volgt volgens [geïntimeerde], dat Woonstad ten onrechte een spoedeisend belang heeft gesteld.

4.

Deze grief faalt. Voor de bevoegdheid van de voorzieningenrechter om over een vordering te oordelen (de ontvankelijkheid van de vordering) kan de enkele stelling dat de eisende partij spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening volstaan. Of de voorziening ook daadwerkelijk wordt verleend, is afhankelijk van de merites van de zaak en van de afweging van alle belangen van partijen. Dat de voorziening uiteindelijk is geweigerd zegt dus niets over het spoedeisend belang bij een beslissing over de gevraagde voorziening. Met de voorzieningenrechter acht het hof die spoedeisendheid (ook thans nog) aanwezig, reeds op grond van de aard van de vordering. Een gevorderde ontruiming wegens het zonder recht of titel verblijven in een (schaarse) sociale huurwoning dan wel wegens het veroorzaken van ernstige en structurele overlast leent zich voor behandeling in kort geding.

5.

Met de tweede incidentele grief komt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat haar beroep op art. 21.2 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst faalt, omdat art. 3.2 van de huurovereenkomst heeft te gelden als een speciale bepaling die voorrang heeft op algemene voorwaarden.

6.

Het hof overweegt als volgt.

Volgens genoemd art. 21.2 van de algemene voorwaarden eindigt de huurovereenkomst niet door opzegging door de verhuurder, tenzij de huurder binnen zes weken aangeeft met de opzegging in te stemmen of de kantonrechter op vordering van de verhuurder de datum heeft bepaald waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Ingevolge art. 3.2 van de overeenkomst kan zowel de huurder als de verhuurder de (tijdelijk aangegane) overeenkomst tussentijds opzeggen, met inachtneming van de geldende opzegtermijn en met dien verstande dat de huurovereenkomst minimaal voor zes maanden wordt aangegaan. Voor de huurder geldt een termijn van een maand en voor de verhuurder een termijn van drie maanden voor opzegging.

Volgens [geïntimeerde] zijn beide bepalingen complementair en niet onderling tegenstrijdig, maar het hof volgt [geïntimeerde] hierin niet. De bepaling van art. 21.2 van de algemene voorwaarden dat de overeenkomst niet door opzegging eindigt is strijdig met de bepaling van art 3.2 van de overeenkomst dat deze wèl door tussentijds opzegging kan eindigen.

Voor dat geval (afwijkende bepalingen) is in art. 2.2 van de algemene voorwaarden bepaald dat de bepalingen van de huurovereenkomst, waaronder dus art.3.2, voorgaan. De voorzieningenrechter heeft dus terecht overwogen dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen.

7.

Dit betekent dat de grieven in het incidenteel appel falen. Dit appel wordt dan ook verworpen.

in het principaal appel

8.

Volgens de eerste principale grief heeft de voorzieningenrechter ten onrechte overwogen dat (geparafraseerd) ondanks het feit dat de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen in de overeenkomst buiten toepassing zijn verklaard, een tussentijdse opzegging moet voldoen aan de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, te meer nu de opzegging is gegrond op beweerdelijk veroorzaakte overlast en niets van doen heeft met de renovatie in verband waarmee de vergunning tot tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is afgegeven.

Woonstad betoogt dat de voorzieningenrechter hiermee een verkeerde maatstaf heeft aangelegd. De voorzieningenrechter had art. 6:248, lid 2, BW moeten toepassen. Voor opzegging van een overeenkomst op basis van de Leegstandwet is geen opzeggingsgrond vereist en op grond van genoemd art. 6:248, lid 2, BW is een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus nog steeds Woonstad. Volgens Woonstad is naar die maatstaven niet onaanvaardbaar dat zij de overeenkomst heeft opgezegd, omdat [geïntimeerde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt.

9.

Naar het oordeel van het hof heeft Woonstad het gelijk aan haar zijde voor wat betreft de aan te leggen maatstaf. Op de huurovereenkomst zijn niet de dwingendrechtelijke bepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 5 BW– dus ook niet de beëindigingsgronden van art. 7:274 BW – van toepassing. Woonstad kan de huurovereenkomst dan ook overeenkomstig het bepaalde in art. 3.2 van de overeenkomst opzeggen, tenzij die opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

10.

[geïntimeerde] beroept zich erop dat de overeenkomst niet mag worden opgezegd, omdat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, hetgeen het hof opvat als een beroep op de onaanvaardbaarheid van de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het is aan [geïntimeerde], om in dit kort geding voldoende aannemelijk te maken dat van dit laatste sprake is.

11.

Bij de beoordeling van de vraag of zij daarin is geslaagd neemt het hof de volgende omstandigheden en de volgende belangen van beide partijen in aanmerking.

12.

[geïntimeerde] heeft onmiskenbaar belang bij het behoud van haar woonruimte. Dit belang is naar zijn aard zwaarwegend. Verder voert [geïntimeerde] aan dat de opzegging niet in overeenstemming is met de geest en strekking van de Leegstandwet, omdat deze niet in het leven is geroepen om onenigheid tussen buren te beslechten.

13.

Dat de Leegstandwet niet in het leven is geroepen om onenigheid tussen buren te beslechten is juist, maar de overeenkomst brengt wel met zich, dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op huurbescherming en dat Woonstad zonder grond de overeenkomst kan opzeggen met inachtneming van een termijn van drie maanden. Woonstad voert aan dat [geïntimeerde] dat ook van begin af aan wist. Haar positie is dus een zwakkere dan die van een huurder die wel de huurbescherming van art. 7:274 BW geniet.

14.

Woonstad stelt als haar belangen – zij brengt dit naar voren met haar derde principale grief

  1. ) dat zij tegenover de huurders met wie zij een reguliere huurovereenkomst heeft gesloten de verplichting heeft om gebreken te verhelpen,

  2. ) dat zij een financieel belang heeft omdat die huurders de mogelijkheid hebben huurprijsvermindering te vragen en

  3. ) dat zij dient te waken voor de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen.

15.

Dit laatste belang (c) is zodanig algemeen geformuleerd, dat het hof daaraan voorbijgaat.

De overlast waarvan Woonstad [geïntimeerde] blijkens de toelichting op de grieven en de eerste principale grief beticht – [geïntimeerde] bestrijdt dat zij overlast veroorzaakt – bestaat uit het ’s nachts en ’s avonds draaien van harde muziek, het over de kale, onbeklede vloer en over de trappen van het gezamenlijk trappenhuis laten rondrennen van haar kat(ten) en (bijtgrage) hond, het ’s nachts blaffen van de hond, het plaatsen van goederen in het portiek zodat de buren niet meer normaal door het portiek kunnen lopen en bovendien een gevaarlijke situatie ontstaat bij brand, het vervuilen van de gezamenlijke keuken, het vervuilen van de gezamenlijke trap en het niet afsluiten van deuren, terwijl in de straat regelmatig inbraken plaatsvinden. De klachten van de overlast zijn (uitsluitend) afkomstig van de benedenburen met wie [geïntimeerde] in hetzelfde portiek woont en dat de leefbaarheid in de wijk erdoor wordt aangetast volgt hieruit geenszins.

16.

Het door Woonstad aangevoerde belang (a) legt wel gewicht in de schaal. [geïntimeerde] bestrijdt weliswaar dat zij overlast veroorzaakt, maar zij bestrijdt niet dat er klachten zijn over haar woongedrag.

17.

[geïntimeerde] bestrijdt niet dat zij fietsen en rollen vloerbedekking in het gezamenlijke portiek (volgens de foto’s een smalle gang) plaatst en beroept zich ter rechtvaardiging daarvan erop dat er meer mensen in de buurt zijn die dat doen. Het hof ziet hierin echter geen rechtvaardiging.

[geïntimeerde] bestrijdt evenmin dat op en naast het (gezamenlijke) keukenblok op zeer onordelijke wijze tal van goederen liggen opgestapeld, zoals uit de overgelegde foto’s blijkt en stelt “deze rommel komt vooral doordat de situatie niet meer leefbaar was en is.” Dit laatste is naar het oordeel van het hof niet redengevend voor het plaatsen van de rommel en is geen rechtvaardiging.

Ten aanzien van de harde muziek stelt [geïntimeerde] met vakantie geweest te zijn, voor een groot deel bij haar vriend te hebben gewoond en dat andere buren het ook zouden horen en als overlast ervaren als zij die harde muziek draaide. Periodieke afwezigheid zegt echter niets over het draaien van harde muziek bij aanwezigheid en het enkele feit dat er kennelijk niet meer buren zijn die de harde muziek als hard ervaren en erover klagen, neemt niet weg dat haar onderburen daarvan wel last hebben er en bij Woonstad over klagen.

[geïntimeerde] bestrijdt niet dat in de gezamenlijke ruimten twee kattenbakken staan die onvoldoende worden schoongemaakt met stankoverlast tot gevolg.

Uit productie 3 van Woonstad in eerste aanleg en punt 10 van de antwoordakte van [geïntimeerde] valt af te leiden dat zij geen vloerbedekking danwel een vloerbedekking heeft liggen die bepaald niet geluiddempend is.

18.

Het geheel overziend is het hof van oordeel, dat in elk geval sprake is van overlast toegebracht aan de benedenburen. De rondslingerende kleding op de trappen heeft het hof daarbij niet in aanmerking genomen, omdat [geïntimeerde] bestrijdt daaraan schuldig te zijn geweest. Of die overlast is aan te merken als ernstig behoeft geen beantwoording, heel gering is zij in elk geval niet. Voorshands kan niet worden geoordeeld dat de opzegging is gebaseerd op ongerechtvaardigde klachten, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd. Juist is de overweging van de voorzieningenrechter dat van omwonenden enige flexibiliteit ten aanzien van de leefwijze van anderen mag worden verwacht, met andere woorden: ook van de onderburen van [geïntimeerde], die kennelijk op leeftijd zijn (er wordt gesproken over een 50-jarig huwelijk) mag die flexibiliteit tegenover de leefwijze van de kennelijk jeugdige [geïntimeerde] worden verwacht. Daar staat echter tegenover dat ook van de jeugdige [geïntimeerde] mag worden verwacht dat zij rekening houdt met de andere leefwijze en ook de andere opvattingen over “rommel” van de oudere benedenburen. Dit klemt temeer nu uit de foto’s en ook uit de overige stellingen van partijen valt af te leiden dat zij gezamenlijk een oud, en kennelijk gehorig, pand bewonen met veel gemeenschappelijke ruimten en met nog twee boven de woning van [geïntimeerde] gelegen ruimten die in huur zijn bij de benedenburen.

Voorts is gebleken dat omtrent de situatie gesprekken zijn gevoerd onder leiding van Woonstad, waarbij zelfs afspraken zijn gemaakt, maar dit heeft, zoals Woonstad onweersproken heeft gesteld, geen dan wel slechts tijdelijk verandering gebracht in het gedrag van [geïntimeerde]. Ook heeft Woonstad onweersproken gesteld dat zij in dit kader aan [geïntimeerde] een andere woning heeft aangeboden die [geïntimeerde] heeft geweigerd.

19.

Onder de gegeven omstandigheden acht het hof voorshands aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat Woonstad het recht op ongestoord woongenot van de benedenburen zwaarder laat wegen dan het woonbelang van [geïntimeerde], temeer nu [geïntimeerde] zich van de tijdelijkheid van haar huurovereenkomst bewust had moeten zijn en Woonstad [geïntimeerde] vervangende woonruimte heeft aangeboden.

20.

Dat betekent dat de principale grieven slagen, onder dat zij verder afzonderlijke behandeling behoeven. Het vonnis zal worden vernietigd en de vordering wordt alsnog toegewezen. Bij deze uitkomst past een proceskostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde].

Beslissing

Het hof:

in het incidenteel appel:

- verwerpt het beroep;

in het principaal appel:

- vernietigt het bestreden vonnis van 6 november 2012;

en opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan de Werkhoefstraat 7B02 te Rotterdam binnen veertien dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonstad zijn en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woonstad te stellen;

in het principaal en incidenteel appel voorts

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure, voor de eerste aanleg tot aan 6 november 2012 bepaald op € 670,92 aan verschotten (€ 95,92 aan explootkosten en op € 575 aan griffierecht) en op € 816 aan salaris voor de advocaat en in hoger beroep op € 758,17 aan verschotten (€ 92,17 aan explootkosten en € 666,- aan griffierecht) en op

€ 1.341 aan kosten voor de procesadvocaat;

- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan – de Sonnaville en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 mei 2013 in aanwezigheid van de griffier.